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Ende Juni 2021 veröffentlichte der Bundesrat den zweiten Bericht «Monitoring Geschäftsmieten», welcher erneut auf durch das BWO in Auftrag gegebene Studien und Umfragen basiert. Er analysiert die Lage zwischen Herbst 2020 und Mai 2021, was in etwa der Zeit der «zweiten Welle» der Covid-19-Pandemie in der Schweiz entspricht. Laut den Schätzungen von Wüest Partner waren in dieser Zeit rund 48'000 Mietverhältnisse und 6.7 Prozent der Beschäftigten vom bundesrätlich angeordneten Lockdown betroffen. Damit ist die Zahl der Betroffenen deutlich tiefer als noch im ersten Lockdown (113'000 Mietverhältnisse und 17% der Beschäftigten).
Ebenfalls im Bericht enthalten sind die Resultate einer repräsentativen Umfrage des gfs.bern. Diese zeigen, dass sich der Anteil der betroffenen Unternehmen, welche Schwierigkeiten haben, ihre Miete zu bezahlen, im letzten Jahr rund vervierfacht hat (von 8% auf 30%). 29 Prozent der befragten Mieterinnen und Mieter gaben an, mit der Vermieterschaft zu einer Einigung bezüglich eines Entgegenkommens bei der Miete gekommen zu sein. 15 Prozent haben ohne Erfolg angefragt, während weitere 4 Prozent sich noch in Verhandlungen befinden. Die befragten Vermieterinnen und Vermieter gaben hingegen weitaus häufiger an, dass es zu einer Einigung gekommen sei (44%). Nur 2 Prozent gaben an, nicht auf eine Anfrage der Mietenden eingegangen zu sein. Die Lösungen zwischen den beiden Parteien waren in den meisten Fällen Mietzinsreduktionen (66%), gefolgt von Stundung der Miete (12%) und Ratenzahlung (5%).
Aufgrund der fortbestehenden Unsicherheiten im Bereich der Geschäftsmieten hat der Bundesrat das BWO beauftragt, das Monitoring weiterzuführen.

Berichte Monitoring Geschäftsmieten
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Nachdem der Bundesrat bereits im Sommer 2020 den neuen Richtplan des Kantons Obwalden teilweise genehmigt hatte, entschied er im Juni 2021, nun auch noch die restlichen Teile zu genehmigen. Der Bundesrat hatte die Prüfung der Teile «Siedlung» und «Raumentwicklungsstrategie» vorgezogen, damit Obwaldens Einzonungsstopp aufgehoben werden konnte. Nun folgten die Teile «Verkehr», «Natur und Landschaft», «Tourismus und Freizeit» sowie «Übrige Raumnutzungen». Der Bundesrat nahm bei den nun genehmigten Teilen punktuelle Änderungen am Richtplan vor, namentlich bezüglich des Schutzes von Fruchtfolgeflächen, der Umsetzung von Tourismus- und Freizeitprojekten sowie der Bezeichnung von Gebieten für die Nutzung von Wind- und Wasserkraft.

Genehmigung kantonaler Richtpläne nach Inkrafttreten der RPG-Revision
Revision des Raumplanungsgesetzes RPG

In einer im September 2019 eingereichten Motion verlangte Nationalrat Christoph Eymann (ldp, BS), dass der Bundesrat ein Umsetzungskonzept bezüglich Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich vorlege. Der durchschnittliche Wert von 80 Prozent Wärmeverlust hatte der Bundesrat selbst in seiner Stellungnahme zu einer Interpellation (Ip. 10.3873) des damaligen Nationalrats Reto Wehrli (cvp, SZ) genannt. Eymann begründete sein Anliegen damit, dass die bestehenden Anstrengungen nicht ausreichten, um die in der Energiestrategie festgehaltenen Ziele und Verpflichtungen im Rahmen des Pariser Klimaabkommens zu erreichen. Deshalb solle der Bundesrat nun in einem Konzept aufzeigen, wie der Bund insbesondere durch Anreize zur Gebäudesanierung und zur Solarenergieproduktion einen Beitrag zur Verminderung des Energieverlustes in Gebäuden leisten könne.
Die Motion wurde in der grossen Kammer von Christian Imark (svp, SO) bekämpft. Dieser argumentierte, dass es bereits heute finanziell sinnvoll sei, ein Gebäude bei einem Neubau gut zu isolieren. Hindernisse gebe es jedoch durch Regulierungen, weshalb vor allem ein Regulierungsabbau vorgenommen werden solle, wenn man die Energieeffizienz von Gebäuden steigern wolle. Bundesrätin Simonetta Sommaruga entgegnete, dass der Bundesrat bereits am Abbau von Hindernissen und Regulierungen arbeite. Ein Umsetzungskonzept von Minergie-P-Massnahmen sei aber dennoch sinnvoll und der Bundesrat sei dazu bereit, dieses auszuarbeiten. Die Mehrheit des Nationalrates schloss sich dem Antrag des Bundesrates an und nahm die Motion in der Sommersession 2021 mit 137 zu 53 Stimmen an. Ablehnend stimmten einzig die Parlamentarier und Parlamentarierinnen aus der SVP-Fraktion.

Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich (Mo. 19.4202)

In der Sommersession 2021 beschäftigte sich der Ständerat als Zweitrat mit einer Motion von Lisa Mazzone (gp, GE) bezüglich des Erwerbs von Anteilscheinen von Wohnbaugenossenschaften durch in der Schweiz ansässige aussereuropäische Staatsangehörige. Nach der Wahl von Mazzone in den Ständerat war die Motion im Nationalrat von ihrem Fraktionskollegen Michael Töngi (gp, LU) übernommen und dort schliesslich angenommen worden. Nun da die Motion im Ständerat behandelt wurde, versuchte Mazzone selbst die Mitglieder der kleinen Kammer von ihrem Vorstoss zu überzeugen. Sie vertrat dabei die Kommissionsminderheit, denn die zuständige RK-SR hatte die Motion mehrheitlich zur Ablehnung empfohlen. Die Mehrheit der Kommission argumentierte, dass das Anliegen zwar in der Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller positiv aufgenommen worden sei, eine Mehrheit der Teilnehmenden sich aber für eine Änderung auf Verordnungsstufe ausgesprochen hätten. Eine solche Änderung auf Verordnungsstufe sei aber rechtlich nicht möglich und eine Revision auf Gesetzesstufe aufgrund der ablehnenden Haltung der Vernehmlassungsteilnehmenden diesbezüglich nicht angezeigt. Die Kommission folgte damit der Haltung des Bundesrates. Mazzone hingegen argumentierte, dass es aussereuropäischen Staatsangehörigen ohne Änderung der Bestimmung nicht möglich sei, in Genossenschaftswohnungen zu leben, da dies einen Erwerb von Anteilsscheinen voraussetzt – was insbesondere für ausländische Studierende ein Problem sei. Dies entspreche nicht dem Geist der Lex Koller. Da Personen mit einem B-Ausweis aus dem EU/EFTA-Raum nicht vom Erwerb der Anteilsscheine ausgeschlossen sind, bestehe zudem eine ungerechtfertigte Diskriminierung aufgrund der Herkunft. Nicht zuletzt gelte in Genossenschaften das Prinzip «eine Person, eine Stimme», weshalb der Einfluss von ausländischen Personen auf die Entscheidungen der Genossenschaft minimal wäre.
Die Mehrheit der kleinen Kammer folgte hingegen der Kommissionsmehrheit und lehnte die Motion mit 24 zu 13 Stimmen (bei einer Enthaltung) ab.

