In einer Motion beantragt die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie (UREK) des Ständerates die Abschreibung der im Jahre 2008 an den Bundesrat zurückgewiesenen Vorlage zur Aufhebung der Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland). Bei Aufhebung der Beschränkungen zum Grundstückerwerb durch ausländische Personen befürchtete die Kommission steigenden Druck auf die ohnehin schon hohen Miet- und Immobilienpreise. In Anbetracht der jüngsten Entwicklungen, namentlich der anhaltenden Zuwanderung aus dem Ausland sowie der aktuell günstigen Investitionslage auf dem Schweizer Immobilienmarkt, sei die Lex Koller ein wichtiges Instrument zur Lenkung der Nachfrage. Eine Abschaffung der Beschränkungen sei somit nicht erwünscht, so die Ausführungen des Bundesrates. Nachdem sie sich in ihrer Botschaft im 2007 noch für die Aufhebung der Lex Koller ausgesprochen hatte, zeigte sich die Regierung nun willens, anstelle der Aufhebung nötige Anpassungen der Lex Koller zu prüfen. Drahtzieherin in der Kommission und im Gespräch mit diversen Regierungsmitgliedern war Jacqueline Badran (sp, ZH). Ihrer Meinung nach bedarf es sogar einer Verschärfung der Lex Koller, um die starke Immobiliennachfrage erfolgreich zu dämpfen. Nachdem alle grossen Parteien bekannt gegeben hatten, dass sie sich zum aktuellen Zeitpunkt ebenfalls gegen eine Abschaffung der Lex Koller aussprechen würden, nahm der Nationalrat die Motion in der Dezembersession stillschweigend an. Die Behandlung der Motion im Ständerat stand zu Ende des Berichtsjahres noch aus [7].

Eine Lockerung der Lex Koller verlangte ein Postulat Hodgers (gps, GE), welches vom Nationalrat in der Dezembersession überwiesen wurde. Dieses veranlasst den Bundesrat zu prüfen, ob mit einer entsprechenden Änderung der Lex Koller aussereuropäische Staatsangehörige mit einer Aufenthaltsbewilligung B zukünftig zum Erwerb von Anteilsscheinen an Baugenossenschaften berechtigt werden können. Da der Zugang zu Genossenschaftswohnungen nur über den Erwerb dieser Anteilsscheine möglich ist, seien mit bestehender Regelung insbesondere Studierende aus Drittstaaten bei der Suche nach erschwinglichem Wohnraum benachteiligt. In seiner Antwort zum Postulat verwies der Bundesrat auf den in der Kommissionsmotion enthaltenen Abschreibungsantrag der Vorlage zur Aufhebung der Lex Koller (siehe oben). Bei Verzicht auf Aufhebung der Lex Koller sei zu prüfen, wie bestehende Regelungen sinnvoll angepasst werden können [8].

Im März des Berichtsjahres stimmte das Schweizer Volk über die Volksinitiative „Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen“ ab, welche den Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde auf höchstens 20% beschränken will. Das Volksbegehren des Umweltschützers Franz Weber wurde mit einem äusserst knappen Volksmehr von 50,6% und einem Ständemehr von 12 3/2 Ständen entgegen den Empfehlungen von Bundesrat und Parlament angenommen (Stimmbeteiligung 45,2%). Während das an Zweitwohnungen arme Mittelland und allen voran Basel-Stadt (62% Ja) das Volksbegehren begrüssten, sprachen sich die touristischen Alpenkantone Wallis und Graubünden, die Zentralschweiz und das Tessin primär dagegen aus. Mit 74% ablehnenden Stimmen legte der Kanton Wallis das deutlichste Nein in die Urne. Obwohl die erste von gfs.bern durchgeführte SRG SSR Umfrage Anfang Februar einen Ja-Anteil von 61% ausgewiesen hatte und die zweite Umfrage zehn Tage vor Abstimmung noch immer eine positive Zustimmung von 52% zeigte, wurde die Annahme der Initiative im Allgemeinen mit grosser Überraschung zur Kenntnis genommen. Vor den ersten Umfrageergebnissen hatten sich die Gegner der Initiative bereits siegessicher gezeigt und ihre Kampagne mit wenig Herzblut und dementsprechend geringem Mitteleinsatz geführt. Sogleich nach Publikation der ersten SRG Umfrage wurde jedoch Kritik am Gegnerkomitee und insbesondere an der GLP geäussert, welche die laue Nein-Kampagne anführte. An einer Medienkonferenz Ende Februar gestanden Vertreter des gegnerischen Komitees ein, die Emotionalität der Initiative unterschätzt zu haben. Die GLP rügte, ein Engagement von Seiten der grossen