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Die RK-NR entschied Anfang Februar 2021, dass sie das Anliegen einer parlamentarischen Initiative Hans Egloff (svp, BE) betreffend einer Verschärfung der Regelungen zur Untermiete im Rahmen eines Vorentwurfs gemeinsam mit drei weiteren hängigen parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht (Pa.Iv. 16.458, Pa.Iv. 16.459 und Pa.Iv. 18.475) umzusetzen wolle. Mit 13 zu 10 Stimmen beantragte sie deshalb dem Nationalrat, die Frist für die Umsetzung der Initiative ein zweites Mal um zwei Jahre zu verlängern, bis zur Frühjahrssession 2023. Eine Minderheit rund um Florence Brenzikofer (gp, BL) argumentierte in der Kommission und anschliessend im Nationalrat, dass die Initiative ein Problem lösen wolle, das in der Praxis kaum existiere, und beantragte deshalb die Abschreibung des Vorstosses. Der Nationalrat folgte der Argumentation der Kommissionsmehrheit und stimmte mit 121 zu 71 Stimmen für die Fristverlängerung. Einzig die Fraktionen der SP und der Grünen sowie einige Abweichler und Abweichlerinnen aus den Reihen der Grünliberalen und der Mitte-Fraktion stimmten für eine Abschreibung.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden (Pa.Iv. 15.455)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Als Zweitrat beschäftigte sich der Ständerat in der Frühlingssession 2021 mit dem Rahmenkredit für Eventualverpflichtung in der Wohnraumförderung für die Jahre 2021–2027. Die zuständige Kommission, die WAK-SR, empfahl der kleinen Kammer einstimmig (bei einer Enthaltung), das Projekt des Bundesrates unverändert zu unterstützen. Der Kommissionssprecher Christian Levrat (sp, FR) verwies in seinem Votum auf zwei Punkte, mit welchen sich die Kommission genauer befasst hatte. Einerseits habe die WAK geprüft, ob die Solidarbürgschaften in einfache Bürgschaften umgewandelt werden könnten. Wie aus einem Zusatzbericht der Kommission zu den Vor- und Nachteilen von Solidarbürgschaften hervorgeht, sind diese im Gegensatz zu einfachen Bürgschaften mit einem grösseren finanziellen Risiko für den Bürgen verbunden, geben aber eine bessere Position und damit höhere Sicherheit für diejenigen, die von den Bürgschaften profitieren. Deshalb gewähren Banken im Allgemeinen bessere Konditionen für von Solidarbürgschaften gestützte Projekte. Die WAK sei zum Schluss gekommen, dass ein Wechsel hin zu einfachen Bürgschaften keinen Sinn mache, da ein solcher mit «beinahe unüberwindbaren praktischen Schwierigkeiten verbunden» sei sowie die Reputation des Bundes als Bürgen kompromittieren und den Fördereffekt reduzieren würde. Andererseits, so Levrat, habe sich die WAK mit der regionalen Verteilung der Bürgschaften beschäftigt, insbesondere inwiefern auch Rand- und Bergregionen von ihnen profitierten. Die Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft (HBG) und die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) hätten die Kommission zu überzeugen vermocht, dass sie genügend Anstrengungen unternähmen, Projekte im ganzen Land mit Bürgschaften zu fördern.
Nach einer kurzen Debatte ohne kritisches Votum stellte sich der Ständerat hinter das Projekt des Bundesrates und nahm dieses mit 36 zu 2 Stimmen (bei 5 Enthaltungen) deutlich an.

Rahmenkredit für Eventualverpflichtung in der Wohnraumförderung (2021–2027) (BRG 20.074)
Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung

Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt folgte 2020 grösstenteils langjährigen Trends. Daran änderte auch die Coronavirus-Pandemie nur wenig. Im Oktober vermeldete das Bundesamt für Statistik, dass am Stichtag im Juni ein neuer Rekord an lehrstehenden Wohnungen aufgestellt worden sei (78'832 Wohnungen, +4.6% gegenüber dem Vorjahr). Die Leerstandsquote betrug 1.72 und näherte sich damit dem Allzeithoch von 1.85 aus dem Jahr 1998 an. Dieser Wert wurde laut der Credit Suisse vom Coronavirus etwas in die Höhe getrieben, da das Virus kurzfristig für einen starken Rückgang der Zuwanderung sowie einem Nachfragerückgang bei Inländern und Inländerinnen aufgrund von Jobängsten und sinkenden Einkommen gesorgt hatte.

Regional waren grosse Unterschiede zu erkennen. Die Leerstandsquote war in den fünf grössten Zentren (Zürich, Bern, Basel, Genf und Lausanne) mit nur gerade 0.5 Prozent klar am tiefsten. Ausserhalb der Zentren wurde jedoch unvermindert weitergebaut, insbesondere weil institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Versicherungen wegen der tiefen Zinsen einen grossen Anlagedruck verspüren und Immobilien weiterhin eine vergleichsweise attraktive Anlagemöglichkeit darstellen. Institutionelle Anleger sind oftmals an Auflagen geknüpft wonach sie längerfristig investieren müssen, weshalb sie eher in den Bau von Mietwohnungen als in Wohneigentum investieren – obwohl es, anders als bei Mietwohnungen, beim Wohneigentum weiterhin einen Nachfrageüberhang gab. Gemäss Daten des BWO besassen institutionelle Wohneigentümer einen weitaus grösseren Anteil der Mietwohnungen – rund einen Drittel – als noch vor 20 Jahren, als dieser Anteil noch bei rund 23 Prozent lag. Sie hatten in dieser Zeit ihren Mietwohnungsbestand um 64 Prozent auf neu 730'000 Wohnungen ausgebaut, während die Anzahl privater Mietwohnungen bei rund 1.1 Mio. stagnierte. Diese Bauaktivität fand jedoch kaum in den Zentren statt, wo die Mietwohnungen weiterhin knapp waren. Dort sind freilich auch die Bodenpreise sehr hoch, was Investitionen weniger attraktiv macht. Im ersten Quartal 2020, während der ersten Corona-Welle, sanken die Baugesuche um 21 Prozent. Doch dieser Einbruch wurde bereits im zweiten Quartal beinahe wieder ausgeglichen.

Die Mieten inserierter Mietwohnungen sanken 2020 laut Wüest Partner um 2.1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dennoch bezahlten Herr und Frau Schweizer 2020 mehr für ihre Mieten als im Vorjahr, wie der Mietpreiseindex des BFS offenbarte. Dieser lag 2020 0.9 Prozent höher als noch 2019 – obwohl im gleichen Zeitraum die Konsumentenpreise insgesamt um 0.7 Prozent sanken.

