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Die UREK-SR nahm in ihrer Sitzung Ende Januar 2022 die Resultate der Vernehmlassung ihrer Vorlage zur zweiten Etappe der Revision des RPG entgegen. Die Kommission hielt fest, dass eine Mehrheit der Vernehmlassungsteilnehmenden die Stossrichtung der Vorlage befürwortete. 13 Kantone, die Parteien Mitte, FDP, SVP und GPS sowie zahlreiche Organisationen und Verbände gaben an, die grossen Ziele der Vorlage zu unterstützen. Drei Kantone (GR, JU, VD) wie auch die SP und die GLP lehnten die Vorlage ab, weil sie der Meinung waren, sie erfülle die gesetzten Ziele nicht.
Gemäss der Kommission zeigten sich viele Vernehmlassungsteilnehmende erfreut darüber, dass ein indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative in die Vorlage integriert werden soll. Der Trägerverein der Landschaftsinitiative zeigte sich jedoch enttäuscht darüber, dass wichtige Anliegen der Initiative nicht angegangen würden. Auch die SP und die GLP sowie diverse Schutzorganisationen erachteten den Entwurf nicht als valablen indirekten Gegenvorschlag. Die Grünen hingegen sahen in dem im Entwurf enthaltenen Stabilisierungsziel eine glaubwürdige Antwort zur Landschaftsinitiative. Man werde nun die einzelnen Verbesserungsvorschläge sorgfältig prüfen und den Revisionsentwurf allenfalls anpassen, erklärte die Kommission.

2. Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (BRG 18.077)
Dossier: 2. Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes und damit erfüllte Vorstösse
Dossier: Bauen ausserhalb der Bauzonen
Dossier: Revision des Raumplanungsgesetzes RPG

Jahresrückblick 2021: Raumplanung und Wohnungswesen

Weder Raumplanung noch Wohnungswesen gehörten 2021 zu den dominierenden politischen oder gesellschaftlichen Themen. Wie eine Auswertung von Zeitungsartikeln durch Année Politique Suisse zeigt, tangierten nur knapp ein Prozent der erfassten Artikel eines der beiden Themen (vgl. Abbildung 2 der APS-Zeitungsanalyse 2021 im Anhang). Dieser Anteil ist damit klar tiefer als in den letzten beiden Jahren. In den Medien noch am meisten zu reden gaben die im Berichtsjahr stark gestiegenen Immobilienpreise, welche insbesondere im Juli für einen grossen Teil der Berichterstattung im Themenbereich verantwortlich waren. Nicht zuletzt wegen der relativ grossen Anzahl Artikel über den Immobilienmarkt wurden dieses Jahr erneut deutlich mehr Zeitungsartikel über das Wohnungswesen als über die Raumplanung verfasst. Letztere war in der Schweizer Presse im Berichtsjahr kaum je präsent.

Dass insgesamt relativ wenig über Raumplanung und Wohnungswesen berichtet wurde, hing wohl auch damit zusammen, dass die beiden Themen dieses Jahr verhältnismässig wenig durch die 2021 immer noch allgegenwärtige Covid-19-Pandemie beeinflusst waren. Am ehesten noch Thema war die Pandemie bei den Diskussionen um eine Lösung bei den Geschäftsmieten. 2020 waren die Geschäftsmieten noch ein allgegenwärtiges Thema im öffentlichen Diskurs gewesen. Diese Diskussionen setzten sich 2021 anfänglich fort, da weiterhin weder eine nationale Lösung für Unterstützungsmodelle noch ein richtungsweisendes Gerichtsurteil bezüglich der Frage, ob die Geschäftsmietenden ihre Miete aus den Lockdownmonaten schuldig waren, vorlagen. Aufgrund des im Januar gefällten bundesrätlichen Entscheids, die Härtefallgelder zu erhöhen, fielen die Diskussionen bezüglich den Geschäftsmieten 2021 jedoch etwas weniger hitzig aus als noch im Vorjahr und die Thematik verschwand nach und nach aus den Schlagzeilen. Gelöst war die Problematik damit jedoch noch nicht: Trotz den Härtefallgeldern gerieten zahlreiche Geschäftsmieterinnen und -mieter aufgrund der erneuten Schutzmassnahmen in finanzielle Schwierigkeiten, wie der im Juni veröffentlichte zweite Monitoringbericht Geschäftsmieten zeigte.

Das Parlament beschäftigte sich 2021 mit einigen wichtigen Vorlagen im Bereich Raumplanung und Wohnungswesen, die jedoch bis Ende des Jahres nicht abgeschlossen werden konnten. Die UREK-SR wagte im Berichtsjahr einen Neustart bei der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes und gab im September einen entsprechenden Entwurf in die Vernehmlassung. Mit dieser neuen, etwas abgespeckten Vorlage will die Kommission unter anderem den Kantonen mehr Handlungsspielraum bezüglich des Bauens ausserhalb von Bauzonen gewähren. Ausserdem soll die Anzahl Bauten ausserhalb der Bauzonen mit Anreizen stabilisiert werden, weshalb die Kommission die Vorlage auch als indirekten Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative präsentierte. Der Bundesrat, der die Initiative ebenso wie das Parlament ablehnte, verzichtete daraufhin auf einen eigenen Gegenvorschlag.

Die WAK-SR machte vorwärts mit ihrem Versuch, den umstrittenen Eigenmietwert abzuschaffen. Das aktuelle System der Wohneigentumsbesteuerung sieht vor, dass die Besitzerinnen und Besitzer von selbstbewohntem Wohneigentum eine Steuer auf ihre theoretischen Mieteinnahmen zahlen müssen. Diese Steuer auf ein «fiktives Einkommen» ist vielen Wohneigentumsbesitzenden schon lange ein Dorn im Auge. Befürworterinnen und Befürworter einer Beibehaltung des Eigenmietwerts argumentieren hingegen, dass dieser steuerpolitisch sinnvoll ist und eine Abschaffung zudem grosse Mindereinnahmen für Bund und Kantone zur Folge haben könnte. Der Ständerat hiess die Vorlage der Kommission über den Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung in der Herbstsession gut.

Die WAK-NR nahm sich derweil einen weiteren Dauerbrenner vor: das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland («Lex Koller»). Die Kommission forderte den Bundesrat in einer Motion auf, einen von der Regierung eigentlich bereits beerdigten Vorentwurf einer Revision der Lex Koller dem Parlament vorzulegen. Dank einem Umdenken der SVP-Fraktion passierte die Motion erfolgreich den Nationalrat. Sollte der Ständerat diesem Entscheid folgen, würden die Räte bald über Verschärfungen der Lex Koller diskutieren. Die kleine Kammer lehnte jedoch in der Sommersession eine andere Motion ab, welche ein im Vorentwurf enthaltenes Anliegen beinhaltete. Diese Motion hätte es nämlich in der Schweiz ansässigen aussereuropäischen Staatsangehörigen ermöglichen wollen, Anteilscheine von Wohnbaugenossenschaften zu erwerben, wodurch diese einen besseren Zugang zu günstigem Wohnraum erhalten hätten.

Die RK-NR machte sich schliesslich an die Umsetzung von vier parlamentarischen Initiativen – allesamt im Interesse der Vermieterschaft. Insbesondere die Verschärfungen der Regelungen zur Untermiete sowie die Erleichterung der Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf dürften in den Räten noch zu intensiven Diskussionen führen. Eine «ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung», wie dies die RK-SR in einer Motion gefordert hatte, beachtete eine Mehrheit des Nationalrats hingegen als politisch derzeit nicht machbar, da die Positionen in den Räten sowie zwischen den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter- und Vermieterschaft zu verhärtet seien. Daran änderte auch ein von Bundespräsident Guy Parmelin organisierter runder Tisch zum Mietrecht nichts. Aufgrund der Blockade im Parlament wurde in diesem Bereich auch 2021 der Rechtsprechung eine grosse Rolle zuteil – wie beispielsweise durch ein Urteil des Bundesgerichts, das in Fällen von angefochtenen starken Mietzinserhöhungen die Beweisführung für die Vermieterschaft erleichterte.

