Da die eidgenössischen Räte die Beratungen über die Revision des Miet- und Pachtrechts bis zur erfolgten Abstimmung über den Gegenvorschlag zur Mieterschutzinitiative ausgesetzt hatten, konnten sie dem auslaufenden Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) noch keine gesetzliche Regelung entgegenstellen. Nachdem der erwähnte Gegenvorschlag im Dezember 1986 vom Volk angenommen worden war, konnte der bisher auf Gemeinden mit Wohnungsnot oder mit Mangel an Geschäftsräumen beschränkte Bundesbeschluss von den Räten jetzt mit einer Ausweitung auf die ganze Schweiz für weitere fünf Jahre verlängert werden. Damit sind alle Gemeinden verpflichtet, eine Schlichtungsstelle für die Anfechtung von missbräuchlichen Mietzinsen einzurichten.

Mit 42'570 neu erstellten Wohnungen lag die Produktion im Wohnungsbau um 3.7% unter derjenigen von 1985; am stärksten sank die Bautätigkeit – mit durchschnittlich 17.4% – in den fünf Grossstädten (Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich). Der Rückgang beim Wohnungsbau dürfte – wenn auch gedämpft – weiter anhalten, da im Berichtsjahr 1.2% weniger Baubewilligungen erteilt wurden als im Vorjahr. Der Leerwohnungsbestand verringerte sich 1986 auf 20 899 Wohnungen, das sind 0.71% des approximativen Gesamtwohnungsbestandes (1985: 0.79 %). Wie schon seit Jahren weist der Kanton Genf mit 0.23% die niedrigste Leerwohnungsziffer auf, gefolgt von Zürich (0.4%).

Der Bundesrat revidierte die Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz : Neu aufgenommen wurden Rahmenbestimmungen über die Höhe und Fälligkeit von Erschliessungsbeiträgen, während die Zahl der Anspruchsberechtigten für nicht rückzahlbare Beiträge und verschiedene Zusatzverbilligungen eingeschränkt wurde. Mit ergänzenden Anforderungen an die Bauvorhaben soll auch raumplanerischen Zielen vermehrt Rechnung getragen werden. Weiter setzte der Bundesrat die Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit den Mitteln der beruflichen Altersvorsorge in Kraft. Danach steht Interessierten ab 60 Jahren die unmittelbare Kapitalverwendung und Jüngeren die Verpfändung künftiger Altersleistungen offen. Auf eine breitere Streuung des Wohneigentums zielte auch die Motion Müller (ldu, AG) ab, welche das Versicherungsaufsichtsgesetz und das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterbliebenen- und Invalidenvorsorge dergestalt revidieren möchte, dass die Pensionskassen ihre Mittel vermehrt zur Förderung des privaten Wohneigentums einsetzen, um ihren eigenen Besitz an Boden und Liegenschaften zu verringern. Als zweiten Punkt verlangt die Motion eine gesetzliche Verankerung der demokratischen Mitbestimmung im Bereich der Anlagepolitik der Institutionen der beruflichen Vorsorge. Eine vermehrte Förderung des privaten Wohneigentums auf Kosten der institutionellen Anleger kündete auch Bundesrätin Kopp an. Mit einer Liberalisierung der Anlagevorschriften für Lebensversicherer – namentlich hinsichtlich einer verstärkten Zulassung von Anlagen im Ausland – soll die Nachfrage nach Boden etwas gelockert werden ; überprüft werden sollen auch die Anlagevorschriften für Versicherungen und Einrichtungen der beruflichen Vorsorge. Um das Wohneigentum besser zu streuen und dem Bau von Renditeobjekten entgegenzuwirken, will Bundesrätin Kopp ferner die Pensionskassen dazu bringen, ihren Mitgliedern vermehrt günstigere Hypothekardarlehen zu gewähren.