Situation auf dem Mietwohnungsmarkt 2020

Jahresrückblick 2020: Raumplanung und Wohnungswesen

Die Massnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie dominierten im Jahr 2020 die politischen Diskussionen im Wohnungswesen. Mit der behördlich verordneten Schliessung sämtlicher Geschäfte, deren Waren nicht für den täglichen Gebrauch bestimmt sind, ergab sich ab Mitte März 2020 die Frage, ob von der Schliessung betroffene Betriebe die Geschäftsmieten dennoch bezahlen müssen. Diese Frage mutierte im Berichtsjahr zum grössten Zankapfel in diesem Politikfeld und zu einem Drama in mehreren Akten. Der Bundesrat machte deutlich, dass er nicht in privatrechtliche Beziehungen zwischen Mietenden und Vermietenden eingreifen wolle und verwies auf andere Massnahmen, mit denen die Mieterinnen und Mieter die Krisenzeit überbrücken könnten – namentlich auf die vom Bund verbürgten Kredite für Corona-geschädigte Betriebe und die Ausdehnung der Fristen bei Zahlungsrückständen auf Miet- und Pachtzinse. Mehrheitlich anderer Ansicht waren die Wirtschafts- und Abgabekommissionen, die ihren Räten in der ausserordentlichen Session je eine Motion vorlegten, mit deren Annahme die Geschäftsmieten für die Dauer der behördlich verordneten Schliessung ganz (WAK-SR) oder teilweise (WAK-NR) hätten erlassen werden sollen. Die beiden Parlamentskammern konnten sich indes nicht auf eine Version zur Lösung dieses als dringlich eingestuften Problems einigen, was in den Medien als Blamage aufgefasst wurde. Zur Einigung benötigte es eines zweiten, von der WAK-NR initiierten Vorschlags, der die Aufteilung der Mietkosten in einem Verhältnis von 40 Prozent (Mieterinnen und Mieter) zu 60 Prozent (Vermieter und Vermieterinnen) vorsah und der in der Sommersession vom Parlament überwiesen werden konnte. Die Vernehmlassung zum Entwurf, welchen der Bundesrat aufgrund dieses Vorschlags ausgearbeitet hatte, fiel kontrovers aus, so dass der Bundesrat in seiner Botschaft darauf verzichtete, dem Parlament die eigene Botschaft zur Annahme zu empfehlen. Unterdessen förderte ein von gfs.bern durchgeführtes und im Oktober veröffentlichtes Monitoring zu den Geschäftsmieten zu Tage, dass eine Mehrheit der Mietenden, die die Vermieterseite um ein Entgegenkommen gebeten hatten (insg. 38% der Befragten; bei 8% war Antwort noch ausstehend), ein solches erhalten hätten (21% vs. 17% der Befragten) und dies in sieben von zehn Fällen in Form einer Mietzinsreduktion. 12 Prozent der Befragten gaben ferner an, dass die Vermieterin oder der Vermieter selber ein Entgegenkommen angeboten habe. Die Studie wurde in der Folge sowohl von den Unterstützerinnen und Unterstützern als auch von den Gegnern und Gegnerinnen zur Untermauerung der jeweiligen Position beigezogen. Nachdem die WAK-NR die Vorlage noch weiter ausgebaut, sie dann ihrem Rat aber doch zur Ablehnung empfohlen hatte, stellte sich nach anfänglicher Unterstützung auch der Nationalrat in der Wintersession gegen die Vorlage. Zuletzt war es der Ständerat, der dem Geschäft mit seinem Nichteintretensentscheid Anfang Dezember den Dolchstoss versetzte. Somit bleibt es – wo nicht durch kantonale Regelungen anders festgehalten – der Mieter- und Vermieterschaft überlassen, in Bezug auf die Geschäftsmieten eine Lösung zu finden.

Auch bezüglich der regulären Geschäfte im Wohnungswesen, die nicht in Zusammenhang mit Covid-19 standen, gab es 2020 kaum gewichtige Fortschritte. Noch keine abschliessende Annäherung konnte in der Frage rund um die Festlegung missbräuchlicher Mietzinse erzielt werden. Die RK-SR lancierte erneut eine Kommissionsmotion mit der Forderung nach einer ausgewogenen Revision und lehnte drei parlamentarische Initiativen aus der Feder der Vermietenden ab, womit sie von dem im Vorjahr gefällten Entscheid des Nationalrats abwich. Der Ständerat folgte seiner Kommission in der Wintersession, gab den parlamentarischen Initiativen keine Folge und stimmte der Motion zu. Dabei wusste er um den Umstand, dass das Bundesgericht in einem Urteil von Ende Oktober bereits im Sinne der Initiative Feller (fdp, VD) entschieden hatte.
Keinen Fortschritt gab es bezüglich des Anliegens nach Abschaffung des Eigenmietwertes. Der Ständerat lehnte 2020 zwei Standesinitiativen mit dieser Forderung ab und zeigte sich somit bereit, die Erarbeitung eines Gesetzesentwurfs zur Umsetzung einer parlamentarischen Initiative abzuwarten.
Die vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband sowie von verbündeten Organisationen lancierte Wohnrauminitiative, die die Einführung einer gemeinnützigen Wohnungsquote von 10 Prozent auf alle neu gebauten Wohnungen verlangt hätte, scheiterte im Februar in der Volksabstimmung. Damit tritt der indirekte Gegenvorschlag in Kraft, der eine Aufstockung des Fonds de Roulement zur Vergabe zinsgünstiger Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger um zusätzliche CHF 250 Mio. für zehn Jahre ab 2020 vorsieht. Ebenfalls präsentierte der Bundesrat im Berichtsjahr seine Botschaft zur Erneuerung des Rahmenkredits für Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung für den Zeitraum 2021 bis 2027.

Im Vergleich mit dem Wohnungswesen ebenso wie im Mehrjahresvergleich wurde der Raumplanung in der Schweizer Politik 2020 lediglich eine marginale Bedeutung zuteil, wie auch die APS-Zeitungsanalyse verdeutlicht. Der Bereich Wohnungswesen erhielt im Vergleich zu den drei vorangegangenen Jahren indes überdurchschnittlich hohe Beachtung. Insbesondere viel Aufmerksamkeit generierte das Wohnungswesen im Januar im Vorfeld der Abstimmung zur Wohnrauminitiative.