Wirtschaftsvertreter habe zu Beginn der Kampagne gefehlt. Namentlich economiesuisse habe ihre finanziellen Mittel bis zu jenem Zeitpunkt hauptsächlich zur Bekämpfung der Ferieninitiative eingesetzt, welche auf denselben Abstimmungstermin angesetzt war [9]. Economiesuisse entgegnete daraufhin, die GLP habe mit der Konkretisierung des Kampagnenkonzeptes, woran der Verband seine finanzielle Unterstützung knüpfte, lange auf sich warten lassen. Bis zum Abstimmungstermin wurden dann aber Investitionen in voraussichtlich sechststelligem Betrag in Aussicht gestellt. Das Komitee distanzierte sich auch von der kurz zuvor geschalteten, aggressiven und als kontraproduktiv erachteten Kampagne einer Gruppe von Walliser Bauunternehmern, in welcher eine Stalin ähnelnde Figur mit Hammer und Sichel ein Chalet zerstörte. Nichtsdestotrotz blieb das eigene finanzielle Engagement des Gegnerkomitees insgesamt beschränkt. Nach Annahme der Initiative äusserten auch die CVP und FDP als Kampagnenmitstreiter Kritik an der GLP und deren mangelnder Kampagnenführung. Die GLP konterte, das Amt sei ihr von verschiedensten Seiten aufgedrängt worden und man habe die Mitstreiter von Beginn weg auf die bescheidenen finanziellen Eigenmittel hingewiesen [10].

Die VOX-Analyse zur Zweitwohnungsinitiative ergab, dass sich die Sympathisanten des linken Lagers parteikonformer verhalten hatten als das bürgerliche Lager. 75% der SP-Wähler und 72% der grünen Wählerschaft stimmten dem Volksbegehren zu. Ihrer Partei folgte auch die Wählerschaft der CVP, welche die Initiative in 72% der Fälle ablehnte. Eher gespalten zeigten sich die Sympathisanten der FDP. Trotz der wirtschaftsfreundlichen Ausrichtung der Partei und entgegen der gefassten Parteiparole legte immerhin ein Drittel der FDP-Anhängerschaft ein Ja in die Urne. Unentschlossen zeigten sich die Sympathisanten der SVP. Ganze 48% stellten sich gegen die Empfehlung ihrer favorisierten Partei und gaben an, die Initiative angenommen zu haben. Ferner unterschieden sich die Befürworter der Initiative signifikant, wenn auch nicht übermässig stark, in ihren Präferenzen für Umweltschutz und Föderalismus sowie in ihrer Regionenzugehörigkeit. Bewohner einer Alpenregion stimmten der Initiative mit einem Anteil von 37% zu. Der sogenannte „Alpengraben“ entpuppte sich dabei als weniger ausgeprägt als etwa der „Röstigraben“ bei der EWR-Abstimmung im Jahre 1992. Weiter unterschieden sich die Abstimmenden signifikant und mit knapp 30 Prozentpunkten relativ deutlich in ihrer Präferenz für einen starken Staat. Während Bürger mit Präferenz für mehr Staatseingriffe der Initiative mit 71% zustimmten, waren es unter den Befürwortern für weniger Staatseingriffe nur deren 42%. Bei der Frage nach den zentralen Stimmmotiven zeigte sich unter den Ja-Stimmenden ein relativ deutliches Bild. Für 91% der Befürworter lieferte die Begründung, der fortschreitenden Zersiedelung und Verbauung Einhalt gebieten zu wollen, ein Motiv für ihren Stimmentscheid. Vielfältiger zeigte sich die Motivation für die Ablehnung der Initiative. Jeweils zwischen 20-30% der Umfrageteilnehmer gaben an, dass die Initiative zu starr sei und zu weit gehe, dass sie der Wirtschaft und dem Tourismus schade und dass es nicht die Aufgabe des Bundes sei, in regionale Angelegenheiten einzugreifen. Interessanterweise gaben auch 9% der Nein-Stimmenden als Erstmotiv für ihren Stimmentscheid an, dass die Zersiedelung zu stoppen sei. Laut Autoren der VOX-Analyse ist dies ein Indiz für einen falsch umgesetzten Stimmentscheid aufgrund Doppelnegation: Gegner des Zweitwohnungsbaus legten ein Nein in die Urne, im festen Glauben, so ein Zeichen gegen den fortschreitenden Zweitwohnungsbau zu setzen. Dabei übersahen sie verneinende Formulierungen im Initiativ-Titel wie „Stopp“ oder „Verbot“ (hier: „Schluss“), welche an sich bereits ein Nein enthalten, was konsequenterweise der Zustimmung zum Anliegen bedürfte. Die Auswertungen der VOX-Analyse ergaben zudem, dass insgesamt 18% der Befragten nicht über die im 2010 beschlossenen Änderungen zum RPG informiert waren, mit denen bereits Massnahmen zur Lenkung des Zweitwohnungsbaus getroffen wurden [11].

