Beide Räte stimmten im Berichtsjahr mit dem Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung der Rechtsgrundlage für eine neue Sozialpartnerschaft im Wohnungswesen zu. Das neue Gesetz sieht vor, dass Musterbestimmungen über Abschluss, Inhalt und Beendigung der einzelnen Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume, die repräsentative Vermieter- und Mieterverbände gemeinsam vereinbart haben, regional für alle Mietverhältnisse gelten, wenn diese der Kanton oder, bei kantonsübergreifenden Verträgen, der Bundesrat für allgemeinverbindlich erklärt. Voraussetzung ist, dass die Verbände mindestens 5% der Mietenden oder Vermietenden im Geltungsbereich vertreten. Ein Rahmenmietvertrag kann für die ganze Schweiz, für ein oder mehrere Kantone und für Regionen, die mindestens 30 000 Wohnungen oder 10 000 Geschäftsräume umfassen, abgeschlossen werden. Oppositionslos stimmten beide Kammern der nationalrätlichen Rechtskommission zu, die zusammen mit Vermieter- und Mietervertretern in der umstrittenen Frage, wann vom gesetzlichen Mietrecht abgewichen werden darf, einen Kompromiss erarbeitet hatte. Der Kompromiss sieht vor, dass von den Bestimmungen des Obligationenrechts über die Anfechtung von Anfangsmietzinsen unter gewissen Voraussetzungen abgewichen werden darf. Ebenso können Rahmenmietverträge im Fall eines Eigentümerwechsels oder bei der Erstreckung eines Mietverhältnisses vom Gesetz abweichen. Nicht eingeschränkt werden darf hingegen das Recht der Mietenden, die Erhöhung von Mietzinsen anzufechten oder die Herabsetzung der Miete zu verlangen. Das neue Gesetz wird auf den 1. März 1996 in Kraft treten [20].

Mieterinnen und Mieter erhalten kein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen will. Mit 84:55 Stimmen lehnte der Nationalrat entgegen einer knappen Kommissionsmehrheit eine parlamentarische Initiative Rechsteiner (sp, SG) ab, welche damit die Rechte von Mietern verbessern und eine breitere Streuung des Wohneigentums erreichen wollte. Vergebens erinnerte der Initiant daran, dass es sich hier um ein in den achtziger Jahren, vor der Abstimmung über die Stadt-Land-Initiative abgegebenes Versprechen handle. Die Gegner machten geltend, dass das Mietervorkaufsrecht die Vertragsfreiheit des Eigentümers einschränke [21].

Nach verschiedenen nationalrätlichen Vorstössen im Vorjahr und der steten Kritik der Hauseigentümer seit Inkrafttreten des neuen Mietrechts 1990 unternahm neben dem Nationalrat auch der Bundesrat Schritte zu einem flexibleren Mietrecht. Er hat Änderungen der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen in die Vernehmlassung geschickt, gemäss welchen der Mietzins künftig auch ohne Vorbehalt erhöht werden kann, wenn die Rendite ungenügend ist oder der Zins an das quartier- oder ortsübliche Niveau angepasst wird. Weiter soll der Vermieter die Teuerung künftig ganz überwälzen dürfen, wenn der Mietzins im Vertrag an den Konsumentenpreis-Index gekoppelt ist. Nicht berücksichtigt hat der Bundesrat den Vorschlag der Mieterverbände, künftig auf einen längerfristigen Durchschnitt des Hypothekarzinssatzes abzustellen.

Im Herbst kamen die Hypothekarzinsen auf breiter Front ins Rutschen. Die Ersthypotheken fielen bis Ende Jahr in zwei Schritten von 5,5% auf 5,1%, während die Althypotheken von 5,5% auf 5,4% sanken. Das Bundesgericht entschied aber bereits vorher in einem Grundsatzurteil, dass eine Miete trotz Senkung des Hypothekarzinssatzes nicht herabgesetzt werden muss, solange der Vermieter keinen missbräuchlichen Ertrag erzielt [23].

Als Reaktion auf dieses Urteil sowie auf die Liberalisierungsversuche von Nationalrat und Bundesrat, die gemäss dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband "das Mietrecht aushöhlen", kündigte dieser Ende November an, eine Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" zu lancieren. Die Initiative verlangt eine automatische Weitergabe von Hypothekarzinssenkungen an die Mieterschaft, einen Mietzinsschutz bei Handänderungen und einen verbesserten Schutz gegen ungerechtfertigte Kündigungen. Neu soll für die Mieten ein sogenannter geglätteter Hypothekarzinssatz massgeblich sein, der dem Hypothekarzinsdurchschnitt der letzten fünf Jahre entspricht. Damit würden sprunghafte Mietzinserhöhungen verhindert, und der Wohnungsmarkt würde weniger abhängig von den fluktuierenden Kapitalmärkten. Der Mieterverband begründete sein Begehren damit, dass er dem Spekulantentum mit Mietwohnungen, der Preistreiberei bei Handänderungen und Luxussanierungen einen Riegel schieben wolle. Der Schweizerische Hauseigentümerverband warf den Initianten vor, sie wollten die Kostenmiete weiter zementieren und die letzten Marktelemente im Mietrecht beseitigen [24].

Eine "Marktmiete-Studie II" kam zum Schluss, dass der Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete zum Zeitpunkt März 1995 die Mieten wegen der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nur noch um durchschnittlich 2,5% hätte steigen lassen. Mit einer Gegenstudie konterte der Mieterverband, dass die Mieter in den letzten sechs Jahren 1,5 Mia Fr. zuviel für ihre Wohnungen bezahlt hätten, wobei die Nichtweitergabe der Hypothekarzinssenkungen der Hauptgrund gewesen sei. Der Schweizerische Hauseigentümerverband bestritt diese Zahl vehement [25].

Die Mieten stiegen 1995 im schweizerischen Landesdurchschnitt gemäss dem Landesindex für Wohnungsmiete zwischen Dezember 1994 und Dezember 1995 um 2% [26].

Rund 25% der Schweizer Haushalte haben Mühe, die monatliche Miete zu bezahlen; sie müssen dafür mehr als einen Viertel ihres Einkommens aufwenden. Dies geht aus einer Studie "Wohnen und Einkommen" des Bundesamtes für Wohnungswesen hervor, die aber auch festhält, dass die Wohnkosten für die grosse Mehrheit gut tragbar oder sogar günstig sind. Rund 60% der Mieterinnen und Mieter bezahlen 10 bis 25% des Einkommens für die Nettomiete, 23% der Haushaltungen müssen sogar weniger als 10% ausgeben. Zu den Risikohaushalten, die mehr als 25% für die Miete aufzubringen haben, gehören jeder zweite alleinstehende Pensionierte und jedes vierte Rentnerpaar sowie Jugendliche und übrige Alleinstehende [27].