Genossenschaftswohnungen für aussereuropäische Staatsangehörige zugänglich machen (Mo. 18.4314)
Lex Koller

In der Sommersession 2021 beschäftigte sich der Nationalrat mit zwei parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht, welche beide im Sommer 2020 von Christian Dandrès (sp, GE) eingereicht worden waren. Mit der ersten der beiden Initiativen (Pa.Iv 20.419) wollte Dandrès erreichen, dass Mieterinnen und Mieter, denen aufgrund nicht oder zu spät bezahlter Miete gekündigt wurde, weiterhin in den Mieträumlichkeiten bleiben können, sofern sie die Mietzinse in den kommenden Monaten fristgerecht zahlen. Nach sechs Monaten ohne Zahlungsverzug soll die Kündigung gegenstandslos werden. Dandrès begründete sein Anliegen unter anderem mit den finanziellen Folgen der Covid-19-Krise, welche es für viele Mieterinnen und Mieter schwierig machen könne, ihre Miete zu bezahlen. Die RK-NR beantragte anlässlich ihrer Vorprüfung eine Ablehnung der Initiative – hauptsächlich weil sie befand, dass deren Umsetzung falsche Anreize setzen würde und weil sie es als störend erachtete, dass ein rechtmässig aufgelöster Vertrag ohne neue Willenserklärung wieder in Kraft treten soll.
Die zweite Initiative (Pa.Iv 20.450) verlangte, dass im Falle des Todes eines Mieters oder einer Mieterin, die Familienwohnung inklusive aller Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag an die Ehegattin oder den Ehegatten übertragen werden kann, selbst wenn die hinterbliebene Person den Mietvertrag nicht unterschrieben und das Erbe ausgeschlagen hatte. So drohen Hinterbliebene, welche ein Erbe ausschlagen, auch ihre Wohnung zu verlieren, weil der Mietvertrag als Vermögenswert gilt. Die RK-NR beantragte auch in diesem Fall die Ablehnung, da sie die Initiative für einen zu starken Eingriff in die Rechte der Vermietenden befand.
Im Rat hatten beide Anliegen keine Chance. Mit einer Ausnahme stimmten nur Nationalrätinnen und Nationalräte der Grünen und der SP-Fraktion für die Initiativen, während die anderen Fraktionen geschlossen dagegen stimmten. Die erste Initiative wurde mit 118 zu 67 Stimmen und die zweite mit 121 zu 67 Stimmen abgelehnt.

Zwei Parlamentarische Initiativen zum Mietrecht abgelehnt (Pa.Iv. 20.450 & 20.419)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im März 2021 beantragte der Bundesrat dem Parlament die Abschreibung eines Postulates der GPK-NR aus dem Jahre 2015 betreffend das Verhältnis des Kulturlandschutzes zu anderen Schutzansprüchen – wie zum Beispiel dem Waldschutz – zusammen mit zwei verwandten Motionen (Mo. 10.3489; Mo. 10.3659). Der Bundesrat begründete seinen Antrag damit, dass die Vernehmlassung zur 2. Etappe der Teilrevision des RPG gezeigt habe, dass es für die in den Vorstössen vorgeschlagenen gesetzlichen Anpassungen zum besseren Schutz von Kulturland an politischem Willen fehle. Der Bundesrat stufe den besseren Schutz des Kulturlandes und insbesondere von Fruchtfolgeflächen (das qualitativ bestgeeignete ackerfähige Kulturland) jedoch weiterhin als wichtig ein. Er habe deshalb die Thematik aus der RPG-Revision herausgelöst und stattdessen den Sachplan «Fruchtfolgeflächen» überarbeitet und gestärkt. Damit solle die Qualität dieser Böden langfristig gesichert sowie die Massnahmen zur Qualitätssicherung schweizweit einheitlicher umgesetzt werden. Die Überarbeitung wurde dabei unter anderem auf Empfehlungen eines Berichts der zuständigen Expertengruppe des Bundes gestützt. Damit erachtete der Bundesrat die Anliegen der Vorstösse als erfüllt. Die Parlamentskammern folgten dem Antrag des Bundesrates und schrieben die Vorstösse ab.

Bericht zu Verhältnis von Kulturlandschutz und anderen Schutzansprüchen (Po. 15.4088)

Als Zweitrat beschäftigte sich in der Sommersession 2021 der Nationalrat mit einer Kommissionsmotion der RK-SR betreffend eine ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung nach Konsultation der Sozialpartner. Die RK der kleinen Kammer hatte mit dieser Motion schon ihren zweiten Versuch gestartet – das erste Mal hatte sie ihr Ziel mit der Motion 18.4101 zu erreichen versucht –, um den Bundesrat zu beauftragen, die vielen damals hängigen Vorstösse betreffend das Mietrecht (beispielsweise Pa.Iv. 17.491; Pa.Iv. 17.514; Pa.Iv. 17.515) zu einer ausgewogenen Revision zu vereinen. Die RK-NR folgte ihrer Schwesterkommission knapp nicht. Mit 13 zu 12 Stimmen empfahl sie dem Nationalrat, die Motion abzulehnen. Während der Debatte im Nationalrat begründete Kommissionssprecher Matthias Bregy (cvpo, VS) den Kommissionsentscheid: Erstens werde die in der Motion geforderte Konsultation der Sozialpartner schon bald stattfinden – in der Form eines von Bundespräsident Guy Parmelin organisierten runden Tisches zum Mietrecht. Zweitens sei die Mehrheit der Kommission der Meinung, dass das Parlament zum jetzigen Zeitpunkt dem Bundesrat nicht den von der Motion geforderten Anstoss zu einer grossen Gesetzesrevision im Bereich der Mietzinsgestaltung geben sollte, denn der Bundesrat könne einen solchen Prozess unabhängig vom Parlament vorantreiben. Das Parlament könne derweil mittels parlamentarischer Initiativen punktuelle Anpassungen vornehmen. Die Kommissionsminderheit sowie Bundesrat Parmelin zeigten sich hingegen überzeugt, dass der Weg der parlamentarischen Initiativen verschlossen sei, da die Situation derart verkeilt sei, dass das Parlament sich nicht einmal auf kleine technische Änderungen einigen könne. Aufgrund der Blockade der Politik werde das Mietrecht immer mehr durch die Rechtsprechung gestaltet, wie das Beispiel eines 2020 gefällten Bundesgerichtsurteils zeige. Deshalb müsse ein neuer Ansatz verfolgt und eine ausgewogene Revision angestrebt werden. Die Mehrheit des Nationalrates sprach sich schlussendlich mit 97 zu 96 Stimmen bei 1 Enthaltung hauchdünn gegen die Motion aus. Während die Fraktionen der SP, der Grünen und der GLP geschlossen für und die FDP- und SVP-Fraktionen geschlossen gegen den Vorstoss stimmten, waren sich die Mitglieder der Mitte-Fraktion uneinig. Gut die Hälfte ihrer Mitglieder (16 von 30) sprachen sich jedoch gegen das Geschäft aus, was für eine Ablehnung ausreichte.

