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Im Juni 2019 versenkte der Nationalrat eine Motion der RK-SR auf Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen. Die Kommissionsmotion vom November 2018, die der Ständerat am 20. März 2019 angenommen hatte, war als Reaktion auf zahlreiche parlamentarische Initiativen sowohl von Mieter- und Mieterinnen- als auch von Vermieter- und Vermieterinnenseite entstanden. Sie hätte dem Bundesrat den Auftrag erteilt, die geltenden Regeln der Mietzinsgestaltung systematisch zu durchleuchten und dem Parlament einen «ausgewogenen Entwurf» zur Revision der entsprechenden Titel des OR zu unterbreiten. Obwohl der Bundesrat bereit war, diesen Auftrag entgegenzunehmen, entschied sich der Nationalrat mit 102 zu 82 Stimmen bei 2 Enthaltungen dagegen – dies trotz anderslautender Empfehlung einer Mehrheit seiner vorberatenden Kommission, der RK-NR, welche für Annahme plädiert hatte.
Zugleich gab der Nationalrat mit 109 zu 71 Stimmen bei 6 Enthaltungen drei der Motion zugrundeliegenden parlamentarischen Initiativen (Pa.Iv. 17.491, Pa.Iv. 17.514 und Pa.Iv. 17.515) Folge. Diese gehen damit ein zweites Mal an die RK-SR bzw. den Ständerat selber. Erst wenn entweder die Schwesterkommission zustimmt oder ihre ablehnende Haltung vom Zweitrat überstimmt wird, kann sich die nationalrätliche Kommission mit der eigentlichen Ausarbeitung der geforderten Gesetzesänderungen befassen. Die drei Initiativen unterscheiden sich – abgesehen von Form und Federführung – vor allem dadurch von der Motion, dass sie spezifische Änderungen verlangen: einerseits eine Anhebung der Berechnungsgrenze, ab der Mietzinse als «missbräuchlich» gelten (Pa.Iv. 17.491), andererseits eine Beschränkung der Anfechtungsmöglichkeiten von angeblich missbräuchlichen (Pa.Iv. 17.514) und von Anfangsmieten (Pa.Iv. 17.515) auf Situationen von «Wohnungsmangel».

Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen (Mo. 18.4101)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im Mai 2019 veröffentlichte der Bundesrat seinen Bericht zur Besteuerung von Grundstücken im Geschäftsvermögen mit unterschiedlicher Eigentümerschaft. Damit erfüllte er ein zwei Jahre vorher überwiesenes Postulat der WAK-NR. Dieses hatte eine Übersicht über die fiskalische Belastung von Grundstückgewinnen durch die drei Staatsebenen (Bund, Kantone, Gemeinden) verlangt. Vor allem hatte der Bundesrat zu prüfen, wie sich die Ungleichbehandlung von natürlichen Personen, also selbständig Erwerbenden, gegenüber juristischen Personen, also Unternehmen, vermeiden oder zumindest abschwächen liesse. Neben Unterschieden in der fiskalischen Belastung je nach Steuertarif und -progressionsstufe, nach Sozialabgaben und Staatsebene (Bund vs. Kantone) bestehen gemäss Bericht auch Unterschiede zwischen den einzelnen Kantonen, insbesondere zwischen Kantonen mit monistischen und dualistischen Systemen der Veranlagung. Um eine Angleichung der Steuerbelastung auf Grundstückgewinnen aus dem Geschäftsvermögen zu erreichen, zeigte der Bundesrat folgende fünf Varianten auf und rechnete diese beispielhaft durch: Anrechnungsmethode, Erhöhung des Teilbesteuerungsmasses, Ausdehnung der privilegierten Liquidationsbesteuerung, Wechsel der dualistischen Kantone zum monistischen System und Streichung der Sozialversicherungsbeiträge auf ebenjenen Grundstückgewinnen. Die Mehr- oder Mindereinnahmen der fünf Varianten konnte der Bericht allerdings mangelnder Daten wegen nicht beziffern.

