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Jahresrückblick 2022: Raumplanung und Wohnungswesen

Die Entwicklungen im Themenbereich Wohnungswesen waren 2022 stark geprägt von der steigenden Inflation und vom russischen Angriffskrieg in der Ukraine. So kam es nach Jahren eines Booms an den Immobilienmärkten aufgrund des Anstiegs der Leit- und Hypothekarzinsen zu einer Trendwende am Immobilienmarkt. Aufgrund der gestiegenen Hypothekarzinsen war es nach langer Zeit an den meisten Orten in der Schweiz wieder attraktiver, ein Wohnobjekt zu mieten, als ein gleichwertiges Objekt zu kaufen. Obwohl die Preise für Wohneigentum vorerst weiter stiegen, gab es erste Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach Wohneigentum abnehmen und der Wohneigentumsmarkt sich nach langer Boom-Zeit etwas abkühlen könnte. Die Bewegungen am Wohneigentumsmarkt waren auch medial sehr präsent, wie die APS-Zeitungsanalyse zeigt: Insbesondere über den Sommer, als die Hypothekarzinsen zum ersten Mal stark anstiegen, wurde in den nationalen Zeitungen oft über dieses Thema berichtet.

Der Krieg führte derweil auch zu höheren Energiepreisen, weshalb Verbände einen Nebenkostenschock beim nächsten Abrechnungstermin befürchteten und Mieterinnen und Mietern rieten, ihre Akontozahlungen freiwillig zu erhöhen oder Geld auf die Seite zu legen. Dabei kam es auch vereinzelt zu Zwist zwischen Mietenden und Vermieterschaft, etwa bei Diskussionen um die Verwaltungspauschale auf Nebenkostenabrechnungen. Bis zum Jahresende wurden im Parlament einige Vorstösse eingereicht, mit denen die Auswirkungen der steigenden Energiepreise für Mieterinnen und Mieter abgefedert werden sollten. Zudem erarbeitete der Bundesrat Verordnungen mit Massnahmen, die er im Falle von schweren Gas- oder Strommangellagen beschliessen könnte. Darunter befindet sich auch eine Temperaturobergrenze für Innenräume, was Fragen zu möglichen Klagen von Mietenden aufwarf.

Beim Mietrecht blieben die Fronten auch im Jahr 2022 verhärtet: Linke Anliegen blieben im Parlament allesamt chancenlos (Po. 21.3759; St.Iv 21.316; Pa.Iv. 20.449; Mo. 20.4031; Pa.Iv. 21.476). Auch für die bürgerliche Parlamentsmehrheit waren allerdings höchstens kleine Änderungen umsetzbar. Die von der RK-NR aufgrund von parlamentarischen Initiativen vorgelegten Vorlagen zur Stärkung der Kompetenzen der Vermieterschaft bei Untermietverhältnissen, zur Senkung der Hürden für Kündigungen von Mietverhältnissen wegen Eigenbedarf) oder zur Lockerung von Formvorschriften bei gewissen Mietvertragsänderungen stiessen allerdings mit Ausnahme des Entwurfs zu den Formvorschriften sowohl in der Vernehmlassung als auch in der Kommission selber auf einigen Widerstand. Der Bundesrat empfahl sie zur Ablehnung. Überdies scheiterte ein Versuch des Bundesrates, die verhärteten Fronten rund um das Mietrecht mit einem runden Tisch und allen relevanten Verbänden zu lösen.

Auch in anderen Politikbereichen im Wohnungswesen gab es kaum Einigkeit. Eine zuerst vom Nationalrat angenommene Motion der RK-NR über eine Wiederaufnahme der parlamentarischen Revisionsarbeiten am Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) scheiterte im Ständerat. Virulent wurde zudem die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert: Der Nationalrat kam nach langer Debatte zum Schluss, dass die aktuelle Vorlage nur schwer finanzierbar und kaum mehrheitsfähig sei, und schickte sie zurück an seine WAK. Die Räte lehnten zudem zwei gleichlautende Motionen (Mo. 22.3817; Mo. 22.3862) der SVP zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentnerinnen und Rentner ab. Das Bundesgericht wiederum hiess eine Beschwerde gegen eine Eigenmietwert-Härtefallregelung im Tessiner Steuergesetz gut, was auch Auswirkungen auf andere Kantone mit ähnlichen Regelungen haben dürfte.

Weniger umstritten war 2022 die Raumplanung, wo es dem Ständerat unter der Leitung seiner UREK nach längerer Zeit wohl gelang, eine mehrheitsfähige Vorlage für die zweite Etappe der RPG-Revision zu zimmern. An diesem Revisionsvorhaben hatten die Räte seit 2015 erfolglos gearbeitet. Herzstück der neuen Vorlage ist ein Stabilisierungsziel der Gebäudezahl ausserhalb der Bauzone, das mit verpflichtenden kantonalen Richtplänen, Abbruchprämien für Bauten ausserhalb der Bauzone und Sanktionen für Kantone, die das Stabilisierungsziel nicht einhalten, erreicht werden soll. Ausserdem soll den Kantonen zusätzlicher Spielraum eingeräumt werden, damit diese in der Raumplanung ihren kantonalen oder regionalen Eigenheiten besser Rechnung tragen können. Dieser RPG2-Entwurf wurde in der kleinen Kammer einstimmig angenommen. Der Ständerat hatte den Entwurf als indirekten Gegenentwurf zur Landschaftsinitiative ausgestaltet, die er deutlich zur Ablehnung empfahl.

Neben der RPG-Revision beschäftigte sich das Parlament mit weiteren Vorstössen betreffend Bauten ausserhalb von Bauzonen. Beide Räte überwiesen eine Motion, die eine Verjährung illegaler Bauten ausserhalb der Bauzonen nach 30 Jahren fordert. Eine Motion, mit welcher die Schaffung dezentraler kantonaler Behörden zur Bearbeitung von Anträgen für Bauvorhaben ausserhalb von Bauzonen hätte erlaubt werden sollen, wurde jedoch vom Ständerat abgelehnt. Schliesslich war das Bauen ausserhalb der Bauzone verglichen mit den anderen Themen im Bereich Raumplanung auch am meisten in den nationalen Zeitungen präsent.

Jahresrückblick 2022: Raumplanung und Wohnungswesen
Dossier: Jahresrückblick 2022

Christian Dandrès (sp, GE) ersuchte den Nationalrat mittels einer parlamentarischen Initiative, das geltende Recht betreffend die Berechnung der Anfechtungsfrist bei Kündigungen von Mietverträgen zu ändern. Wie Dandrès in der Begründung zu seiner Initiative erklärte, hätten Mieterinnen und Mieter derzeit 30 Tage nach Empfang der Kündigung Zeit, die Kündigung anzufechten. Im Falle einer Zustellung der Kündigung per eingeschriebenem Brief startet diese Frist dabei jedoch nicht am Tag der effektiven Zustellung der Kündigung, sondern am Folgetag des Tages, an dem die Mieterin oder der Mieter den eingeschriebenen Brief das erste Mal hätten abholen können. Eingeschriebene Briefe werden laut Dandrès heutzutage zumeist nicht direkt zugestellt. Stattdessen werde im Briefkasten eine Abholungseinladung deponiert. Deswegen führe die aktuelle Regelung dazu, dass Mieterinnen und Mieter um ihr Recht gebracht werden können, eine Kündigung anzufechten, so Dandrès.
Die RK-NR führte im August 2022 eine Vorprüfung der Initiative durch – zusammen mit einer weiteren parlamentarischen Initative Dandrès (Pa.Iv. 21.490). Eine Mehrheit der Kommission stellte dabei den Antrag, die beiden Initiativen abzulehnen. Bei der Initiative betreffend die Berechnung der Anfechtungsfrist bei Kündigungen begründete die Mehrheit der Kommission dies damit, dass die heutige Regelung gerechtfertigt sei, weil sie eine Verteilung des Risikos zwischen der Mieterschaft und der Vermieterschaft ermögliche.
Der Nationalrat folgte in seiner Wintersession 2022 dem Antrag seiner RK und lehnte die Initiative mit 121 zu 69 Stimmen ab. Neben den geschlossen stimmenden Fraktionen der Grünen und der SP stimmte einzig noch ein Mitglied der Grünliberalen für die parlamentarische Initiative Dandrès.