RK-SR startet zweiten Versuch für eine ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung (Mo. 20.3922)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Mit einer in der Wintersession 2020 eingereichten Motion wollte Christian Dandrès (sp, GE) erreichen, dass die amtlich genehmigten Formulare für die Kündigung des Mietverhältnisses und für Vertragsänderungen oder Mietzinserhöhungen ergänzt werden. Spezifisch sollten die Formulare neu die Kontaktinformationen der Vermieterschaft sowie Informationen über die gesetzlichen Voraussetzungen für das Anfechten der Kündigung im Falle einer Solidarmiete enthalten. Mit diesen Ergänzungen soll laut dem Motionär vor allem erreicht werden, dass die Mieterschaft ihr Recht auf eine Anfechtung von missbräuchlichen Kündigungen, Mietzinserhöhungen oder Vertragsänderungen schnell, einfach und innerhalb der relevanten Fristen wahrnehmen kann. Der Bundesrat unterstützte den Vorstoss und empfahl ihn zur Annahme. Die Motion wurde jedoch von Pirmin Schwander (svp, SZ) bekämpft und so befasste sich der Nationalrat in der Sommersession 2021 mit dem Geschäft. Schwander begründete während der Debatte seine ablehnende Haltung damit, dass die Motion den Prozess zwar für die Mietenden vereinfachen würde, dafür jedoch einseitig die Hürden für die Vermieterschaft heraufsetze. Eine Mehrheit der grossen Kammer sah dies ähnlich. Trotz dem unterstützenden Votum des zuständigen Bundesrates Guy Parmelin lehnte der Nationalrat die Motion mit 106 zu 84 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) ab. Neben der SVP stimmten auch die Fraktionen der FDP sowie der Mitte beinahe geschlossen gegen den Vorstoss, der damit erledigt ist.

Die Formulare für die Kündigung des Mietverhältnisses und für Vertragsänderungen oder Mietzinserhöhungen müssen ergänzt werden (Mo. 20.4518)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Knapp zwei Jahre nachdem die Frist für die parlamentarischen Initiative der WAK-SR betreffend die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum verlängert worden war, verabschiedete die Kommission im Frühjahr 2021 diesbezüglich ihren Gesetzesentwurf. Der Entwurf sieht vor, dass die Besteuerung des Eigenmietwertes für Erstliegenschaften sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene aufgehoben wird. Auf Zweitliegenschaften soll der Eigenmietwert wie bis anhin steuerbar bleiben. Damit wollte die Kommission unter anderem verhindern, Anreize für den Bau oder Kauf von Zweitliegenschaften zu kreieren.
Im Gegenzug zur Abschaffung des Eigenmietwertes beim Hauptwohnsitz sollen die Steuerabzüge für Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien sowie die Kosten der Verwaltung durch Dritte auf dieselben Wohnobjekte aufgehoben werden. Die Kommission erachtet die gleichzeitige Abschaffung des Eigenmietwertes und dieser Steuerabzüge als logisch, da sie die erwähnten Kosten als Gewinnungskosten versteht – also Aufwendungen, die untrennbar mit der Erzielung des Einkommens verbunden sind. Der angestrebte Systemwechsel mit einer Defiskalisierung des Wohneigentums müsste laut der Kommission deshalb logischerweise gleichzeitig die Steuerabzüge und den Eigenmietwert abschaffen. Weiter sollen für sämtliche Liegenschaften auf Bundesebene die Steuerabzüge für die Kosten für Energiesparen, Umweltschutz und Rückbau aufgehoben werden, da dies ausserfiskalisch motivierte Abzüge seien. Die Kommission begründet diesen Vorschlag damit, dass diese Abzüge besonders hohe Mitnahmeeffekte hätten, was bedeutet, dass viele Haushalte sich auch ohne die Abzüge für Energiesparmassnahmen entscheiden würden. Zudem profitierten beinahe ausschliesslich die wohlhabenderen Haushalte von den Steuerabzügen, so die Kommission. Statt auf Steueranreize setzen, solle der Bund erwünschte Technologien oder Baumassnahmen direkt subventionieren, was transparenter sei und den einkommensschwächeren Haushalten mehr finanzielle Vorteile bringe. Die Kantone sollen jedoch entscheiden können, ob sie diese Abzüge weiterführen wollen oder nicht – allerdings auch nur, bis die auf 2030 angesetzten Treibhausgas-Ziele im CO2-Gesetz erreicht würden. Abzüge für Kosten von denkmalpflegerischen Arbeiten sollen hingegen weiterhin auf Bundes- und Kantonsebene gelten gemacht werden können.
Nicht zuletzt schlägt die Kommission in ihrem Entwurf vor, steuerliche Abzüge für Schuldzinsen komplett abzuschaffen. Die Kommission hatte 2019 noch fünf verschiedene Varianten für die Reform der Schuldzinsabzüge in die Vernehmlassung geschickt. Mit ihrer Entscheidung für die allgemeine Abschaffung entschied sie sich nun für die weitreichendste Lösung. Die WAK-SR will damit laut ihrer Medienmitteilung einen Schritt gegen die hohe Verschuldungsquote von Schweizer Haushalten machen. Im internationalen Vergleich sind Schweizer Haushalte stark verschuldet, wobei ein Grossteil dieser Schulden auf Hypothekarschulden zurückzuführen ist. Mit der Abschaffung der Schuldzinsabzüge liessen sich Verschuldungsanreize abbauen, so die WAK-SR. Eine Ausnahme soll für Ersterwerbende von Wohneigentum gelten, für welche ein befristeter Schuldzinsabzug von maximal CHF 10'000 für Ehepaare und CHF 5'000 für Alleinstehende gelten soll. Damit will die Kommission jungen Menschen den Erwerb von Wohneigentum erleichtern.

Die ersten in den Medien erschienen Reaktionen auf den Kommissionsentwurf fielen eher negativ aus – dies obwohl sich die Kommission nach der kontroversen Aufnahme ihres Vorentwurfs bei den Vernehmlassungsteilnehmenden entschlossen hatte, mit der Ausarbeitung eines Entwurfs zuzuwarten und stattdessen die Verwaltung damit zu beauftragen, bezüglich den umstrittenen Bereichen der Vorlage Zusatzabklärungen durchzuführen. Dennoch wird der aktuelle Entwurf voraussichtlich nicht weniger kontrovers diskutiert werden als der Vorentwurf, den die Kommission 2019 in die Vernehmlassung geschickt hatte. So kritisierte beispielsweise WAK-SR Präsident Christian Levrat (sp, FR), dass die Vorlage weiterhin gewisse Abzüge auf Kantonsebene zulässt, was zu einem neuen Steuerwettbewerb unter den Kantonen führen werde, wie der Tagesanzeiger berichtete. In der gleichen Zeitung bezeichnete der Hauseigentümerverband den allgemeinen Verzicht auf Schuldzinsabzüge als «verfassungswidrig». Und die NZZ schrieb, dass die Abschaffung der Schuldzinsabzüge einen Bruch mit dem Prinzip der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und deshalb steuertechnisch unlogisch sei.