Jahresrückblick 2021: Raumplanung und Wohnungswesen
Dossier: Jahresrückblick 2021

Der Nationalrat beschloss in der Wintersession 2021, die Frist für die Behandlung einer parlamentarischen Initiative Rutz (svp, ZH) betreffend eine Lockerung des Schutzes von Ortsbildern nationaler Bedeutung zugunsten der Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen um zwei Jahre bis zur Wintersession 2023 zu verlängern. Der Beschluss kam auf Antrag der nationalrätlichen UREK zustande. Die Kommission begründete ihren Entscheid damit, dass sie erst noch einen vom Bundesrat in Auftrag gegebenen Bericht mit Empfehlungen bezüglich der Behandlung von Verdichtung und Ortsbildschutz im Rahmen der Interessenabwägung abwarten wolle. Die Arbeitsgruppe war vom EDI und vom UVEK im Nachgang zu einem Bericht in Erfüllung eines Postulates Fluri (fdp, SO; Po. 16.4028) zusammengestellt worden.

Verdichtung ermöglichen. Widersprüche und Zielkonflikte aufgrund des Isos ausschliessen (Pa.Iv. 17.525, 17.526)

Mitte Juni 2021 reichte Michael Graber (svp, VS) eine parlamentarische Initiative ein, mit welcher er eine Abänderung des Zweitwohnungsgesetzes forderte. Namentlich wollte der Initiant erreichen, dass altrechtliche Hotels vollständig zu Zweitwohnungen umgenutzt werden können sollen. Die bisherige Regelung sieht vor, dass nicht mehr rentable, altrechtliche (also länger als seit dem 11. März 2012 bestehende) Beherbergungsbetriebe zu 50 Prozent in Zweitwohnungen umgewandelt werden können. Dies ist auf einen politischen Kompromiss bei der Ausarbeitung des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) zurückzuführen. Graber begründete sein Anliegen damit, dass die geltende Regelung sinnlos sei, denn ein nicht rentabler Hotelbetrieb würde durch eine Halbierung seiner Fläche nicht plötzlich wirtschaftlich rentabler – im Gegenteil. Nur wenn die gesamte Fläche umgenutzt werden könne, sei ein kompletter Marktaustritt möglich. Eine vollständige Umnutzung eines Hotels und die Nutzung der freiwerdenden Fläche für touristische Zwecke widerspreche zudem den Zielen des ZWG nicht, da keine neuen Zweitwohnungen gebaut würden.
Der Nationalrat befasste sich in der Wintersession 2021 mit dem Vorstoss. Dabei vermochte sich die ablehnende Haltung einer Mehrheit der vorbehandelnden UREK-NR durchzusetzen. Kommissionsprecherin Susanne Vincenz-Stauffacher (fdp, SG) sowie Kommissionssprecher Christophe Clivaz (gp, VS) argumentierten, dass ein Marktaustritt und eine Umnutzung zu Wohnraum bereits heute möglich seien, solange mindestens 50 Prozent der Nutzfläche als Erstwohnungen genutzt würden. Zudem wollte die Kommission den bei der Ausarbeitung des ZWG ausgehandelten Kompromiss nicht infragestellen. Die Initiative wurde mit 108 zu 76 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) abgelehnt.

Vollständige Umnutzung von altrechtlichen Hotels zulassen (Pa.Iv. 21.459)

Das BWO bezog Mitte Dezember 2021 seine neuen Büros in Bern. Vor 1995 war das BWO ebenfalls in Bern angesiedelt gewesen. In den 26 Jahren dazwischen war das Bundesamt in Grenchen (SO) zuhause. Der Standort Bern bedeute unter anderem kürzere Wege zum Departement, zu anderen Ämtern, zum Parlament oder zu politischen Interessensgruppen, so das BWO. Gleichzeitig lobte das Amt die gute Zusammenarbeit mit der Stadt Grenchen und dem Kanton Solothurn, welche sich unter anderem in der erfolgreichen Durchführung der jährlichen Grenchner Wohntage gezeigt habe.

Das Bundesamt für Wohnungswesen zieht von Grenchen nach Bern

Anfangs Dezember 2021 gab der Bundesrat bekannt, dass er den total überarbeiteten Richtplan des Kantons Glarus genehmige – allerdings nicht ohne Vorbehalte. So verlangte er vom Kanton Glarus beispielsweise, dass er innerhalb der nächsten drei Jahre Bauzonen auszont, da sonst die Auslastung seiner Bauzonen in den nächsten 15 Jahren voraussichtlich weniger als 100 Prozent betragen würde. Auch bei der Festlegung des Siedlungsgebietes sowie bei der Bezeichnung aller für die Nutzung von Windenergie und Wasserkraft geeigneten Gebiete müsse der Kanton Glarus nachbessern. Mit den vom ARE geforderten Änderungen und Vorbehalten werde Glarus die Anforderungen an das 2013 revidierte RPG erfüllen, so der Bundesrat. Folglich beschloss die Regierung, den seit Mai 2019 für den Kanton Glarus geltenden Einzonungsstopp aufzuheben. Ausstehend sind nun einzig noch die Ergebnisse des Prüfungs- und Genehmigungsverfahrens zu den Themen Verkehr und Tourismus. Beschlüsse zu diesen Themen waren vom Kantonsrat erst später gefasst worden, weshalb diese Teile des Richtplanes in einem separaten Verfahren geprüft wurden.

Genehmigung kantonaler Richtpläne nach Inkrafttreten der RPG-Revision
Dossier: Revision des Raumplanungsgesetzes RPG

Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt waren 2021 vor allem durch den weiterhin starken Anstieg der Preise für Wohneigentum geprägt. Gemäss dem neuen Immobilienindex des BFS, dem sogenannten Wohnimmobilienpreisindex (IMPI), stiegen die Immobilienpreise in drei der vier Quartale zwischen Q4 2020 und Q3 2021 um über 2 Prozent. Einzig im Q1 2021 resultierte ein kleiner Rückgang von 0.1 Prozent. Laut den Berechnungen von Wüest Partner stiegen die Preise insgesamt sogar um über 7 Prozent. Der Preisanstieg war nicht in allen Segmenten gleich ausgeprägt. Während die Preise für Wohneigentum anstiegen, gerieten diejenigen für Geschäftsimmobilien eher unter Druck – nicht zuletzt wegen der Covid-19-Pandemie, welche den Trend hin zu Online-Shopping noch verstärkte. Doch auch innerhalb der Kategorie der Wohnimmobilien gab es markante Unterschiede im Preisanstieg. Beispielsweise konnten grosse regionale Unterschiede beobachtet werden. So stiegen die Preise in den grossen Städten deutlich stärker als auf dem Land. Im Vergleich der Liegenschaftstypen fiel der Anstieg der Preise von Einfamilienhäusern gegenüber dem Preisanstieg von Eigentumswohnungen stärker aus.