Jahresrückblick 2020: Raumplanung
Jahresrückblick 2020

In der Wintersession 2020 befasste sich der Nationalrat als Erstrat mit der Botschaft zur Erneuerung des Rahmenkredits für Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung (2021–2027). Von Seiten der SVP lag ein Minderheitenantrag auf Nichteintreten vor. Es drohe eine Immobilienblase und zusätzliche Bürgschaften würden die Bautätigkeit nur noch stärker anheizen, lautete eine Begründung. Ferner verwies Minderheitensprecher Aeschi (svp, ZG) auf das Debakel um die Hochseeflotte, wo jüngst negative Erfahrungen mit Bürgschaftskrediten gemacht worden waren. Nachdem die Unterstützenden der Kommissionsmehrheit der beiden behandelnden Kommissionen FK-NR und WAK-NR unter anderem mehrfach betont hatten, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes im Jahr 2003 noch keine einzige Bürgschaft hatte eingelöst werden müssen, stimmten alle anderen Fraktionen geschlossen für Eintreten. In der Detailberatung verlangten Minderheitenanträge Änderungen des Kreditbetrags: Die Minderheit Friedl (sp, SG) der FK-NR sowie die Minderheit Badran (sp, ZH) der WAK-NR verlangten eine Aufstockung von CHF 1.7 Mrd. auf CHF 1.9 Mrd. und die Minderheit Keller (svp, NW) der FK-NR und Friedli (svp, SG) der WAK-NR eine Senkung auf CHF 1.4 Mrd. Weiter wollte je eine Minderheit der FK-NR (Dandrès, sp, GE) und der WAK-NR (Badran, sp, ZH) verhindern, dass das Bürgschaftsvolumen per 2028 stabilisiert wird. Die bundesrätliche Botschaft sah in diesem Punkt vor, den nächsten Rahmenkredit «so zu bemessen, dass das Bürgschaftsvolumen nicht schneller wächst als die Zahl der Haushalte» (Art. 2). Keinem der Anträge gelang es, eine Ratsmehrheit auf sich zu vereinen. Somit nahm die grosse Kammer den bundesrätlichen Entwurf in der Gesamtabstimmung mit 138 zu 52 Stimmen (1 Enthaltung) unverändert an.

Rahmenkredit für Eventualverpflichtung in der Wohnraumförderung (2021–2027) (BRG 20.074)
Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung

In der Wintersession 2020 folgte der Ständerat seiner Kommission und nahm die Motion der RK-SR, die eine ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung nach Konsultation der Sozialpartner forderte, als Erstrat an. Als Konsequenz dieses Entscheids lehnte er drei parlamentarische Initiativen, die punktuelle Gesetzesanpassungen zur Regelung der missbräuchlichen Mietzinse gefordert hätten (Pa.Iv. 17.491; Pa.Iv. 17.514; Pa.Iv. 17.515), ab, im Wissen darum, dass sie bei der Erarbeitung einer umfassenden Mietzinsrevision wieder zur Diskussion gestellt würden. Bürgerliche Vertreterinnen und Vertreter wiesen während der Beratung zudem auf ein Bundesgerichtsurteil vom 26. Oktober 2020 hin, das dem Anliegen der parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 17.491) mit einer Praxisänderung bereits nachgekommen war. Beat Rieder (cvp, VS) zeigte sich etwa überzeugt, dass das Bundesgericht in dieser Frage den Weg zu einem fairen Mietrecht bereits aufgezeigt habe.

RK-SR startet zweiten Versuch für eine ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung (Mo. 20.3922)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Da der Ständerat in der Wintersession 2020 eine umfassende und ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung nach Konsultation der Sozialpartner bevorzugte und aus diesem Grund eine entsprechende Motion der RK-SR befürwortete, lehnte er eine parlamentarische Initiative Feller (fdp, VD), die eine zeitgemässe Definition des übersetzten Ertrags aus der Mietsache verlangt hätte, sowie zwei weitere parlamentarische Initiativen zur Regelung missbräuchlicher Mietzinse ab, womit er die Anliegen beerdigte. Der freisinnige Nationalrat verwies zur Begründung seines Vorstosses auf die aktuelle Rechtsprechung, die auf einem Bundesgerichtsurteil aus dem Jahr 1986 beruht – zu dieser Zeit lagen die massgeblichen Hypothekarzinssätze bei 5.5. Prozent – und gemäss welchem der zulässige Ertrag maximal 0.5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz zu liegen kommen darf. Obwohl die parlamentarische Initiative im Parlament vorerst bachab geschickt wurde, fand sie ihre Erfüllung in einem jüngsten Entscheid des Bundesgerichts: Gemäss eines kurz vor der parlamentarischen Beratung gefällten Bundesgerichtsurteils darf der Ertrag den Referenzzinssatz – sofern dieser 2 Prozent oder weniger beträgt – neu um bis zu 2 Prozentpunkte übersteigen.

Festlegung des übersetzen Ertrages im Mietrecht (Pa.Iv. 17.491)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

In der Wintersession 2020 erledigte der Ständerat auf Anraten seiner RK-SR zwei parlamentarische Initiativen Nantermod (fdp, VS), die punktuelle Anpassungen bei den Regelungen der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen gefordert hätten. Gleichzeitig nahm die kleine Kammer indes eine Motion ihrer vorberatenden Kommission an, die eine ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung nach Konsultation der Sozialpartner forderte.

Missbräuchliche Mietzinse nur noch in Zeiten von Wohnungsmangel (Pa.Iv. 17.514, 17.515)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nur wenige Tage nachdem der Nationalrat das Covid-19-Geschäftsmietegesetz in der Gesamtabstimmung abgelehnt hatte, gelangte es in den Ständerat, der zuerst über Eintreten zu befinden hatte. Der kleinen Kammer lag ein Antrag einer bürgerlichen Kommissionsmehrheit vor, die auf Nichteintreten plädierte. Sie begründete diesen Antrag damit, dass die vorgesehenen Massnahmen nun zu spät erfolgen würden. Zudem sei vorgesehen, im Covid-19-Gesetz eine Härtefallregelung für Gastronomiebetriebe und andere KMU zu schaffen. Mit 30 bürgerlichen Stimmen zu 14 Stimmen aus der Ratslinken folgte der Ständerat der Kommissionsmehrheit und beschloss, nicht auf den Gesetzesentwurf einzutreten. So kam es, wie es die Vorzeichen hatten erahnen lassen: In der Wintersession 2020 scheiterte das geplante Covid-19-Geschäftsmietegesetz im Parlament.
Daniel Fässler (cvp, AI), CVP-Ständerat und Präsident des Verbands Immobilien Schweiz, sagte gegenüber den Medien, dass man sich nun erhoffe, die Kantone würden vermehrt Lösungen erarbeiten. Bis zum Zeitpunkt der parlamentarischen Beratung existierten in den Kantonen Genf, Waadt, Freiburg, Neuenburg, Basel-Stadt, Basel-Landschaft und Solothurn bereits kantonale Lösungen. Als Präsident von Gastrosuisse zeigte sich Casimir Platzer unzufrieden über die Ablehnung der Vorlage und äusserte sein Unverständnis darüber, dass das Parlament eine Vorlage beerdigte, die es ein halbes Jahr zuvor selber beim Bundesrat in Auftrag gegeben hatte. Platzer rechnete nun mit einer Prozessflut, wobei er davon ausging, dass bis anhin mindestens 40 Prozent der Gastronomiebetriebe keine einvernehmliche Lösung hatten erzielen können.