WAK-SR fordert Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2021)

Über ein Jahr nachdem der Nationalrat Nichteintreten auf die bundesrätliche Vorlage für die zweite Etappe der RPG-Teilrevision beschlossen hatte, wagte die UREK-SR im Frühjahr 2021 einen nächsten Anlauf beim umstrittenen Revisions-Vorhaben. In einer Medienmitteilung verkündete sie Ende April, diesbezüglich einen Vorentwurf einstimmig verabschiedet zu haben. Der Kommissionsentwurf übernimmt die weitgehend unbestrittenen Teile des Bundesratsentwurfes. Insbesondere sollen die Kantone neu mehr Handlungsspielraume betreffend das Bauen ausserhalb von Bauzonen erhalten. Sie sollen demnach punktuell Bauten, welche über die allgemeinen Bestimmungen über das Bauen ausserhalb von Bauzonen hinausgehen, in Einklang mit ihren kantonalen Richtplänen erlauben dürfen, um so besser auf regionale Eigenheiten eingehen zu können. Allerdings sollen potentielle Mehrnutzungen mit Kompensations- und Aufwertungsmassnahmen anderenorts ausgeglichen werden müssen. Die UREK fügte dem Vorentwurf ausserdem Bestimmungen hinzu, welche mit Hilfe von finanziellen Anreizen für die Beseitigung von Bauten ausserhalb der Bauzone die Anzahl dort angesiedelter Gebäude (derzeit rund 600'000) stabilisieren soll. Damit erachtete die Kommission die zentralen Forderungen der Landschaftsinitiative als aufgenommen und präsentierte denn auch ihren Vorentwurf als einen indirekten Gegenvorschlag zur Volksinitiative.
Verglichen mit dem Entwurf des Bundesrates strich die Kommission mehrere umstrittene Punkte aus dem Gesetzesentwurf: Erstens strich sie die generelle Beseitigungspflicht von Bauten ausserhalb von Bauzonen, bei welchen der bewilligte Zweck weggefallen ist. Zweitens sind keine Bestimmungen mehr zu Speziallandwirtschaftszonen (beispielsweise Gewächshäuser oder Bauten für die Tierhaltung) mehr im Vorentwurf enthalten. Kritisiert worden waren diese Bestimmungen, weil sie vorgesehen hatten, dass diese Speziallandwirtschaftszonen wann immer möglich an Bauzonen anschliessen sollen, was laut Gegnerinnen und Gegnern im Falle von Tierhaltung zu Geruchsemissionen bis in die Bauzone hätte führen können. Drittens wurde der Objektansatz des sogenannten Planungs- und Kompensationsansatzes gestrichen, womit neu nur noch auf den Gebietsansatz fokussiert wird. Damit soll die Komplexität der Vorlage reduziert werden. Viertens wurden die im bundesrätlichen Entwurf enthaltenen Strafbestimmungen gestrichen.

Die Befürworterinnen und Befürworter der Landschaftsinitiative zeigten sich erfreut über die Arbeiten der Kommission. Raimund Rodewald, Geschäftsleiter der Stiftung Landschaftsschutz Schweiz, äusserte sich in der Zeitung «24 heures» und meinte, der Vorschlag müsse erst noch genauer analysiert werden, man begrüsse ihn allerdings und sei optimistisch bezüglich dessen Qualität. Anders sah dies Alain Griffel, Professor für Staats- und Verwaltungsrecht an der Universität Zürich. In einem Gastkommentar in der NZZ kritisierte er, dass mit dem Vorschlag weiterhin nicht klar sei, welche Nutzweisen für Bauten ausserhalb von Bauzonen zulässig sein können. Wenn man diese Entscheidung den Kantonen überlasse, werde die Bautätigkeit ausserhalb der Bauzonen weiter zunehmen, so Griffel. Ausserdem kritisierte er, dass der neue Planungsansatz die derzeitigen Ausnahmeregelungen nicht ersetzen, sondern ergänzen soll, womit «ein komplexes System auf ein komplexes System aufgepfropft» werden soll.

Die Kommission gab den Vorentwurf bis Mitte September 2021 in die Vernehmlassung. Es ist damit schon der dritte Entwurf zur zweiten RPG-Revision, der in die Vernehmlassung geschickt wurde.

2. Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (BRG 18.077)
2. Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes und damit erfüllte Vorstösse
Bauen ausserhalb der Bauzonen
Revision des Raumplanungsgesetzes RPG

Der Bundesrat gab im Dezember 2020 bekannt, dass er die drei Monate zuvor eingereichte Landschaftsinitiative ablehnt, da er Unsicherheiten bei der Umsetzung der Plafonierung der Anzahl Gebäude ausserhalb der Bauzonen vermeiden wolle. Damals kündigte der Bundesrat jedoch auch an, der Initiative einen indirekten Gegenvorschlag gegenüberstellen zu wollen, da er das Kernanliegen der Initiative – die verstärkte Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet – teile. Nachdem die UREK-SR Ende April 2021 einen indirekten Gegenvorschlag vorgestellt hatte, beschloss der Bundesrat, auf einen eigenen indirekten Gegenvorschlag zu verzichten, da der Gegenvorschlag der ständerätlichen Kommission den Eckpfeilern, die der Bundesrat im Dezember für einen indirekten Gegenvorschlag erarbeitet hatte, entspreche. Konkret bringe der Vorentwurf, der von der UREK nun in die Vernehmlassung geschickt wurde, neue Ansätze auf Gesetzesstufe, mit denen Kulturland zurückgewonnen werden könne. Weiter sehe der Vorschlag vor, dass Mehrnutzungen ausserhalb der Bauzonen kompensiert werden müssten. Nicht zuletzt war dem Bundesrat auch wichtig, dass mit dem Entwurf keine neuen Ausnahmetatbestände beim Bauen ausserhalb der Bauzonen geschaffen würden und die bereits bestehenden Ausnahmetatbestände neu nur noch in jenen Kantonen gelten würden, welche die Ausnahmetatbestände in ihr kantonales Recht überführten.

Volksinitiative zur Einschränkung des Bauens ausserhalb der Bauzonen (Landschaftsinitiative)
Bauen ausserhalb der Bauzonen

Gut fünf Jahre nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG), welches die 2012 von Volk und Ständen angenommene Zweitwohnungsinitiative umsetzte, haben die Departemente UVEK und WBF dem Bundesrat eine Wirkungsanalyse vorgelegt. Aufgrund von Übergangsbestimmungen im Gesetz lasse sich zwar noch keine abschliessende Beurteilung vornehmen. Aufgrund der bis dato gemachten Erfahrungen erachtet der Bundesrat das Gesetz jedoch als «wirksam und zeitgemäss». Es wurden ausserdem keine mit dem ZWG verbundenen substanziellen wirtschaftlichen Schwierigkeiten in den betroffenen Gemeinden festgestellt. Laut dem Bericht sei der Flächenverbrauch durch den Neubau von Zweitwohnungen in allen ZWG-Gemeinden zwischen 2013 und 2018 gegenüber dem Zeitraum 2007 bis 2012 um rund einen Drittel zurückgegangen. Dass der Flächenverbrauch nicht auf null gesunken ist, hängt mit den erwähnten Übergangsbestimmungen sowie mit im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen zusammen. Optimierungspotenzial sieht der Bundesrat beim Wissensstand in den Gemeinden, beim Kompetenzverständnis bei den Kantonen sowie bei den Schlüsselbegriffen der Beherbergungswirtschaft. Die Departemente sollen diesbezüglich Verbesserungsmassnahmen umsetzen. 2025 soll die nächste Wirkungsanalyse zum Gesetz durchgeführt werden.