Tatsächlich wurde der Höhenflug der Preise sowohl von Angebots- als auch von Nachfrageseite befeuert. Die Nachfrage nach Wohneigentum blieb 2021 trotz der steigenden Preise ungemindert hoch. Der Hauptgrund dafür waren die weiterhin extrem tiefen Zinsen. Zwar erreichten die Hypothekarzinsen im April aufgrund aufflackernder Inflationsängste kurzfristig einen Zwei-Jahres-Höchststand. Doch der hypothekarische Referenzzinssatz verblieb dennoch das ganze Jahr 2021 bei 1.25%. Dank den tiefen Hypothekarzinsen wirkten die immer höheren Preise von Wohnimmobilien verhältnismässig wenig abschreckend. Auch die Covid-19-Pandemie hatte laut Expertinnen und Experten einen Einfluss auf die Nachfrage nach Wohneigentum. Da deutlich mehr Menschen im Homeoffice arbeiteten, änderten sich für viele die Wohnbedürfnisse. Für viele Menschen hatte das Wohnumfeld nach Monaten im Lockdown oder im Homeoffice einen höheren Stellenwert bekommen. Ausserdem waren viele trotz den grossen pandemiebedingten Einschnitten nicht finanziell schlechter gestellt. Im Gegenteil, da es weniger Möglichkeiten gab, Geld auszugeben, hatten viele sogar mehr Erspartes, welches sie bereit waren, für einen Wohneigentumskauf einzusetzen.

Das Angebot an Wohneigentum vermochte derweil auch 2021 nicht mit der Nachfrage mitzuhalten. Aufgrund der Schweizer Raumplanung blieb Bauland rares Gut. In den letzten zwei Jahren wurden deutlich weniger Baubewilligungen ausgestellt als noch in den zwei Jahren zuvor. So stiegen die Preise für Bauland alleine von Mitte 2020 bis Mitte 2021 im Mittel um 6 Prozent. Mitunter der grösste Faktor für das knappe Angebot von Wohneigentum waren jedoch institutionelle Anleger wie Pensionskassen. Sie verspürten im Tiefzinsumfeld einen hohen Anlagedruck und waren deshalb bereit, hohe Preise für Bauland zu zahlen, um an die stabilen Renditen im Immobilienbereich zu gelangen. Pensionskassen müssen ihr Geld jedoch langfristig anlegen und investierten deshalb nur in den Bau von Mietwohnungen. Bauherren von Eigentumswohnungen sind zudem im Nachteil, da ihnen die Banken bei derart hohen Baulandpreisen seltener Baukredite vergeben, weil ihnen das Risiko zu gross ist, dass keine Abnehmerinnen oder Abnehmer gefunden werden können. Auch das sogenannte «Buy-to-let» – also das Aufkaufen von Wohneigentum durch private, wohlhabende Käuferinnen und Käufer, die ihr Geld in Immobilien anlegen ohne die Absicht, selbst darin zu wohnen –, trug zu einer Verknappung des Angebots bei. «Buy-to-let»-Praktiken waren bis 2019 stark angestiegen, wurden durch die Pandemie aber wieder etwas gebremst. Doch auch die Covid-19-Pandemie trug zur Verknappung des Angebots bei. Erstens löste die Pandemie Störungen in den Lieferketten und vermehrte Einsprachen gegen Bauvorhaben wegen der Lärmbelästigung aus. Beides hatte eine zusätzliche Verringerung der Bautätigkeit zur Folge. Und zweitens verkauften weniger ältere Leute ihre Häuser, da sie den Umzug in ein Altersheim scheuten. Insgesamt sank die durch das BFS erhobene Leerwohnungsziffer 2021 zum ersten Mal seit elf Jahren wieder – von 1.72 auf 1.54 Prozent.

2021 wurden aufgrund der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auch einige Warnungen vor einer Blasenentwicklung laut. Der teuerungsbereinigte Preis von Einfamilienhäusern egalisierte im Herbst das Rekord-Level von 1989. Damals war kurz darauf eine grosse Preiskorrektur und eine Immobilienkrise gefolgt. Die Vermögen von Herrn und Frau Schweizer stiegen 2021 im Mittel auf mehr als das Siebenfache der Jahreseinkommen – hauptsächlich wegen der steigenden Immobilienpreise und den in der Pandemie unter Druck geratenen Löhne. Die Hypothekarverschuldung betrug in der Schweiz über 150 Prozent des BIP, was sowohl im internationalen als auch im historischen nationalen Vergleich einen hohen Wert darstellt. Der Vizepräsident der Nationalbank, Fritz Zurbrügg, äusserte gegen Ende des Sommers seine Sorge zur aktuellen Situation und warnte vor einer möglichen Preiskorrektur. Er sehe Anzeichen für eine nicht nachhaltige Kreditvergabe. Tatsächlich zeigte der im September veröffentlichte Finanzstabilitätsbericht der SNB, dass bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen auf 3 Prozent rund ein Fünftel der Personen, welche im letzten Jahr ein Haus gekauft hatten, in Finanzierungsschwierigkeiten geraten könnten, da bei ihnen die Amortisations-, Unterhalts- und Zinskosten einen Drittel des Einkommens übersteigen würden. Der UBS-Bubble Index stieg im Sommer auf 1.90 Punkte und kam damit der Blasenzone ab 2 Punkten gefährlich nahe. Kurz darauf begann er aufgrund der starken Wirtschaftsleistung jedoch wieder zu fallen und betrug im dritten Quartal nur noch 1.34 Punkte. Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark verblieb im gleichen Quartal auf 3.3 Punkten, was einem «mittleren Risiko» entspricht. Dass das Risiko einer Immobilienblase nicht grösser ist, hat laut der Sonntagszeitung mit verschiedenen Faktoren zu tun: erstens hielten Expertinnen und Experten einen starken Zinsanstieg für unwahrscheinlich – und selbst wenn, sollten die meisten Eigenheimbesitzerinnen- und -besitzer aufgrund der strikten Tragbarkeitshürden bei der Hypothekenvergabe einen Anstieg verkraften können. Zweitens seien die Konjunkturaussichten positiv. Drittens begännen die meisten Immobilienkrisen damit, dass Banken in Schieflage gerieten, was derzeit in der Schweiz nicht drohe. Schliesslich sei eine starke Preiskorrektur aufgrund des knappen Angebots von Wohneigentum sehr unwahrscheinlich.

Die Schweizer Zeitungen berichteten häufig über die Preisanstiege auf dem Immobilienmarkt und monierten dabei insbesondere, dass dadurch Wohneigentum für einen grossen Teil der Bevölkerung unerschwinglich geworden sei. Dies habe jedoch nicht nur mit den Preisen zu tun sondern insbesondere auch mit den in der Schweiz sehr strikten regulatorischen Eigenkapital- und Tragbarkeitshürden, so die NZZ. Kein anderes Land in Europa sei so restriktiv in der Vergabe von Hypotheken wie die Schweiz und insbesondere junge Leute hätten Mühe, sich ein Haus zu kaufen.

Situation auf dem Immobilienmarkt

Die öffentlichen Diskussionen um die Geschäftsmieten flammten ab Ende 2020 wieder auf. Dies einerseits, weil der Bundesrat in der zweiten Corona-Welle wieder starke Einschränkungen des öffentlichen Lebens anordnete und viele Geschäfte ihre Türen schliessen mussten. Andererseits scheiterte im Parlament ein geplantes Covid-19-Geschäftsmietegesetz. Einige Kantone und Gemeinden beschlossen daher eigene Lösungen. Gemäss dem zweiten Monitoringbericht zu den Geschäftsmieten hatten sieben Kantone (GE, VD, FR, NE, BS, SO, BL) ein spezifisches Unterstützungsmodell im Bereich der Geschäftsmieten entwickelt. Typischerweise umfassten diese Modelle einen Beitrag des Kantons an die Miet- oder Pachtkosten, wenn sich die Mietparteien vorgängig auf eine Mietreduktion einigen konnten. Insbesondere das «Drei-Drittel-Modell» des Kantons Basel-Stadt machte Schule. Gemäss dieser Regelung übernimmt der Kanton einen Drittel der Mietkosten in den Lockdownmonaten, sofern die Vermieterseite bereit ist, auf einen weiteren Drittel der Miete zu verzichten. Auch die Städte Bern und Zürich folgten dem Modell des Stadtkantons.