Obwohl der Zweitwohnungsinitiative bereits im Vorfeld der Abstimmung in den Medien relativ viel Aufmerksamkeit beigemessen wurde, war dies nicht vergleichbar zum enormen Medienecho, welches die Annahme der Initiative mit sich brachte. Dazu trug nicht zuletzt die am Abstimmungssonntag getätigte Aussage von Bundesrätin Leuthard (cvp) bei, dass der Zweitwohnungsbaustopp per sofort gelte. Aufschreie kamen insbesondere aus den Tourismuskantonen Wallis und Graubünden, welche von der neuen Regelung am stärksten betroffen sind. Diese beiden Kantone beherbergen laut einer Hochrechnung aus dem Jahr 2006 zur Volkszählung 2000 mit einem Zweitwohnungsanteil von 61% bis 73% die zehn Gemeinden mit dem höchsten Anteil an kalten Betten und sind gemäss Volkszählung mit über 35% auch diejenigen Kantone mit dem höchsten kantonalen Zweitwohnungsanteil. Der Tourismus- und Bausektor sah sich als Leidtragender des ausgedrückten Volkswillens. Eine vom ARE herausgegebene Studie aus dem Jahre 2008 war jedoch zum Schluss gelangt, dass der Tourismus durch einen Baustopp für Zweitwohnungen auf langfristige Sicht keine nennenswerten Einbussen verzeichnen würde. Für den Bausektor hingegen prognostizierten die Autoren der Studie insbesondere für das Oberengadin einen Rückgang der Gesamtbeschäftigung von zwei bis vier Prozent. Gravierender sah dies eine von den Gegnern der Initiative in Auftrag gegebene Studie, welche bei einer rigiden Umsetzung der Initiative für die Kantone Waadt und Wallis folgenschwere volkswirtschaftliche Kosten ausrechnete. Zu diskutieren gaben auch diverse Unklarheiten im Initiativtext, allen voran dessen konkrete Ausgestaltung und der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens der Übergangsbestimmungen. Die CVP, welche sich seit der Aussage ihrer Bundesrätin in einer delikaten Situation befand, publizierte noch im März ein dreiseitiges Positionspapier, in dem sie sich bezüglich der hängigen Baugesuche auf die Seiten der Bergkantone schlug: Die Gemeinden sollen alle im Berichtsjahr und somit auch alle nach Annahme der Initiative eingereichten Baugesuche im Jahr 2012 noch behandeln dürfen. Desweitern seien Rustici, Maiensässbauten und Alphütten als schützenswerte Bauten von den Regelungen auszunehmen [12].

Die Annahme der „Lex Weber“, wie die neuen Bestimmungen zur Zweitwohnungsinitiative kurz darauf im Umgangston genannt wurden, resultierte sogleich in einer Flut von Vorstössen. Wenige Tage nach dem Urnengang reichten Ständerat Schmid (fdp, GR) und Nationalrat Brand (svp, GR) in ihren Räten zwei gleichlautende Motionen ein, welche den Bundesrat im Motionstext dazu aufforderten, unter Einbezug der betroffenen Kantone die bei Annahme der Initiative entstandene Rechtsunsicherheit zu beseitigen. Das gewählte Vorgehen soll auf dem Vertrauensschutz beruhen, damit sichergestellt wird, dass für die Betroffenen keine nachteiligen Rückwirkungen entstehen. In der Begründung ihres Anliegens führten die Motionäre unter anderem verschiedene Forderungen auf, welche in ähnlicher Form bereits durch Gebirgskantone sowie Wirtschafts- und Tourismusverbände laut geworden waren: Erstens sollen bis Ende des Berichtsjahres Baubewilligungen nach den Bestimmungen des geltenden Rechts weiterhin erteilt werden können. Zweitens soll in einer darauffolgenden Zwischenphase eine Erteilung von Bewilligungen an bewirtschaftete Zweitwohnungen und Betriebe weiterhin möglich sein. Drittens sollen bestehende, altrechtliche Wohnbauten, die zu Zweitwohnungen umgenutzt werden, sowie von Kantonen oder Gemeinden bereits zugesicherte Kontingente und in Aussicht gestellte Baubewilligungen grundsätzlich von den neuen Bestimmungen ausgenommen werden. In Ergänzung fordern die Motionäre eine rasche Klärung des Erst- und Zweitwohnungsbegriffs. Im Mai beantragte der Bundesrat die Annahme der Motion und erklärte, Sofortmassnahmen auf dem Verordnungsweg befänden sich bereits in Ausarbeitung (siehe unten). Gleichzeitig betonte die Regierung aber, dass der Volkswille durch Annahme des Geschäftes nicht missachtet werden dürfe und die Verfassungsbestimmungen rechtsstaatlich korrekt umgesetzt werden müssten. In der parlamentarischen Debatte distanzierte sich Bundesrätin Doris Leuthard (cvp) zudem ausdrücklich von den in der Motionsbegründung eingebrachten Forderungen, und erklärte, der bundesrätliche Antrag auf Annahme der Motion beziehe sich lediglich auf den Motionstext. In diesem Sinne wurden die Motionen denn auch praktisch diskussionslos an die Regierung überwiesen [13].