Berechnung der Anfechtungsfrist bei Kündigungen von Mietverträgen (Pa.Iv. 21.491)

Mittels einer parlamentarischen Initiative wollte Christian Dandrès (sp, GE) erreichen, dass der Fristenstillstand während Gerichtsferien auf die Anfechtung einer Kündigung oder bei einem Begehren auf Erstreckung eines Mietverhältnisses ausgeweitet werden. Derzeit gilt für viele zivilrechtliche Fristen ein Fristenstillstand während den Gerichtsferien zwischen dem 15. Juli und dem 15. August. Für Anfechtungen von Kündigungen oder Anträge auf Erstreckung von Mietverhältnissen war bisher aber kein solcher Fristenstillstand vorgesehen. Dandrès begründete seine Initiative damit, dass die Ausnahme für die erwähnten Verfahren nicht zu rechtfertigen sei, da es sich um Verfahren zum Schutz von Mieterinnen und Mietern handle, welche verglichen mit den Vermieterinnen und Vermietern die schwächere Partei seien.
Die RK-NR führte im August 2022 eine Vorprüfung der Initiative durch – zusammen mit einer weiteren parlamentarischen Initiative Dandrès (Pa.Iv. 21.491). Die Mehrheit der Kommission beschloss den Antrag auf Ablehnung der beiden Initiativen zu stellen. Eine Ausweitung des Fristenstillstands auf die erwähnten Verfahren hätte laut der Kommissionsmehrheit zur Folge, dass sich Verfahren länger hinziehen, Schlichtungsbehörden weiter überlastet sowie Rechtsunsicherheiten geschaffen würden.
In der Wintersession 2022 folgte der Nationalrat seiner RK und stimmte mit 121 zu 69 Stimmen gegen Folgegeben der Initiative. Wie bei der parlamentarischen Initiative 21.491 kamen auch hier die befürwortenden Stimmen von den Fraktionen der Grünen und der SP sowie einem Mitglied der Grünliberalen.

Fristenstillstand bei Anfechtung einer Kündigung und bei einem Begehren auf Erstreckung eines Mietverhältnisses (Pa.Iv. 21.490)

Mittels einer im Juni 2022 eingereichten parlamentarischen Initiative forderte Carlo Sommaruga (sp, GE) die Einführung einer Pflicht zur periodischen Revision der Renditen auf Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien für alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Mietwohnungen, die mehrere Wohnungen vermieten. Wie der Motionär in der Begründung seines Vorstosses erklärte, dürfen in der Schweiz die Mieten prinzipiell nur die Kosten decken, zuzüglich einer Eigenkapitalrendite, die jedoch maximal 2 Prozentpunkte über dem hypothekarischen Referenzzinssatz liegen darf. Laut Sommaruga würden die effektiven Renditen jedoch oft viel höher ausfallen, weshalb die Mieterinnen und Mieter gemäss einer Studie der Raiffeisen-Bank jährlich CHF 14 Mrd. zu viel an Miete bezahlen. Das BWO solle deshalb regelmässig überprüfen, ob die erzielten Mieteinnahmen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Nachdem tags zuvor der Nationalrat eine gleichlautende parlamentarische Initiative von Jacqueline Badran (sp, ZH; Pa.Iv. 21.469) abgelehnte hatte, nahm sich der Ständerat in der Wintersession 2022 der Initiative von Sommaruga an. Der Sprecher der vorberatenden RK-SR, Philippe Bauer (fdp, NE), vertrat dabei im Namen der Kommission die Position, dass die kleine Kammer die Initiative ablehnen solle. Da die Berechnung der zulässigen Renditen auf den Anlagekosten basiere, dürften Vermieterinnen und Vermieter mit Liegenschaften, die sie bereits seit Jahrzehnten besitzen, weniger hohe Renditen erzielen als jemand, der eine gleichwertige Liegenschaft vor Kurzem erworben hat – wodurch sie benachteiligt wären. Ausserdem sehe das Mietrecht bereits Möglichkeiten für Mieterinnen und Mieter vor, in bestimmten Situationen eine Renditeberechnung zu verlangen. Schliesslich sei eine solche Berechnung auch mit sehr grossem administrativem Aufwand verbunden. Der Ständerat lehnte die Initiative in der Folge mit 29 zu 12 Stimmen ab.

Periodische Revision der Renditen auf Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien zur Sicherstellung des gesetzlichen Zustands (Pa.Iv. 21.476 & Pa.Iv. 21.469)

Mittels einer parlamentarischen Initiative wollte Nationalrat Michael Töngi (gp, LU) erreichen, dass bei Gebäudesanierungen der Anteil der Sanierungskosten, der als wertvermehrende Investition gilt und auf den Mietzins überwälzt werden kann, gesenkt wird. Heute dürfen bei umfassenden Sanierungen 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrende Investitionen überwälzt werden. Laut Töngi habe nun aber eine Studie der Hochschule Luzern gezeigt, dass der Anteil der wertvermehrenden Investitionen tatsächlich zwischen 34 und 58 Prozent liege. Der Anteil an werterhaltenden Investitionen seien demnach höher als gedacht. Deshalb müsse der maximale Überwälzungssatz gesenkt werden. Dies sei nicht zum Nachteil der Vermieterseite, so Töngi. Falls der Anteil der wertvermehrenden Investitionen höher als der maximale Überwälzungssatz sei, könnten Vermietende nämlich anstatt des pauschalen Überwälzungssatzes die Kosten im Einzelnachweis belegen und einen höheren Anteil überwälzen.

Eine Mehrheit der RK-NR zeigte sich von Töngis Argumenten nicht überzeugt. Wie Kommissionssprecher Matthias Bregy (mitte, VS) in der Wintersession 2022 im Nationalrat erklärte, sei die Mehrheit der Kommission der Meinung, dass die parlamentarische Initiative wichtige Anreize für Gebäudesanierungen abbaue. Unter Berücksichtigung der generell überalteten Gebäude in der Schweiz müssten nämlich eher mehr Gebäudesanierungen vorgenommen werden – auch damit die Schweiz ihre Klimaziele erreichen könne. Der Nationalrat folgte dem Antrag seiner RK und stimmte mit 121 zu 68 Stimmen (bei 1 Enthaltung) dafür, der Initiative keine Folge zu geben. Einzig die Fraktionen der Grünen und der SP stimmten für die Initiative.

Mietrechtliche Überwälzungssätze den realen Werten anpassen (Pa.Iv 21.471)

Aufgrund der Änderung am Motionstext durch den Ständerat befasste sich der Nationalrat in der Wintersession 2022 noch ein zweites Mal mit einer Motion Eymann (ldp, BS) betreffend Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich. Ohne Debatte stimmte die grosse Kammer der Motion in der leicht abgeänderten Form zu, die den Bundesrat beauftragt, die stärkere Förderung von Gebäuden im Minergie-P-Standard in Zusammenarbeit mit den Kantonen voranzutreiben. Da sich einzig die SVP-Fraktion gegen die Motion aussprach, fiel das Resultat deutlich aus (126 zu 47 Stimmen).

Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich (Mo. 19.4202)

Im Zuge der drohenden Energieknappheit kam es im Sommer und Herbst 2022 in der Schweiz zu Diskussionen darüber, ob der Bundesrat eine Temperaturobergrenze für Innenräume erlassen soll, damit Energie, welche sonst fürs Heizen verwendet würde, gespart werden kann. Konkret hatte der Bundesrat eine Regelung in die Vernehmlassung gegeben, wonach Wohnungen, die mit Gas geheizt werden, im Falle einer Gasmangellage nur noch bis zu 19 Grad geheizt werden dürften.
Dieser Vorschlag stiess sowohl in Vermietenden- als auch in Mietendenkreisen auf Widerstand. Der SVIT befürchtete etwa, dass zahlreiche Mietende wegen der tieferen Temperaturen vor Gericht eine Mietzinsreduktion einklagen könnten. Wie die Sonntagszeitung berichtete, gelte eine zu kalte Wohnung generell als mangelhaft und dementsprechend könne eine Mietzinsreduktion verlangt werden. Gemäss der Rechtsprechung könnten Mieterinnen und Mieter eine Temperatur von 20 bis 21 Grad erwarten, so die Zeitung weiter. Bei der Frage, ob Mietende auch bei einer bundesrätlich angeordneten Höchsttemperatur Anrecht auf eine Mietzinsreduktion hätten, seien sich Juristen und Juristinnen hingegen nicht einig. Das Wirtschaftsdepartement von Bundesrat Guy Parmelin schloss zumindest nicht aus, dass eine solche Mietzinsreduktion eingefordert werden könnte. Der SMV wies derweil in seiner Kritik vor allem auf ältere und kranke Menschen hin, für welche Wohnungen mit 19 Grad «schlicht nicht zumutbar» seien. Einig waren sich der SVIT und der SMV darüber, dass es kaum möglich sei, die Massnahme praktikabel umzusetzen.
Der Bundesrat änderte nach der Vernehmlassung seine Verordnung: Er hielt zwar am Konzept der Temperaturobergrenze für gasbeheizte Innenräume während einer Gasmangellage fest, änderte jedoch die zulässige Höchsttemperatur auf 20 Grad. Überprüfen sollten die Massnahme die Kantone, etwa mit Stichproben in öffentlich zugänglichen Innenräumen.

Diskussion über maximale Raumtemperaturen und Verordnungsänderung (2022)

2022 kam viel Bewegung in den Schweizer Immobilienmarkt. Die wohl grösste Änderung war der Zinsanstieg und dessen Auswirkungen. Aufgrund der steigenden Inflation erhöhte die Nationalbank die Leitzinsen – zuerst von -0.75 Prozent auf -0.25 Prozent im Juni und dann im September auf 0.5 Prozent. Dieser Anstieg führte auch zu einem markanten Anstieg der Hypothekarzinsen. Zehnjährige Festhypotheken wurden zu Beginn des Jahres laut MoneyPark noch mit Zinsen von 1.35 Prozent verkauft. Im Oktober stiegen die Zinsen für die gleiche Festhypothek zwischenzeitlich auf 3.84 Prozent. Aufgrund des Anstiegs der Preise von Festhypotheken stieg die Nachfrage nach variablen Hypotheken – also Hypotheken, die alle drei oder sechs Monate an das geltende Zinsniveau angepasst werden. Solche Hypotheken nutzten seit 1. Januar 2022 den SARON als Referenzsatz. Der SARON löste damit den zuvor benutzten LIBOR als Referenzsatz für Hypotheken mit variablem Zins ab. Die Zürcher Kantonalbank berichtete, dass der Anteil von SARON-Hypotheken bei den neu vergebenen Hypotheken zwischen Januar und April von rund 20 Prozent auf über 50 Prozent angestiegen war. SARON-Hypotheken verblieben bis Mitte September auf unter 1 Prozent, doch mit dem Ende der Negativzinsen der Nationalbank stiegen auch ihre Zinsen an. Ab Mitte Oktober betrugen die Zinsen auf SARON-Hypotheken rund 1.4 Prozent.

Die tiefen Zinsen hatten in den letzten Jahren entscheidend zum Boom auf dem Immobilienmarkt beigetragen. Doch aufgrund des Zinsanstiegs war der Kauf von Immobilien nicht mehr automatisch billiger als deren Miete. Eine im November veröffentlichte Auswertung der Immobilienberatungsfirma Iazi zeigte, dass es seit der Zinswende aufgrund der hohen Hypothekarzinsen in den meisten Gemeinden attraktiver war, ein Objekt zu mieten, als es zu kaufen. Zu den steigenden Zinsen kam hinzu, dass der Stellenwert vom Wohnen nach der Pandemie wieder abgenommen habe, wie eine Umfrage der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner ergab. So nahm Auswertungen zu Suchabos von Wüest und Partner zufolge denn auch die Nachfrage nach Wohneigentum ab. Dennoch stiegen die Preise für Wohneigentum insgesamt weiter an, laut Iazi im dritten Quartal 2022 um 1.4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 5.5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal von 2021. Doch Iazi schätzte die Lage im Oktober so ein, dass der Immobilienboom bald zu Ende kommen werde, auch wenn dies gegenüber dem Zinsanstieg verzögert passiere. Die Zürcher Kantonalbank ging – ebenfalls im Oktober – davon aus, dass die Preise weiterhin steigen werden, jedoch weniger stark als bisher.

Auch der Mietmarkt kam 2022 in Bewegung. Zwar blieb der hypothekarische Referenzzinssatz, der als Orientierung für die Berechnung der Mieten dient, trotz der Zinswende unverändert auf 1.25 Prozent und damit auf dem gleichen Stand wie seit März 2020. Der Grund dafür ist, dass der Referenzzinssatz berechnet wird, indem der Durchschnitt aller laufenden Hypothekarkredite ausgerechnet wird. Da in der Schweiz rund 80 Prozent der Hypotheken eine feste Laufzeit von durchschnittlich rund fünf Jahren haben, wird sich der Anstieg der Hypothekarzinsen erst in einigen Jahren vollständig auf den Referenzzinssatz auswirken. Dennoch stiegen die Mietpreise 2022 deutlich an – hauptsächlich wegen des reduzierten Angebots. Gemäss Wüest Partner gingen die Leerstände von Mietobjekten seit 2020 um 22 Prozent zurück. Hauptproblem sei die niedrige Bautätigkeit, welche laut Wüest Partner rund 15 Prozent höher liegen müsste, damit die Nachfrage gedeckt werden könne. Laut der Credit Suisse seien in den vergangenen zwei Jahren rund 4'800 Baubewilligungen weniger ausgestellt worden als im gleichen Zeitraum davor. Auch die starke Netto-Zuwanderung habe einen Anteil daran, dass das Angebot an Mietwohnungen knapper werde. Für Mieterinnen und Mieter drohten neben steigenden Mietzinsen zudem auch noch höhere Nebenkosten – dies wegen dem Anstieg der Energiepreise im Zuge des Ukrainekrieges.