Unabhängig von Fragen bezüglich der finanziellen Unterstützungsmodelle, ist die Frage, ob die von den bundesrätlich angeordneten Schliessungen betroffenen Geschäfte überhaupt Miete zu bezahlen hätten, weiterhin ungeklärt. Diese mietrechtliche Frage bleibt sowohl unter den betroffenen Parteien als auch in der Rechtslehre umstritten, denn bisher gab es noch kein richtungsweisendes Urteil zu diesen Fällen. Erste Urteile der Mietgerichte Genf und Zürich fielen zuungunsten der Mietenden aus. Doch gemäss dem Mieterinnen- und Mieterverband sind die Urteile noch nicht rechtskräftig und mindestens im Fall am Mietgericht Zürich wird das Urteil weitergezogen. Bereits im April 2021 kündigte Armin Zucker, Vizepräsident des Verbands der Geschäftsmieter, in der NZZ an, dass sein Verband Musterprozesse anstrebe, um die Frage, ob tatsächlich 100 Prozent der Miete geschuldet seien, gerichtlich zu klären. Doch Zucker meinte damals auch, er rechne erst in einigen Jahren mit einem richtungsweisenden letztinstanzlichen Urteil.

In Abwesenheit von klaren gesetzlichen und rechtlichen Grundlagen blieben vielen Geschäftsmietenden nur die Verhandlungen mit der Vermieterschaft. Diese zeigte sich laut verschiedenen Medienberichten, beispielsweise vom Blick oder der NZZ, im zweiten Lockdown weniger entgegenkommend als noch im Frühjahr 2020. Mietende empfanden dies gemäss den Berichten als unfair, da das Geschäftsmietengesetz im Parlament unter anderem mit der Begründung abgelehnt wurde, dass auch die Vermieterschaft ein Interesse an einem Entgegenkommen habe und sie deshalb auf die Mietenden zugehen würden, wenn der Staat nicht eingreife. Die Vermieterschaft verwies derweil laut den Medienberichten oft auf die im Januar 2021 durch den Bundesrat erhöhten Härtefallgelder und forderte ihre Geschäftsmietenden auf, diese Gelder zu beantragen anstatt einen Mietzinserlass zu fordern.

Die Autorinnen und Autoren des Monitoringberichts zu den Geschäftsmieten kamen ihrerseits zum Schluss, dass die Härtefallgelder in grossem Ausmass in Anspruch genommen wurden und wohl auch deshalb die Anzahl der Unternehmen, die mit ihrer Vermieterschaft über die Miete verhandelte, gegenüber dem ersten Lockdown leicht gesunken sei (auf ungefähr die Hälfte der Unternehmen). Der Anteil der Mietparteien, die sich einigen konnten, sei etwa bei zwei Dritteln stabil geblieben.

Ausserparlamentarische Debatten zur Reduktion von Geschäftsmieten
Dossier: Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Nach der Ablehnung des totalrevidierten CO2-Gesetzes an der Urne im Juni 2021 reichte Ständerat Carlo Sommaruga (sp, GE) eine Motion ein, mit der er forderte, dass im Rahmen einer zukünftigen CO2-Gesetzgebung Mieterinnen und Mieter stärker vor Massenkündigungen und drastischen Mietzinserhöhungen aufgrund energetischer Gebäudesanierungen geschützt werden sollen. Laut dem Motionär gilt ein ähnlicher Schutz schon im Kanton Genf, was dort gut funktioniert. Der Bundesrat nahm in seiner Stellungnahme jedoch eine ablehnende Haltung ein. Bezüglich des Schutzes vor Leerkündigungen im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen verwies die Regierung auf einen Bericht in Erfüllung eines Postulates Jans (Po. 13.3271), welcher aufzeige, dass eine Beschränkung von Förderleistungen auf Sanierungsprojekte, die ohne Wohnungskündigungen auskommen, mehr Nach- als Vorteile habe. Er wies zudem daraufhin, dass nach geltendem Mietrecht eine Kündigung missbräuchlich sei, wenn Sanierungsarbeiten durch die Weiternutzung des Gebäudes nicht oder nur wenig verzögert werden. Vor missbräuchlichen Mietzinserhöhungen seien Mieterinnen und Mieter insofern geschützt, als dass sie jede Mietzinserhöhung kostenlos vor einer Schlichtungsbehörde anfechten könnten. Nicht zuletzt habe der Bundesrat bereits Massnahmen ergriffen. Beispielsweise habe er 2014 und 2020 die VMWG angepasst, mit dem Ziel, eine finanzielle Mehrbelastung der Mieterschaft infolge energetischer Sanierungen zu verhindern.
Die kleine Kammer beugte sich in der Herbstsession 2021 über die Vorlage. Der Motionär, der auch Präsident des SMV ist, warb für sein Anliegen, unter anderem indem er Zahlen aus der Stadt Zürich erwähnte, wonach fast 40 Prozent der Sanierungsarbeiten 2017/18 zu Kündigungen geführt hätten. Weiter verwies er auf einen Artikel der NZZ am Sonntag, wonach energetische Sanierungen von der Vermieterschaft zunehmend als «Rendite-Booster» genutzt würden. Dagegen argumentierte unter anderem Brigitte Häberli-Koller (mitte, TG), Vizepräsidentin des HEV. Sie lehne die geforderte starre Verknüpfung von Sanierungsvorschriften und Mieterschaft ab, da sich diese kontraproduktiv auswirken würde. Eine Überregulierung im Sinne des Motionärs führe zu einem Stillstand bei den wichtigen Gebäudeerneuerungen. Auch der Präsident des Verbandes Immobilien Schweiz, Daniel Fässler (mitte, AI) sprach sich in seinem Votum gegen die Vorlage aus, nicht zuletzt da bei umfassenden Sanierungen Kündigungen manchmal unumgänglich seien. Trotzdem sei es nicht angezeigt, diese Sanierungen einzuschränken, da dies die Schweiz bezüglich ihrer klima- und energiepolitischen Ziele bremsen würde. Die Mehrheit des Ständerates folgte schlussendlich dem Antrag des Bundesrates und lehnte den Vorstoss mit 26 zu 12 Stimmen – bei 2 Enthaltungen – ab, womit das Geschäft erledigt war.

Mieterschutz bei energetischen Sanierungen von Immobilien in der neuen CO2-Gesetzgebung (Mo. 21.3953)