Gleich nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative setzte das UVEK eine Arbeitsgruppe unter Leitung des ARE zur Ausarbeitung einer Übergangsverordnung zur Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative ein. Primär war die Arbeitsgruppe angehalten, den Zweitwohnungsbegriff zu klären und die Übergangsbestimmungen zu konkretisieren. Ende Mai präsentierte die Arbeitsgruppe den ersten Verordnungsentwurf. Bei der Auslegung des Zweitwohnungsbegriffs zeigten sich die Befürworter und Gegner der Initiative einig: Als Zweitwohnung gelte jedes Objekt, welches nicht als Erstwohnung genutzt werde. Gemeinden, welche bereits über einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 20% verfügen, dürften Zweitwohnungen jedoch weiterhin bewilligen, sofern es sich dabei um „warme Betten“ handle. Dabei wurde der Begriff der „warmen Betten“ allerdings nicht über quantitative Kriterien, wie beispielsweise über die jährliche Belegungszeit in Wochen, definiert. Zweitwohnungen sollen dann als mit warmen Betten ausgestattet gelten, wenn eine professionelle Vermarktung der Wohnungen durch dauerhafte Präsenz auf einer Vermietungsplattform angestrebt wird. Des Weiteren soll der Besitzstand garantiert bleiben: Zweitwohnungen, welche bereits vor dem Abstimmungstermin bestanden haben, dürften weiterhin bestehen bleiben und auch als solche verkauft und vererbt werden. Am 18.6. äusserten sich Behörden, Parteien und Organisationen in einer konferenziellen Anhörung zum Entwurf. Ein reges Tauziehen spielte sich ab zwischen den Befürwortern der Initiative, welche eine rasche und stringente Umsetzung ihres Anliegens forderten, und den Gegnern der Initiative, die Ausnahmeregelungen schaffen und die Übergangsbestimmungen erst per Beginn 2013 in Kraft setzen wollen. Auch im Bundesrat zeigte man sich uneinig, wie die Umweltministerin Mitte August nach der ersten Sitzung zum Verordnungsentwurf bekannt gab. Eine Woche später präsentierte die Regierung dann aber doch die neue Übergangsverordnung, die hingegen nicht wie ursprünglich von der Umweltministerin gewünscht auf den 1.9.12, sondern erst per 1.1.13 in Kraft tritt. Nicht nur in diesem Punkt kam der Bundesrat dank Engagement der bürgerlichen Regierungsmitglieder den Bergkantonen und der Hotellerie entgegen: Ausnahmen sieht die Verordnung auch für bestehende Wohnungen im Sinne des Besitzstandes, für bewirtschaftete Neubauten (siehe oben), für Rustici und Maiensässe, sowie unter restriktiven Bedingungen ebenfalls für die Umnutzung von Hotels in Zweitwohnung-en vor. Eine letzte Ausnahme gilt für Grossprojekte, wie das Andermatter Resort von Samih Sawiris, sofern vor dem Abstimmungstermin bereits ein bewilligter Sondernutzungsplan vorlag. Die Zeitung Südostschweiz bezeichnete die neue Regelung als „Sieg für die Verlierer“ und sowohl der Kanton Graubünden als auch der Kanton Wallis zeigten sich zufrieden mit den beschlossenen Übergangsbestimmungen. Von Seiten der Initianten äusserte man sich teilweise reserviert. Zufrieden gab sich Vera Weber, Vizepräsidentin der Fondation Franz Weber und Tochter des Umweltschützers, mit der vom Bundesrat gewählten Definition des Zweitwohnungsbegriffes, äusserte jedoch Bedenken zu den durch die Ausnahmebestimmungen potentiell geschaffenen Schlupflöchern, die eine korrekte Umsetzung der Initiative verhindern könnten. Die Übergangsbestimmungen gelten ab 2013 bis zum Inkrafttreten des Ausführungsgesetzes. Die Botschaft für dieses neue Gesetz soll noch vor Ende 2013 verabschiedet werden [14].