Kommissionspostulat Besteuerung von Grundstücken im Geschäftsvermögen mit unterschiedlicher Eigentümerschaft

Le Conseil national décide, sans discussion, de ne pas donner suite à l'initiative cantonale relative à l'assainissement énergétique des vieux immeubles par des incitations fiscales. Tout comme l'initiative cantonale grisone (09.304), elle est donc liquidée. La chambre du peuple a suivi la proposition de la CER-CN qui, sans opposition, recommandait de ne pas y donner suite. Cette décision confirme également la position du Conseil des Etats, chambre prioritaire, qui a également rejeté les motions (09.3142) et (09.3354).

Standesinitiativen fordern Förderung der Energiesanierung in älteren Bauten

Anfang Januar 2017 beriet die WAK-SR zwei Standesinitiativen der Kantone Aargau (08.331) und Graubünden (09.304) zur Förderung der Energiesanierung in älteren Bauten durch Schaffung weiterer fiskalischer Anreize. Einstimmig stellte sich die Kommission dagegen, den Anliegen Folge zu geben. Solche Massnahmen seien während den Beratungen zur Energiestrategie 2050 intensiv diskutiert und zum Teil beschlossen worden. So könnten energetische Sanierungen in bis zu zwei nachfolgenden Steuerjahren neu als Unterhaltskosten abgezogen werden. Zeitgleich stellte sich die Kommission ebenfalls einstimmig gegen zwei Motionen – ein Anliegen der RL-Fraktion und ein Anliegen ihrer Schwesterkommission – mit inhaltlich ähnlichen Forderungen. Beide waren bereits vor den Beratungen zur Energiestrategie vom Nationalrat angenommen worden.

Standesinitiativen fordern Förderung der Energiesanierung in älteren Bauten

Neben drei weiteren, thematisch verwandten Anliegen – namentlich zwei Standesinitiativen und einer Motion der WAK-NR – befasste sich die WAK-SR im Januar 2017 mit einer Motion der RL-Fraktion, welche die teilweise und zeitlich beschränkte Befreiung von der Eigenmietwertbesteuerung im Falle energetischer Sanierungen verlangt. Das im 2009 eingereichte Anliegen war vor den Beratungen zur Energiestrategie im Sommer 2011 bereits vom Nationalrat angenommen worden. Der Bundesrat hatte sich, mit Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach der Eigenmietwert nicht tiefer als 60% einer vergleichbaren Marktmiete ausfallen darf, da eine Gleichbehandlung zwischen Mieterschaft und Eigentümern bei Unterschreitung dieses Grenzwertes nicht mehr länger gegeben wäre, dagegengestemmt. Eine teilweise Befreiung von der Eigenmietwertbesteuerung würde dazu führen, dass Letztere gegenüber der Mieterschaft übermässig begünstigt würden. Aus anderen Gründen empfahl nun die ständerätliche Wirtschaftskommission die Ablehnung des Anliegens: Die WAK-SR beschloss, einstimmig bei einer Enthaltung, die Einreichung einer parlamentarischen Initiative mit der Forderung nach der generellen Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für den Erstwohnsitz (17.400). Aufgrund dessen und in Anbetracht der im Rahmen der Energiestrategie 2050 bereits beschlossenen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten im Falle energetischer Sanierungen empfahl die Kommission der Kantonskammer die Motion einstimmig zur Ablehnung.

Motion der RL-Fraktion verlangt Befreiung von Eigenmietwertbesteuerung bei energetischen Sanierungen (Mo. 09.3142)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2023)

Zeitgleich mit Beschluss seiner ablehnenden Haltung gegenüber zwei Standesinitiativen mit ähnlichen Forderungen empfahl die WAK-SR ihrem zweitberatenden Rat im Januar 2017 einstimmig die Ablehnung einer Motion der WAK-NR aus dem Jahr 2009, welche den Steuerabzug für energetische Sanierungen älterer Bauten über mehrere Jahre erlauben wollte. Mit im Rahmen der Energiestrategie 2050 beschlossenen Änderungen dürften durch energetische Sanierungen verursachte Kosten nun in zwei aufeinander folgenden Jahren steuerlich abgezogen werden. Die Fraktionsmotion geht zurück auf eine gleichlautende Motion Leutenegger (fdp, ZH) aus dem Jahr 2007, die in einen Prüfungsauftrag umgewandelt worden war, womit sich die WAK-NR nicht zufrieden gezeigt hatte. Im Sommer 2009 war der Nationalrat seiner Kommission gefolgt und hatte als Erstrat die Annahme der Motion beschlossen.