In der Herbstsession 2021 beugte sich der Nationalrat über die Kommissionsmotion seiner WAK, welche den Bundesrat dazu auffordern sollte, das von ihm 2018 aufgegebene Revisionsvorhaben der Lex Koller dem Parlament vorzulegen. Die beiden Kommissionssprecher Thomas Aeschi (svp, ZG) und Samuel Bendahan (sp, VD) betonten in ihren Voten, dass die Motion bezüglich Änderungen der Lex Koller explizit ergebnisoffen sei. Mit ihrer Unterstützung der Motion drückten sie einzig ihre Überzeugung aus, dass eine Reform der Lex Koller ein dringendes und wichtiges Anliegen sei und dass das Parlament diese nun angehen solle. Die Kommissionsminderheit, vertreten durch den Waadtländer Nationalrat Olivier Feller (fdp, VD), lehnte die Motion aus formellen, politischen sowie wirtschaftlichen Gründen ab. Erstens sei die formelle Zulässigkeit der Motion fraglich, denn der Vorstoss verpflichte den Bundesrat, den Vorentwurf Wort für Wort dem Parlament vorzulegen, ohne dass er die Chance hätte, die in der Vernehmlassung beanstandeten Punkte zu verbessern. Zweitens habe der Bundesrat die richtige Entscheidung getroffen, als er das Revisionsunterfangen beerdigt habe, denn eine überwältigende Mehrheit der Vernehmlassungsantworten sei negativ ausgefallen, was zeige, dass die angestrebte Revision nicht mehrheitsfähig sei. Schliesslich sei es auch wirtschaftlich nicht angezeigt, die Lex Koller zu verschärfen, denn gerade für Bergregionen, für die Hotellerie sowie für die Gastronomie hätte ein Wegfallen der ausländischen Investitionen dramatische Folgen.
Die grosse Kammer sprach sich schliesslich mit einer komfortablen Mehrheit von 108 zu 69 Stimmen (bei 5 Enthaltungen) für die Motion aus. Entscheidend waren dabei die Stimmen der SVP-Fraktion, deren Mitglieder fast geschlossen für den Vorstoss stimmten. Das ist insofern bemerkenswert, als die SVP 2017 in ihrer Vernehmlassungsantwort das Projekt als Ganzes noch abgelehnt hatte. Der Umschwung der SVP verhalf der Motion zusammen mit der Zustimmung der Fraktionen der SP und der Grünen zum Erfolg. Die restlichen Fraktionen (FDP, Mitte, GLP) lehnten die Motion grossmehrheitlich ab.

Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Mo. 21.3598)
Dossier: Lex Koller

Nationalrätin Priska Seiler Graf (sp, ZH) hatte im September 2019 eine Motion eingereicht, in der sie verschiedene Massnahmen zur Reduktion der CO2-Emissionen im Gebäudebereich forderte. Namentlich verlangte die Motionärin eine Ausweitung der Einmalvergütung für Fotovoltaikanlagen, Anreizbeiträge auf Bauinvestitionen für das Erreichen von Minergie-P-Standards sowie eine rasche Bewilligung von Solaranlagen in Bau- und Landwirtschaftszonen.
In der Herbstsession 2021 befasste sich der Nationalrat mit dem Vorstoss. Der Bundesrat, vertreten durch die UVEK-Vorsteherin Simonetta Sommaruga, empfahl die Motion zur Ablehnung. Er teile zwar im Prinzip das Anliegen der Motionärin, aber ihre konkreten Vorschläge seien entweder bereits heute umgesetzt, bereits aufgegleist, nicht in der Kompetenz des Bundes oder nach Ansicht des Bundesrates nicht in der geforderten Form gerechtfertigt. Die grosse Kammer folgte dem Antrag des Bundesrates und lehnte die Motion mit 105 zu 88 Stimmen ab. Neben den geschlossenen Fraktionen der SP, der Grünen und der GLP hatten auch drei Mitte-Parlamentarier und -Parlamentarierinnen vergeblich für die Vorlage gestimmt.

Reduktion der CO2-Emissionen und der Energieverluste für Gebäudeinhaberinnen und -inhaber, Mieterinnen und Mieter sowie KMU (Mo. 19.4227)

In der Herbstsession 2021 befand der Nationalrat über ein vom Freisinnigen Philippe Nantermod (fdp, VS) eingereichtes Postulat betreffend den Erwerb von Wohneigentum. Der Postulant forderte vom Bundesrat eine Analyse bezüglich einer Reihe an geltenden Massnahmen zur Sicherstellung der Kreditwürdigkeit von Privaten. Diese Massnahmen waren ab 2012 eingeführt worden, da aufgrund des tiefen Zinsniveaus und des raschen Anstieges der Wohneigentumspreise befürchtet worden war, dass eine Blase gebildet und eine Immobilienkrise ausgelöst werden könnten. Konkret wurden die von der Finanzmarktaufsicht als Mindeststandard anerkannten Richtlinien zur Kreditvergabe verschärft, so dass potentielle Bezüger und Bezügerinnen von Hypothekarkrediten beispielsweise mindestens 10 Prozent Eigenkapital aufweisen müssen. Der Postulant begründete seinen Vorstoss damit, dass er es als nicht zwingend erachte, alle damals getroffenen Massnahmen weiterzuführen. Diese seien nämlich ein «unüberwindbarer Hemmschuh für Privatpersonen» – namentlich für junge Erwachsene, die heutzutage ohne die «realitätsfremden Einschränkungen» ohne grosses Risiko Wohneigentum erwerben könnten.
Der Bundesrat empfahl das Postulat zur Ablehnung, da er die Mindeststandards weiterhin als wichtiges Element der Massnahmen zur Verhinderung von Immobilienkrisen betrachtete. Zudem verfolge der Bundesrat die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt genau und würde die Massnahmen lockern, wenn dies angezeigt wäre, weshalb der geforderte Bericht keinen Mehrwert bringen würde. Eine Mehrheit des Nationalrat schloss sich der Empfehlung des Bundesrates an und so lehnte die grosse Kammer den Vorstoss mit 105 zu 78 Stimmen ab. Neben den geschlossen dafür stimmenden Fraktionen der FDP und SVP stimmten einzig noch je ein Mitglied der Mitte- und der SP-Fraktion für das Postulat.

Erwerb von Wohneigentum. Analyse, ob die geltenden Massnahmen noch angemessen sind, sowie wünschenswerte Anpassungen (Po. 20.3120)

In der Herbstsession 2021 beriet der Ständerat die Vorlage seiner WAK betreffend die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum. Bereits das Eintreten auf die Vorlage wurde – für ständerätliche Verhältnisse – intensiv diskutiert. Kommissionssprecher Pirmin Bischof (mitte, SO) weibelte für die Vorlage. Er begründete dabei deren Notwendigkeit erstens damit, dass der Eigenmietwert als eine Steuer auf ein «fiktives Einkommen» in der Bevölkerung – insbesondere bei Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer, die ihre Schulden bereits abbezahlt haben – auf grosses Unverständnis stosse. Zweitens könnten mit der Vorlage, die von internationalen Organisationen wie der OECD bemängelten steuerlichen Anreize für das Anhäufen von Schulden abgebaut und so die sehr hohe Privatverschuldung in der Schweiz reduziert werden. Auf der anderen Seite versuchte Paul Rechsteiner (sp, SG) die kleine Kammer zu überzeugen, nicht auf die «missratene» Vorlage einzutreten. Rechsteiner argumentierte, die Vorlage würde zu gewichtigen Steuerausfällen von bis zu CHF 1.7 Mrd. für Bund und Kantone führen. Ausserdem sei es steuerpolitisch klar, dass das Wohnen im eigenen Haus ein Naturaleinkommen sei und deshalb besteuert werden sollte. Eine Aufhebung würde deshalb nur die häufig bereits finanziell besser gestellten Wohneigentümer und -eigentümerinnen entlasten und diese gegenüber den im Schnitt einkommensschwächeren Mieterinnen und Mieter weiter besserstellen. Nicht zuletzt wies Rechsteiner darauf hin, dass sich eine klare Mehrheit der Kantone (21 zu 5) in der Vernehmlassung gegen den Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung ausgesprochen hatte. Christian Levrat (sp, FR) plädierte ebenfalls für Nichteintreten und warnte, dass das vorliegende «legislative Gebastel» aufgrund der fehlenden Haushaltsneutralität in einer Volksabstimmung keine Chance habe und es deshalb schlauer sei, die Übung bereits jetzt abzubrechen. In der weiteren Diskussion hoben die Befürworterinnen und Befürworter der Vorlage unter anderem noch hervor, dass die Vorlage den administrativen Aufwand für die Kantone stark verringern würde. Zudem führe die Vorlage unter Berücksichtigung des langjährigen Durchschnittzinses von 3.5 Prozent nicht zu Minder- sondern zu Mehreinnahmen – auch wenn sie eingestanden, dass der Systemwechsel mit dem heutigen tiefen Zinsniveau zu Steuerausfällen führen würde. Die Ständerätinnen und Ständeräte stimmten schliesslich mit 26 zu 15 Stimmen für Eintreten.