Bereits im Mai und somit vor Verabschiedung der Übergangsverordnung wurde bekannt, dass die Hälfte der Kantone ihren Gemeinden erlaubt, Baugesuche für Zweitwohnungen bis Ende 2012 weiterhin zu bewilligen. Daraufhin wurden einige Gemeinden mit neu eingereichten Baugesuchen überhäuft. Der Immobilienmonitor der CS zeigte in den letzten 12 Monaten bis Oktober des Berichtsjahres eine Zunahme im Wohnungsbau von 23% im Vergleich zum Vorjahr. Dies sei jedoch nicht einzig auf die Zweitwohnungsinitiative zurückzuführen, sondern unter anderem auch als Folge der günstigen Zinslage zu verstehen. Nichtsdestotrotz zeigte sich insbesondere in Tourismusregionen wie Gstaad, Goms, der Surselva und im Unterengadin eine starke Zunahme an Baugesuchen. Bundesrätin Leuthard (cvp) hatte bis zur Klärung der Übergangsregelungen die Sistierung der eingereichten Gesuche empfohlen. Die Kantone wiederum argumentierten, Gesuchsteller hätten ein Anrecht darauf, dass ihre Gesuche innert Behandlungsfrist geprüft werden. Im Folgenden erhob Helvetia Nostra flächendeckend Einsprache gegen eine Anzahl von ca. 2000 seit Abstimmungstermin bewilligten Baugesuche. Da eine Baubewilligung erst rechtskräftig wird, wenn ein letztinstanzliches Urteil gefällt oder die Beschwerdefrist ungenutzt verstrichen ist, erhoffte sich die Umweltorganisation von Franz Weber die Verhinderung des Baubooms. Der Walliser Staatsrat und das Kantonsgericht sprachen Helvetia Nostra in diesem Falle das Verbandsbeschwerderecht jedoch ab, da es sich bei der Zweitwohnungsinitiative nicht um ein nationales Natur- und Heimatschutzanliegen handle. Daraufhin wandte sich die Umweltschutzorganisation an das Bundesgericht, welches bis zum Ende des Berichtsjahres noch keinen Entscheid gefällt hatte. Die Bauvorhaben sind bis zum eidgenössischen Gerichtsentscheid aufgeschoben [15].

Überwiesen wurde ein Postulat Fournier (cvp, VS) mit der Forderung, in den betroffenen Regionen einen Bericht zu den wirtschaftlichen Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative zu verfassen. Darüber hinaus soll der Bundesrat in Zusammenarbeit mit den Kantonen Massnahmen zur Unterstützung der betroffenen Sektoren ausarbeiten. In seiner Antwort zeigte sich der Bundesrat offen für das Anliegen, betonte aber, dass zum damaligen Zeitpunkt aufgrund Unklarheiten betreffend Ausgestaltung der Ausführungsbestimmungen mögliche Folgewirkungen nur in Form von Szenarien aufzuzeigen seien. Der Bundesrat sprach sich ebenfalls für einen frühzeitige Einbindung der Kantone aus. Im Rahmen des Mehrjahresprogrammes Regionalpolitik 2016-2023 sollen die Kantone zu den Ergebnissen der Wirkungsanalyse konsultiert werden. Aufgrund dieser Ergebnisse sah sich der Bundesrat angehalten, Massnahmen im Bereich Tourismus und Regionalpolitik in Betracht zu ziehen und Vorschläge zu deren Umsetzung zu machen. Gleichzeitig betonte die Regierung ihre subsidiäre Rolle im Prozess der Standortförderung. Der Ständerat nahm das Postulat diskussionslos an. Ein ähnliches Anliegen verfolgt das Postulat Vogler (csp, OW), das in der Herbstsession von der grossen Kammer diskussionslos an den Bundesrat überwiesen wurde und ebenfalls die Erarbeitung eines Berichts mit möglichen Szenarien und zu treffenden Massnahmen für die von der Annahme der Zweitwohnungsinitiative besonders betroffenen Gebiete verlangt [16].