Covid-19-Geschäftsmietegesetz
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Im September 2020 beantragte der Bundesrat dem Parlament in seiner Botschaft zum Entwurf eines Covid-19-Geschäftsmietegesetzes (BRG 20.076) die Abschreibung von zwei Motionen der nationalrätlichen sowie der ständerätlichen WAK. Die Motionen hatten einen teilweisen Erlass der Geschäftsmieten für vom Bundesrat per Covid-19-Verordnung geschlossene Betriebe gefordert. Der Bundesrat begründete seinen Antrag damit, dass sich sein Entwurf eines Geschäftsmietegesetzes eng am Wortlaut der beiden Motionen orientiere. Die Räte leisteten dem bundesrätlichen Antrag Folge und schrieben die Motionen in der Wintersession 2020 ab.

Neuer Anlauf betreffend Erlass von Geschäftsmieten
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Nachdem er das Geschäft zuvor an seine Kommission zur eingehenden Beratung zugewiesen hatte, nahm der Nationalrat zu Beginn der Wintersession 2020 die Detailberatung des Covid-19-Geschäftsmietegesetz in Angriff. Dem Rat lag ein stark abgeänderter Entwurf einer knappen bürgerlichen Mehrheit der RK-NR vor, der einige entscheidende Verschärfungen beinhaltete, darunter auch den Vorschlag, den Vermietenden ihren Mietzins zu 50 Prozent statt wie bisher vorgeschlagen zu 60 Prozent zu erlassen. Auf der anderen Seite war die vorberatende Kommission den Geschäftsmietenden in einigen Punkten entgegengekommen. Baptiste Hurni (sp, NE) bezeichnete dies als «stratégie perverse» und unterstellte den Gegnerinnen und Gegnern der Gesetzesvorlage, quasi mit einer neuen Gesetzesvorlage die fragile Mehrheit für den bisherigen Entwurf zu zerstören. So kam es zur paradoxen Situation, dass die Ratslinke und einzelne Vertretende der Mitte-Fraktion, die sich zu den Befürwortenden der Gesetzesvorlage zählten, mit zahlreichen Minderheitsanträgen versuchten, die von der mitte-rechts dominierten Kommissionsmehrheit eingebrachten Anträge, die auch eine Ausweitung des Geltungsbereichs erzielen wollten – und dies notabene für einen Entwurf, den die Kommissionsmehrheit am Ende der Kommissionsberatungen abgelehnt hatte – zu verhindern. Ziel einer Minderheit bestehend aus den Ratsmitgliedern Brenzikofer (gp, BL), Gugger (evp, ZH) und Hurni (sp, NE) war es etwa, auf den Entwurf des Bundesrates zurückzukommen mit der Ausnahme, dass sie sich – um die Erfolgschancen für die Zustimmung zu erhöhen – ebenfalls für einen Mietzinserlass von 50 statt 60 Prozent einsetzten. Während die Anträge des Trios die komplette GLP-Fraktion noch zu überzeugen vermochten, gelang es ihnen nicht immer, genügend Stimmen aus der Mitte-Fraktion gegen die Anträge der Kommissionsmehrheit zu sammeln. So erreichte die Minderheit – teilweise unterstützt durch weitere Minderheiten –, dass lediglich die Vermietenden von einer Härtefallregelung profitieren könnten und nicht ebenso die Mietparteien, wie dies die Kommissionsmehrheit gefordert hätte. Zudem verhinderte sie, dass auch Vertragsparteien von der Regelung ausgenommen worden wären, wenn der vereinbarte Zins bereits stillschweigend bezahlt worden war. Und nicht zuletzt gelang es ihr, die von der Kommissionsmehrheit eingeführte Bestimmung zu kippen, wonach das Gesetz nicht anwendbar wäre, wenn eine der beiden Parteien vom Gericht verlangt, den Miet- oder Pachtzins nach den allgemeinen massgebenden Bestimmungen des Obligationenrechts festzulegen. Hier erhielt die Minderheit Unterstützung von Bundesrat Parmelin, der meinte «l'application de la loi serait volontaire car son application pourrait être empêchée en invoquant cette clause du code des obligations». Erfolglos blieben Minderheitsanträge, die folgende Ausweitungen des Geltungsbereichs verhindern wollten: 1) Die Ausdehnung des Geltungsbereichs auf alle Miet- und Pachtverträge zur Nutzung von Geschäftsräumen, sofern deren Betrieb aufgrund behördlicher Massnahmen stark eingeschränkt oder verboten worden war; gemäss Version des Bundesrates wären nur Einkaufsläden, Bars, Restaurants, Freizeit- und Unterhaltungsbetriebe, Betriebe mit Dienstleistungen mit Körperkontakt und Gesundheitseinrichtungen von der Regelung eingeschlossen worden. 2) Die Aufhebung der Einschränkung für die Dauer des Mieterlasses im Falle von Gesundheitseinrichtungen; hier hätte der Bundesrat vorgesehen, dass diese nur für eine maximale Dauer von zwei Monaten vom Mieterlass hätten profitieren können. 3) Keine Opt-Out-Möglichkeit für Mietverhältnisse mit einem monatlichen Miet- oder Pachtzins zwischen CHF 15'000 und CHF 20'000; der Bundesrat hatte eine solche für beide Vertragsparteien vorgesehen. Nicht umstritten war indes die zeitliche Ausweitung des Geltungsbereichs: So sollten Mietparteien etwa auch während weiterer Corona-Wellen vom teilweisen Mietzinserlass profitieren können, sofern sie aufgrund beschlossener staatlicher Massnahmen – im Unterschied zum bundesrätlichen Entwurf auch wenn diese von den Kantonen oder den Gemeinden getroffen worden waren – ihren Betrieb einschränken mussten. «Nach einer ebenso emotionalen wie fahrigen Debatte» (NZZ) lehnte der Nationalrat den abgeänderten Entwurf in der Gesamtabstimmung mit 100 zu 87 Stimmen (7 Enthaltungen) ab. Im Unterschied zur nationalrätlichen Eintretensdebatte, wo die Fraktionen der GLP und der Mitte den Entwurf noch fast einhellig respektive mit deutlichen Mehrheiten unterstützt hatten, äusserten sich nur noch eine knappe Mehrheit der GLP-Fraktion sowie nicht ganz die Hälfte der Mitte-Fraktion zugunsten eines Covid-19-Geschäftsmietegesetzes.

Covid-19-Geschäftsmietegesetz
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Im November berieten sowohl die RK-NR als auch die RK-SR das Covid-19-Geschäftsmietegesetz, das in der Wintersession 2020 in beiden Räten traktandiert werden soll. Dass die Zukunft des Gesetzes mit dem knappen Eintretensentscheid des Nationalrats noch lange nicht gesichert ist, ergab sich aus diesen Beratungen. Nachdem der Nationalrat den Antrag auf Nichteintreten seiner Kommission abgelehnt hatte, war die RK-NR mit der Detailberatung zum Geschäft beauftragt. Dabei schlug die Kommission in wesentlichen Punkten Anpassungen vor, wobei einige dieser Anträge eine zusätzliche Entlastung für die Mieterinnen und Mieter mit sich bringen würden. So beantragte die RK-NR, den Geltungsbereich des Gesetzes über die erste Welle hinaus zu erweitern sowie auch öffentliche Einrichtungen und Betriebe einzuschliessen, die ihre Geschäftstätigkeit aufgrund kantonaler oder kommunaler Massnahmen stark einschränken oder gar einstellen mussten, wie dies in der zweiten Welle bis anhin in gewissen Regionen der Fall war. Ferner sollten auch Mietende von der Härtefallentschädigungen profitieren können. Nicht zuletzt schlug die Kommission vor, dass die Vertragsparteien das Risiko im Verhältnis von 50 zu 50, und nicht wie im Entwurf vorgesehen im Verhältnis von 40 (Mietenden) zu 60 (Vermietenden), zu tragen hätten. Am Schluss lehnte die Kommission den so veränderten Entwurf in der Gesamtabstimmung mit 13 zu 11 Stimmen ab.