In der anschliessenden Detailberatung stand prinzipiell die Abschaffung der Schuldzinsabzüge zur Debatte. Eine Minderheit der Kommission rund um Erich Ettlin (mitte, OW) beantragte, den Vorschlag des Bundesrates, Schuldzinsenabzüge in der Höhe von 70 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge zuzulassen, zu übernehmen. Gemäss Ettlin sei die vollständige Abschaffung der Schuldzinsenabzüge verfassungswidrig, da der Ertrag, der mit der Aufnahme der Schulden verbunden ist (insb. der Mietertrag aus einer vermieteten Wohnung), sowie der Eigenmietwert auf selbstbewohnten Zweitliegenschaften weiterhin besteuert würden. Damit verstosse die Vorlage gegen das verfassungsrechtliche Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Ausserdem würden auch Schuldzinsenabzüge in der Höhe von 70 Prozent der Vermögenserträge gegenüber der heutigen Lösung (Abzug aller Schuldzinsen plus CHF 50'000) Verschuldungsanreize reduzieren. Der Mehrheitsvertreter Bischof führte in seiner Replik aus, dass es durchaus logisch erscheine, die Schuldzinsenabzüge auf Ertrag durch unbewegliches Vermögen (eben z.B. Mieterträge) weiterhin zu erlauben. Doch er störte sich daran, dass die Minderheit keine Unterscheidung zwischen Erträgen aus beweglichen und unbeweglichen Vermögen mache, obwohl der Kapitalgewinn auf beweglichem Vermögen in der Schweiz grundsätzlich steuerfrei ist. Nichtsdestotrotz räumte auch Bischof ein, dass die Kommission hier noch nicht die optimale Lösung gefunden habe und sich die WAK-NR und der Nationalrat noch einmal genauer mit dem Thema beschäftigen müssten. Schlussendlich stimmte die kleine Kammer mit 28 zu 15 Stimmen für den Antrag der Kommissionsminderheit. In der Gesamtabstimmung nahm der Ständerat den Entwurf mit 20 zu 17 Stimmen bei zwei Enthaltungen an.

WAK-SR fordert Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2021)

Die RK-NR liess im September 2021 in einer Medienmitteilung verlauten, dass sie die parlamentarische Initiative Egloff (svp, ZH) betreffend die Vermeidung missbräuchlicher Untermiete zusammen mit drei anderen parlamentarischen Initiativen (Pa.Iv. 18.475; Pa.Iv. 16.458; Pa.Iv. 16.459) in insgesamt drei Erlassentwürfen umsetzen wolle. Konkret übernahm die Kommission die Forderungen der Initiative Egloff, wonach eine Untermiete künftig nur noch mit einer schriftlichen Zustimmung der Vermieterschaft zulässig sein soll. Die Vermieterschaft solle die Untermiete zudem unter gewissen Umständen ablehnen können – insbesondere bei missbräuchlichen Bedingungen der Untermiete (z.B. einem zu hohen Untermietzins) oder bei einer vorgesehenen Untermietdauer von mehr als zwei Jahren. Die Kommission hat zu den drei Erlassentwürfen ein Vernehmlassungsverfahren gestartet.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden (Pa.Iv. 15.455)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Die RK-NR liess im September 2021 in einer Medienmitteilung verlauten, dass sie die parlamentarische Initiative Merlini (fdp, TI) betreffend die Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Vermietendenseite bei Eigenbedarf zusammen mit drei anderen parlamentarischen Initiativen (Pa.Iv. 15.455; Pa.Iv. 16.458; Pa.Iv. 16.459) in insgesamt drei Erlassentwürfen umsetzen wolle. Bisher war ein «dringlicher Eigenbedarf» der Vermieterin oder des Vermieters oder deren nahen Verwandten für eine Kündigung erforderlich gewesen. Geht es nach der Kommission soll dafür neu nur noch ein «nach objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller Eigenbedarf» bestehen müssen, womit die Schwelle für eine Kündigung gesenkt wird.
Die Kommission hat zu den drei Erlassentwürfen ein Vernehmlassungsverfahren gestartet.

Verfahrensbeschleunigung bei Kündigung des Mietverhältnisses wegen dringendem Eigenbedarf (Pa.Iv. 18.475)

Die RK-NR liess im September 2021 in einer Medienmitteilung verlauten, dass sie die parlamentarische Initiative Vogler (csp, OW) betreffend die Formularpflicht bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Staffelmiete) zusammen mit drei anderen parlamentarischen Initiativen (Pa.Iv. 15.455; Pa.Iv. 18.475; Pa.Iv. 16.459) in insgesamt drei Erlassentwürfen umsetzen wolle. Konkret will die Kommission – ganz im Sinne der Initiative –, dass neu für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen nach vorheriger Vereinbarung über eine gestaffelte Mietzinserhöhung die schriftliche Form genügt. Das heisst, die Mitteilung muss zwar weiterhin schriftlich erfolgen, aber die Formvorschriften würden gelockert, denn bisher war dafür bei jeder Erhöhung ein amtliches Formular notwendig gewesen. Die neue Regelung führt zu einer Reduktion des Verwaltungsaufwandes für die Vermieterschaft. Gleichzeitig hält die Kommission fest, dass die Lockerung der Formvorschriften mit einem gewissen Risiko für die Vermieterschaft verbunden sei, denn Formfehler könnten für die erklärende Partei einschneidende Rechtsfolgen haben.
Die Kommission hat zu den drei Erlassentwürfen ein Vernehmlassungsverfahren gestartet.

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Pa.Iv. 16.458)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Die RK-NR liess im September 2021 in einer Medienmitteilung verlauten, dass sie die parlamentarische Initiative Feller (fdp, VD) betreffend die Zulassung von auf mechanischem Wege nachgebildeten Unterschriften zusammen mit drei anderen parlamentarischen Initiativen (Pa.Iv. 15.455; Pa.Iv. 18.475; Pa.Iv. 16.458) in insgesamt drei Erlassentwürfen umsetzen wolle. Konkret plant die Kommission, mechanisch nachgebildete Unterschriften («Faksimile») bei der Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch die Vermieterschaft zuzulassen. Der Bundesrat wollte Faksimile in der Vergangenheit nur für Mietzinserhöhungen und Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten erlauben. Die RK-NR verzichtete jedoch auf derartige Einschränkungen. Faksimile sollen demnach der eigenhändigen Unterschrift bei allen einseitigen Vertragsänderungen durch die Vermieterschaft gleichgestellt werden. Damit ist der Erlassentwurf der Kommission auf der Linie der Initiative Feller. Mit der Gesetzesanpassung soll der Verwaltungsaufwand für die Vermieterschaft «erheblich vermindert» werden, so die RK-NR.
Die Kommission hat zu den drei Erlassentwürfen ein Vernehmlassungsverfahren gestartet.

Autorisation de la signature reproduite par un moyen mécanique dans le droit du bail (Pa.Iv. 16.459)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Anfang September 2021 fanden zum 25. Mal die Grenchner Wohntage statt. Durch den vom BWO organisierten Anlass soll neu gewonnenes Wissen verbreitet und die breite Bevölkerung für die Fragen rund ums Wohnen sensibilisiert werden. Kernstück der Grenchner Wohntage ist jeweils die Fachtagung, bei der sich Personen aus den Bereichen Raum- und Städteplanung, Architektur, Forschung, Wissenschaft und Immobilienwirtschaft austauschen. Die Jubiläumsausgabe der Tagung, an der auch Bundespräsident Guy Parmelin teilnahm, befasste sich mit dem Thema «Wohnen und Arbeiten – Hand in Hand?».