Gesetz zur Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative (BRG 14.023)
Zweitwohnungsinitiative und ihre Auswirkungen

Nachdem sich der Nationalrat bereits im Juni 2020 mit einer Motion Vogler (csp, OW) betreffend die Digitalisierung des Untergrunds beschäftigt und sie damals gutgeheissen hatte, erschien diese in der Sondersession im Mai 2021 erneut auf seiner Agenda, da der Ständerat die Motion nur mit einer Änderung des Motionstextes angenommen hatte. Der Nationalrat nahm die Motion in der Fassung der kleinen Kammer stillschweigend an.

Erfolgreiche Investitionen im Untergrund mit der Digitalisierung (Mo. 19.4059)

Die RK-NR reichte Anfang Januar 2021 eine parlamentarische Initiative ein, mit der sie eine Änderung der Lex Koller anstrebte. Gemäss dem Wunsch der Kommission soll während und bis zwei Jahre nach einer besonderen oder aussergewöhnlichen Lage gemäss Epidemiengesetz die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Personen auf Betriebsstätten-Grundstücke ausgedehnt werden. Damit solle verhindert werden, dass Grundstücke von Unternehmen, welche durch eine Krise wie die Covid-19-Pandemie in Not geraten sind, einfach und günstig von kapitalkräftigen ausländischen Unternehmen erworben werden können.
Ende Februar beschäftigte sich die RK-SR mit der Initiative. Sie teilte die dem Anliegen zugrundeliegende Befürchtung ihrer Schwesterkommission nicht. Ausserdem war sie der Ansicht, dass gerade die Berggebiete mit ihren touristischen Infrastrukturen auf ausländische Kapitalgeber angewiesen seien und eine gesetzgeberische Aktivität zur Verschärfung der Lex Koller zu einer grossen Unsicherheit führen könne, zumal die angestrebte Änderung auch rückwirkende Rechtsfolgen hätte. Mit 7 zu 6 Stimmen sprach sie sich deshalb gegen die Initiative aus.
Ende März war somit wieder die RK-NR an der Reihe. Nach der Ablehnung durch ihre Schwesterkommission und nachdem das Anliegen im Rahmen der Diskussionen über eine Änderung des Covid-19-Gesetzes keine Mehrheit gefunden hatte, entschied die Kommission mit 12 zu 10 Stimmen, ihr eigenes Vorhaben nicht weiterzuverfolgen.

Bewilligungspflicht gemäss Lex Koller vorübergehend auf Betriebsstätten-Grundstücke ausdehnen (Pa.Iv 21.400)
Lex Koller

Die RK-NR entschied Anfang Februar 2021, dass sie das Anliegen einer parlamentarischen Initiative Hans Egloff (svp, BE) betreffend einer Verschärfung der Regelungen zur Untermiete im Rahmen eines Vorentwurfs gemeinsam mit drei weiteren hängigen parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht (Pa.Iv. 16.458, Pa.Iv. 16.459 und Pa.Iv. 18.475) umzusetzen wolle. Mit 13 zu 10 Stimmen beantragte sie deshalb dem Nationalrat, die Frist für die Umsetzung der Initiative ein zweites Mal um zwei Jahre zu verlängern, bis zur Frühjahrssession 2023. Eine Minderheit rund um Florence Brenzikofer (gp, BL) argumentierte in der Kommission und anschliessend im Nationalrat, dass die Initiative ein Problem lösen wolle, das in der Praxis kaum existiere, und beantragte deshalb die Abschreibung des Vorstosses. Der Nationalrat folgte der Argumentation der Kommissionsmehrheit und stimmte mit 121 zu 71 Stimmen für die Fristverlängerung. Einzig die Fraktionen der SP und der Grünen sowie einige Abweichler und Abweichlerinnen aus den Reihen der Grünliberalen und der Mitte-Fraktion stimmten für eine Abschreibung.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden (Pa.Iv. 15.455)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

In einem Ende Dezember 2020 eingereichten Postulat hatte Nationalrat Fabio Regazzi (mitte, TI) vom Bundesrat einen Bericht bezüglich einer Integration der erwarteten Mobilitätsentwicklung in Sachplänen und anderen Grundlagen der Raumentwicklung gefordert. Der Bundesrat solle in diesem Bericht die mittelfristig zu erwartenden Entwicklungen im Mobilitätssektor darstellen, deren Auswirkungen auf das Verkehrssystem, die Raumplanung und die notwendigen infrastrukturellen Anpassungen aufzeigen sowie erläutern, wie er gedenke, diese in Sachpläne strategischer Infrastrukturentwicklungsprogramme zu integrieren. Der Bundesrat empfahl dem Nationalrat, das Postulat anzunehmen. Stillschweigend folgte die grosse Kammer diesem Antrag in der Frühjahressession 2021.

Integration der erwarteten Mobilitätsentwicklung in Sachplänen und anderen Grundlagen der Raumentwicklung (Po. 20.4660)

In der Frühjahressession 2021 befasste sich der Ständerat mit einer Motion Vogler (csp, OW) zur Digitalisierung des Untergrunds. Die Motion, mittlerweile übernommen von Stefan Müller-Altermatt (mitte, SO), möchte die Regierung damit beauftragen, einen Aktionsplan zur Digitalisierung des geologischen Untergrundes zu erstellen. Damit sollen Investitionen für unterirdische Infrastrukturen (beispielsweise das Projekt Cargo sous Terrain), die Gewinnung von Georessourcen sowie die Lagerung von Abfällen erleichtert werden.
Die UREK-SR hatte dem Ständerat eine Änderung des Motionstextes vorgeschlagen. Kommissionssprecher Daniel Fässler (mitte, AI) erklärte, die Kommission sei dabei auf einen 2018 veröffentlichten Bericht in Erfüllung eines Postulates Vogler – zum selben Thema wie die Motion – eingegangen. Darin hatte der Bundesrat festgehalten, dass einerseits die Regelung des Untergrundes und der diesbezüglichen geologischen Daten grundsätzlich im Zuständigkeitsbereich der Kantone, andererseits der überwiegende Teil geologischer Daten in der Datenherrschaft von Privaten liegt. Um diesen Feststellungen gerecht zu werden, hatte die Kommission den Motionstext ergänzt, um klarzustellen, dass der Bund bei der Digitalisierung des Untergrunds eng mit den Kantonen zusammenarbeiten und die Interessen der Eigentümer von geologischen Informationen berücksichtigen soll. Bundesrätin Viola Amherd sprach sich im Namen der Regierung für eine Annahme der Motion, inklusive der von der UREK-SR vorgeschlagenen Änderungen, aus und der Ständerat hiess sie in dieser geänderten Form stillschweigend gut. Als nächstes wird sich noch einmal der Nationalrat mit dem Vorstoss befassen.