Entwicklungen der Immobilien- und Mietwohnungsmärkte 2022
Dossier: Entwicklungen der Immobilien- und Mietwohnungsmärkte

Die UREK-NR gab Anfang November 2022 bekannt, dass sie einen von ihr ausgearbeiteten Entwurf basierend auf der parlamentarischen Initiative Candinas (mitte, GR) für eine Änderung des Zweitwohnungsgesetzes in die Vernehmlassung gibt. Der Entwurf betrifft Wohnhäuser in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Ziel sei es, für altrechtliche Wohnhäuser – sprich Wohnhäuser, die vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 gebaut worden sind – neue Möglichkeiten bei der Erweiterung der Hauptnutzfläche und der Unterteilung in verschiedene Wohnungen zu schaffen. Konkret dürften solche Wohnhäuser neu ohne Nutzungsbeschränkungen gleichzeitig vergrössert und in verschiedene Erst- oder Zweitwohnungen unterteilt werden. Ausserdem soll die Hauptnutzfläche im Rahmen von Ersatzneubauten gegenüber dem abgerissenen Gebäude um 30 Prozent grösser gebaut werden dürfen, ohne dass die Nutzung beschränkt wird.

Der Entwurf wurde von der Kommission mit 14 zu 10 Stimmen verabschiedet. Die Kommissionsmehrheit zeigte sich überzeugt, dass die Änderungen eine verdichtete Bauweise und die Entwicklung der Bergregionen erlauben und so der einheimischen Bevölkerung zu Gute kommen werden. Ausserdem erhoffte sie sich, dass die neuen Möglichkeiten energetische Sanierungen attraktiver machen würden. In den Augen der ablehnenden Kommissionsminderheit sind die vorgeschlagenen Änderungen jedoch verfassungswidrig und würden den Umnutzungsdruck auf altrechtliche Erstwohnungen erhöhen. Eine zweite Minderheit hatte zudem vorgeschlagen, die Neuregelung auf Gemeinden zu beschränken, die durch das kantonale Recht explizit bezeichnet werden. Damit könnte ihrer Ansicht nach die Kompetenz der Kantone gestärkt und die raumplanerische Qualität gefördert werden. Die Vernehmlassungsfrist wurde auf den 17. Februar 2023 angesetzt.

Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben (Pa.Iv 20.456)

Der Anstieg der Energiepreise 2022 wird sich auch auf die Miet-Nebenkosten auswirken. Gemäss dem SMV könnten sich die Energiekosten für Mieterinnen und Mieter, die in mit Öl oder Gas beheizten Häusern wohnen, verdoppeln. Von diesem Preisanstieg könnten Immobilienverwaltungen überdies profitieren, da auf Nebenkostenabrechnungen üblicherweise eine Verwaltungspauschale erhoben wird. Gemäss der Sonntagszeitung liegt diese Pauschale in der Regel zwischen drei und vier Prozent des Nebenkostenbetrags, weshalb ein Nebenkostenanstieg auch die Pauschale ansteigen lässt. Mieterinnen- und Mieterverbände kritisieren diese Regelung, da Mietende eine höhere Pauschale zahlen müssten, obwohl der Arbeitsaufwand für die Verwaltungen nicht steige. Wie die Sonntagszeitung berichtete, habe eine Umfrage unter Immobilienverwaltungen gezeigt, dass die meisten Verwaltungen an der Verwaltungspauschale festhalten wollen. Eine Immobilienfirma begründete diesen Entscheid in der Sonntagszeitung damit, dass man die Pauschale für die Dauer eines Mandates nicht den Marktgegebenheiten anpasse, also umgekehrt auch nicht senke, wenn die Nebenkosten etwa nach Sanierungen tiefer ausfallen. Zudem sei der Aufwand für die Verwaltung durchaus gestiegen, da sich derzeit sehr viele Mietende mit Fragen zu den Nebenkosten an die Firma wenden würden. Die Leiterin der Rechtsberatung des Mieterinnen- und Mieterverbands Zürich, Larissa Steiner, riet Mietenden, deren Verwaltungen an der Pauschale festhalten, sich juristisch beraten zu lassen und allenfalls vor Gericht zu gehen. Der Prozentsatz orientiere sich an gerichtlichen Leitentscheiden und basiere auf der Annahme, dass die Nebenkosten ungefähr konstant bleiben, was nun nicht mehr der Fall sei.

Diskussionen um steigende Verwaltungspauschalen wegen steigenden Nebenkosten

Der Nationalrat beriet in der Herbstsession 2022 eine Motion von Mustafa Atici (sp, BS) zum Mietrecht. Atici forderte mit seinem Vorstoss eine Verlängerung der Kündigungsfrist für langjährige Mieterinnen und Mieter. Er begründete sein Anliegen damit, dass eine Kündigung für langjährige Mietende – insbesondere für ältere oder kranke Personen – sehr belastend sei. Dass sie zudem noch in relativ kurzer Frist – innerhalb von drei Monaten – eine neue Bleibe finden müssen, sorge für zusätzlichen Stress. Wenn für diese Personen die Frist verlängert würde, könnten Härtefälle verhindert werden. Da Gesamtsanierungs- oder Neubauprojekte eine erhebliche organisatorische Vorlaufzeit hätten, sei eine Verlängerung der Kündigungsfrist auch für die Vermieterschaft zumutbar, so der Motionär. Stellung zum Vorstoss nahm einzig Bundesrat Guy Parmelin. Dieser zeigte sich grundsätzlich einverstanden damit, dass eine Kündigung für langjährige Mietende sehr belastend sein könne. Er vertrat jedoch die Meinung, dass das Mietrecht bereits genügend Instrumente für die Abfederung solcher Härtefälle kenne. So könnten Mietende eine Kündigung kostenlos anfechten, falls sie denken, diese sei missbräuchlich. Falls die Kündigung von der Schlichtungsbehörde als rechtsgültig beurteilt werde, habe diese von Amtes wegen zu prüfen, ob eine Erstreckung, sprich eine angeordnete Verlängerung des Mietverhältnisses, angezeigt sei. Die Schlichtungsbehörde habe dabei einen grossen Ermessensspielraum und die Dauer des Mietverhältnisses sei im geltenden Recht (Art. 272 Abs. 2 OR) sogar explizit festgehalten als eines der Kriterien, welches die Behörde bei ihrem Entscheid berücksichtigen soll. Der Nationalrat folgte Parmelins Antrag und lehnte die Motion mit 120 zu 64 Stimmen ab. Die Fraktionen stimmten allesamt geschlossen, wobei die ablehnenden Stimmen aus den Fraktionen von SVP, FDP, Mitte und GLP kamen.

Verlängerung des Kündigungsschutzes für langjährige Mieterinnen und Mieter (Mo. 20.4031)

In einer langen und intensiven Debatte beschäftigte sich der Nationalrat in der Herbstsession 2022 mit der Vorlage über einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mittels Abschaffung des Eigenmietwerts. Daniela Schneeberger (fdp, BL) und Céline Amaudruz (svp, GE) erstatteten als Sprecherinnen der WAK-NR der grossen Kammer Bericht über den umstrittenen Erlassentwurf und die von der Kommission beantragten Änderungen gegenüber der vom Ständerat verabschiedeten Version. Die Kommissionsmehrheit sei weiterhin der Ansicht, dass der Eigenmietwert als fiktiver Einkommensbestandteil störend wirke und von der Bevölkerung nicht verstanden werde, insbesondere von Personen, die ihre Liegenschaft abbezahlt hätten. Deshalb sehe die Mehrheit der WAK-NR Handlungsbedarf und unterstütze die Bestrebungen zur Abschaffung. Dabei räumten die Sprecherinnen jedoch auch ein, dass es noch einige Punkte anzupassen gebe.