25 Jahre Grenchner Wohntage

Der Bundesrat äusserte sich gegen Ende August 2021 zur Vorlage bezüglich des Systemwechsels in der Wohneigentumsbesteuerung. Er sprach sich grundsätzlich für den angestrebten Systemwechsel aus, stellte jedoch verschiedene Änderungsanträge an die Adresse der WAK-SR. Knapp eine Woche später nahm die Kommission bereits Stellung zu den bundesrätlichen Anträgen und liess verlauten, dass sie diese mehrheitlich ablehne und stattdessen an ihren eigenen Beschlüssen festhalten wolle. Konkret hätte sich der Bundesrat aus verwaltungsökonomischen Gründen gewünscht, dass der Eigenmietwert für alle Liegenschaften – inklusive für selbstbewohnte Zweitliegenschaften – abgeschafft würde. Die WAK-SR begründete ihr Festhalten am Eigenmietwert für die selbstbewohnten Zweitliegenschaften damit, dass man Rücksicht auf die Bergkantone nehmen wolle, welche ansonsten mit schweren Steuereinbussen konfrontiert wären. Eine knappe Mehrheit der Kommission lehnte auch den bundesrätlichen Antrag ab, Schuldzinsenabzüge in der Höhe von 70 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge zuzulassen, anstatt die Abzüge ganz abzuschaffen. Einzig beim Vorschlag, die Koppelung der Vorlage an das abgelehnte CO2-Gesetz aufzuheben und durch eine Anlehnung an eine ausgeglichene Treibhausgasbilanz zu ersetzen, folgte die Kommission dem Bundesrat.

WAK-SR fordert Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2021)

Mitte Mai 2021 reichte die WAK-NR eine Motion ein, mit welcher sie den Bundesrat auffordern wollte, seinen 2018 verworfenen Vorentwurf einer Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland («Lex Koller») dem Parlament zu unterbreiten. Der Bundesrat hatte den Vorentwurf 2017 ausgearbeitet und diesem verschiedene Verschärfungen der in der Lex Koller enthaltenen Massnahmen beigefügt, beispielsweise Bestimmungen zur Verschärfung des Hauptwohnerwerbs durch Personen aus Nicht-EU-EFTA-Staaten oder ein explizites Verbot von vollständigen oder teilweisen Umnutzungen von Betriebsstätten zu Wohnraum. Ausserdem hätte die Vorlage das Anliegen eines Postulates von Antonio Hodgers (gp, GE; Po. 11.3200) umgesetzt, wonach Staatsangehörigen aus aussereuropäischen Ländern der Erwerb von Anteilsscheinen an Genossenschaftswohnungen erlaubt werden solle, damit diese Zugang zu günstigem genossenschaftlichem Wohnraum haben können. Aufgrund der überwiegend negativen Rückmeldungen in der Vernehmlassung hatte der Bundesrat das Revisionsvorhaben jedoch im Juni 2018 aufgegeben. In der Begründung ihrer Motion schreibt die WAK-NR, dass sie sich zwar bewusst sei, dass der Vorentwurf umstritten war. Die Kommission wolle sich jedoch nicht im Vorhinein der Diskussion verschliessen, sondern diese im Parlament austragen.
Der Bundesrat beantragte die Ablehnung der Kommissionsmotion. In seiner Stellungnahme von Mitte August 2021 begründete er den Antrag mit der seiner Ansicht nach unveränderten Ablehnung des Entwurfs durch einen Grossteil der interessierten Organisationen und der Parteien. Dies hätten beispielsweise die Beratungen zu einer parlamentarischen Initiative der RK-NR (Pa.Iv. 21.400), welche die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Personen auf Betriebsstätten-Grundstücke hätte ausdehnen wollen, gezeigt. Das Anliegen des Postulates Hodgers sei mittlerweile in einer Motion Mazzone (gp, GE; Mo. 18.4314) aufgenommen und in dieser Form vom Ständerat verworfen worden. Und nicht zuletzt seien extern eingeholte Regulierungsfolgenabschätzungen zum Schluss gekommen, dass es aus ökonomischer Sicht vorteilhafter ist, bei der bisherigen Regelung zu bleiben.

Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Mo. 21.3598)
Dossier: Lex Koller

Ende Juni 2021 veröffentlichte der Bundesrat den zweiten Bericht «Monitoring Geschäftsmieten», welcher erneut auf durch das BWO in Auftrag gegebene Studien und Umfragen basiert. Er analysiert die Lage zwischen Herbst 2020 und Mai 2021, was in etwa der Zeit der «zweiten Welle» der Covid-19-Pandemie in der Schweiz entspricht. Laut den Schätzungen von Wüest Partner waren in dieser Zeit rund 48'000 Mietverhältnisse und 6.7 Prozent der Beschäftigten vom bundesrätlich angeordneten Lockdown betroffen. Damit ist die Zahl der Betroffenen deutlich tiefer als noch im ersten Lockdown (113'000 Mietverhältnisse und 17% der Beschäftigten).
Ebenfalls im Bericht enthalten sind die Resultate einer repräsentativen Umfrage des gfs.bern. Diese zeigen, dass sich der Anteil der betroffenen Unternehmen, welche Schwierigkeiten haben, ihre Miete zu bezahlen, im letzten Jahr rund vervierfacht hat (von 8% auf 30%). 29 Prozent der befragten Mieterinnen und Mieter gaben an, mit der Vermieterschaft zu einer Einigung bezüglich eines Entgegenkommens bei der Miete gekommen zu sein. 15 Prozent haben ohne Erfolg angefragt, während weitere 4 Prozent sich noch in Verhandlungen befinden. Die befragten Vermieterinnen und Vermieter gaben hingegen weitaus häufiger an, dass es zu einer Einigung gekommen sei (44%). Nur 2 Prozent gaben an, nicht auf eine Anfrage der Mietenden eingegangen zu sein. Die Lösungen zwischen den beiden Parteien waren in den meisten Fällen Mietzinsreduktionen (66%), gefolgt von Stundung der Miete (12%) und Ratenzahlung (5%).
Aufgrund der fortbestehenden Unsicherheiten im Bereich der Geschäftsmieten hat der Bundesrat das BWO beauftragt, das Monitoring weiterzuführen.

Berichte Monitoring Geschäftsmieten
Dossier: Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Bundespräsident und Wirtschaftsminister Guy Parmelin lud Mitte Juni 2021 zu einem «runden Tisch zum Mietrecht». Da die letzten Versuche einer Mietrechtsrevision allesamt gescheitert waren und die Positionen im Parlament diesbezüglich als verfahren galten, wollte Parmelin mit dieser Aktion den tatsächlichen Handlungsbedarf in diesem Bereich eruieren und damit einen ersten Schritt in Richtung einer Kompromisslösung zwischen den betroffenen Akteuren tätigen. Er tat dies, indem er Vertreterinnen und Vertreter der wichtigsten Interessengruppen – darunter der HEV und der SMV – an einem Tisch zusammenbrachte. Eine vom BWO in Auftrag gegebene und durch gfs.bern durchgeführte, kurz zuvor veröffentlichte Studie diente dabei als Gesprächsgrundlage. Diese zeigte, dass die Interessengruppen von Mieter- und Vermieterschaft mit der Mietrechtssituation mehrheitlich unzufrieden waren. Wenig überraschend empfand die Vermieterschaft den Schutz der Mieterinnen und Mieter, beispielsweise vor missbräuchlichen Mietzinsen, als zu stark und die Mieterschaft als nicht ausreichend. Die meisten anderen befragten Organisationen sowie die breite Bevölkerung beurteilten das aktuelle Mietrecht hingegen grossmehrheitlich positiv und wünschten sich höchstens punktuelle Änderungen, so die Schlussfolgerung der Autorinnen und Autoren der Studie. Die Frage nach dem Revisionsbedarf des Mietrechts sei jedoch für die breite Bevölkerung schwierig zu beantworten gewesen. Die Autorinnen und Autoren schlossen daraus, dass der Problemdruck in der Bevölkerung tief sei.