Erfolgreiche Investitionen im Untergrund mit der Digitalisierung (Mo. 19.4059)

Der Nationalrat behandelte in der Frühjahressession 2021 ein Postulat seiner UREK, welches den Bundesrat beauftragt, die Auswirkungen der Zulassung von pferdegestützten Therapien und weiteren Angeboten mit Therapietieren in der Landwirtschaftszone zu prüfen. Laut der Kommission sind pferdegestützte Therapien unter geltendem Recht in Landwirtschaftszonen nicht zonenkonform. Deshalb müsse zurzeit für solche Therapieangebote in Gewerbe- und Industriezonen ausgewichen werden, wo eine artgerechte Tierhaltung nur schwer möglich sei. Für eine Mehrheit der Kommission drängte sich deshalb eine Änderung des RPG auf. Diese Forderung geht zurück auf eine Petition der Vereinigung «Pferdegestützte Therapie Schweiz» (Pet. 18.2022). Der Bundesrat empfahl das Postulat zur Annahme. Der Nationalrat folgte dem Bundesrat und seiner Kommission und nahm das Postulat stillschweigend an.

Auswirkungen der Zulassung von pferdegestützten Therapien in der Landwirtschaftszone (Po. 20.3938)

Als Zweitrat befasste sich der Ständerat in der Frühjahressession 2021 mit einer Motion Egger (csp, VS), die vom Bundesrat alle vier Jahre einen Aktionsplan Berggebiete verlangt. Stefan Engler (mitte, GR) sprach sich im Namen der zuständigen WAK für das Anliegen seines ehemaligen Fraktionskollegen aus. Einerseits, so Engler, brauche es gezielte Massnahmen in den Sektorialpolitiken Finanzausgleich, Verkehr, Fachhochschulwesen, Telekommunikation, Raumordnung, Energie, Landwirtschaft, Umwelt sowie Natur und Landschaft, um peripheren Berggebieten neue Impulse verleihen zu können. Er verwies dabei unter anderem auf den im November 2020 veröffentlichten «Aktionsplan Alpenraum. Vorschläge für die Ergänzung der Regionalpolitik des Bundes» der Regierungskonferenz der Gebirgskantone, der auch als Vorlage für den Aktionsplan des Bundes dienen solle. Andererseits müsse die Berggebietsförderungspolitik besser institutionell in die Bundespolitik eingebunden werden, beispielsweise durch die Ernennung einer oder eines Delegierten für Berggebietspolitik.
Bundesrätin Simonetta Sommaruga zeigte sich in ihrem Votum überzeugt, den von der Motion geforderten Aktionsplan in laufende Arbeiten der beiden Departemente UVEK und WBF zu einer Evaluation der Berggebietspolitik integrieren zu können. Sie beantragte deshalb die Annahme der Motion. Wie zuvor schon der Nationalrat nahm der Ständerat den Vorstoss stillschweigend an.

Aktionsplan Berggebiete (Mo. 19.3731)

Als Zweitrat beschäftigte sich der Ständerat in der Frühlingssession 2021 mit dem Rahmenkredit für Eventualverpflichtung in der Wohnraumförderung für die Jahre 2021–2027. Die zuständige Kommission, die WAK-SR, empfahl der kleinen Kammer einstimmig (bei einer Enthaltung), das Projekt des Bundesrates unverändert zu unterstützen. Der Kommissionssprecher Christian Levrat (sp, FR) verwies in seinem Votum auf zwei Punkte, mit welchen sich die Kommission genauer befasst hatte. Einerseits habe die WAK geprüft, ob die Solidarbürgschaften in einfache Bürgschaften umgewandelt werden könnten. Wie aus einem Zusatzbericht der Kommission zu den Vor- und Nachteilen von Solidarbürgschaften hervorgeht, sind diese im Gegensatz zu einfachen Bürgschaften mit einem grösseren finanziellen Risiko für den Bürgen verbunden, geben aber eine bessere Position und damit höhere Sicherheit für diejenigen, die von den Bürgschaften profitieren. Deshalb gewähren Banken im Allgemeinen bessere Konditionen für von Solidarbürgschaften gestützte Projekte. Die WAK sei zum Schluss gekommen, dass ein Wechsel hin zu einfachen Bürgschaften keinen Sinn mache, da ein solcher mit «beinahe unüberwindbaren praktischen Schwierigkeiten verbunden» sei sowie die Reputation des Bundes als Bürgen kompromittieren und den Fördereffekt reduzieren würde. Andererseits, so Levrat, habe sich die WAK mit der regionalen Verteilung der Bürgschaften beschäftigt, insbesondere inwiefern auch Rand- und Bergregionen von ihnen profitierten. Die Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft (HBG) und die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) hätten die Kommission zu überzeugen vermocht, dass sie genügend Anstrengungen unternähmen, Projekte im ganzen Land mit Bürgschaften zu fördern.
Nach einer kurzen Debatte ohne kritisches Votum stellte sich der Ständerat hinter das Projekt des Bundesrates und nahm dieses mit 36 zu 2 Stimmen (bei 5 Enthaltungen) deutlich an.

Rahmenkredit für Eventualverpflichtung in der Wohnraumförderung (2021–2027) (BRG 20.074)
Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung

Die Covid-19-Pandemie hatte im Jahr 2020 auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Zu Beginn der Krise war noch erwartet worden, dass die durch die Coronavirus-Schutzmassnahmen hervorgerufene Rezession insbesondere im Luxussegment einen Rückgang der Immobilienpreise auslösen würde. Tatsächlich deutete zuerst einiges daraufhin. Die Zinsen für zehnjährige Hypotheken stiegen Ende März kurzfristig von 1.10 auf 1.31 Prozent – nicht zuletzt auch weil Pensionskassen und Versicherungen Mühe hatten, auf Homeoffice umzustellen und darum mit der Vergabe von neuen Hypotheken in Verzug kamen, woraufhin Banken ihre Marge auf neue Hypotheken dank des geringeren Konkurrenzdruckes erhöhen konnten. Neben teureren Hypotheken bewirkte auch die mit der Krise verbundene Unsicherheit während der ersten Welle im März bis im Mai 2020 tendenziell einen Nachfragerückgang. Während im Dezember 2019 in einer Umfrage von Moneypark noch zwei Drittel der Mietenden angaben, Wohneigentum kaufen zu wollen, waren es im April 2020 nur noch gut die Hälfte.

Doch der Nachfrageeinbruch war nur von kurzer Dauer. Ab dem Sommer stieg die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich an. Der Lockdown während der ersten Welle bewirkte laut der Credit Suisse Immobilienstudie, dass den Menschen die Bedeutung der eigenen Wohnung und ihrer Qualitäten stärker bewusst wurden. Nachfrageindizes mit Auswertungen der Suchabos nach Wohneigentum, wie etwa von Realmatch360, stiegen nach dem ersten Lockdown denn auch sprunghaft an. Ein weiterer Grund für die hohe Nachfrage war die Geldpolitik, welche – nicht zuletzt auch wegen der Pandemie – weiterhin sehr locker blieb. Ein Anstieg der Zinsen schien zu keiner Zeit realistisch. Die Hypothekarzinsen pendelten sich ab Mai bei etwa 1.16 Prozent ein. Die tatsächlichen Hypothekarzinskosten für bestehende Wohneigentümer erreichten Ende 2020 mit CHF 4'684 ein neues Rekordtief. Die Pandemie veränderte auch die Nachfragestruktur: Die Zeit im Homeoffice bewirkte bei vielen, dass sie sich eine grössere Wohnung mit Balkon oder Garten wünschten. Dafür waren mehr Menschen bereit, ihren Suchradius zu erweitern, in der Erwartung, dass sie auch nach der Pandemie zumindest noch einige Tage pro Woche im Homeoffice werden verbringen können. Daraus resultierte ein Anstieg der Nachfrage nach Eigentum in der Peripherie sowie nach Ferienwohnungen.