In der Eintretensdebatte galt es über einen Nichteintretensantrag sowie zwei Anträge zur Rückweisung der Vorlage an die Kommission zu befinden. Der Nichteintretensantrag sowie einer der beiden Rückweisungsanträge stammten aus der Feder von Cédric Wermuth (sp, AG). Dieser liess kein gutes Haar an der Vorlage und nannte vier Gründe, nicht auf sie einzutreten. Erstens sei die Besteuerung des Eigenmietwerts steuersystematisch sinnvoll, da damit ein effektiver ökonomischer Nutzen besteuert werde. Zweitens würde die Vorlage die sowieso schon steuerlich bevorzugten Wohneigentümerinnen und -eigentümer noch zusätzlich bevorzugen. Drittens sei es schwierig, die aktuelle Situation zu ändern, ohne dabei jemanden stark zu benachteiligen, beispielsweise jüngere Menschen oder Bergregionen. Viertens führe die Vorlage auch zu gewichtigen finanziellen Ausfällen. Wermuth beantragte deshalb, nicht auf die Vorlage einzutreten. Falls der Rat doch auf sie eintrete, dann werde er sich für seinen Rückweisungsantrag einsetzen. Dieser sah vor, dass die parlamentarische Initiative der WAK-SR, auf der die Vorlage basiert, stattdessen mittels einer Härtefallregelung umgesetzt werden soll, womit insbesondere Rentnerinnen und Rentner, welche ihre selbstbewohnte Immobilie abbezahlt haben, aber nur über ein tiefes Einkommen verfügen, entlastet würden.

Der zweite Rückweisungsantrag stammte von Markus Ritter (svp, SG). Ritter sprach sich zwar für die Abschaffung des Eigenmietwerts aus, wollte die Vorlage aber zurück an die Kommission schicken, u.a. da eine Volksabstimmung bei erwarteten gesamtstaatlichen Steuerausfällen von CHF 3.8 Mrd. nicht zu gewinnen sei, betonte er auch mit Verweis auf die Abstimmungen über die Vorlagen zur Abschaffung der Stempelsteuerabgabe und der Verrechnungssteuer, die beide an der Urne gescheitert waren. Um die Mängel der Vorlage zu beheben, sei eine Rückweisung sinnvoller als eine direkte Beratung im Nationalrat. Zudem müssten erstens die Kantone enger eingebunden werden, da diese auch stark betroffen seien. Zweitens habe sich die Vorlage zu stark vom ursprünglichen Ziel des Systemwechsels entfernt und drittens störte sich Ritter daran, dass trotz der Abschaffung des Eigenmietwerts Schuldzinsabzüge bestehen bleiben sollen. Schliesslich lägen der eidgenössischen Steuerverwaltung ab Januar 2023 aktualisierte Zahlen aus vier grossen Kantonen vor, welche für die Entscheidfindung in der Kommission wichtig seien. Auch die von Wermuth verlangte Prüfung einer Härtefalllösung sei Teil seines Rückweisungsantrags, betonte Ritter.

Für Eintreten sprachen sich die Fraktionen der FDP und der SVP aus. Von der SVP weibelte unter anderem Esther Friedli (svp, SG) für die Vorlage. Die Besteuerung des Eigenmietwerts sei während des Ersten Weltkriegs provisorisch eingeführt worden und es sei nun endlich an der Zeit, sie wieder abzuschaffen. Man besteuere nämlich ein fiktives Einkommen. Ausserdem sei der Kauf von Wohneigentum ein eigenverantwortlicher Beitrag zur Altersvorsorge, der durch den Eigenmietwert massiv behindert werde. Weiter bestrafe das heutige System diejenigen, welche ihre Hypothekarschulden abbezahlen wollen, und setze so Anreize zur Verschuldung. Die Schweiz habe nicht zuletzt deshalb eine solch gefährlich hohe Privatverschuldungsquote. Schliesslich führe die heutige Lösung auch zu viel Bürokratie. Die Position der FDP-Fraktion legte unter anderem Petra Gössi (fdp, SZ) dar. Sie unterstützte den Systemwechsel und war der Meinung, der Rat habe in der Detailberatung noch genügend Möglichkeiten, über die konkrete Ausgestaltung der Vorlage zu diskutieren. Eine Rückweisung bringe hingegen nichts. Die Kantone hätten sich bisher nicht kompromissbereit gezeigt und man könne auch heute schon den Entscheid zum Systemwechsel «auf ordnerweise Material stützen».

Die Fraktionen der Grünen und der SP plädierten für Nichteintreten. Balthasar Glättli (gp, ZH) sprach beispielsweise von einem fiskalpolitischen Blindflug, der schlussendlich die «Welt ungerechter statt gerechter» machen würde. Bei der Vorlage sei nicht mehr viel zu retten. Auch Vertreterinnen und Vertreter der SP sprachen sich deutlich gegen die Vorlage aus. Jacqueline Badran (sp, ZH) befürwortete zwar einen reinen Systemwechsel, weil damit Immobilien weniger wie Anlagen und wieder mehr wie Wohnobjekte behandelt würden. Doch die jetzige Fassung der Vorlage habe nichts mehr mit einem reinen Systemwechsel zu tun, da sämtliche Abzugskosten erhalten blieben. Das Parlament habe sich hier «komplett übermarcht» und die Ausarbeitung «einmal mehr komplett unsorgfältig gemacht».

Die Fraktionen der Mitte und der GLP sprachen sich für Eintreten und für Annahme des Rückweisungsantrags Ritter aus. Kathrin Bertschy (glp, BE) gab derweil zu Protokoll, dass ihre Fraktion einen Systemwechsel grundsätzlich begrüssen würde, weil damit Verschuldungsanreize und ökologische Fehlanreize im Unterhaltskonsum reduziert und die volkswirtschaftliche Stabilität erhöht werden könnten. Allerdings forderte sie einen «umfassenden und vollständigen» Systemwechsel, also einen Wechsel, der auch Zweitwohnungen umfasst und dafür die Steuerabzüge abschafft. Deshalb unterstütze die Fraktion den Rückweisungsantrag Ritter, nicht aber den Nichteintretensantrag Wermuth, da eine Härtefalllösung einfach «eine Steuersubvention für Wohneigentümer, die mehr oder teureren Wohnraum beanspruchen, als sie benötigen oder bezahlen können», darstelle. Ähnlich argumentierte Leo Müller (mitte, LU) für die Mitte-Fraktion, welche die Abschaffung des Eigenmietwerts sowie der Steuerabzüge als «steuersystematisch richtig» und als Mittel zur Entlastung des Mittelstands erachtete.

Zuletzt äusserte sich Bundesrat Ueli Maurer zur Vorlage. Der Bundesrat befürworte einen Systemwechsel, so Maurer, damit Verschuldungsanreize abgebaut, Komplexität reduziert und Lösungen für Rentnerinnen und Rentner mit tiefem Einkommen gefunden werden können. Die Vorlage sei aber in der vorliegenden Fassung nicht finanzierbar und nicht mehrheitsfähig. Er empfahl dem Parlament deshalb, dem Antrag Ritter zuzustimmen.