Die RK-SR, die zuerst über Eintreten zu beraten hatte, beantragte ihrem Rat wie einst die RK-NR ebenfalls, nicht auf die Gesetzesrevision einzutreten, da nicht rückwirkend in privatrechtliche Vertragsverhältnisse eingegriffen werden soll und die Revision der unterschiedlichen Betroffenheit einzelner Betriebe nicht gerecht würde. Die Kommission fasste diesen Beschluss mit 8 zu 5 Stimmen.

Covid-19-Geschäftsmietegesetz
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

In der Sondersession vom Oktober 2020 bewahrte der Nationalrat das Covid-19-Geschäftsmietegesetz zumindest vorläufig vor dem Ende: Mit 91 zu 89 Stimmen und vier Enthaltungen beschloss er nach längerer Debatte, auf das Gesetz einzutreten. Die geeint stimmenden bürgerlichen Fraktionen der SVP und der FDP.Liberalen, die noch siegreich aus den Kommissionsberatungen hervorgegangen waren, unterlagen gegen die ebenso geschlossen auftretende Ratslinke, die sich dank grossmehrheitlicher Unterstützung der GLP-Fraktion und der Unterstützung einer Mehrheit der Mitte-Fraktion durchsetzen konnte. Letztere äusserte sich mit 17 zu 9 Stimmen zugunsten des Geschäftsmietegesetzes. Während zwei Enthaltungen auf die Mitte-Fraktion entfielen, enthielten sich auch je ein Mitglied der FDP.Liberalen- und der SVP-Fraktion der Stimme. Wie bereits während den Beratungen der zugrundeliegenden Motion hatten während der aktuellen Debatte erneut Fragen zur Notwendigkeit eines entsprechenden Eingriffs in privatrechtliche Verhältnisse dominiert, wobei sich beide Seiten auf den kurz zuvor erschienenen Monitoringbericht zu den Geschäftsmieten beriefen. Während die Kommissionsmehrheit betonte, dass gemäss Studie um die 60 Prozent der Vermietenden und Mietenden bereits eine Einigung hätten erzielen können, hoben die Unterstützenden der Vorlage hervor, dass sich diese Zahl lediglich auf diejenigen Fälle beziehe, in denen die Mietenden oder Vermietenden aktiv nach einer Lösung gesucht hätten, und dass bei Betrachtung aller Mietverhältnisse in 65 Prozent aller Fälle keine Lösung erzielt worden sei. Ebenfalls umstritten war nach wie vor die Frage, ob die Vorlage verfassungswidrig sei. Während sich die Gegnerschaft dabei auf ein vom HEV Zürich in Auftrag gegebenes Gutachten von alt Bundesrichter und Neumitglied des HEV-Vorstands Kanton Zürich, Peter Karlen, stützte und diese Frage bejahte, verwiesen die Befürwortenden auf eine wenige Tage vor der parlamentarischen Beratung durch Gastrosuisse und den Verband der Geschäftsmieter und -mieterinnen publizierte gutachterliche Stellungnahme des Staats- und Verwaltungsrechtsprofessors Felix Uhlmann, der im Rahmen einer Kurzeinschätzung keine Verfassungswidrigkeit nachweisen konnte.
Mit dem hauchdünnen positiven Votum des Nationalrats ging das Geschäft zur Detailberatung zurück an die RK-NR, die ihrem Rat ihre Anträge in der Wintersession vorlegen muss. Aufgrund der gegebenen Dringlichkeit soll auch der Ständerat bereits in der Wintersession die Möglichkeit erhalten, sich zum Geschäft zu äussern.

Covid-19-Geschäftsmietegesetz
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Ende Oktober 2020 gelangte das Bundesgericht zur Ansicht, die aus dem Mietertrag resultierende Rendite für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer sei zu klein. Es beschloss demnach, seine Rechtsprechung aus den Jahren 1986 und 1994 zur Berechnung der Nettorendite anzupassen. Mit dem neuen Bundesgerichtsentscheid ist es den Vermietenden nun möglich, das investierte Eigenkapital in vollem Umfang an die Teuerung anzupassen. Bis anhin war nur eine Anpassung zu 40 Prozent möglich gewesen. Weiter darf der Ertrag den Referenzzinssatz neu um 2 Prozent übersteigen (bisher: 0.5%), sofern der Referenzzinssatz nicht mehr als 2 Prozent beträgt. Das Bundesgericht begründete seinen Entscheid damit, dass die Zinssätze seit der letzten Rechtsprechung erheblich und nachhaltig gesunken seien. Namentlich für die Pensionskassen sei dies nachteilig, da diese darauf angewiesen seien, mit eingeschränkten Anlagemöglichkeiten ihr Geld sicher anzulegen, um Renten an ihre Versicherten auszahlen zu können. Zu befassen hatte sich die oberste Gerichtsinstanz mit der Frage aufgrund einer Mietstreitigkeit im Kanton Waadt. Ursprünglich war eine Mieterpartei an das Mietgericht gelangt, um den Anfangsmietzins für eine 4.5-Zimmerwohnung anzufechten (CHF 2'190 ohne Nebenkosten; Garageparkplätze à CHF 130). Gestützt auf die damalige Berechnung der Nettorendite hatte das Mietgericht die Miete auf CHF 900 und diejenige der beiden Parkplätze auf je CHF 50 gesenkt. Nachdem das Waadtländer Kantonsgericht den Entscheid bestätigt hatte, war die Vermieterin, bei der es sich um die BVK-Personalvorsorge des Kantons Zürich handelte, an das Bundesgericht gelangt. Dieses hiess die Beschwerde teilweise gut. Mit der neuen Berechnungsmethode legte es den zulässigen Mietzins auf CHF 1'390 für die Wohnung und CHF 73 für die Parkplätze fest. Mit diesem Entscheid kam das Bundesgericht einer hängigen parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 17.491) entgegen, welche die Möglichkeiten zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse mittels Anhebung der zulässigen Nettorendite einschränken will.