Das Angebot an Wohneigentum konnte auch 2020 nicht mit dem Anstieg der Nachfrage mithalten. Der seit 2013 anhaltende Trend von sinkender Neubautätigkeit im Wohneigentumssegment setzte sich auch im Coronajahr fort. 2020 kam über 10 Prozent weniger Wohneigentum auf den Markt als noch im Vorjahr. Besonders gross ist das Problem bei den Einfamilienhäusern, wo die Ausweitung, gemessen am Bestand, nur gerade 0.6 Prozent betrug. Ein Hauptgrund für das geringe Bauvolumen von Wohneigentum ist das tiefe Zinsniveau, welches insbesondere bei Pensionskassen und Versicherungen einen hohen Anlagedruck auslöst. Da diese institutionellen Investoren langfristig anlegen müssen, fokussieren sie ihre Investitionen auf den Bau von Mietwohnungen.

Insgesamt stiegen im Coronajahr 2020 laut Credit Suisse die Preise von Eigentumswohnungen um 5.1 und bei Einfamilienhäuser um 5.5 Prozent an. Überraschenderweise war dieser Anstieg trotz der Krise im Luxussegment an stärksten. Dank der tiefen Zinsen bleibe der Kauf von Wohneigentum grundsätzlich verhältnismässig günstig, doch wegen der strikten regulatorischen Finanzierungsanforderungen – beträchtliche Eigenmittel, hohes Einkommen – würden trotzdem viele, vor allem junge Arbeitnehmer «faktisch vom Immobilienmarkt ausgesperrt», wie die NZZ schrieb.

Covid-19 und der Immobilienmarkt

Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt folgte 2020 grösstenteils langjährigen Trends. Daran änderte auch die Coronavirus-Pandemie nur wenig. Im Oktober vermeldete das Bundesamt für Statistik, dass am Stichtag im Juni ein neuer Rekord an lehrstehenden Wohnungen aufgestellt worden sei (78'832 Wohnungen, +4.6% gegenüber dem Vorjahr). Die Leerstandsquote betrug 1.72 und näherte sich damit dem Allzeithoch von 1.85 aus dem Jahr 1998 an. Dieser Wert wurde laut der Credit Suisse vom Coronavirus etwas in die Höhe getrieben, da das Virus kurzfristig für einen starken Rückgang der Zuwanderung sowie einem Nachfragerückgang bei Inländern und Inländerinnen aufgrund von Jobängsten und sinkenden Einkommen gesorgt hatte.

Regional waren grosse Unterschiede zu erkennen. Die Leerstandsquote war in den fünf grössten Zentren (Zürich, Bern, Basel, Genf und Lausanne) mit nur gerade 0.5 Prozent klar am tiefsten. Ausserhalb der Zentren wurde jedoch unvermindert weitergebaut, insbesondere weil institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Versicherungen wegen der tiefen Zinsen einen grossen Anlagedruck verspüren und Immobilien weiterhin eine vergleichsweise attraktive Anlagemöglichkeit darstellen. Institutionelle Anleger sind oftmals an Auflagen geknüpft wonach sie längerfristig investieren müssen, weshalb sie eher in den Bau von Mietwohnungen als in Wohneigentum investieren – obwohl es, anders als bei Mietwohnungen, beim Wohneigentum weiterhin einen Nachfrageüberhang gab. Gemäss Daten des BWO besassen institutionelle Wohneigentümer einen weitaus grösseren Anteil der Mietwohnungen – rund einen Drittel – als noch vor 20 Jahren, als dieser Anteil noch bei rund 23 Prozent lag. Sie hatten in dieser Zeit ihren Mietwohnungsbestand um 64 Prozent auf neu 730'000 Wohnungen ausgebaut, während die Anzahl privater Mietwohnungen bei rund 1.1 Mio. stagnierte. Diese Bauaktivität fand jedoch kaum in den Zentren statt, wo die Mietwohnungen weiterhin knapp waren. Dort sind freilich auch die Bodenpreise sehr hoch, was Investitionen weniger attraktiv macht. Im ersten Quartal 2020, während der ersten Corona-Welle, sanken die Baugesuche um 21 Prozent. Doch dieser Einbruch wurde bereits im zweiten Quartal beinahe wieder ausgeglichen.

Die Mieten inserierter Mietwohnungen sanken 2020 laut Wüest Partner um 2.1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dennoch bezahlten Herr und Frau Schweizer 2020 mehr für ihre Mieten als im Vorjahr, wie der Mietpreiseindex des BFS offenbarte. Dieser lag 2020 0.9 Prozent höher als noch 2019 – obwohl im gleichen Zeitraum die Konsumentenpreise insgesamt um 0.7 Prozent sanken.

Situation auf dem Mietwohnungsmarkt 2020

Jahresrückblick 2020: Raumplanung und Wohnungswesen

Die Massnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie dominierten im Jahr 2020 die politischen Diskussionen im Wohnungswesen. Mit der behördlich verordneten Schliessung sämtlicher Geschäfte, deren Waren nicht für den täglichen Gebrauch bestimmt sind, ergab sich ab Mitte März 2020 die Frage, ob von der Schliessung betroffene Betriebe die Geschäftsmieten dennoch bezahlen müssen. Diese Frage mutierte im Berichtsjahr zum grössten Zankapfel in diesem Politikfeld und zu einem Drama in mehreren Akten. Der Bundesrat machte deutlich, dass er nicht in privatrechtliche Beziehungen zwischen Mietenden und Vermietenden eingreifen wolle und verwies auf andere Massnahmen, mit denen die Mieterinnen und Mieter die Krisenzeit überbrücken könnten – namentlich auf die vom Bund verbürgten Kredite für Corona-geschädigte Betriebe und die Ausdehnung der Fristen bei Zahlungsrückständen auf Miet- und Pachtzinse. Mehrheitlich anderer Ansicht waren die Wirtschafts- und Abgabekommissionen, die ihren Räten in der ausserordentlichen Session je eine Motion vorlegten, mit deren Annahme die Geschäftsmieten für die Dauer der behördlich verordneten Schliessung ganz (WAK-SR) oder teilweise (WAK-NR) hätten erlassen werden sollen. Die beiden Parlamentskammern konnten sich indes nicht auf eine Version zur Lösung dieses als dringlich eingestuften Problems einigen, was in den Medien als Blamage aufgefasst wurde. Zur Einigung benötigte es eines zweiten, von der WAK-NR initiierten Vorschlags, der die Aufteilung der Mietkosten in einem Verhältnis von 40 Prozent (Mieterinnen und Mieter) zu 60 Prozent (Vermieter und Vermieterinnen) vorsah und der in der Sommersession vom Parlament überwiesen werden konnte. Die Vernehmlassung zum Entwurf, welchen der Bundesrat aufgrund dieses Vorschlags ausgearbeitet hatte, fiel kontrovers aus, so dass der Bundesrat in seiner Botschaft darauf verzichtete, dem Parlament die eigene Botschaft zur Annahme zu empfehlen. Unterdessen förderte ein von gfs.bern durchgeführtes und im Oktober veröffentlichtes Monitoring zu den Geschäftsmieten zu Tage, dass eine Mehrheit der Mietenden, die die Vermieterseite um ein Entgegenkommen gebeten hatten (insg. 38% der Befragten; bei 8% war Antwort noch ausstehend), ein solches erhalten hätten (21% vs. 17% der Befragten) und dies in sieben von zehn Fällen in Form einer Mietzinsreduktion. 12 Prozent der Befragten gaben ferner an, dass die Vermieterin oder der Vermieter selber ein Entgegenkommen angeboten habe. Die Studie wurde in der Folge sowohl von den Unterstützerinnen und Unterstützern als auch von den Gegnern und Gegnerinnen zur Untermauerung der jeweiligen Position beigezogen. Nachdem die WAK-NR die Vorlage noch weiter ausgebaut, sie dann ihrem Rat aber doch zur Ablehnung empfohlen hatte, stellte sich nach anfänglicher Unterstützung auch der Nationalrat in der Wintersession gegen die Vorlage. Zuletzt war es der Ständerat, der dem Geschäft mit seinem Nichteintretensentscheid Anfang Dezember den Dolchstoss versetzte. Somit bleibt es – wo nicht durch kantonale Regelungen anders festgehalten – der Mieter- und Vermieterschaft überlassen, in Bezug auf die Geschäftsmieten eine Lösung zu finden.