Die Gespräche fanden am 21. Juni 2021 in Bern statt. In den anschliessenden Interviews liessen die Teilnehmenden nüchtern durchblicken, dass auch dieses Gespräch zu keinem Durchbruch geführt habe. Beide Seiten hätten aber zumindest ihre Forderungen und Positionen darlegen können. Der Bundesrat liess in einer Medienmitteilung verlauten, er würde die Ergebnisse des runden Tisches in einem nächsten Schritt analysieren, bevor er über das weitere Vorgehen entscheidet. Der SMV äusserte sich in seinem Communiqué kämpferisch: Der runde Tisch zum Mietrecht sei zwar «gut und recht», doch die Ergebnisse der dabei als Gesprächsgrundlage dienenden Studie seien verfälscht, «da die Mieterinnen und Mieter zum Mietrecht befragt wurden, welches die wenigsten kennen, anstatt zu den realen Schwierigkeiten, die sie im Alltag im Zusammenhang mit dem Wohnen und Mieten haben». Deshalb brauche es nun klare Verbesserungen beim Mietrecht für einen grösseren Schutz der Mieterinnen und Mieter. Der HEV äusserte sich gegenteilig: Die Ergebnisse der Studie zeigten klar, dass kein Handlungsbedarf vorhanden sei. Entsprechend solle nun auch keine Mietrechtsrevision lanciert werden, denn das würde sich kontraproduktiv auswirken. «Damit würde die grosse allgemeine Zufriedenheit der Betroffenen mit dem geltenden Mietrecht gefährdet», so der HEV.

Mietrecht: Runder Tisch mit Bundespräsident Guy Parmelin
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nachdem der Bundesrat bereits im Sommer 2020 den neuen Richtplan des Kantons Obwalden teilweise genehmigt hatte, entschied er im Juni 2021, nun auch noch die restlichen Teile zu genehmigen. Der Bundesrat hatte die Prüfung der Teile «Siedlung» und «Raumentwicklungsstrategie» vorgezogen, damit Obwaldens Einzonungsstopp aufgehoben werden konnte. Nun folgten die Teile «Verkehr», «Natur und Landschaft», «Tourismus und Freizeit» sowie «Übrige Raumnutzungen». Der Bundesrat nahm bei den nun genehmigten Teilen punktuelle Änderungen am Richtplan vor, namentlich bezüglich des Schutzes von Fruchtfolgeflächen, der Umsetzung von Tourismus- und Freizeitprojekten sowie der Bezeichnung von Gebieten für die Nutzung von Wind- und Wasserkraft.

Genehmigung kantonaler Richtpläne nach Inkrafttreten der RPG-Revision
Dossier: Revision des Raumplanungsgesetzes RPG

In einer im September 2019 eingereichten Motion verlangte Nationalrat Christoph Eymann (ldp, BS), dass der Bundesrat ein Umsetzungskonzept bezüglich Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich vorlege. Der durchschnittliche Wert von 80 Prozent Wärmeverlust hatte der Bundesrat selbst in seiner Stellungnahme zu einer Interpellation (Ip. 10.3873) des damaligen Nationalrats Reto Wehrli (cvp, SZ) genannt. Eymann begründete sein Anliegen damit, dass die bestehenden Anstrengungen nicht ausreichten, um die in der Energiestrategie festgehaltenen Ziele und Verpflichtungen im Rahmen des Pariser Klimaabkommens zu erreichen. Deshalb solle der Bundesrat nun in einem Konzept aufzeigen, wie der Bund insbesondere durch Anreize zur Gebäudesanierung und zur Solarenergieproduktion einen Beitrag zur Verminderung des Energieverlustes in Gebäuden leisten könne.
Die Motion wurde in der grossen Kammer von Christian Imark (svp, SO) bekämpft. Dieser argumentierte, dass es bereits heute finanziell sinnvoll sei, ein Gebäude bei einem Neubau gut zu isolieren. Hindernisse gebe es jedoch durch Regulierungen, weshalb vor allem ein Regulierungsabbau vorgenommen werden solle, wenn man die Energieeffizienz von Gebäuden steigern wolle. Bundesrätin Simonetta Sommaruga entgegnete, dass der Bundesrat bereits am Abbau von Hindernissen und Regulierungen arbeite. Ein Umsetzungskonzept von Minergie-P-Massnahmen sei aber dennoch sinnvoll und der Bundesrat sei dazu bereit, dieses auszuarbeiten. Die Mehrheit des Nationalrates schloss sich dem Antrag des Bundesrates an und nahm die Motion in der Sommersession 2021 mit 137 zu 53 Stimmen an. Ablehnend stimmten einzig die Parlamentarier und Parlamentarierinnen aus der SVP-Fraktion.

Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich (Mo. 19.4202)

In der Sommersession 2021 beschäftigte sich der Ständerat als Zweitrat mit einer Motion von Lisa Mazzone (gp, GE) bezüglich des Erwerbs von Anteilscheinen von Wohnbaugenossenschaften durch in der Schweiz ansässige aussereuropäische Staatsangehörige. Nach der Wahl von Mazzone in den Ständerat war die Motion im Nationalrat von ihrem Fraktionskollegen Michael Töngi (gp, LU) übernommen und dort schliesslich angenommen worden. Nun da die Motion im Ständerat behandelt wurde, versuchte Mazzone selbst die Mitglieder der kleinen Kammer von ihrem Vorstoss zu überzeugen. Sie vertrat dabei die Kommissionsminderheit, denn die zuständige RK-SR hatte die Motion mehrheitlich zur Ablehnung empfohlen. Die Mehrheit der Kommission argumentierte, dass das Anliegen zwar in der Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller positiv aufgenommen worden sei, eine Mehrheit der Teilnehmenden sich aber für eine Änderung auf Verordnungsstufe ausgesprochen hätten. Eine solche Änderung auf Verordnungsstufe sei aber rechtlich nicht möglich und eine Revision auf Gesetzesstufe aufgrund der ablehnenden Haltung der Vernehmlassungsteilnehmenden diesbezüglich nicht angezeigt. Die Kommission folgte damit der Haltung des Bundesrates. Mazzone hingegen argumentierte, dass es aussereuropäischen Staatsangehörigen ohne Änderung der Bestimmung nicht möglich sei, in Genossenschaftswohnungen zu leben, da dies einen Erwerb von Anteilsscheinen voraussetzt – was insbesondere für ausländische Studierende ein Problem sei. Dies entspreche nicht dem Geist der Lex Koller. Da Personen mit einem B-Ausweis aus dem EU/EFTA-Raum nicht vom Erwerb der Anteilsscheine ausgeschlossen sind, bestehe zudem eine ungerechtfertigte Diskriminierung aufgrund der Herkunft. Nicht zuletzt gelte in Genossenschaften das Prinzip «eine Person, eine Stimme», weshalb der Einfluss von ausländischen Personen auf die Entscheidungen der Genossenschaft minimal wäre.
Die Mehrheit der kleinen Kammer folgte hingegen der Kommissionsmehrheit und lehnte die Motion mit 24 zu 13 Stimmen (bei einer Enthaltung) ab.

Genossenschaftswohnungen für aussereuropäische Staatsangehörige zugänglich machen (Mo. 18.4314)
Dossier: Lex Koller