Motion will Steuerabzug für energetische Sanierungen über mehrere Jahre erlauben (09.3354)

Wie der Bundesrat in seinem im März 2015 publizierten Bericht festhielt, erachtete er die Forderung des Postulats der UREK-NR nach Ausweitung der flankierenden Massnahmen auf das Wohnungswesen aufgrund diverser Massnahmen in den Jahren 2013 und 2014 als erfüllt: So erleichterte die Regierung über den Verordnungsweg im Herbst 2013 den gemeinnützigen Wohnbauträgern den Zugang zum Bauland. Weiter ermöglichte eine im Juli 2014 in Kraft getretene Änderung der Verordnung über Miete und Pacht den Abzug der Förderleistungen für energetische Massnahmen bei der Berechnung der mehrleistungsbedingten Mietzinserhöhung. Ferner soll eine geplante Änderung des Obligationenrechts (OR) den Vermieter dazu verpflichten, bei Mieterwechsel durch Bekanntgabe des bisherigen Mietzins sowie durch Begründung allfälliger Mietzinserhöhungen für verstärkte Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt zu sorgen. Ebendiese Forderung war 2013 bereits von der vom BWO eingesetzten Arbeitsgruppe "Wohnungspolitischer Dialog" geäussert worden, welche gemäss Bundesrat mit ihren Arbeiten ihrerseits zur Erfüllung des Kommissionspostulats beiträgt. Nicht zuletzt schlägt der Bundesrat in seinem im Dezember 2014 in die Vernehmlassung gegebenen Entwurf zur zweiten RPG-Teilrevision auch raumplanerische Massnahmen zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus vor.

Ausweitung der flankierenden Massnahmen auf das Wohnungswesen

In einer Resolution präsentierten die Sozialdemokraten im Herbst 2014 verschiedenste Massnahmen zur Steigerung der Lebensqualität in den Agglomerationen. Diese beinhalten unter anderem die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, einen verstärkten Mieterschutz, die Schaffung öffentlicher Räume, eine solidarische Steuerpolitik sowie den Ausbau der Mitbestimmungsrechte der Bevölkerung bei der Raum- und Siedlungsplanung.

Steigerung der Lebensqualität in den Agglomerationen

Auch der Mieterverband (MV) sammelte im Berichtsjahr Vorschläge zur Formulierung möglicher Volksbegehren. Mitte November gab der MV bekannt, die bundesrätlichen Massnahmen würden, obwohl deren Stossrichtung richtig sei, aus seiner Sicht nicht ausreichen. An seiner Delegiertenversammlung bestärkte der Verband grundsätzlich das Vorhaben zur Lancierung zweier Volksinitiativen, mit denen zum einen innerhalb der nächsten 20 Jahre 100'000 zusätzliche gemeinnützige Wohnungen bereitgestellt und zum anderen der Mieterschutz gegen missbräuchliche Mietzinsen verstärkt werden sollen. Letzteres soll anhand einer strengen Formularpflicht bei Mieterwechsel vollzogen werden.

Vorhaben zur Lancierung zweier Volksinitiativen

Im Januar des Berichtsjahrs forderten SP und Grüne in Zusammenarbeit mit dem Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband (MV) den Ausbau von Mieter- und Kündigungsschutz sowie die verstärkte Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus. Parteipräsident Levrat liess verlauten, die SP werde die Ausdehnung der Personenfreizügigkeit auf Kroatien nicht unterstützen, wenn die Wirtschaft und bürgerliche Parteien in diesem Bereich keine Zugeständnisse machen würden.

Ausbau von Mieter- und Kündigungsschutz

Im September präsentierte der Schweizerische Mieterverband (SMV) seine Forderungen nach flankierenden Massnahmen im Wohnungswesen. Im Kampf gegen die steigenden Mietpreise in den Städten, welche der SMV nebst weiteren Faktoren der Zuwanderung aus dem EU-Raum zuschreibt, soll unter anderem der Kündigungsschutz verstärkt und Mietzinserhöhungen bei Neuvermietungen auf maximal 5% beschränkt werden. Der SMV liess verlauten, dass er seine Unterstützung der Personenfreizügigkeit an die Bedingung der flankierenden Massnahmen zu knüpfen gedenke. Mit dieser Aussage erhoffte sich der Verband mehr Gehör für ein Anliegen, welches bis zu dem Zeitpunkt kaum mehrheitsfähig war.

Forderungen nach flankierenden Massnahmen im Wohnungswesen

Ebenfalls in der Herbstsession beriet der Nationalrat eine parlamentarische Initiative Thanei (sp, ZH), welche eine Verstärkung des Kündigungsschutzes bei Mietverhältnissen forderte. Während das bisherige Mietrecht bei Verzug der Zahlung von fälligen Mietzinsen und Nebenkosten nach unbenütztem Ablauf einer Frist eine Kündigung des Mietverhältnisses vorsieht, beantragte der Vorstoss, die Kündigung auf die Zahlung fälliger Mietzinse zu beschränken, da die Nebenkosten in den letzten Jahren stark angestiegen seien und der Mieter diesen Forderungen allenfalls nicht auf der Stelle nachkommen könne. Der Nationalrat beschloss mit grosser Mehrheit, der Initiative keine Folge zu geben und schloss sich der vorberatenden Kommission RK-NR an, die aufgrund bestehender Regelungen zum Schutz der Mieter eine solche Änderung als unnötig erachtete.

Verstärkung des Kündigungsschutzes bei Mietverhältnissen

Am 18. Mai 2003 fand die Abstimmung über die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ statt, welche der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband 1997 eingereicht hatte. Bundesrat und Parlament lehnten die Vorlage ab mit der Begründung, sie enthalte zu starre Mietzinsvorschriften, führe die problematische Anbindung der Mietzinse an die Hypothekarzinssätze fort und gehe beim Kündigungsschutz zu weit. Wichtige Anliegen der Initiative würden mit einer 2002 beschlossenen Änderung des geltenden Mietrechts erfüllt. Da der Mieterverband gegen diesen indirekten Gegenvorschlag erfolgreich das Referendum ergriff, wird es darüber 2004 zu einer Volksabstimmung kommen.
Linke und Gewerkschaften befürworteten die Initiative „Ja zu fairen Mieten“, bürgerliche Parteien, der Hauseigentümerverband und die Wirtschaftsverbände lehnten sie ab.


Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“
Abstimmung vom 18. Mai 2003

Beteiligung: 49,6%
Ja: 749'388 (32,7%) / 1 Kanton
Nein: 1'540'401 (67,3%) / 19 6/2 Kantone

Parolen:
– Ja: SP, GP, PdA, CSP; SGB, Travail.Suisse.
– Nein: CVP, FDP, SVP, LP, EVP, EDU, Lega, FP; economiesuisse, SGV, SBV.
– Stimmfreigabe: SD.


Volk und Stände verwarfen die Vorlage. Am meisten Unterstützung erhielt sie in der Westschweiz, wo Genf ihr als einziger Kanton knapp zustimmte, sowie im Tessin und in Basel-Stadt. Die nach dem Urnengang durchgeführte Meinungsumfrage (Vox-Analyse) ergab, dass nur die Hälfte der Mieterinnen und Mieter die Vorlage befürwortet hatte. Allerdings konnten die Nein-Stimmenden gemäss Vox-Analyse nur wenig spezifische Motive für ihre negative Einstellung nennen. Offenbar hatte die Tatsache, dass viele Leute angesichts der komplexen Ausgangslage mit Initiative und indirektem Gegenentwurf schlecht informiert waren, zur diffusen Ablehnung einer plötzlichen Änderung des alten und bekannten Mietsystems und damit zur deutlichen Ablehnung der Initiative geführt.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Da der Ständerat in der Wintersession weiterhin auf seinen Positionen bei den verbleibenden Differenzen beharrte, wurde eine Einigungskonferenz nötig. Hier einigten sich die Räte, dass bei einer Handänderung der Mietzins künftig im Rahmen der Vergleichsmiete bis zu zehn Prozent erhöht werden dürfte (der Ständerat hatte sich für 20 Prozent ausgesprochen, die grosse Kammer wollte Mietzinserhöhungen hingegen nicht einfach durch Besitzerwechsel begründen lassen). Ferner würden, wie vom Ständerat gewünscht, Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über CHF 2,5 Mio. oder mindestens 20 Beschäftigten vom Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgenommen. Schliesslich sollen nur die neuen Mietverhältnisse dem neuen Recht unterstehen, nicht jedoch die alten. Der Nationalrat nahm die Vorschläge der Einigungskonferenz mit 88:61 Stimmen bei 10 Enthaltungen an. In der Schlussabstimmung wurde der indirekte Gegenvorschlag zur Mieterinitiative mit 98:71 Stimmen (Nationalrat) respektive 36:5 Stimmen (Ständerat) angenommen; dagegen sprachen sich die Grünen, die SP und vereinzelte Vertreter der SVP aus. Wenige Tage nach der Schlussabstimmung beschloss der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband einstimmig, das Referendum zu ergreifen, da das neue Mietgesetz gegenüber dem gültigen Recht eine Verschlechterung darstelle.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

In der Herbstsession bereinigte der Ständerat die Hauptdifferenz zum Nationalrat: Künftig soll der Vermieter die Teuerung jährlich voll überwälzen können; der Antrag Dettling (fdp, SZ), welcher eine Anpassung des Mietzinses jeweils an die Vergleichsmiete nebst einer Überwälzung der Teuerung von 80% vorsah, wurde abgelehnt, nachdem Bundesrat Couchepin gedroht hatte, die Vorlage mit einer solchen Kumulation nicht mehr zu unterstützen. Bei den übrigen Differenzen beharrte der Ständerat auf seiner Position, insbesondere bei der Lockerung des Mieterschutzes für Geschäftsräume, bei Handänderungen als Grund für Mietzinserhöhungen und bei der Ausdehnung des neuen Rechts auch auf alte Mietverhältnisse. Die grosse Kammer lenkte in der Frage der Transparenz bei den ermittelten Vergleichsmieten ein. Diese sollen nur beim Verdacht auf Missbrauch eingesehen werden können, nicht aber, um den Mietpreis festzulegen.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

In der Sommersession lehnte der Nationalrat eine Lockerung des Mieterschutzes für Geschäftsräume, wie sie der Ständerat vorsah, ab. Anschliessend verwarf er mit 95:83 Stimmen den „accord romand“ und folgte dem Minderheitsantrag Cina (cvp, VS), der wie die kleine Kammer die Vergleichsmiete als Mittel zur Mietzinsüberprüfung vorsah. Mit grossem Mehr schloss er sich der ständerätlichen Lösung an, die es Mieterinnen und Mietern erstmals nach fünf Jahren erlaubt, eine Überprüfung des Mietzinses zu verlangen und nahm damit ein Anliegen der Mieterinitiative auf; gegen die Stimmen der SP verzichtete die grosse Kammer jedoch auf einen weitergehenden Kündigungsschutz. Dafür sollten auch Genossenschafts- und Sozialwohnungen in die Vergleichsmiete einbezogen werden. Nachdem Thanei (sp, ZH) die Forderung, dass Vermieter die Mieten alle fünf Jahre an die Vergleichsmieten anpassen könnten, als Schicksalsartikel qualifiziert hatte und Bundesrat Couchepin eine Niederlage in der Volksabstimmung befürchtete, lehnte die Volkskammer diesen Antrag der Vermieterseite ab. Schliesslich beschloss sie, dass Investitionen für energetisch wirksame Massnahmen im Sinne des CO2-Gesetzes nur zu 50-70% (statt zu 100%) als wertvermehrend auf den Mietzins überwälzt werden können; sie begründete dies damit, dass steuerlich begünstigte Investitionen nicht voll auf die Mieterschaft überwälzt werden sollen. Zur Methode zum Vergleich der Marktmieten siehe auch die Frage Garbani (sp, NE) (01.1121).

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Während des Differenzbereinigungsverfahrens zur Teilrevision des Mietrechts schwenkte die Rechtskommission des Nationalrats auf ein neues Konzept, den „accord romand“, um. Dieser Kompromiss zwischen Mieter- und Vermieterkreisen aus der Romandie orientierte sich im Wesentlichen an den Regeln des Status quo, koppelt die Mietzinse jedoch statt an den Hypothekarzins neu an den Landesindex der Konsumentenpreise. Während der Schweizerische Mieterverband den Rückzug seiner Initiative in Aussicht stellte, falls das Parlament den accord übernehmen sollte, lehnten ihn die Deutschschweizer Hauseigentümer strikte ab. In der Frühlingssession folgte der Nationalrat einem Ordnungsantrag des Präsidenten des Zürcher Hauseigentümerverbandes Hegetschweiler (fdp, ZH) und strich die Mietrechtsrevision vom Sessionsprogramm, da das mit Stichentscheid der Kommissionspräsidentin beschlossene Konzept noch nicht behandlungsreif sei; Kommissionspräsidentin Thanei (sp, ZH) unterlag mit ihrem Antrag, das Geschäft auf die dritte Sessionswoche zu verschieben. Mit Unterstützung der Mehrheit der CVP und eines Teils der FDP hiess der Rat mit 93:74 Stimmen jedoch einen weiteren Ordnungsantrag der Zürcherin gut, die Volksabstimmung über die Initiative "Ja zu fairen Mieten" auszusetzen, bis die Bundesversammlung über den indirekten Gegenvorschlag endgültig beschlossen habe. Mit 102:60 (Nationalrat) respektive 35:4 Stimmen (Ständerat) empfahl das Parlament die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ zur Ablehnung.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nachdem der Nationalrat im vergangenen Jahr dem indirekten Gegenvorschlag des Bundesrates zur Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ gefolgt war, schuf der Ständerat im Berichtsjahr mehrere Differenzen. Er beschloss insbesondere, dass sich Mieterhöhungen jährlich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) und zusätzlich alle fünf Jahre auch noch nach den ortsüblichen Mieten richten dürfen. Daraufhin drohte der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband mit dem Referendum.

Das neue Modell war von der vorberatenden Kommission vorgeschlagen worden. Es sah auch vor, dass die Überwälzung der Teuerung zu 100% erfolgen soll statt nur zu 80%, wie von Bundesrat und Nationalrat beschlossen. Diese absolute Missbrauchsgrenze, basierend auf einem Vergleich, solle immer gelten, sowohl bei der Anfangsmiete als auch bei Handänderungen und Mietzinserhöhungen. Neu sollten auch Geschäftsräume diesen Regelungen unterliegen. Der Präsident des Hauseigentümerverbandes Dettling (fdp, SZ) präsentierte dazu eine Alternative. Diese sah vor, dass die Mietzinse nach einer Schonfrist von zwei Jahren jährlich um 4% erhöht werden könnten, um Anreize für Investitionen in Wohnräume zu schaffen. Eintreten wurde ohne Gegenstimme beschlossen. In der Detailberatung entschied der Ständerat mit 19:18 Stimmen, zwar auch Geschäftsräumlichkeiten, aber nur von örtlich gebundenen Kleinbetrieben gegen missbräuchliche Mietzinse zu schützen. In die Vergleichsmiete sollen auch von Genossenschaften und Gemeinwesen vermietete Wohnungen einfliessen, da sie einen wichtigen Anteil am Marktangebot ausmachen. In Bezug auf die Mietzinsaufschläge setzte sich der Antrag der Kommissionsmehrheit (100% Anpassung an Teuerung plus alle fünf Jahre Anpassung an Vergleichsmieten) sowohl gegenüber dem Vorschlag des Bundesrates (nur 80% Überwälzung der Teuerung) als auch gegenüber dem Minderheitenantrag Dettling (jährlich 4%ige Erhöhung nach zwei Jahren) durch. Falls die Teuerung allerdings während mehr als zwei aufeinanderfolgenden Jahren 5% überschreite, sollte die Indexierung an den Konsumentenpreisindex wegfallen. In der Gesamtabstimmung verabschiedete der Ständerat die Revision des Mietrechts mit 22:12 Stimmen und lehnte die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ mit 32:5 Stimmen ab.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im Herbst erklärte der Bundesrat den Rahmenmietvertrag der Romandie zwischen Vermietern und Mietern für alle welschen Kantone (ohne den deutschsprachigen Teil des Wallis) für allgemein verbindlich. So dürfen die von der Vermieterseite verlangten Garantien (Mietzinsdepot, Kaution) drei Monatsmieten nicht überschreiten, der Vermieter muss sofort mitteilen, wenn er etwas gegen einen Mietbewerber oder eine -bewerberin einzuwenden hat, und er muss sich innert 30 Tagen zu von der Mieterschaft geplanten Renovationen äussern.

Rahmenmietvertrag der Romandie für allgemein verbindlich erklärt (2001)

Auf Antrag seiner Rechtskommission lehnte der Nationalrat die Mieterinitiative ab und sprach sich grundsätzlich für den indirekten Gegenvorschlag des Bundesrates aus. Dieser will auf die Hypothekarzinsbindung verzichten und die Mietpreise in Zukunft am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) anbinden. Das Kriterium der missbräuchlichen Miete bleibt erhalten. Bemessungsgrundlage bleibt die quartiersübliche Vergleichsmiete.

Umstritten war jedoch die Frage, zu welchem Prozentsatz die Teuerung gemäss LIK auf die Mieten überwälzt werden soll. Der Bundesrat schlug eine Überwälzung zu 80% vor. Vallender (fdp, AR) stellte den Antrag, hier keine dirigistischen Schranken einzubauen und den Vermietern das Recht auf eine 100prozentige Überwälzung zu erteilen. Für die Mietervertreter forderte Thanei (sp, ZH) hingegen eine Limitierung bei maximal 60%. Bundesrat Couchepin erklärte, eine Überwälzung von mehr als 80% der Teuerung könnte wiederum die Teuerung verstärken, weil die Mieten selbst zu 20% im LIK enthalten sind. Schliesslich akzeptierte die Ratsmehrheit die vom Bundesrat vorgesehenen 80%. Bei der Festlegung der Vergleichsmiete waren die Vertreter der Vermieterseite erfolgreich: Sie setzten durch, dass nicht nur Luxuswohnungen, sondern auch alle Genossenschafts- und Gemeindewohnungen aus der quartiersweisen Berechnung der Vergleichsmiete ausgeschlossen werden. FDP- und SVP-Vertreter versuchten allerdings vergeblich, eine Kumulation beider Systeme, Indexmiete und Vergleichsmiete, zu erwirken. Keine Chance hatten auch zwei mieterfreundliche Anträge nach einem Ausbau des Kündigungsschutzes und zur Einführung einer Schutzklausel bei übermässig ansteigender Teuerung. Zudem strich eine bürgerliche Mehrheit im Rat die vom Bundesrat als Neuerung vorgeschlagene staatliche Kostenübernahme bei Verhandlungen vor den Mietgerichten. Der Nationalrat genehmigte den bereinigten Gegenvorschlag mit 95 zu 54 Stimmen. Die Mieterseite liess erkennen, dass sie dem Gesetz unter diesen Umständen nie zustimmen werde. Zudem wurde die Behandlungsfrist der Initiative um ein weiteres Jahr verlängert.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Als der Bundesrat im vergangenen Herbst seine Botschaft zur Teilrevision des Mietrechts im Obligationenrecht und zur Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» verabschiedet hatte, herrschte an der Zinsfront noch Ruhe. Das Zinsniveau und speziell die Hypothekarzinsen sind aber im Berichtsjahr wieder angestiegen, was zu Mieterhöhungen führte. Im Mai forderte deshalb der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) vom Bundesrat Sofortmassnahmen im Mietrecht. Die gesetzlich festgelegten Überwälzungssätze sollten mit einem dringlichen Bundesbeschluss halbiert werden. Der Bundesrat wollte diesem Anliegen aber nicht entsprechen. Eine kurzfristige Änderung der Überwälzungsansätze hätte seiner Meinung nach die parlamentarische Debatte zur Mietrechtsrevision unterlaufen.
Gleichzeitig nahm der Hauseigentümerverband (SHEV) seinen Kampf gegen die Mieterinitiative auf. An einer Delegiertenversammlung im Juni forderte SHEV-Präsident Dettling, der Bundesrat müsse die Initiative ohne Gegenvorschlag zur Abstimmung bringen. Alt Nationalrat Jaeger (ldu, SG) setzte sich für eine schrittweise Liberalisierung des Mietmarktes ein.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Der Nationalrat überwies eine Motion Thanei (sp, ZH) zur Beschränkung der Nachzahlungen von Wohnungsnebenkosten als Postulat. Die Sozialdemokratin hatte eine Änderung des Obligationenrechts verlangt, welche Nachzahlungen nur noch in der Höhe eines Viertels der jährlichen Vorauszahlungen zugelassen hätte. Viele Vermieter würden sich durch eine unvollständige Deklaration der Nebenkosten auf dem Papier eine bessere Marktposition schaffen, nachträglich aber hohe Nachzahlungen einfordern. Dieses Vorgehen entspreche einem unlauteren Wettbewerb.

Motion zur Beschränkung der Nachzahlungen von Wohnungsnebenkosten (98.3606)

Im September stellte der Bundesrat seinen Gegenvorschlag zur 1997 eingereichten Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» des Schweizerischen Mieterverbandes vor. Die Initiative will für Mietzinsanpassungen einen über fünf Jahre geglätteten Hypothekarzinssatz zugrunde legen. Der Gegenvorschlag möchte die Bindung der Mietpreise an die Hypothekarzinsen gänzlich aufheben und zu einer Indexmiete übergehen. Die Mieten sollten demnach an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt werden, der geringeren Schwankungen unterworfen ist. Dadurch könnte auch die Politisierung der Hypothekarzinssätze rückgängig gemacht werden, die die Geldpolitik behindern würde. Der Mieterverband wies den Gegenvorschlag bereits bei dessen Ankündigung Ende Mai zurück und hielt an seiner Initiative fest. Sein Hauptargument war eine in der Initiative enthaltene Verbesserung des Kündigungsschutzes, die im bundesrätlichen Gegenvorschlag unberücksichtigt bleibt. Der Hauseigentümerverband wies sowohl die Initiative wie auch den bundesrätlichen Gegenvorschlag zurück. Ihm schwebt die Einführung einer echten Marktmiete vor; die Mietpreise sollen sich in Zukunft allein nach dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage richten.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Eine Motion Thanei (sp, ZH) verlangte eine Änderung des Obligationenrechts dahingehend, dass Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Investitionen, die mehr als 10% der bisherigen Miete ausmachen, in Zukunft nur zeitlich gestaffelt realisiert werden dürfen. Sie wurde vom Nationalrat abgewiesen. Die Gegner der Vorlage behaupteten, die Annahme der Motion könnte sich negativ auf die notwendige Erneuerung der Wohnsubstanz auswirken.

Motion zur Staffelung der Mietzinserhöhungen nach Investitionen (97.3319)

Der Bundesrat lehnte anfangs September die Volksinitiative des Mieterinnen- und Mieterverbandes „Ja zu fairen Mieten“ ab und beauftragte das Bundesamt für Wohnungswesen, der Initiative einen Gegenvorschlag auf Gesetzesstufe gegenüberzustellen. Die Initiative sieht eine Anpassung der Mietpreise an den durchschnittlichen Hypothekarzinssatz der letzten fünf Jahre vor. Gemäss bundesrätlichen Vorgaben soll der Entwurf des Gegenvorschlages zwei von den Vertragspartnern wählbare Modelle der Mietzinsbildung enthalten: eine Indexmiete, bei welcher die Regeln für die Gestaltung des Mietzinses im Obligationenrecht vereinfacht und die Mietzinsen künftig an den Landesindex der Konsumentenpreise gebunden werden, sowie eine vom Hypothekarzinsniveau unabhängige Kostenmiete, welche Mietzinsanpassungen auch weiterhin ermöglicht, wenn die Vermieterschaft teuerungsbedingte Änderungen der Betriebs- und Unterhaltskosten ausweisen kann. Hypothekarzinsänderungen sollten als Anpassungsgrund indes ausgeschlossen werden, weil dies in der Vergangenheit für Unruhe und Instabilität bei der Mietzinsentwicklung gesorgt habe. Während weder die Index- noch die Kostenmiete beim Hauseigentümerverband auf Gegenliebe stiess, begrüsste der Mieterverband den bundesrätlichen Vorschlag, die Hypothekarzins-Schwankungen nicht mehr direkt auf den Mietzins zu übertragen.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
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