Neuer Bundesgerichtsentscheid zur Anfechtung des Anfangsmietzinses
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Neben dem Bundesrat äusserte sich auch die RK-NR ablehnend gegenüber einer bundesrechtlichen Regelung von Geschäftsmietverhältnissen während der Corona-Pandemie. Im Oktober 2020 sprach sie sich mit 14 zu 11 Stimmen gegen das Covid-19-Geschäftsmietegesetz aus, mit welchem die Forderungen zweier Motionen der Wirtschaftskommissionen erfüllt werden sollten. Sie stützte ihren Entscheid auf vorgängig durchgeführte Anhörungen, die gezeigt hätten, dass die Vorlage nur bei den Mietern und Mieterinnen auf Zustimmung stosse, während sie von den Vermieterinnen und Vermietern klar abgelehnt werde. Eine Mehrheit der Kommission erachtete den rückwirkenden Eingriff in privatrechtliche Verhältnisse als stossend und äusserte Bedenken zu dessen Verfassungsmässigkeit. Die Minderheit hingegen erachtete die angedachten Massnahmen als wichtigen konjunkturellen Beitrag, um eine drohende Konkurswelle bei Gastronomiebetrieben und im Detailhandel zu verhindern.

Covid-19-Geschäftsmietegesetz
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Im Oktober 2020 legte der Bundesrat den Bericht «Monitoring Geschäftsmieten» vor, dessen Erarbeitung er im April desselben Jahres im Rahmen seiner Stellungnahme zur Situation bei den Geschäftsmieten in Auftrag gegeben hatte. Der Bericht rechnete basierend auf Zahlen von Wüest Partner vor, dass sich die Mietzinse von Geschäftsliegenschaften, die von der behördlich verordneten Schliessung betroffen waren, für die Zeit vom 17. März bis am 26. April 2020 auf CHF 530 Mio. belaufen und rund 113'000 Mietverhältnisse betroffen sind. Ferner stützte sich der Bericht auf eine von gfs.bern erstellte repräsentative Umfrage bei knapp 2000 Betrieben, wobei sowohl Mietparteien als auch die Vermieterschaft befragt wurden. Die Umfrage zeigte, dass der Anteil Mieterinnen und Mieter mit Schwierigkeiten bei der Bezahlung ihrer Geschäftsmieten während des Lockdowns von 6 auf 33 Prozent angestiegen war, wobei sich Personen in der Westschweiz und im Tessin besonders betroffen gezeigt hatten. Ferner gaben 38 Prozent der befragten Mieterinnen und Mieter an, die Vermieterseite um ein Entgegenkommen bei der Miete – etwa in Form von Mietzinsreduktion, Stundung oder Ratenzahlung – gebeten und eine Antwort erhalten zu haben. Gemäss Angaben dieser Gruppe von Befragten war die Vermieterseite diesen Anfragen in 55 Prozent der Fälle nachgekommen. Die Befragung von Vermieterinnen und Vermietern ergab ein etwas anderes Bild: Neun von zehn Personen der Vermieterseite gab an, den Anfragen ihrer Mieterschaft entgegengekommen zu sein. Weitere 10 Prozent der befragten Mieterinnen und Mieter (und 13% der Vermieterinnen und Vermieter) hielten fest, dass es zu einer Einigung gekommen war, die durch die Vermieterseite selber initiiert worden war. Bei 40 Prozent der befragten Mietenden (36% der Vermietenden) hatte sich keine der beiden Parteien um eine vom bestehenden Mietverhältnis abweichende Lösung bemüht und bei weiteren Befragten waren Verhandlungen noch im Gange (8% resp. 7%). Ungefähr sieben von zehn Personen, bei denen es zu einer Einigung gekommen war, gaben an, dass diese zu einer Mietreduktion geführt habe, wobei sich die Mietreduktion mehrheitlich auf 50 Prozent oder weniger belief (Befragung Mieterschaft). Weiter zeigte die Befragung, dass 3 von 4 Mietenden Bundeshilfen beansprucht hatten, meistens in Form von Kurzarbeitsentschädigungen (44%), Überbrückungskrediten (26%) oder Erwerbsersatz (25%).
Nicht zuletzt warf das Monitoring auch einen Blick ins nahe Ausland. Die meisten Staaten hätten die Mieterseite bei der Deckung der Fixkosten unterstützt, eher seltener seien mietrechtliche Eingriffe festgestellt worden. Wo solche Eingriffe erfolgt seien, sei keine Mietzinssenkung beschlossen worden, sondern habe man die Zahlungs- oder Kündigungsfristen erstreckt.
Basierend auf diesen Informationen sowie unter Berücksichtigung der aktuellen Konjunkturentwicklung, die auf eine «rasche und kräftige wirtschaftliche Erholung» hindeute, folgerte der Bundesrat, dass es wenig Hinweise auf grössere Schwierigkeiten im Bereich der Geschäftsmieten gebe.

Berichte Monitoring Geschäftsmieten
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

In der Herbstsession 2020 verlängerte der Nationalrat die Behandlungsfrist von zwei parlamentarischen Initiativen, die Erleichterungen im Bereich der Formularpflicht verlangten. Während das Anliegen Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458) die Formularpflicht bei vertraglich vereinbarter Mietzinsstaffelung aufheben wollte, beabsichtigte das Anliegen Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 16.459), auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften auf Formularen zur Mitteilung einer Mietzinserhöhung für zulässig zu erklären. In einem Ende Juni 2020 publizierten Bericht plädierte die RK-NR für eine Verlängerung der Behandlungsfrist bis zur Herbstsession 2022. Grund dafür waren etliche hängige (Pa.Iv. 15.455; Pa.Iv. 16.451; Pa.Iv. 17.493) oder sich noch im Vorprüfungsverfahren befindende parlamentarische Initiativen (Pa.Iv. 17.491; Pa.Iv. 17.514; Pa.Iv. 17.515), allesamt aus bürgerlicher Feder stammend. Damit verknüpft war der Anspruch der Kommission, erst ein Revisionsvorhaben voranzutreiben, wenn sie sich einen Gesamtüberblick über die Situation hat verschaffen können, um danach zu entscheiden, ob die Anliegen gebündelt oder separat umgesetzt werden sollen.

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Pa.Iv. 16.458)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Zusammen mit einer parlamentarischen Initiative Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458) verlängerte der Nationalrat auf Anraten seiner RK-NR in der Herbstsession 2020 die Behandlungsfrist für eine parlamentarische Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 16.459) mit der Forderung nach Zulassung von auf mechanischem Wege nachgebildeten Unterschriften auf offiziellen Formularen zur Bekanntgabe von Mietzinserhöhungen um zwei Jahre. In ihrem Bericht hatte die zuständige Kommission ausgeführt, dass sie zuerst die Beratungen zu thematisch ähnlichen, sich im Vorprüfungsverfahren befindenden parlamentarischen Initiativen abwarten wolle, um danach zu entscheiden, ob die gesetzlichen Änderungen gebündelt oder separat in Angriff genommen werden sollen.

Autorisation de la signature reproduite par un moyen mécanique dans le droit du bail (Pa.Iv. 16.459)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Durch die Annahme zweier Motionen (Mo. 20.2451; Mo. 20.3460) war der Bundesrat vom Parlament in der Sommersession 2020 beauftragt worden, eine Vorlage zur Regelung der Geschäftsmieten auszuarbeiten, die eine Aufteilung der Mietzinse von Betrieben oder Einrichtungen, die während der ersten Welle der Corona-Pandemie behördlich geschlossen werden mussten oder nur stark eingeschränkt betrieben werden konnten, im Verhältnis von 40 (Mieterseite) zu 60 (Vermieterseite) für die Dauer der behördlich verordneten Massnahmen vorsah.

Vom 1. Juli bis zum 4. August 2020 gab der Bundesrat einen Entwurf für ein entsprechendes Covid-19-Geschäftsmietegesetz in die verkürzte Vernehmlassung, deren Ergebnis unter den 178 stellungnehmenden Parteien kontrovers ausfiel. Neben elf Kantonen (AR, BL, GE, LU, NW, OW, SZ, TG, UR, ZG, ZH) lehnten mit den FDP.Liberalen und der SVP auch zwei grosse Parteien sowie Economiesuisse, der Schweizerische Gewerbeverband, der Hauseigentümerverband und Immobilienverbände die Vorlage ab. Zustimmung erfuhr der Entwurf von acht Kantonen (AI, BS, FR, GL, GR, NE, SO, VD), den Parteien der Grünen, SP, CVP und EVP, von den Organisationen der Mieterinnen und Mieter, dem Schweizerischen Städteverband sowie von Gastro- und Berufsverbänden. Sechs Kantone (AG, BE, SG, SH, TI, VS) und die GLP hoben sowohl Vor- als auch Nachteile des Entwurfs hervor. Die sich in der Überzahl befindenden ablehnenden Stellungnehmenden kritisierten, dass der Staat mit einem solchen Gesetz massiv in die Vertragsverhältnisse zwischen Privaten eingreife, was in keinem Verhältnis zum volkswirtschaftlichen Nutzen einer solchen Regelung stehe. Ferner bestehe keine Verfassungsgrundlage für ein solches Vorgehen und ein allgemeiner Verteilschlüssel von 60/40 sei kein geeignetes Mittel, um den unterschiedlichen Situationen der Betroffenen gerecht zu werden. Die befürwortende Seite sprach sich in der Vernehmlassung teilweise für weitergehende Forderungen aus, man akzeptiere jedoch den gewählten Weg als Kompromiss und begrüsse ein rasches Vorwärtsgehen, liess etwa Natalie Imboden, Generalsekretärin des Mieterinnen- und Mieterverbandes, gegenüber Le Temps verlauten. Im Anschluss an die Vernehmlassung passte der Bundesrat die Vorlage punktuell an, in erster Linie, um Unsicherheiten in der Anwendung zu reduzieren.

Am 18. September 2020 präsentierte der Bundesrat seine Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz. Darin verzichtete er aufgrund der kontroversen Stellungnahmen darauf, dem Parlament die Botschaft zur Annahme zu beantragen, und bekräftigte ebenfalls seine bereits im Frühjahr vertretene negative Haltung gegenüber einer solchen Regelung (vgl. etwa Mo. 20.3161; Mo. 20.3142 oder die Stellungnahme des Bundesrates zur Situation der Geschäftsmieten). Dass der Bundesrat «seine eigene» Vorlage ablehnt (NZZ), war einigen Pressetiteln einen zentralen Vermerk wert. Konkret regelt der Gesetzesentwurf Mietverhältnisse von öffentlich zugänglichen Einrichtungen und Betrieben, die aufgrund der Covid-19-Verordnung 2 (Fassung 17./19./21.3.20) schliessen mussten (z.B. Restaurants, Coiffeursalons), und von Gesundheitseinrichtungen, die ihre Tätigkeiten reduzieren mussten. Für Erstere soll das Gesetz über die gesamte Dauer der vom Bund verordneten Schliessung gelten (17.3-21.6.20), während Gesundheitseinrichtungen, die ihren Betrieb einschränken mussten, gemäss Entwurf lediglich für eine maximale Dauer von zwei Monaten von einer solchen Mietzinsreduktion profitieren könnten. Von der 60/40-Regelung betroffen sind nur Mietverhältnisse, deren Nettomietzins pro Monat CHF 14'999 nicht übersteigt. Bei einem Nettomietzins zwischen 15'000 und 20'000 ist es beiden Mietparteien vorbehalten, durch eine einseitige schriftliche Mitteilung auf die Gesetzesregelung zu verzichten. Die Regelung gilt nur für Vertragsparteien, die zuvor noch keine ausdrückliche Einigung erzielt haben. Für den Fall, dass Vermieterinnen und Vermieter oder Pächter und Pächterinnen durch die Mietzinsreduktion in eine wirtschaftliche Notlage geraten würden, soll beim Bund eine finanzielle Entschädigung beantragt werden können. Dieser stellt dafür einen Härtefallfonds in der Höhe von maximal CHF 20'000 bereit.

Covid-19-Geschäftsmietegesetz
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während des Lockdown

Neben dem Fonds de Roulement, mit dem zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger vergeben werden, fördert der Bund preisgünstigen Wohnraum mithilfe eines zweiten zentralen Instruments: den Eventualverpflichtungen. Anfangs September 2020 präsentierte der Bundesrat seine Botschaft zur Erneuerung des Rahmenkredits für Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung (2021–2027). Darin sieht er vor, einen Rahmenkredit im Umfang von CHF 1.7 Mrd. zu sprechen, mit dem für die kommenden Jahre Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) verbürgt werden sollen. Diese Mittel würden nur eingesetzt, wenn eine Bürgschaft eingelöst werden müsste, was seit Inkrafttreten des Wohnraumförderungsgesetzes im Jahr 2003 noch nie der Fall war. Für die Vorperiode (2015–2021) hatte der Bundesrat einen Rahmenkredit zur Eventualverpflichtung in der Höhe von 1.9 Mrd. gesprochen. In seiner Botschaft betonte der Bundesrat, dass der Beschluss, die Eventualverpflichtungen zu erneuern, sowohl auf den Verfassungsauftrag als auch auf seine Haltung gegenüber der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» sowie die Situation auf dem Wohnungsmarkt und die aktuelle Wohnversorgung zurückzuführen sei.

Rahmenkredit für Eventualverpflichtung in der Wohnraumförderung (2021–2027) (BRG 20.074)
Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung

Nachdem sich der Nationalrat in der Sommersession 2019 auf Anraten seiner Kommission positiv zu drei parlamentarischen Initiativen betreffend Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen geäussert hatte – darunter zwei parlamentarische Initiativen Nantermod (fdp, VS; Pa.Iv. 17.514; Pa.Iv. 17.515) sowie die parlamentarische Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 17.491) – bekräftigte die RK-SR im August 2020 in allen drei Fällen ihre ablehnende Haltung vom November 2018. So lehnte sie es mit 6 zu 3 Stimmen bei 3 Enthaltungen ab, die Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht zugunsten der Vermietenden anzupassen, wie es das Anliegen Feller verlangen würde. Zeitgleich verabschiedete sie eine neue Kommissionsmotion (Mo. 20.3922), die den Bundesrat bei Annahme auffordern würde, die Sozialpartner im Wohnungswesen anzuhören und danach eine ausgewogene Vorlage zur Überarbeitung der Mietzinsgestaltung zu präsentieren.

Festlegung des übersetzen Ertrages im Mietrecht (Pa.Iv. 17.491)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im Bereich Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen zeichnete sich auch 2020 noch keine Annäherung der beiden Räte ab. Nachdem die RK-SR im August 2020 ihre ablehnende Haltung gegenüber drei parlamentarischen Initiativen zur Regelung der missbräuchlichen Mietzinse (Pa.Iv. 17.514; Pa.Iv. 17.515) resp. zur Höhe der zulässigen Rendite für Vermieterinnen und Vermieter (Pa.Iv. 17.491) bekräftigt hatte, beschloss sie mit 8 zu 3 Stimmen bei 1 Enthaltung die Lancierung einer Kommissionsmotion, die den Bundesrat dazu auffordern würde, eine ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung auszuarbeiten. Bereits nach der ersten Beratung dieser Anliegen im November 2018 hatte die RK-SR eine Kommissionsmotion angestossen, die eine umfassende Revision in diesem Bereich verlangt hätte (Mo. 18.4101). Der Nationalrat hatte dieses Anliegen in der Sommersession 2019 jedoch versenkt und im Gegenzug den parlamentarischen Initiativen Folge gegeben. Im Unterschied zur ersten Kommissionsmotion besteht das neue Anliegen auf einer Konsultation der Sozialpartner bei der Überprüfung der Rechtsgrundlagen.

RK-SR startet zweiten Versuch für eine ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung (Mo. 20.3922)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Neben einer parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 17.491) beriet die RK-SR im August 2020 erneut zwei parlamentarische Initiativen Nantermod (fdp, VS; Pa.Iv. 17.514; Pa.Iv. 17.515) zur Regelung missbräuchlicher Mietzinse. Während das Anliegen Feller die zulässige Rendite im Mietrecht anheben wollte, beabsichtigten die Initiativen aus der Feder Nantermods, dass Mietzinse nur noch bei Vorliegen von Wohnungsnot angefochten werden könnten. Die Kommission bekräftigte ihre Haltung vom November 2018 und beantragte mit 6 zu 3 Stimmen bei 3 Enthaltungen, den Initiativen keine Folge zu geben. Der Nationalrat hatte sich auf Anraten seiner RK-NR im Vorjahr positiv zu allen drei Initiativen geäussert. Im Gegenzug hatte er dabei eine Motion der RK-SR abgelehnt, die eine ausgewogene Revision der Regelungen zur Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen verlangt hätte (Mo. 18.4101). Gleichzeitig mit der Beratung der parlamentarischen Initiativen beschloss die RK-SR die Lancierung einer neuen Kommissionsmotion (Mo. 20.3922). Diese verlangte ebenso wie die erste Motion eine ausgewogene Revision in diesem Bereich, in dieser Version jedoch mit dem expliziten Zusatz, dass die Sozialpartner im Wohnungswesen konsultiert werden müssten.

Missbräuchliche Mietzinse nur noch in Zeiten von Wohnungsmangel (Pa.Iv. 17.514, 17.515)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nach der RK-NR gab im August 2020 auch die RK-SR einer parlamentarischen Initiative Merlini (fdp, TI) Folge, die nach Ausscheiden des Initianten aus dem Nationalrat von Parteikollegin Christa Markwalder (fdp, BE) übernommen worden war. Die ständerätliche Rechtskommission befürwortete das Anliegen mit 8 zu 5 Stimmen und beauftragte damit die Schwesterkommission mit der Erarbeitung von Regelungen, die es erstens der Vermieterseite eher ermöglichen sollen, bei Kündigung des Mietverhältnisses dringenden Eigenbedarf geltend zu machen, und die zweitens dafür sorgen sollen, dass aus der Kündigung eines Mietverhältnisses resultierende zivilrechtliche Streitigkeiten in einer «angemessen kurzen Zeitspanne (maximal innerhalb einiger Monate)» erledigt werden.

Verfahrensbeschleunigung bei Kündigung des Mietverhältnisses wegen dringendem Eigenbedarf (Pa.Iv. 18.475)

Unter anderem um die Unterstützung der Bevölkerung für verschiedene Massnahmen im Bereich der Wohnungspolitik zu erfahren, gab das BWO im Nachgang zur Abstimmung über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» eine Abstimmungsanalyse in Auftrag, die von der Forschungsstelle sotomo durchgeführt wurde. Im Juli 2020 lag der Bericht vor, der seine Erkenntnisse zum einen auf Auswertungen einer Online-Nachabstimmungsbefragung basiert und zum anderen auf die Analyse von Sekundärdaten auf Gemeindeebene zurückgreift. Für die beiden Analysen griff die Studie im Gegensatz zur VOTO-Nachbefragung, die bivariate Analyseverfahren für die Auswertung ihrer Individualdaten verwendet, auf die Methode der multivariaten Regressionsanalyse zurück. Letztere erlaubt es, den Einfluss einer Grösse unter Berücksichtigung anderer Einflussfaktoren zu schätzen. Trotz der unterschiedlichen methodischen Vorgehensweise bekräftigte die Studie viele Effekte, die bereits in der VOTO-Studie ausgewiesen worden waren, so etwa die Bedeutung der politischen Orientierung, des Geschlechts, des Alters oder der Wohnsituation. Zudem schlüsselte sie die Gründe für die unterschiedliche Unterstützung des Volksbegehrens im städtischen und ländlichen Raum auf: Stimmende, die besonders viel Miete pro Quadratmeter bezahlen, die sich aufgrund der Wohnkosten in anderen Bereichen einschränken müssen oder solche, die sich in der Vergangenheit bereits öfters erfolglos auf eine Wohnung hatten bewerben müssen – all diese Situationen finden sich häufiger im städtischen Raum –, stimmten der Wohnrauminitiative überdurchschnittlich oft zu.
In Bezug auf die Unterstützung der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus weist die Studie einen Anteil von 65 Prozent der Studienteilnehmenden aus, die der Meinung ist, dass Wohnen ein Grundrecht sei und dass Zugang zu angemessenem Wohnraum alleine mit der Marktlogik nicht gesichert werden könne. Ein beinahe so hoher Anteil an Personen (61%) stimmte indes auch dem Argument zu, dass oftmals nicht die richtigen Personen oder Haushalte von dem Angebot an gemeinnützigen Wohnungen profitieren würden. Die Ansicht, dass gemeinnützige Wohnungen zu einer besseren Durchmischung der Bevölkerung führen, teilten 49 Prozent der befragten Personen.

Volksinitiative "Mehr bezahlbare Wohnungen"
Gebäudeprogramm; Reduktion des Energieverbrauchs ab 2000