In den Abstimmungen lehnte der Nationalrat zuerst den Nichteintretensantrag Wermuth mit 125 zu 68 Stimmen ab. Wermuth zog daraufhin seinen Rückweisungsantrag zurück. Der Antrag Ritter fand in der Folge mit 114 zu 77 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) eine Mehrheit im Rat. Die Fraktionen der Mitte, GLP, SP und Grünen stimmten geschlossen für den Antrag und schickten damit die Vorlage zurück an die WAK-NR.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2023)

Der Ständerat beriet im Rahmen einer ausserordentlichen Session zur Kaufkraft im September 2022 eine im Juni desselben Jahres eingereichte Motion von Marco Chiesa (svp, TI) betreffend die Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentnerinnen und Rentner – dies nur fünf Tage nachdem der Nationalrat eine gleichnamige Motion von Thomas Matter (svp, ZH) abgelehnt hatte. Auch im Ständerat fand die Motion ausserhalb von SVP-Kreisen keine Zustimmung. Neben Chiesa äusserten sich nur Brigitte Häberli-Koller (mitte, TG) und Bundesrat Ueli Maurer zur Motion. Beide sprachen sich dafür aus, die Motion abzulehnen und stattdessen die Beratungen zum Thema Eigenmietwert im Rahmen der Umsetzung der parlamentarischen Initiative über einen Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400) zu führen. Die kleine Kammer folgte diesen Voten und lehnte die Motion Chiesa mit 38 zu 4 Stimmen (bei 1 Enthaltung) deutlich ab.

Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentner (Mo. 22.3862)
Dossier: Ausserordentliche Session 2022 zum Thema «Kaufkraft»

Im Rahmen einer ausserordentlichen Session zur Kaufkraft im September 2022 beriet der Nationalrat eine im Juni desselben Jahres eingereichte Motion von Thomas Matter (svp, ZH). Mit dieser verlangte Matter die Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentnerinnen und Rentner. Diese Massnahme würde finanzschwache Rentnerhaushalte entlasten und setze Anreize, die private Verschuldung abzubauen, so Matter. Der Bundesrat empfahl die Motion zur Ablehnung. Einerseits werde die Abschaffung des Eigenmietwerts bereits im Rahmen einer parlamentarischen Initiative der WAK-SR (Pa.Iv. 17.400) behandelt. Andererseits käme «eine blosse altersmässige Differenzierung (...) einer sachlich nicht begründbaren Ungleichbehandlung gleich und würde das Rechtsgleichheitsgebot verletzen gegenüber Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern, die das AHV-Alter noch nicht erreicht haben», so der Bundesrat. Weiter könne die vorgeschlagene Änderung nur wenig zum Abbau von Schuldanreizen beisteuern, da diese Anreize während der Erwerbstätigkeit weiterhin bestünden. Nicht zuletzt gebe es keinen Handlungsbedarf, da Rentnerhaushalte nicht systematisch in Notlage seien. Im Gegenteil: Bei den Haushalten im AHV-Rentenalter liege das mediane Nettovermögen höher als bei jenen im Erwerbsalter. Der Nationalrat folgte der Empfehlung des Bundesrates und lehnte die Motion Matter mit 141 zu 53 Stimmen (bei 1 Enthaltung) klar ab. Die Motion erhielt ausserhalb der SVP-Fraktion keine Stimmen. Im Übrigen wurde einige Tage später im Ständerat eine gleichnamige Motion von SVP-Präsident Marco Chiesa (svp, TI) abgelehnt.

Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentner (Mo. 22.3817)
Dossier: Ausserordentliche Session 2022 zum Thema «Kaufkraft»

Das Bundesgericht fällte im August 2022 ein Urteil betreffend Härtefallklauseln beim Eigenmietwert. Der Eigenmietwert wird auf selbstbewohntem Wohneigentum erhoben und entspricht dem Betrag, den die Hauseigentümerschaft bei Fremdvermietung durch Mieteinnahmen erwirtschaften würde. Dieser Betrag wird in der Schweiz als Einkommen versteuert. Das Bundesgerichtsverfahren geht auf eine Härtefallregelung beim Eigenmietwert im Tessiner Steuergesetz zurück. Diese Regelung sah vor, dass der steuerbare Eigenmietwert bei Personen mit einem steuerbaren Vermögen von weniger als CHF 500'000 höchstens 30 Prozent der Bareinkünfte betragen darf. Damit sollten Personen entlastet werden, welche im Verhältnis zum Geldeinkommen hohe Steuern auf den Eigenmietwert zahlen müssen und dadurch in Liquiditätsschwierigkeiten kommen. Dies könnten beispielsweise Rentnerinnen und Rentner sein, die zwar ein Haus besitzen, aber kein hohes Geldeinkommen haben. Gegen diese Regelung hatten zwei Tessiner SP-Kantonsräte Beschwerde eingereicht. Das Bundesgericht gab ihnen nun Recht. Das Richtergremium kam in seinem Urteil zum Schluss, dass die Härtefallbestimmungen die durch den Eigenmietwert angestrebte Rechtsgleichheit zwischen Mieterinnen und Mietern und Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer verletze. Der Eigenmietwert dürfe deshalb nur an die marktübliche Miete gekoppelt sein und die Kantone müssten mindestens 60 Prozent des marktüblichen Mietzinses als Eigenmietwert festlegen. Härtefallregelungen blieben gemäss NZZ zwar zulässig, aber nur wenn der Eigenmietwert auch mit ihnen in jedem Fall mindestens 60 Prozent der Marktmiete beträgt.
Neben dem Kanton Tessin kennen noch acht weitere Kantone ähnliche Härtefallregelungen. Gestützt auf eine Zusammenstellung des Bundes vom Herbst 2021 berichtete die NZZ, dass die Härtefallregelungen von zwei der acht Kantone (LU und SG) eine Bestimmung enthalten, wonach der Eigenmietwert auch mit Sonderabzug nicht unter 60 Prozent der Marktmiete fallen darf. Die anderen sechs Kantone (GE, GR, OW, SH, VD, ZH) müssten ihre Härtefallregelungen nun aufgrund des Bundesgerichtsurteils wohl anpassen, so die NZZ. Im Übrigen ist die Härtefalllösung auch auf Bundesebene als mögliche Variante für die Umsetzung einer parlamentarischen Initiative zu einem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400) im Gespräch.

Bundesgerichtsurteil betreffend Härtefallklauseln beim Eigenmietwert

Wie die Aargauer Zeitung und der Tages-Anzeiger im Sommer 2022 berichteten, ist in der Schweiz ein vermehrter Bau von Hochhäusern geplant. Während zur Jahrtausendwende in der Schweiz noch kein einziges Hochhaus mit über 100 Metern Höhe existiert habe, seien es 2022 schon sieben. Mit den derzeit in Planung stehenden Bauten dürften es in wenigen Jahren bereits rund 20 sein, so der Tages-Anzeiger. Neu sei ausserdem, dass in den Hochhäusern nicht nur gearbeitet, sondern auch gewohnt werden soll. Das seit 2022 höchste Wohnhochhaus, der Bäre Tower in Ostermundigen (100m), werde seinen Titel voraussichtlich schon 2024 an die Three Point Hochhäuser in Dübendorf (108m) verlieren. Befürworterinnen und Befürworter sähen in diesem Trend einen wichtigen Schritt Richtung verdichtetem und ressourcenschonendem Bauen, wie die Aargauer Zeitung schrieb. Kritikerinnen und Kritiker monierten hingegen unter anderem den starken Schattenwurf und wiesen darauf hin, dass der verdichtete Flachbau ebenso effektiv wäre, wenn es darum geht, verdichtet zu bauen.