Auch bezüglich der regulären Geschäfte im Wohnungswesen, die nicht in Zusammenhang mit Covid-19 standen, gab es 2020 kaum gewichtige Fortschritte. Noch keine abschliessende Annäherung konnte in der Frage rund um die Festlegung missbräuchlicher Mietzinse erzielt werden. Die RK-SR lancierte erneut eine Kommissionsmotion mit der Forderung nach einer ausgewogenen Revision und lehnte drei parlamentarische Initiativen aus der Feder der Vermietenden ab, womit sie von dem im Vorjahr gefällten Entscheid des Nationalrats abwich. Der Ständerat folgte seiner Kommission in der Wintersession, gab den parlamentarischen Initiativen keine Folge und stimmte der Motion zu. Dabei wusste er um den Umstand, dass das Bundesgericht in einem Urteil von Ende Oktober bereits im Sinne der Initiative Feller (fdp, VD) entschieden hatte.
Keinen Fortschritt gab es bezüglich des Anliegens nach Abschaffung des Eigenmietwertes. Der Ständerat lehnte 2020 zwei Standesinitiativen mit dieser Forderung ab und zeigte sich somit bereit, die Erarbeitung eines Gesetzesentwurfs zur Umsetzung einer parlamentarischen Initiative abzuwarten.
Die vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband sowie von verbündeten Organisationen lancierte Wohnrauminitiative, die die Einführung einer gemeinnützigen Wohnungsquote von 10 Prozent auf alle neu gebauten Wohnungen verlangt hätte, scheiterte im Februar in der Volksabstimmung. Damit tritt der indirekte Gegenvorschlag in Kraft, der eine Aufstockung des Fonds de Roulement zur Vergabe zinsgünstiger Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger um zusätzliche CHF 250 Mio. für zehn Jahre ab 2020 vorsieht. Ebenfalls präsentierte der Bundesrat im Berichtsjahr seine Botschaft zur Erneuerung des Rahmenkredits für Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung für den Zeitraum 2021 bis 2027.

Im Vergleich mit dem Wohnungswesen ebenso wie im Mehrjahresvergleich wurde der Raumplanung in der Schweizer Politik 2020 lediglich eine marginale Bedeutung zuteil, wie auch die APS-Zeitungsanalyse verdeutlicht. Der Bereich Wohnungswesen erhielt im Vergleich zu den drei vorangegangenen Jahren indes überdurchschnittlich hohe Beachtung. Insbesondere viel Aufmerksamkeit generierte das Wohnungswesen im Januar im Vorfeld der Abstimmung zur Wohnrauminitiative.

Jahresrückblick 2020: Raumplanung
Jahresrückblick 2020

Entgegen seiner vorberatenden Kommission beschloss der Nationalrat in der Wintersession 2020, zwei parlamentarische Initiativen mit der Forderung nach Lockerung des Schutzes von Ortsbildern nationaler Bedeutung zugunsten der Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen nicht abzuschreiben (Pa.Iv. 17.525; Pa.Iv. 17.526). Mit 103 zu 86 Stimmen (1 Enthaltung) respektive 107 zu 85 Stimmen (0 Enthaltungen) folgte er den Kommissionsminderheiten Ruppen (svp, VS) und Page (svp, FR), die auch nach der Totalrevision der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) noch Handlungsbedarf auf Gesetzesstufe ausmachten. Den Antrag auf Abschreibung erfolglos unterstützt hatten die Fraktionen der SP, der Grünen und der GLP sowie einzelne Vertreterinnen und Vertreter der Fraktionen der FDP und der Mitte.

Verdichtung ermöglichen. Widersprüche und Zielkonflikte aufgrund des Isos ausschliessen (Pa.Iv. 17.525, 17.526)

In der Wintersession 2020 befasste sich der Nationalrat als Erstrat mit der Botschaft zur Erneuerung des Rahmenkredits für Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung (2021–2027). Von Seiten der SVP lag ein Minderheitenantrag auf Nichteintreten vor. Es drohe eine Immobilienblase und zusätzliche Bürgschaften würden die Bautätigkeit nur noch stärker anheizen, lautete eine Begründung. Ferner verwies Minderheitensprecher Aeschi (svp, ZG) auf das Debakel um die Hochseeflotte, wo jüngst negative Erfahrungen mit Bürgschaftskrediten gemacht worden waren. Nachdem die Unterstützenden der Kommissionsmehrheit der beiden behandelnden Kommissionen FK-NR und WAK-NR unter anderem mehrfach betont hatten, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes im Jahr 2003 noch keine einzige Bürgschaft hatte eingelöst werden müssen, stimmten alle anderen Fraktionen geschlossen für Eintreten. In der Detailberatung verlangten Minderheitenanträge Änderungen des Kreditbetrags: Die Minderheit Friedl (sp, SG) der FK-NR sowie die Minderheit Badran (sp, ZH) der WAK-NR verlangten eine Aufstockung von CHF 1.7 Mrd. auf CHF 1.9 Mrd. und die Minderheit Keller (svp, NW) der FK-NR und Friedli (svp, SG) der WAK-NR eine Senkung auf CHF 1.4 Mrd. Weiter wollte je eine Minderheit der FK-NR (Dandrès, sp, GE) und der WAK-NR (Badran, sp, ZH) verhindern, dass das Bürgschaftsvolumen per 2028 stabilisiert wird. Die bundesrätliche Botschaft sah in diesem Punkt vor, den nächsten Rahmenkredit «so zu bemessen, dass das Bürgschaftsvolumen nicht schneller wächst als die Zahl der Haushalte» (Art. 2). Keinem der Anträge gelang es, eine Ratsmehrheit auf sich zu vereinen. Somit nahm die grosse Kammer den bundesrätlichen Entwurf in der Gesamtabstimmung mit 138 zu 52 Stimmen (1 Enthaltung) unverändert an.

Rahmenkredit für Eventualverpflichtung in der Wohnraumförderung (2021–2027) (BRG 20.074)
Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung