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Jahresrückblick 2023: Raumplanung und Wohnungswesen

Das Thema Mietwesen erhielt im Jahr 2023 deutlich mehr mediale Aufmerksamkeit als in den Jahren zuvor. Zum einen dominierte der durch die Erhöhung des Referenzzinssatzes ausgelöste Anstieg der Mieten den Themenbereich «Raumplanung und Wohnungswesen»: Im Juni 2023 stieg der Referenzzinssatz erstmals seit seiner Einführung im Jahre 2008 an (+0.25 Prozentpunkte auf 1.5 Prozent). Dies hatte für rund die Hälfte der Mieterinnen und Mieter in der Schweiz eine Mietzinserhöhung von durchschnittlich rund drei Prozent zur Folge. Gegen Ende Jahr gab das BWO bekannt, dass der Referenzzinssatz per 2. Dezember 2023 erneut um 0.25 Prozentpunkte auf 1.75 Prozent ansteige. Folglich kündigte der Bundesrat im November mietzinsdämpfende Massnahmen an, um die Mieterinnen und Mieter zu entlasten. Zum anderen schürte die stetige Reduktion der Leerwohnungsziffer im Verlauf des Jahres weiter die Angst vor einer Wohnungsnot, insbesondere in den grösseren Städten. Zusätzliche Medienaufmerksamkeit erhielt diese Problematik im Zusammenhang mit der Asyldebatte, nachdem es Medienberichte gegeben hatte, dass Mietenden zugunsten von Asylbewerbenden die Wohnung gekündigt worden sei. Die meisten dieser Berichte stellten sich in der Folge jedoch als falsch heraus.

Um die Wohnungsknappheit anzugehen, berief Bundesrat Guy Parmelin im Mai einen Runden Tisch mit Vertretenden der Kantone, Gemeinden und Städten sowie der Immobilien- und Baubranche ein. Einige Akteurinnen und Akteure vermuteten die Ursache der potenziellen Wohnungsnot in der Schweiz im fehlenden Wohnungsbau. Im Parlament waren die Meinungen indes gespalten, ob und wie gegen den fehlenden Wohnungsbau vorgegangen werden sollte. Einerseits überwies das Parlament ein Postulat zur Schaffung eines Kostenrisikos bei Einsprachen gegen Baubewilligungsverfahren an den Bundesrat, andererseits lehnte es einen Vorstoss zur Schaffung standardisierter Prozesse für die Ausarbeitung von Vollzugshilfen in der Baubranche ab.

Zudem verabschiedete das Parlament im Berichtsjahr vier Gesetzesvorlagen im Mietbereich, die allesamt auf parlamentarische Initiativen zurückgingen und Verbesserungen zugunsten der Vermieterinnen und Vermieter mit sich brachten. So beschloss das Parlament Revisionen für eine Reduktion des Verwaltungsaufwands und der Lockerung der Formularpflicht bei Staffelmieten, für eine Zulassung von Nachbildungen der handschriftlichen Unterschrift, für ein beschleunigtes Kündigungsverfahren wegen Eigenbedarf sowie für ein Mitspracherecht bei Untermieten. Auf der anderen Seite lehnte das Parlament die meisten Vorstösse von Vertretenden der Mieterinnen und Mieter ab, etwa gegen Mietzinserhöhungen, für eine bessere Durchsetzung des Mietrechts oder für ein Kündigungsverbot von Mietverträgen von über 65-Jährigen.

Einen Meilenstein stellt die zweite Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG) dar, die nach mehreren Jahren intensiver Arbeiten und Diskussionen in der Herbstsession 2023 vom Parlament verabschiedet werden konnte. Die ausgedehnten parlamentarischen Beratungen zum Geschäft fanden insbesondere in der Sommersession starken Widerhall in den Printmedien (vgl. Abbildung 1 der APS-Zeitungsanalyse). In der Differenzbereinigung mussten die Räte insbesondere Fragen zur Umnutzung von Landwirtschaftsgebäuden zu Wohnungen sowie zu Sonderregelungen für die Bergregionen klären. Schliesslich einigten sich die Räte unter anderem auf ein Anreizsystem zum Abbruch von Bauten ausserhalb der Bauzone. Nach Verabschiedung der Gesetzesrevision, die auch einen indirekten Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative darstellt, zogen die Initiantinnen und Initianten ihr Anliegen im Oktober bedingt zurück.

Mit der Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts bleibt hingegen eine weitere Grossreform auch nach 2023 in parlamentarischer Beratung. Auch in der zweiten Behandlungsrunde scheint noch keine Einigung in Sicht zur Frage, ob auch Zweitwohnungen vom Eigenmietwert befreit werden sollen. Starke Differenzen zwischen National- und Ständerat bestehen auch bei der Höhe des Schuldzinsenabzugs.

Im Berichtsjahr als ebenfalls umstritten entpuppte sich ein im Rahmen einer parlamentarischen Initiative erarbeiteter Entwurf für eine Revision des Zweitwohnungsgesetzes, das durch Annahme der Zweitwohnungsinitiative geschaffen worden war. Konkret beabsichtigt die Revision, die Zweitwohnungs-Beschränkungen dahingehend zu lockern, dass in Gemeinden mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen sowohl Erweiterungen als auch Wiederaufbauten altrechtlich erbauter Gebäude als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen. In der Herbstsession nahm der Entwurf nach längeren Diskussionen eine erste Hürde im erstberatenden Nationalrat.

Jahresrückblick 2023: Raumplanung und Mietwesen
Dossier: Jahresrückblick 2023

In der Wintersession 2023 beugte sich der Ständerat als Zweitrat über eine Motion Storni (sp, TI) zur Anpassung des Stockwerkeigentumsrechts, so dass energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an StWE-Liegenschaften erleichtert vorgenommen werden könnten. Die RK-SR beantragte ihrem Rat, die Motion abzulehnen. Die Kommission sah nicht die heutige Rechtsprechung, sondern fehlende Finanzierungsmöglichkeiten als primären Grund für nicht vorgenommene energetische Sanierungen. Folglich kritisierte die RK-SR die Notwendigkeit des Vorstosses, insbesondere angesichts einer bereits in Angriff genommenen Umsetzung einer Motion Caroni (fdp, AR; Mo. 19.3410), welche bereits Anpassungen des Stockwerkeigentumsrechts zum Inhalt habe. Auch der Bundesrat bemängelte unter anderem, dass umweltpolitische Massnahmen dem öffentlichen statt dem zivilen Recht unterstünden und somit eine Sonderregelung im Sinne der Motion Storni nicht zielführend sei. Der Ständerat lehnte die Motion daraufhin stillschweigend ab.

Stockwerkeigentumsrecht anpassen, um energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an STWE-Liegenschaften rechtlich zu erleichtern (Mo. 22.3573)
Dossier: Stockwerkeigentum

In der Wintersession 2023 gingen die Beratungen über die Abschaffung des Eigenmietwerts in die nächste Runde. Der Nationalrat hatte in der Sommersession 2023 zwei Differenzen zum Entscheid des Ständerates geschaffen. Während die kleine Kammer die Abschaffung des Eigenmietwerts lediglich bei selbstbewohnten Liegenschaften geltend machen wollte, sprach sich der Nationalrat für einen vollständigen Systemwechsel einschliesslich Zweitwohnungen aus. Weiter gab es eine Differenz bezüglich der Schuldzinsabzüge: Beide Räte waren sich einig, dass Ausgaben, wenn eine Liegenschaft Vermögenserträge abwirft, in einem gewissen Umfang weiterhin abgezogen werden dürfen. Die ständerätliche Version sah einen Schuldzinsabzug von 70 Prozent vor, der Nationalrat entschied dagegen auf eine Abzugsfähigkeit von 40 Prozent.

Die Mehrheit der WAK-SR beschloss, an ihrem Entscheid aus der Herbstsession 2021 festzuhalten und weiterhin gegen einen vollkommenen Systemwechsel und für eine höhere Abzugsfähigkeit einzustehen. Eine Minderheit Sommaruga (sp, GE) beantragte, die Fassung des Bundesrates zu übernehmen und den Systemwechsel auf das gesamte Wohneigentum, einschliesslich Zweitwohnungen, anzuwenden. Lediglich Erstwohnungen vom Eigenmietwert zu befreien, sei zu wenig konsequent und ein zweispuriges Besteuerungssystem weise ein hohes Missbrauchspotenzial auf, legte auch Mitte-Nationalrat Erich Ettlin (mitte, OW) dar. Auch der zusätzliche Verwaltungsaufwand infolge dieser divergierenden Systeme dürfe nicht unterschätzt werden. Ein vollständiger Systemwechsel gehe mit massiven Steuereinbussen in Kantonen mit einer hohen Zweitwohnungsquote einher, lautete es hingegen seitens der Kommissionsmehrheit. Deshalb würde die Vorlage in dieser Form mit hoher Wahrscheinlichkeit von den betroffenen Kantonen bekämpft werden, äusserte Hannes Germann (svp, SH) die entsprechenden Bedenken. Falls die Differenz zum Nationalrat weiter bestehe, erhalte dieser die Möglichkeit eine Objektsteuer auszuarbeiten, um den erwähnten monetären Ausfällen entgegenzuwirken. Vorausgesetzt diese Objektsteuer stelle eine realistische Alternative zur Eigenmietwertbesteuerung dar, ergebe ein vollständiger Systemwechsel Sinn, so der Schaffhauser SVP-Ständerat.
Bezüglich des Schuldzinsabzuges setzte sich eine Minderheit Zanetti (sp, SO) in Anlehnung an den ersten Entwurf der WAK-SR im Sommer 2021 für eine gänzliche Abschaffung ein. Die Abzüge, ungeachtet ihres Ausmasses, würden primär den Reichsten des Landes zugutekommen, argumentierte Carlo Sommaruga, welcher den Minderheitenantrag seines ehemaligen Parteikollegen aufgegriffen hatte, in der Detailberatung. Kommissionssprecher Pirmin Bischoff (mitte, SO) betonte hingegen, dass die Kommissionsmehrheit es als inkonsequent erachte, wenn Personen Mietzinseinnahmen aufweisen würden, die damit verbundenen Kosten aber nicht zumindest teilweise abziehen könnten.
Beide Minderheiten wurden in der kleinen Kammer abgelehnt und das Geschäft ging mit den beiden nach wie vor bestehenden Differenzen zurück an den Nationalrat.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2023)

Der Nationalrat beriet in der Wintersession 2023 eine parlamentarische Initiative Imboden (gp, BE), welche nach deren Ausscheiden aus dem Nationalrat durch ihren Parteikollegen Michael Töngi (gp, LU) übernommen worden war. Der Vorstoss zielte auf eine Verbesserung der Transparenz im Mietwesen ab, indem Vermietende den Nachmieterinnen und Nachmietern den Mietzins der Vormieterinnen und Vormietern vorlegen müssten. Dies basierend auf einer bundesweite Formularpflicht – wie sie bereits 2015 vom Bundesrat gefordert worden war. Wichtig sei dies insofern, als dass neue Mieterinnen und Mieter unter Kenntnisnahme des Vormietzinses einen missbräuchlichen Anfangsmietzins besser erkennen und effektiver anfechten könnten. Dieses Instrument sei bereits in einigen Kantonen verbreitet, wobei in diesen ein Grossteil der Anfangsmietzinsanfechtungen stattfinden würden, betonte Nationalrat Töngi. Eine Mehrheit der RK-NR erachtete die existierenden Instrumente im Mietrecht als ausreichend und hob hervor, dass es bereits heutzutage den Kantonen freistehe, zusätzliche Massnahmen zu ergreifen. Der Nationalrat entschied mit 116 zu 71 Stimmen (bei 4 Enthaltungen), dem Antrag der Kommissionsmehrheit zu folgen und der Initiative keine Folge zu geben. Der Vorstoss wurde lediglich von den geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und Grünen sowie einer Mehrheit der GLP-Fraktion und dem frisch gewählten Mitte-Nationalrat Giorgio Fonio (mitte, TI) unterstützt.

Transparenz im Mietwesen verbessern
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

In der Wintersession 2023 widmete sich der Nationalrat als Zweitrat einer Motion Engler (mitte, GR), welche sich für mehr Rechtssicherheit im Mietrecht einsetzte. Spezifisch forderte das Geschäft die Ausarbeitung einer Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz über 2 Prozent anwachsen sollte. Die RK-NR hatte die Motion ihrem Rat mit 17 zu 5 Stimmen zur Annahme empfohlen, wobei sich eine Minderheit Dandrès (sp, GE) gegen den Vorstoss aussprach. Diese sah im Geschäft eine weitere Abschwächung des Mieterinnen- und Mieterschutzes, da sich diese einer Mietzinserhöhung unter Berufung auf die Rendite nicht mehr widersetzen könnten. Wirtschaftsminister Parmelin betonte wiederum, dass mit einer verbindlichen Regelung der zulässigen Nettorendite sowohl die Mieterinnen und Mieter als auch die Vermieterinnen und Vermieter von der erhöhten Rechtssicherheit profitieren würden. Schliesslich entschied eine Nationalratsmehrheit, dem Antrag der Kommissionsmehrheit und demjenigen des Bundesrats zu folgen und nahm die Motion mit 130 zu 61 Stimmen (bei 3 Enthaltungen) an. Lediglich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen positionierten sich gegen den Vorstoss.

Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht (Mo. 22.4448)

Der Bundesrat gab im Dezember 2023 einen erneuten Anstieg des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1.75 Prozent bekannt. Somit stieg der Referenzzinssatz bereits das zweite Mal binnen Jahresfrist, nachdem dieser bereits im Juni 2023 von 1.25 Prozent auf 1.5 Prozent erhöht worden war. Wie bereits im Juni waren Vermietende in der Folge berechtigt, den Mietzins um bis zu 3 Prozent zu erhöhen, vorausgesetzt der aktuelle Mietzins basierte auf dem bisherigen Referenzzinssatz von 1.5 Prozent. Bei rund zwei Dritteln der Mietverträge könnte so eine Mietzinserhöhung geltend gemacht werden, berichtete der Blick. Ob weitere Anpassungen des Referenzzinssatzes bevorstünden, sei laut der Raiffeisen in erster Linie abhängig von der mittelfristigen Entwicklung der Hypothekarzinsen. Dies sei aber unwahrscheinlich, da momentan keine weiteren Erhöhungen des Leitzinses durch die SNB zu erwarten seien, argumentierte die Raiffeisen weiter.

Referenzzinssatz steigt 2023 auf 1.75%
Dossier: Entwicklung des Referenzzinssatzes

Im Dezember 2023 teilte der Bundesrat mit, dass der Bürgenstock Hotels AG keine Ausnahme von der Bewilligungspflicht der Lex Koller zuteil werde. Die mehrheitlich ausländisch beherrschte Bürgenstock Hotels AG hatte die Ausnahme zwecks Verkauf von 67 Wohnungen innerhalb des Bürgenstock Resorts beantragt. Ausnahmen der Bewilligungspflicht der Lex Koller werden grundsätzlich nur bei einer ausgewiesenen Stärkung der wirtschaftlichen, politischen, wissenschaftlichen, sozialen oder kulturellen Interessen auf nationaler Ebene gewährt. Der Bundesrat begründete seine Entscheidung damit, dass lediglich ein regionales, aber kein nationales Interesse am Verkauf der Residenzen auf dem Bürgenstock bestehe. So müssen sich die Eigentümerinnen und Eigentümer der Wohnungen auf dem Bürgenstock nun definitiv dem kantonalen Bewilligungsverfahren für den Verkauf der Residenzen stellen; der Entscheid des Bundesrats ist endgültig.

Befreiung von der Lex Koller im Bürgenstock Resort
Dossier: Lex Koller

In Anbetracht der steigenden Mieten gab der Bundesrat im November 2023 bekannt, dass er mietzinsdämpfende Massnahmen plane, und stellte dabei vier kurzfristige Anpassungen des VMWG vor: Erstens soll der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital von 40 auf 28 Prozent gesenkt werden. Zweitens sollen die Vermieterinnen und Vermieter Kostensteigerungen nicht pauschal an die Mietenden weitergegeben werden können. Stattdessen soll zukünftig das effektive Ausmass der Kostensteigerung nachgewiesen werden müssen. Drittens soll bei den Formularen für die Mitteilung des Anfangsmietzinses auch der zugrundeliegende Referenzzinssatz angegeben werden. Und viertens sollen Mietzinserhöhungen um die Anmerkung ergänzt werden, dass bei Anfechtungen ebendieser unter anderem die orts- und quartierüblichen Mieten als Kriterien verwendet werden können. Gleichzeitig beauftragte der Bundesrat das WBF zu überprüfen, ob das geltende Mietzinsmodell weiterhin der Realität entspreche.
Die Massnahmen stiessen laut AZ-Medien insbesondere beim Mieterinnen- und Mieterverband auf Unverständnis, der sie als «völlig untauglich» erachtete. Unter anderem befürchtete der Verband, dass diese Massnahmen weitaus zu spät greifen würden.

Bundesrat plant mietzinsdämpfende Massnahmen

In der Herbstsession 2023 beugte sich die kleine Kammer über einen von der RK-NR ausgearbeiteten Entwurf zur Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf. Wie auch im Nationalrat war Eintreten auf die Vorlage umstritten. Eine Minderheit Mazzone (gp, GE) beantragte Nichteintreten, da der vorliegende Entwurf die Mietsicherheit der Mieterinnen und Mieter stark einschränken würde. Bereits im geltenden Recht ende die Mehrheit der Schlichtungsverfahren in einer Einigung und einvernehmliche Lösungen könnten bereits jetzt zur Genüge gefunden werden, betonte die Genfer Ständerätin. Weiter sei unklar, was genau als «bedeutender und aktueller Eigenbedarf» gelte – wie bereits einige Kantone und die Schweizerische Vereinigung der Richterinnen und Richter und bemängelt hätten –, was zu Rechtsunsicherheit führe. Kommissionssprecher Bauer (fdp, NE) hob die Wichtigkeit einer Regeländerung hervor, so dass die Vermietenden zukünftig nicht drei bis vier Jahre warten müssten, bis sie ihr Objekt nutzen können. Daniel Fässler (mitte, AI) ergänzte, dass eine Mietverhältniskündigung durch Eigenbedarf heutzutage nur schwer durchzusetzen sei und auch die Auslegung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs sehr willkürlich ausfallen könne, meist zum Nachteil der Eigentümerin oder des Eigentümers. Zudem bliebe den Mieterinnen und Mietern durch die Erstreckung des Mietverhältnisses, welches durch den Entwurf nicht angetastet werde, weiterhin ein mächtiges Instrument, um gegen missbräuchliche Kündigungen anzukämpfen. Der Ständerat entschied in der Folge, auf die Vorlage einzutreten, und nahm den Entwurf in der Gesamtabstimmung ohne Änderungen mit 29 zu 11 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) an.

Ende der Herbstsession 2023 hiess der Nationalrat die entsprechende Änderung des OR in den Schlussabstimmungen mit 123 zu 72 Stimmen (bei 1 Enthaltung) zu, der Ständerat mit 33 zu 11 Stimmen. Erfolglos hatten sich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen sowie drei Mitglieder der GLP-Fraktion gegen die Vorlage ausgesprochen.

Verfahrensbeschleunigung bei Kündigung des Mietverhältnisses wegen dringendem Eigenbedarf (Pa.Iv. 18.475)

In der Herbstsession 2023 beugte sich der Ständerat über einen Entwurf zur Vereinfachung von Formvorschriften im Mietwesen, welche in Umsetzung der parlamentarischen Initiativen Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458) und Feller (fdp/plr, VD; Pa.Iv. 16.459) von der RK-NR ausgearbeitet worden war. Demnach müssten einerseits Mietzinserhöhungen im Rahmen einer Staffelmiete nicht mehr per amtlichem Formular, sondern lediglich noch schriftlich übermittelt werden, andererseits würden andere Mietzinserhöhungen auch ohne handschriftliche Unterschrift der Vermieterin oder des Vermieters rechtens. Stattdessen soll künftig die Nachbildung der eigenhändigen Unterschrift auf mechanischem Wege genügen. Eintreten auf die Vorlage war in der kleinen Kammer unbestritten und es lagen auch keine Detailanträge vor. In der Gesamtabstimmung nahm der Ständerat den Entwurf mit 28 zu 4 Stimmen (bei 6 Enthaltungen) an. Ebenfalls noch in der Herbstsession standen die Schlussabstimmungen an, in welchen der Nationalrat den Entwurf mit 124 zu 70 (bei 2 Enthaltungen) guthiess, der Ständerat mit 36 zu 5 Stimmen (bei 3 Enthaltungen).

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Pa.Iv. 16.458)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Der Ständerat beugte sich in der Herbstsession 2023 über eine Motion Engler (mitte, GR), welche mehr Rechtssicherheit im Mietrecht forderte. Die vorgeschlagene Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften sollte zum Tragen kommen, falls der hypothekarische Referenzzinssatz über 2 Prozent steigen sollte. Die Motion war in der Frühjahrssession desselben Jahres von der kleinen Kammer zur Vorprüfung der RK-SR zugewiesen worden, damit die Kommission abklären konnte, ob eine gesetzliche Intervention hier notwendig und erwünscht sei. Unter Konsultation von Expertinnen und Experten sei die Kommission zum Schluss gekommen, dass eine entsprechende Regelung durch die Gesetzgebenden tatsächlich zu mehr Rechtssicherheit führe und somit Vorteile für Mietende und Vermietende mit sich bringe, so Kommissionssprecher Carlo Sommaruga (sp, GE) im Rat. Der Motionär betonte in der parlamentarischen Debatte, dass – unter anderem aufgrund der bisweilen inkohärenten Rechtsprechung – weiterhin unklar sei, wie hoch die zusätzliche Nettorendite sein dürfe, wenn der Referenzzinssatz auf über 2 Prozent steigen sollte. Um diese Rechtsunsicherheit zu mitigieren, solle der Bundesrat beauftragt werden, für diesen Fall eine entsprechende Regelung zur zulässigen Nettorendite zu entwickeln. Diese solle sich auf das Verhältnis zwischen dem Referenzzinssatz und dem zulässigen Ertrag gemäss OR stützen. Auch Wirtschaftsminister Parmelin pflichtete bei, dass eine Klärung in diesem Bereich sowohl von Interesse für Mietende als auch für Vermietende sei und versicherte, sich in der kommenden Legislaturperiode dem Thema zu widmen. Infolgedessen nahm der Ständerat den Vorstoss auf Antrag seiner RK und des Bundesrats stillschweigend an.

Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht (Mo. 22.4448)

Im Sommer 2023 lancierten die Genfer Parteikollegen Carlo Sommaruga (sp, GE; Mo. 23.3949) im Ständerat und Christian Dandrès (sp, GE; Mo. 23.3850) im Nationalrat zwei wortgleiche Motionen zum Stopp der Mietzinsexplosion. So sollten die Mieten mithilfe einer temporären Änderung der VMWG stabilisiert werden. Als Begründung nannten die Motionäre die steigende Inflation und die damit zusammenhängende Anhebung des Referenzzinssatzes, welcher für viele Mieterinnen und Mieter zu einer Mietzinserhöhung führte und insbesondere im Frühjahr 2024 zu allgemeinen Mietzinserhöhungen von bis zu 10 Prozent führen könnten. Kombiniert mit steigenden Lebenserhaltungskosten und höheren Krankenkassenprämien, könne dies schwerwiegende finanzielle Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter haben. Der Bundesrat sah jedoch davon ab, aufgrund der erstmaligen Erhöhung des Referenzzinses das System drastisch anzupassen. Obschon ein steigender Referenzzinssatz zur Inflation beitragen könne, trage im Gegenzug ein sinkender Referenzzinssatz zur Tilgung der Teuerung bei. Dementsprechend ergebe die Kopplung des Mietzinses an den Referenzzinssatzes trotzdem Sinn, insbesondere auch, da vom Bundesrat vorgeschlagene Systemwechsel bisher nie politisch mehrheitsfähig gewesen seien. Das Parlament beschäftigte sich im Rahmen der ausserordentlichen Session «Wohnen und mieten» innerhalb der Herbstsession mit dem Anliegen. Im Ständerat wurde der Vorstoss Sommaruga mit 30 zu 9 Stimmen (bei 1 Enthaltung) abgelehnt. Auch der Nationalrat stellte sich mit 111 zu 75 Stimmen (bei 3 Enthaltungen) gegen die Motion Dandrès. Unterstützt wurde die Motion im Nationalrat von der geschlossen stimmenden SP- und Grünen-Fraktion, von den drei EVP-Ratsmitgliedern sowie von einer Minderheit der GLP-Fraktion.

Dringliche Massnahme: Mietzinsexplosion stoppen (Mo. 23.3949)

Der Nationalrat beriet in der Herbstsession 2023 eine Motion der SP-Fraktion für ein Moratorium für missbräuchliche Mietzinserhöhungen. Der Bundesrat solle ein solches einführen, bis ein automatischer Kontrollmechanismus für einen maximal zulässigen Mietzinsertrag umgesetzt werden könne, so die Forderung der Fraktion. Vermietende könnten jedoch weiterhin Mietzinserhöhungen geltend machen, insofern diese als «nicht missbräuchlich» eingestuft würden. Ebenso solle das Moratorium nur auf gewisse Wohnungskategorien angewendet werden können. Die Urheberin argumentierte, dass Vermieterinnen und Vermieter oftmals bereits einen Mietzins über dem zugelassenen Betrag verlangten und diesen in Zeiten des tiefen Hypothekarzinses nicht entsprechend gesenkt hätten. Durch das vorgeschlagene Moratorium sollten Mieterinnen und Mieter vermehrt gegen missbräuchliche Mietzinserhöhungen geschützt werden. Der Bundesrat erachtete das bestehende Mietrecht als ausreichend für die Vermeidung übermässiger Mietzinserhöhungen. Zudem könne eine allfällige Anfechtung aller Mietzinsanpassungen einen beachtlichen Mehraufwand nach sich ziehen. Nachdem die Motion im Rahmen der ausserordentlichen Session «Wohnen und Mieten» im Detail beraten worden war, scheiterte sie mit 122 zu 68 Stimmen im Nationalrat. Lediglich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen unterstützten den Vorstoss, während sich die übrigen Rastmitglieder dagegen positionierten.

Moratorium für missbräuchliche Mietzinserhöhungen (Mo. 23.3337)

Unter anderem in Reaktion auf angebliche Mietkündigungen zugunsten von Asylbewerberinnen und -bewerbern in Windisch (AG) lancierte Martina Bircher (svp, AG) eine Motion gegen Wohnungskündigungen, um Asylsuchende unterzubringen. Weiter sollten auch Zwischennutzungen von Mietwohnungen als Asylunterkünfte fortan nicht mehr rechtens sein, wenn sie zur Auflösung von Mietverträgen führten. Der Bundesrat erwiderte, dass die Mieterschaft fristgerechte Kündigungen des Mietverhältnisses anfechten könne und zum Zeitpunkt der Kündigung oftmals nicht klar sei, zu welchem Zweck und an wen das Wohnobjekt nach einer Mietkündigung vermietet werde. Die von der Motionärin geforderten Massnahmen könnten hier zu Rechtsunsicherheit führen. In der Herbstsession 2023 folgte der Nationalrat dem Antrag des Bundesrats und lehnte die Motion mit 136 zu 53 Stimmen ab. Die geschlossen stimmende SVP-Fraktion unterstützte den Vorstoss ihrer Fraktionskollegin.

Schutz der Schweizer Mieter und Mieterinnen: Kein Rauswurf wegen Asylbewerbern (Mo. 23.3572)

In der Herbstsession 2023 beugte sich der Nationalrat über einen Entwurf seiner UREK zur Änderung des Zweitwohnungsgesetzes basierend auf einer parlamentarischen Initiative Candinas (mitte, GR). Erstens sollen auf Antrag der UREK-NR altrechtlich erbaute Zweitwohnungen um bis zu 30 Prozent erweitert und gleichzeitig auch auf dieser Fläche in weitere Wohnungen unterteilt werden können. Nach geltendem Recht existieren bereits ebendiese Optionen, allerdings können sie nicht simultan angewendet werden. Zweitens soll auch bei einem Wiederaufbau eine Erweiterung von 30 Prozent geltend gemacht werden können. Drittens soll dieser Wiederaufbau – bei Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften – fortan auf der gesamten Parzelle erlaubt sein.

Eintreten auf die Vorlage wurde in der grossen Kammer ausgiebig diskutiert. Eine Minderheit Suter (sp, AG) beantragte dem Rat, nicht auf die Vorlage einzutreten. Sie verletze verfassungsmässige Vorgaben, welche im Zuge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative entstanden seien. Insbesondere sei in der Verfassung verankert, dass der neue Bau und die Erweiterung von Zweitwohnungen zu unterlassen sei, was aber bereits durch das geltende Recht verletzt werde. Die Vorlage der UREK-NR würde den Verfassungsartikel noch weiter abschwächen was nach Ansicht von Rechtsexperten und Rechtsexpertinnen eine «hochproblematische» Entwicklung sei. Unterstützung erhielt der Minderheitsantrag Suter seitens der Fraktionen der SP, der Grünen und der Grünliberalen. Unter anderem würde mit einer entsprechenden Änderung des Gesetzes die einheimische Bevölkerung aus touristisch hochattraktiven Ortschaften gedrängt werden. Weiter würde die Gesetzesvorlage Anreize zum Abbruch von Liegenschaften schaffen, womit viel nicht rezyklierbarer Abfall einhergehe, bemängelte Grünen-Fraktionssprecher Kurt Egger (gp, TG). Die Mitte-Fraktion unterstützte dagegen den Entwurf der UREK-NR, da auf diese Weise das Bauen in der Bauzone effizient genutzt werden könnte. Auch die FDP-Fraktion sah in der Vorlage ein Mittel, eine höhere Verdichtung im Sinne der ersten Etappe der RPG-Revision zu erreichen. Eine Mehrheit der Fraktion beabsichtige folglich, auf die Vorlage einzutreten und in der Detailberatung den Anträgen der Mehrheit zu folgen, so Fraktionssprecherin Christine Bulliard-Marbach (mitte, FR). Die gleichen Absichten hegte auch die SVP-Fraktion, die sich laut Fraktionssprecher Michael Graber (svp, VS) für Eintreten ausspreche. Schliesslich konnten sich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SVP, FDP und Mitte gegen eine links-grüne Minderheit behaupten und die grosse Kammer beschloss mit 109 zu 78 Stimmen (bei 6 Enthaltungen), auf die Vorlage einzutreten.

In der Detailberatung fanden sich drei Minderheitenanträge sowie ein Einzelantrag, welche jedoch in der grossen Kammer allesamt erfolglos blieben. Darunter fand sich eine Minderheit Beat Flach, die sich an der Fassung des Bundesrats orientieren wollte, dass lediglich für zusätzlich entstandene Wohnungen eine Nutzungsbeschränkung gelten solle. Wenn im Zuge von Sanierungen und Abbruch zusätzliche Wohnungen geschaffen würden, sollten diese zumindest im Rahmen der erweiterten Wohnfläche als Erstwohnung dienen. Einen ähnlichen Ansatz verfolgte Martina Munz (sp, SH), die mit ihrem Einzelantrag forderte, dass mindestens die Hälfte der zusätzlich entstandenen Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden müssten. Eine Minderheit Clivaz (gp, VS) wollte einerseits die parzelleninterne Standortverschiebung strenger reguliert haben, als dies im Entwurf der UREK-NR vorgesehen sei. Andererseits solle die Möglichkeit, im Zuge einer Sanierung oder Wiederaufbaus neue Wohnungen zu schaffen, nur in bestimmten Gemeinden zum Zuge kommen.

In der Gesamtabstimmung sprachen sich die geschlossenen Fraktionen der SVP und der Mitte sowie eine grosse Mehrheit der FDP-Fraktion für die Vorlage aus, womit der Entwurf mit 105 zu 80 Stimmen (bei 8 Enthaltungen) angenommen wurde.

Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben (Pa.Iv 20.456)

In der Herbstsession 2023 beschäftigte sich der Nationalrat mit einer Motion Schmid (fdp, GR), welche forderte, dass Personalwohnungen von Hotels als Teil einer Betriebsstätte anerkannt werden sollten und somit das Hotelpersonal einfacher untergebracht werden könnte. Nach der sogenannten Lex Koller bedürfe der Kauf von Grundstücken ohne Status als ständige Betriebsstätte einer Bewilligung für Personen aus dem Ausland. Folglich entstehe ein grosser Wettbewerbsnachteil für ausländische Investorinnen und Investoren, da diese – in Zusammenspiel mit der in Tourismusgebieten herrschenden Wohnungsknappheit – mit höherer Wahrscheinlichkeit ihrem Hotelpersonal keine bezahlbaren Wohnungen vor Ort zur Verfügung stellen könnten. Infolgedessen hätten es Hotels mit ausländischen Inhaberinnen und Inhabern schwieriger, Mitarbeitende für sich zu gewinnen, so Kommissionssprecher Sidney Kamerzin (mitte, VS) im Nationalrat. Eine Kommissionsmehrheit der RK-NR empfahl die Motion seinem Rat zur Annahme, während sich eine Minderheit Funiciello (sp, BE) gegen den Vorstoss stellte. Bereits heutzutage könnten Sondergenehmigungen zum Wohnungserwerb bei Betriebsnotwendigkeit genutzt werden. Die Berner Nationalrätin Funiciello argumentierte weiter, dass eine entsprechende Gesetzesänderung das Tor für ausländische Investitionen in Schweizer Wohnungsgrundstück öffne, wobei nicht überprüft werden könne, ob es sich bei einem entsprechenden Kauf tatsächlich um Personalwohnungen für eine Betriebsstätte handle. Auch Bundesrätin Baume-Schneider betonte, dass die vom Motionär geforderte Anpassung der Lex Koller eine zu starke Öffnung des Schweizer Wohnungsmarkts für ausländische Investorinnen und Investoren nach sich ziehen könnte. Angesichts der Bevorzugung ausländischer Hoteliers könnten auch Forderungen nach weiteren Ausnahmen für die Personalunterbringung seitens Grossunternehmen anderer Branchen laut werden, was die Lex Koller zunehmend «ihrer Substanz berauben» würde. Dementsprechend empfahl der Bundesrat die Motion seiner grossen Kammer zur Ablehnung. Diesem Antrag kam der Nationalrat jedoch nicht nach und nahm, mit Unterstützung der geschlossen dafür stimmenden Fraktionen der SVP und FDP sowie einer Mehrheit der Mitte-Fraktion, die Motion mit 103 zu 78 Stimmen (bei 7 Enthaltungen) an.

Wohnungsknappheit in Tourismusgemeinden. Personalwohnungen von Hotels als Teil einer Betriebsstätte anerkennen (Mo. 22.4413)
Dossier: Lex Koller

In der Herbstsession beugte sich der Nationalrat als Erstrat über einen Entwurf seiner Rechtskommission, um unter anderem die Frist der Meldung von Baumängeln zu verlängern. Dieser Entwurf griff die Anliegen mehrerer parlamentarischer Vorstösse auf (u.a. Pa.Iv. 12.502; Pa.Iv. 14.453). Nach geltendem Recht müssen Baumängel unverzüglich durch die Käuferinnen und Käufer einer Immobilie gemeldet werden; ansonsten verlieren diese ihre Mangelrechte. Vor diesem Hintergrund arbeitete der Bundesrat drei massgebliche Änderungsmassnahmen des OR aus: Erstens sollen Baumängel zukünftig innert 60 Tagen durch die Erwerberinnen und Erwerber gemeldet werden können anstatt der heutigen Rügefrist, welche sich über wenige Tage erstreckt. Allerdings soll für die Vertragsparteien bei Werk- und Grundstückkaufverträgen die Möglichkeit bestehen, sich auf eine andere Frist zu einigen. Zweitens soll der Ausschluss des Nachbesserungsrechts für Baumängel im Falle von Bauten zum persönlichen oder familiären Zweck nicht mehr zulässig sein. Drittens soll die Position der Bauherrschaft im Bauhandwerkerpfandrecht gestärkt werden. So soll die Bauherrschaft alternativ zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts eine Ersatzsicherheit leisten können, die die Verzugszinsen für mindestens zehn Jahre decken soll. Dies erleichtere die Bereitstellung einer solchen Ersatzsicherheit für die Bauherrschaft, da diese nach geltendem Recht die Verzugszinsen auf unbestimmte Zeit decken sollten.

Die Mehrheit der RK-NR entschied, den Entwurf des Bundesrates noch zu erweitern und sprach sich für eine gänzliche Abschaffung der Verwirkungsfolge für verspätete Mangelrügen aus. Dabei sollen Baumängel innerhalb der gesamten Verjährungsfrist gemeldet werden können, wobei diese von fünf auf zehn Jahre angehoben werden soll. Um weiterhin Anreize zum sofortigen Mangelrügen zu setzen, soll die Bestellerin oder der Besteller die durch Mängel verursachten Kosten tragen, falls diese bei einer sofortigen Meldung nicht entstanden wären. Auch soll das Nachverbesserungsrecht individuell für alle Immobilien vereinbart werden können, wobei ein Ausschluss des Rechts auf Mängelbehebung in allen Fällen null und nichtig sei. Schliesslich entschied sich die Kommission, die Laufzeit der Ersatzsicherheit der Bauherrschaft von den vorgeschlagenen zehn auf fünf Jahre zu kürzen.

Eintreten auf die Vorlage war in der grossen Kammer unbestritten und erfolgte stillschweigend. Der Entwurf der RK-NR wurde jedoch von zwei Minderheiten hinterfragt. Einerseits war die Minderheit Beat Flach (glp, AG) der Ansicht, dass die geforderte Anhebung der Verjährungsfrist von fünf auf zehn Jahre zu weit gehe, da dies für Unternehmen finanziell nur schwer tragbar sei. Weiter müsse sichergestellt werden, dass aufgrund nicht gemeldeter Baumängel Folgemängel ausgeschlossen werden könnten. Deshalb sei eine übungsgemässe Untersuchung zu implementieren, damit allfällige Mängel erkannt werden sollten. Insofern dies nicht der Fall sei, könnten Mängel innerhalb der Verjährungsfrist gemeldet werden. Andererseits wollte eine Minderheit Sidney Kamerzin (mitte, VS) dem weniger ausgebauten Entwurf des Bundesrats folgen.
Die Fraktionen der Grünen, der SP und FDP sprachen sich in allen Belangen für den Entwurf der Kommissionsmehrheit aus. Ausser bei der Verlängerung der Verjährungsfrist von fünf auf zehn Jahre stimmte die SVP-Fraktion hingegen dem Entwurf des Bundesrats zu. Die Mitte-Fraktion unterstützte vollumfänglich die Fassung des Bundesrats und beabsichtigte, der Minderheit Kamerzin zu folgen.
Beide Minderheiten bleiben in der grossen Kammer erfolglos, wenn auch – im Falle der Minderheit Kamerzin – nicht vollkommen chancenlos. Immerhin 93 Nationalratsmitglieder vermochte die Minderheit um den Walliser Mitte-Nationalrat zu überzeugen, darunter die Mehrheit der FDP- und Mitte-Fraktionsmitglieder und die geschlossen stimmende SVP-Fraktion. Trotzdem konnte sich der Vorstoss gegenüber 94 Gegenstimmen (bei 2 Enthaltungen) knapp nicht behaupten. In der Gesamtabstimmung wurde die Fassung der RK-NR klar mit 185 zu 5 Stimmen angenommen, womit das Geschäft an den Ständerat ging.

Obligationenrecht (Baumängel). Änderung (BRG 22.066)

Eine von Matthias Michel (fdp, ZG) lancierte Motion sah vor, mithilfe von Verdichtung und gemeinnützigem Wohnungsbau gegen die Wohnungsnot vorzugehen. Um diese Ziele zu erreichen sah der Motionär je ein Planungs- und ein Anreizinstrument vor: Erstens sollten die Kantone – mit Unterstützung des Bundes – ihre Richtpläne insofern anpassen, dass Gebiete für eine verstärkte Verdichtung im Siedlungsgebiet explizit festgelegt werden würden. Zweitens sollten auf diesen Richtplänen aufbauend Nutzungsanreize, unter anderem in der Form von erhöhten Ausnützungsboni, ausgeschüttet werden. Beispielsweise könnten Bauherrinnen und Bauherren bei der Erfüllung des vorgesehenen Anteils an preisgünstigen Wohnungen vermehrt in die Höhe bauen. Dass diese Anreize funktionieren, lasse sich unter anderem am Beispiel der Städte Zürich und Zug beobachten, merkte der Motionär an.

In seiner ablehnenden Stellungnahme bat der Bundesrat das Parlament, die Ergebnisse des von Guy Parmelin ins Leben gerufenen runden Tischs zur Wohnungsknappheit abzuwarten, bevor neue und spezifische Massnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit beschlossen werden. Im Rahmen der Ratsdebatte in der Herbstsession 2023 argumentierte der Motionär, dass ein erster runder Tisch in der Zwischenzeit aufgezeigt habe, dass sein Ansatz bei den relevanten Akteurinnen und Akteuren auf breite Unterstützung stosse. In der Folge nahm der Ständerat den Vorstoss mit 20 zu 10 Stimmen an.

Mit Verdichtung und gemeinnützigem Wohnungsbau gegen die Wohnungsnot (Mo. 23.3672)

In der Herbstsession 2023 stimmte der Ständerat über ein Postulat Gmür-Schönenberger (mitte, LU) ab. Der Bundesrat sollte prüfen, ob mit einer entsprechenden Änderung des RPG eine Grundlage geschaffen werden könnte, damit auch Einsprachen in Baubewilligungs- und Nutzungsplanverfahren mit einem Kostenrisiko verbunden werden. Die Postulantin bemängelte, dass es nach geltendem Recht sehr teuer sei, Baubewilligungen einzuholen, aber Einsprachen kaum Kosten nach sich ziehen würden. Da Einsprachen heute den Wohnungsbau stark einschränken würden, solle geprüft werden, wie diese weniger attraktiv gestaltet werden könnten.
Auf Antrag des Bundesrats wurde das Postulat stillschweigend angenommen.

Massvolle Kostenauflage bei Einsprachen in Baubewilligungs- und Nutzungsplanverfahren (Po. 23.3640)

Rückblick auf die 51. Legislatur: Raumplanung und Wohnungswesen

Autorinnen und Autoren: Elia Heer und Marlène Gerber

Stand: 17.08.2023

Bezeichnend für die oft nur langsam fortschreitenden Entwicklungen in der Raumplanung und im Wohnungswesen war, dass die beiden weitaus am intensivsten debattierten Geschäfte in diesem Themenbereich vorangegangenen Legislaturen entsprungen waren – und bislang (Stand August 2023) noch immer nicht zum Abschluss gekommen sind: In der 51. Legislatur unternahm das Parlament jedoch bedeutende Fortschritte bei der Regulierung des Bauens ausserhalb der Bauzonen. Mit dem mittlerweile dritten Entwurf zur zweiten Etappe der RPG-Teilrevision scheint eine tragfähige Lösung in Griffweite. Nach der Detailberatung des Nationalrats in der Sommersession 2023 gelangt der Entwurf nun in die Differenzbereinigung. Die Gesetzesanpassung soll auch als indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative gelten.

Ebenfalls nicht neu sind Diskussionen um die Abschaffung des Eigenmietwerts, aber auch hier passierte in der 51. Legislatur ein Entwurf die Detailberatung in beiden Räten. Nachdem der Nationalrat sich in der Sommersession 2023 unter anderem für eine vollständige Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen und die WBK-SR ihrem Rat daraufhin empfohlen hatte, an der Ausnahme der Reform für Zweitwohnungen festzuhalten, verspricht der Fortgang der Geschichte jedoch noch einiges an Spannung.

Während der Covid-19-Pandemie stritt sich das Parlament über die im Rahmen der Bekämpfung der Pandemie beschlossenen Massnahmen zur Schliessung der Geschäfte und die dadurch aufkommende Frage, ob die Geschäftsmieten während der Phase der Schliessung vollumfänglich geschuldet bleiben. Nachdem National- und Ständerat nach längerem Hin- und Her zwei entsprechenden Motionen zugestimmt hatten, die eine Lösung nach dem Schlüssel 40 Prozent zu Lasten der Mietenden und 60 Prozent zu Lasten der Vermietenden beinhaltete, waren sie in der Folge nicht auf die daraufhin vom Bundesrat ausgearbeitete Gesetzesanpassung eingetreten, womit das Anliegen erledigt war.

Auch die generelle legislative Blockade im Bereich der Mietzinsgestaltung hatte in der 51. Legislatur grösstenteils Bestand. So scheiterte auch eine zweite Motion der RK-SR, die eine ausgewogene Revision hatte erarbeiten lassen wollen. Während Anliegen der Mieterinnen und Mieter im Parlament allesamt chancenlos blieben, gelang es wenigen parlamentarische Initiativen von Seiten der Vermietenden, die erste Hürde zu nehmen, wobei die Vorstösse zur Kündigung wegen Eigenbedarfs und zur Untermiete auch innerhalb der Kommissionen umstritten waren. In der Herbstsession 2023 wird sich der Ständerat den Anliegen als Zweitrat annehmen. Nicht still stand hingegen die Rechtsprechung: Während der 51. Legislatur fällte das Bundesgericht verschiedene Urteile, so etwa zur Berechnung der Nettorendite, zur Beweislast bei Mietzinserhöhung und zur Härtefallklausel beim Eigenmietwert. Schlechte Nachrichten stellten für die Mietenden schliesslich die steigenden Mietzinsen dar: Unter anderem aufgrund der Inflation und der steigenden Hypothekarzinsen – Letzteres bekamen auch Immobilienbesitzerinnen und -besitzer deutlich zu spüren – stiegen die Mieten 2022 und 2023 deutlich an, ab Juni 2023 wurde dies durch den erstmaligen Anstieg des hypothekarischen Referenzzinssatzes noch verstärkt. Für Ende 2023 und 2024 wurden gar noch zusätzliche Erhöhungen des Referenzzinssatzes erwartet.

Erfolglos blieb nicht zuletzt auch die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands, die verlangt hatte, dass im gesamtschweizerischen Durchschnitt jede zehnte neu gebaute Wohnung im Eigentum von Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus sein soll. Im Februar 2020 wurde das Volksanliegen an der Urne abgelehnt. Daraufhin trat der indirekte Gegenvorschlag in Kraft, der eine Aufstockung des Fonds de Roulement zur Vergabe zinsgünstiger Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger für die nächsten zehn Jahre vorsieht.


Zu den Jahresrückblicken:
2020
2021
2022

Rückblick auf die 51. Legislatur: Raumplaung und Wohnungswesen
Dossier: Rückblick auf die 51. Legislatur

Im August 2022 reichte die WAK-NR im Zusammenhang mit den laufenden Diskussionen zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung eine parlamentarische Initiative ein, welche die Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften forderte. Die Kommission begründete ihre Initiative mit ihrem der Position des Ständerats entgegenstehenden Antrag, den Eigenmietwert auch für Zweitliegenschaften abzuschaffen. Da dies insbesondere für Tourismuskantone Steuerausfälle zur Folge hätte, wollte die Kommission als Ausgleich dazu eine Verfassungsgrundlage für eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften schaffen.

Im Juni 2023 beriet die WAK-SR die parlamentarische Initiative ihrer Schwesterkommission und stimmte mit 7 zu 5 Stimmen, bei 1 Enthaltung, für Folgegeben. Zwar plädierte die Kommission weiterhin für die Beibehaltung des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften – nicht zuletzt, da die Kommission beim Systemwechsel rasch vorwärts machen wollte und die geforderte Schaffung einer Verfassungsgrundlage für die Objektbesteuerung wohl mehrere Jahre in Anspruch nehmen würde. Trotzdem wollte sich eine Mehrheit der Kommission vor diesem Weg nicht ganz verschliessen und stimmte deshalb für das Anliegen.

Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften (Pa.Iv. 22.454)

In der Sommersession 2023 beugte sich der Nationalrat abermals über eine allfällige Abschaffung des Eigenmietwerts. Da die Eintretensdebatte bereits in der Herbstsession 2022 geführt und das Geschäft anschliessend wieder an die WAK-NR zurückgeschickt worden war, widmeten sich die Ratsmitglieder in der aktuellen Session der Detailberatung der Vorlage. Ein Rückweisungsantrag Ritter (mitte, SG) hatte damals unter anderem bemängelt, dass trotz eines völligen Systemwechsels weiterhin Abzüge erhoben werden könnten, was fiskalisch nicht tragbar sei. Er hatte deshalb erfolgreich gefordert, dass die finanzpolitischen Auswirkungen noch einmal evaluiert werden sollten. Mithilfe einer Subkommission kam die WAK-NR dieser Forderung nach und überarbeitete ihren Entwurf. Die Kommissionsmehrheit hatte dabei entschieden, auf die meisten Abzüge zu verzichten. Lediglich im Bereich der Denkmalpflege sollten Abzüge weiterhin geltend gemacht werden können.

In der Detailberatung beschäftigte sich die grosse Kammer in einem ersten Block mit dem Systemwechsel und den Abzügen. Wie bereits in der Herbstsession 2022 – aber im Gegensatz zum Ständerat – sprach sich die WAK-NR abermals für einen kompletten Systemwechsel aus, der auch die Abschaffung des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen beinhaltete. Eine erfolglose Minderheit Schneeberger (fdp, BL) wollte dagegen die Fassung des Ständerats unterstützen und eine differenzierte Gesetzgebung zwischen Erst- und Zweitwohnungen anstreben. Diese Minderheit fand im Nationalrat indes über die FDP-Fraktion hinaus nur vereinzelte Unterstützung. In Übereinstimmung mit dem Ständerat sollte der Ersterwerberabzug nach Ansicht der Kommissionsmehrheit weiterhin Anwendung finden. Diesen Abzug beim erstmaligen Erwerb von Wohneigentum beabsichtigte eine Minderheit Badran (sp, ZH) hingegen aus der Vorlage zu streichen, da auch Personen, die diesen nicht nötig hätten, vom Abzug profitieren könnten. Der Minderheitenantrag scheiterte im Nationalrat jedoch aufgrund beinahe geschlossener Opposition aus den Fraktionen der Mitte, der FDP und der SVP. Einen steuerlichen Abzug von rund 30 Prozent einer potenziellen Monatsmiete bei einer selbstbewohnten Wohnung forderte ferner eine Minderheit Hess (svp, BE), wohingegen die Kommissionsmehrheit einen zusätzlichen Mietzinsabzug nicht als nötig erachtete. Die Kommissionsmehrheit setzte sich im Rat auch gegen diesen Minderheitsantrag durch, der über die SVP-Fraktion hinaus nur vereinzelte Unterstützung aus den bürgerlichen Reihen genoss. Bei Abzügen für Energie- und Umweltmassnahmen würden zu viele Steuereinnahmen verloren gehen, bemerkte Kommissionssprecher Regazzi (mitte, TI), weshalb die WAK-NR fortan lediglich Abzüge für Aufwendungen der Denkmalpflege akzeptieren wolle. Eine weitere Minderheit Schneeberger wollte bei Abzügen für Energie- und Umweltmassnahmen bleiben, erhielt im Rat jedoch fast ausschliesslich Unterstützung aus den Fraktionen der SVP und der FDP, womit auch diese Minderheit gegenüber der Kommissionsmehrheit unterlag.
In einem zweiten Block beschäftigte sich der Nationalrat mit dem Schuldzinsenabzug. Hier gab es starke Differenzen zum Beschluss des Ständerats. Insbesondere die Frage, wie hoch der Anteil an Schuldzinsabzügen gemessen am Vermögensertrag ausfallen solle, bewegte den Rat. Die Mehrheit der WAK-NR empfahl einen Schuldzinsabzug von 40 Prozent des beweglichen und unbeweglichen Vermögensertrags. Den Schuldzinsabzug von 40 Prozent lediglich auf unbewegliche Vermögenserträge anwenden wollte eine Minderheit Bendahan (sp, VD). Eine Minderheit Burgherr (svp, AG) beabsichtigte, den Beschluss des Ständerats zu unterstützen und forderte einen Schuldzinsabzug von 70 Prozent des beweglichen und unbeweglichen Vermögensertrags. Noch weiter ging SVP-Fraktionschef Thomas Aeschi (svp, ZG), welcher in einem Einzelantrag den vollen Abzug des beweglichen und unbeweglichen Vermögensertrags vorsah. Ein Minderheitsantrag Glättli (gp, ZH) forderte dagegen mit einer Abschaffung des Schuldzinsabzuges genau das Gegenteil. Auch im zweiten Block der Debatte konnte aber kein Minderheitsantrag eine Mehrheit in der grossen Kammer finden. Ebenso unterlag ein Einzelantrag Ryser (gp, SG), gemäss welchem die Vorlage zum Zwecke eines haushaltsneutralen Systemwechsels erst in Kraft treten solle, wenn der Durchschnittszinssatz 3 Prozent überschritten habe.
Schliesslich nahm der Nationalrat die so ausgestaltete Vorlage in der Gesamtabstimmung mit 109 zu 75 Stimmen (bei 8 Enthaltungen) an. Nicht unterstützt wurde die Vorlage von den geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen sowie von einzelnen Mitgliedern der GLP-, der SVP- und der Mitte-Fraktion.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2023)

Die WAK-NR lancierte im Januar 2023 ein Kommissionsmotion in Reaktion auf die Veröffentlichung des Berichts des Bundesrates in Erfüllung des Postulates Beat Flach (glp, AG; Po. 19.3894) betreffend den «Wildwuchs und den Wirrwarr bei den Regeln der Baukunde». Im Bericht war der Bundesrat zum Schluss gekommen, dass die Situation betreffend verschiedene technische Regeln in der Baubranche zunehmend unübersichtlich und komplex geworden sei. Insbesondere wachse die Zahl sogenannter Vollzugshilfen, sprich Richtlinien, Checklisten und Ausführungsbestimmungen, welche von privaten und öffentlichen Akteuren erarbeitet werden, um Fehler bei der Ausführung zu vermeiden. Es sei zunehmend schwierig geworden, den Überblick zu behalten und die Qualität und Richtigkeit dieser Vollzugshilfen abzuschätzen. Laut dem Bericht des Bundesrates wäre die beste Lösung für dieses Problem die Schaffung eines neuen Bundesgesetzes, das einen standardisierten Prozess für die Ausarbeitung von Vollzugshilfen festlegen und konforme Vollzugshilfen dementsprechend bezeichnen würde. In ihrer Kommissionsmotion forderte die WAK-NR nun den Bundesrat auf, einen entsprechenden Gesetzesentwurf vorzulegen. Der Bundesrat empfahl die Motion zur Annahme und kündigte an, das Anliegen mittels Revision des BauPG umsetzen zu wollen. Dieses müsse in absehbarer Zukunft sowieso revidiert werden, da die EU gerade ihre Bauprodukteverordnung anpasse. Der Nationalrat nahm die Motion in der Sommersession 2023 stillschweigend an.

Kostensparende Entschlackung der Standards im Bauwesen (Mo. 23.3008)

Eine 2022 eingereichte Motion Storni (sp, TI) forderte eine Anpassung des Stockwerkeigentumsrechts, um energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an StWE-Liegenschaften rechtlich zu erleichtern. Diese Veränderungen könnten in die geplante Anpassung des Stockwerkeigentumsrechts integriert werden und es sei auch im Sinne der Energiestrategie 2050, die Installation wirtschaftlich lukrativer Photovoltaik-Anlagen auf Gebäuden im Gemeinschaftseigentum zu fördern. Dies solle insbesondere mithilfe von Quoren bei der Beschlussfassung bei Gemeinschaftseigentümerinnen und -eigentürmern erreicht werden. Der Bundesrat entgegnete, dass die einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer nicht einfach überstimmt werden dürfen, da sie allfällige Entscheide mitfinanzieren müssten. So würde die vorgeschlagene Änderung des Stockwerkeigentumsrechts eine Einschränkung des Interessensausgleichs und der Autonomie der verschiedenen Eigentumsparteien nach sich ziehen. Daher sei die Motion abzulehnen. Der Nationalrat nahm die Motion jedoch mit 119 zu 66 Stimmen (bei 6 Enthaltungen) an. Gegen den Vorstoss positionierten sich die geschlossen stimmende SVP-Fraktion, eine knappe Mehrheit der Mitte-Fraktion und ein Mitglied der FDP-Fraktion.

Stockwerkeigentumsrecht anpassen, um energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an STWE-Liegenschaften rechtlich zu erleichtern (Mo. 22.3573)
Dossier: Stockwerkeigentum

Am 1. Juni 2023 gab der Bundesrat bekannt, dass der hypothekarische Referenzzinssatz zum ersten Mal überhaupt ansteigen würde. Bei seiner Einführung 2008 hatte der Referenzzinssatz 3.5 Prozent betragen und war ab da schrittweise bis zum Allzeittief von 1.25 Prozent gesunken. Auf diesem Wert hatte der Zinssatz die letzten drei Jahre verharrt, bevor er nun auf 1.5 Prozent anstieg. Der Anstieg berechtigt Vermietende gemäss Mietrecht, den Mietzins im Umfang von 3 Prozent zu erhöhen, sofern der Mietzins zuvor aufgrund des bisherigen Referenzzinssatzes von 1.25 Prozent berechnet worden war. Laut Medienberichten geht das BWO davon aus, dass der Referenzzinssatz bereits im Winter 2023 oder im Verlauf des Jahres 2024 erneut steigen wird.

Referenzzinssatz steigt 2023 auf 1.5%
Dossier: Entwicklung des Referenzzinssatzes