Mehr Hochhäuser in der Schweiz geplant

Während fast einem ganzen Jahr – zwischen Oktober 2021 und August 2022 – befasste sich die WAK-NR wiederholt mit der umstrittenen Vorlage zum Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung. Die ursprünglich von der WAK-SR lancierte Vorlage zielt auf die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum. Als der Ständerat den Entwurf in der Herbstsession 2021 beraten hatte, waren verschiedene Mitglieder der kleinen Kammer der Ansicht, dass die Vorlage noch nicht optimal ausgearbeitet sei und dass sich die WAK-NR und der Nationalrat noch einmal genauer mit der Vorlage beschäftigen sollten. So hörte sich die WAK-NR im Herbst 2021 Vertreterinnen und Vertreter der FDK, verschiedener Interessengruppen und der Wissenschaft an. Ausserdem beauftragte sie die Verwaltung, mögliche Kompensationsmöglichkeiten für die Bergkantone zusammenzustellen, für den Fall, dass der Nationalrat beschliessen sollte, auch Zweitwohnungen in den Systemwechsel einzuschliessen. Der Ständerat hatte Zweitwohnungen noch vom Systemwechsel ausnehmen wollen, weil er deswegen grosse Steuerausfälle für Bergkantone befürchtet hatte. Auch die volkswirtschaftlichen Folgen eines Systemwechsels sollte die Verwaltung abklären. Später erteilte die Kommission der Verwaltung dann noch umfassende Zusatzaufträge. Es sollte unter anderem abgeklärt werden, wie Personen mit tiefen Einkommen und weitgehend abbezahlter Hypothek entlastet werden könnten und wie die Gleichbehandlung von Mieterinnen und Mietern sichergestellt werden könnte. Auch zur Ausgestaltung des Schuldzinsenabzugs beantragte die WAK zusätzliche Informationen.

Im November 2021 beschloss die Kommission dann, auf die Vorlage einzutreten. Die Kommissionsmehrheit war der Meinung, dass das heute bestehende System für viele kaum nachvollziehbar und ausserdem sehr aufwändig sei. Es seien zwar noch Fragen zu klären, aber die WAK befand die ständerätliche Vorlage für grundsätzlich mehrheitsfähig. Das erste Mal im Detail beriet die Kommission die Vorlage im Mai 2022. Sie erarbeitete verschiedene Anträge für Änderungen am Entwurf des Ständerats. Erstens beantragte sie dem Nationalrat einstimmig, auch Zweitwohnungen beim Systemwechsel einzuschliessen – «einerseits aus verwaltungsökonomischen Gründen, andererseits auch, um Steuerschlupflöcher zu vermeiden», wie sie in ihrer Medienmitteilung verlauten liess. Zweitens möchte die Kommission auch auf Bundesebene weiterhin Abzüge für Energiesparen und Rückbauten zulassen, während der Ständerat diese Möglichkeit nur auf Kantonsebene beibehalten wollte. Da der Gebäudepark der Schweiz relativ veraltet sei, müssten energetische Sanierungen gefördert werden. Drittens beantragte die WAK knapp (12 zu 10 Stimmen), Abzüge für Instandstellungskosten zu erlauben. Viertens beschloss sie, ihrem Rat zu beantragen, Schuldzinsabzüge bis zu 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge zulässig zu machen. Der Ständerat hatte sich für eine Grenze von 70 Prozent ausgesprochen. Fünftens beantragte die WAK die Streichung des vom Ständerat geplanten Ersterwerberabzugs. Die Lösung beim Schuldzinsabzug sei schon grosszügig und der Ersterwerberabzug sei systemfremd. Ein Antrag auf einen Mietzinsabzug zur Entlastung von Mietenden wurde von einer Mehrheit der WAK derweil abgelehnt. Nachdem die Kommission die Kosten ihrer Variante der Vorlage noch einmal von der Verwaltung schätzen liess, bestätigte sie im August 2022 in zweiter Lesung alle ihre Anträge. Allerdings wurde die veränderte Vorlage in der Gesamtabstimmung der Kommission nur knapp mit 12 zu 10 Stimmen angenommen. Die Kommissionsminderheit beantragte ihrem Rat, nicht auf die Vorlage einzutreten.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2023)

Das BWO einigte sich im Juni 2022 mit der SBB und dem Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz auf einen Rahmenvertrag betreffend die Abgabe von Land im Baurecht. Konkret erarbeiteten die beteiligten Akteure gemeinsame Rahmenbedingungen für einen Muster-Baurechtsvertrag, der dann zum Zug kommen soll, wenn die SBB Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt. Damit müssen Baurechtsverträge bei künftigen Projekten nicht jedes Mal von Grund auf verhandelt werden, was den Prozess vereinfachen und beschleunigen soll. Durch die neue Vereinbarung wurden insbesondere die Bemessung und die Entwicklung des Baurechtszinses geregelt. Laut der SBB sei der Vertrag ein wichtiger Schritt in Richtung ihres Ziels, rund die Hälfte ihrer Wohnungen preisgünstig anzubieten.

Rahmenvertrag von BWO, SBB und Wohnbaugenossenschaften Schweiz betreffend die Abgabe von Land im Baurecht

Im Juni 2022 wurde die Wohntraumstudie 2022 von MoneyPark, alaCasa und Helvetia veröffentlicht. Für die Studie waren 1'001 Personen zu ihren Wohnträumen befragt worden. Eine Hälfte der befragten Personen lebte dabei in Mietverhältnissen, die andere in einem Eigenheim. Die Studie bestätigte Trends aus früheren Jahren. So blieb beispielsweise der ländliche Raum der beliebteste Wohnraum. 48 Prozent gaben an, am liebsten auf dem Land wohnen zu wollen, 31 Prozent sprachen sich bei dieser Frage für die Agglomeration und 21 Prozent für die Stadt aus. Die beliebteste Wohnform unter den Befragten war das freistehende Einfamilienhaus. Ganze 51 Prozent gaben an, am liebsten in einem solchen Haus wohnen zu wollen, während nur 25 Prozent eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus präferierten. Rund 46 Prozent der Studienteilnehmer und -teilnehmerinnen möchten sich gerne eine (weitere) Wohnimmobilie kaufen. Dies scheiterte bisher meistens daran, dass noch kein geeignetes Objekt auf dem Markt gefunden wurde (58%). 49 Prozent gaben derweil die zu hohen Kaufpreise als Grund an.

Wohntraumstudie 2022

Während die Motion Beat Flach (glp, ZH) bezüglich gesetzlicher Anpassungen am Stockwerkeigentumsrecht in der Herbstsession 2019 noch vom Nationalrat angenommen worden war, lehnte sie der Ständerat in der Sommersession 2022 stillschweigend ab. Die kleine Kammer folgte damit dem Antrag ihrer RK-SR. Diese wiederum begründete ihren Antrag damit, dass das Parlament 2019 eine beinahe deckungsgleiche Motion von Andrea Caroni (fdp, AR; Mo. 19.3410) an den Bundesrat überwiesen hatte. Der Bundesrat erarbeite derzeit einen Vorentwurf und eine Vernehmlassung sei für die zweite Hälfte des Jahres 2023 geplant, so die Kommission. Folglich sahen die RK-SR und der Ständerat – trotz Anerkennen des Handlungsbedarfs beim Stockwerkeigentumsrecht – keinen inhaltlichen Mehrwert in der Motion und lehnten diese ab.

Gesetzliche Anpassungen am Stockwerkeigentumsrecht (Mo. 19.3347)
Dossier: Stockwerkeigentum

Nach dem Nationalrat beugte sich in der Sommersession 2022 der Ständerat über eine Motion Eymann (lpd, BS), welche vom Bundesrat Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich forderte. Die vorberatende UREK-SR teilte die Einschätzung des Motionärs, dass bei den Energieverlusten im Gebäudebereich Handlungsbedarf bestehe und dass die stärkere Förderung von Gebäuden im Minergie-P-Standard eine geeignete Antwort auf diese Problematik darstelle. Sie sah jedoch ein Problem in der Umsetzung der Motion, da sie die Zuständigkeit im Gebäudebereich grundsätzlich bei den Kantonen ortete. Deshalb beantragte sie eine Änderung des Motionstextes, wonach das geforderte Umsetzungskonzept in Zusammenarbeit mit den Kantonen ausgearbeitet werden solle. In dieser Fassung empfahl die Kommission ihrem Rat einstimmig die Annahme der Motion. In der kurzen Ratsdebatte zeigte sich auch Bundesrätin Simonetta Sommaruga mit der Änderung einverstanden und so nahm die kleine Kammer die Motion stillschweigend an.

Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich (Mo. 19.4202)

Wie das BWO im April 2022 bekanntgab, wurden zwischen Juli und Dezember 2021 11'057 neue Schlichtungsverfahren im Miet- und Pachtwesen eingeleitet. Laut der Medienmitteilung des BWO bestätigt diese Zahl einen rückläufigen Trend in der Anzahl Schlichtungsverfahren. Konkret seien 8.5 Prozent weniger Verfahren eingeleitet worden als im Vorsemester und 17.6 Prozent weniger als im zweiten Halbjahr 2020. Insgesamt sei es sogar der tiefste Wert seit 2011. Von den 11'421 Verfahren, die im gleichen Zeitraum erledigt wurden, konnte in 53.2 Prozent der Fälle eine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden. Die zwei häufigsten Gründe für ein Verfahren seien «Forderung auf Zahlung» und «ordentliche Vertragskündigung» gewesen.

Entwicklung der Schlichtungsverfahren im Miet- und Pachtwesen

Die RK-NR beantragte ihrer Kammer einstimmig, die Frist für die Ausarbeitung einer Vorlage im Sinne der parlamentarischen Initiative Gössi (fdp, SZ) um zwei Jahre, bis zur Frühjahrssession 2024, zu verlängern. Die Initiantin hatte gefordert, dass Käuferinnen und Käufern einer Eigentumswohnung, die innerhalb der letzten 12 Monate überwiegend neu gebaut wurde, das Recht eingeräumt werden soll, die unentgeltliche Beseitigung von festgestellten Baumängeln direkt vom Verkäufer oder der Verkäuferin zu verlangen. Die Kommission begründete ihren Antrag damit, dass sie das Anliegen der Initiative nach wie vor im Rahmen des durch eine Motion Fässler-Osterwalder (sp, SG; Mo. 09.3392) losgetretenen Gesetzgebungsverfahren umsetzen möchte. Die Kommission sei von der Verwaltung informiert worden, dass diese noch 2022 eine Vorlage zur Umsetzung der Motion Fässler-Osterwalder fertig ausarbeiten werde. Der Nationalrat folgte dem Antrag seiner RK-NR und verlängerte die Frist stillschweigend um zwei Jahre.

Verbindliche Haftungsregeln beim Kauf neuer Wohnungen (Pa.Iv. 14.453)

Nationalrat Bruno Storni (sp, TI) reichte im September 2021 ein Postulat bezüglich der Finanzierungsmöglichkeiten von energetischen Gebäudesanierungen ein. Konkret solle der Bundesrat überprüfen, ob es neue Gesetze oder Massnahmen brauche, um die finanziellen Anreize für diese Art von Sanierungen zu verbessern. Der Postulant war nämlich der Ansicht, dass die bisherigen finanziellen Anreize im Rahmen des im CO2-Gesetz enthaltenen Gebäudeprogramms nicht genügend hoch und deshalb nur für Wohneigentümerinnen und -eigentümer mit hohem Einkommen geeignet seien. Folglich schreite die energetische Sanierung des Gebäudebestands in der Schweiz zu langsam voran. Der Bundesrat empfahl das Postulat zur Annahme, da er finanzielle Anreize für Gebäudesanierungen als eine wichtige Massnahme zum Erreichen des Netto-Null-Ziels erachte. Ausserdem reihe sich das Postulat gut in laufende Arbeiten des BFE und des BAFU zur Vorbereitung der geplanten Revision des CO2-Gesetzes ein.

Das Postulat wurde von Matthias Samuel Jauslin (fdp, AG) sowie von Walter Wobmann (svp, SO) bekämpft. Daher beugten sich die Mitglieder der grossen Kammer in der Frühlingssession 2022 über den Vorstoss. Jauslin zeigte in seinem Votum durchaus Verständnis für das Anliegen des Postulanten. Jedoch wolle er nicht «Umverteilungen von Reich zu Arm oder von Arm zu Reich [in das Gebäudeprogramm] einbauen». Ausserdem sei zu beachten, dass das Gewerbe aufgrund des Fachkräftemangels nicht in der Lage sei, unendlich viele Wärmepumpen in kurzer Zeit zu verbauen. Nicht zuletzt werde die Thematik bereits im Rahmen anderer Vorhaben untersucht, etwa beim indirekten Gegenvorschlag zur Gletscherinitiative, weshalb das Postulat überflüssig sei. Der Nationalrat folgte jedoch Postulant Storni sowie dem Antrag von Bundesrätin Simonetta Sommaruga und nahm das Postulat mit 116 zu 72 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) an. Die ablehnenden Stimmen setzten sich aus der geschlossenen SVP-Fraktion sowie einer Mehrheit der FDP.Liberalen-Fraktion zusammen.

Energetische Gebäudesanierungen. Es braucht neue Finanzierungsmöglichkeiten (Po. 21.4130)

Im Mai 2021 hatte der Kanton Genf eine Standesinitiative eingereicht, mit der er die Bundesversammlung ersuchte, Mieterinnen und Mietern, die wegen behördlich angeordneten Massnahmen gegen die Covid-19-Pandemie mit der Bezahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten in Rückstand geraten, weiterhin eine Frist von mindestens 90 Tagen für die Begleichung von Zahlungsrückständen zu gewähren. Damit sollten Massnahmen, welche der Bundesrat im März 2020 mittels Verordnung getroffen hatte, per Gesetz verlängert werden. Der Genfer Grosse Rat begründete sein Anliegen unter anderem mit der im Kanton vorherrschenden Wohnungsnot.
Die vorprüfende RK-SR beantragte ihrem Rat mit 7 zu 4 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben. Die Kommission hielt in ihren Erwägungen fest, dass das Parlament – namentlich der Ständerat – bereits im Mai 2020 eine Verlängerung der Verordnung abgelehnt hatte. Ausserdem sei es wenig sinnvoll, dass das Parlament, mit seinen langen Verfahren, Arbeiten zur «Lösung dieses konjunkturellen Problems» aufnehme. Nicht zuletzt kritisierte die Kommission die Begründung der Initiative, denn die RK erachte die Genfer Wohnungskrise als ein «strukturelles Problem des Kantons Genf, das nicht auf Bundesebene gelöst werden sollte».
Kommissionssprecher Daniel Fässler (mitte, AI) führte die Argumente der Kommission in der Frühjahressession 2022 im Ständerat aus. Er vermochte damit auch eine Mehrheit der kleinen Kammer zu überzeugen, die die Standesinitiative mit 26 zu 12 Stimmen ablehnte. Die Genfer Standesvertreterin Lisa Mazzone (gp, GE), welche in der kurzen Debatte die Kommissionsminderheit vertrat, plädierte vergeblich dafür, die Initiative anzunehmen, das Anliegen im Rahmen einer zukünftigen Revision des EpG einzubringen und damit eine allfällige nächste Pandemie besser vorzubereiten.

Für eine Verlängerung der Frist bei Zahlungsrückständen der Mieterin oder des Mieters (St.Iv 21.316)