Die Frage nach dem Stellenwert des Wohneigentums in einem Land mit einem Mieteranteil von 70% war Gegenstand einer Studie der Schweizerischen Gesellschaft für praktische Sozialforschung (GfS). Ausgehend von der staatspolitischen Wünschbarkeit einer möglichst breiten Streuung des Wohneigentums sieht der Autor ökonomische und «subjektive» Sachverhalte, welche dieser Zielsetzung entgegenstehen. Aufgrund der hohen Land- und Bodenpreise wird der Kreis von potentiellen Wohnungs- beziehungsweise Hausbesitzern zumindest in städtischen Agglomerationen stark eingeschränkt. Auf der «subjektiven» Seite weist die Umfrage aus, dass die Mieter in der Schweiz mit ihren Wohnverhältnissen in relativ hohem Masse zufrieden sind und dass der Wunsch nach Wohneigentum recht gering ist. In der Prioritätenliste von Massnahmen zur Verbesserung des Lebens in der Schweiz rangiert der Wunsch nach erschwinglichen Mieten auf Platz 3, während der Traum vom Eigenheim erst an 11. Stelle genannt wird. Der Autor bezeichnet daher das Problem des Wohneigentums für den Durchschnittsbürger als «Minoritätenfrage».

Der Index für die Wohnungsmieten stieg 1986 um 3.5 Prozent; diese Preiserhöhung im Mietwesen ist neben einer allgemeinen Anhebung der Mieten vor allem auf Renovationen und Modernisierungen von älteren Wohnungen zurückzuführen. Erneut zu Diskussionen Anlass gab die Frage, inwieweit eine Senkung des Hypothekarzinses auch zu einer Reduktion der Mietzinse führen sollte. Auf die Ankündigung marktführender Banken hin, in den ersten Monaten des Jahres 1987 den Hypothekarzins — erstmals wieder seit 1983 — um 0.25 Prozent zu senken, forderten der Mieterverband und die Linksparteien, dass von dieser Kostenermässigung, welche bei insgesamt CHF 500 Mio. liege, ein Teil auch den Mietern zugute kommen müsse. Der Schweizerische Hauseigentümerverband (SHEV) hingegen wies darauf hin, dass nach der Praxis der Mietgerichte die angekündigte Reduktion einer Mietzinsverbilligung von 3.38 Prozent entspreche; eine solche wäre aber durch die allgemeine Teuerung seit 1983 (Miete: 3.1%) schon fast kompensiert. Seiner Meinung nach kämen somit Mietzinssenkungen nur bei jenen Mietverhältnissen in Frage, welche in den vergangenen vier Jahren eine Zinserhöhung erfahren hätten.

Ende 1986 lief für die Kantone die Frist ab, innert welcher sie dem Bund ihre Richtpläne für eine zweckmässige Nutzung des Bodens hätten abliefern sollen. Nachdem schon die vom Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) eingeräumten fünf Jahre für die Richtplanerstellung nur von drei Kantonen (GR, SO, ZH) eingehalten worden waren, konnten in der zweijährigen Verlängerung einzig die Pläne von Baselstadt, Nidwalden, Schwyz, Thurgau und Uri genehmigt werden. Der Bundesrat zeigte sich jedoch nachsichtig gegenüber den säumigen Kantonen ; eine weitere formelle Fristerstreckung dürfte aber aus rechtlichen und politischen Gründen kaum mehr gewährt werden. Um das ackerfähige Kulturland, die sogenannten Fruchtfolgeflächen, planerisch zu sichern, revidierte der Bundesrat die Verordnung zum RPG. Entgegen der ursprünglichen Absicht verzichtete er – dem Vernehmlassungsverfahren Rechnung tragend – auf eine einheitliche Regelung der Ausnahmebewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone; die Verordnung beschränkt sich somit zur Hauptsache auf die Sicherung der Fruchtfolgeflächen. Bis spätestens Ende 1987 müssen die Kantone im Rahmen ihrer Richtplanung das ackerfähige Kulturland nach einheitlichen Kriterien detailliert ermitteln, wobei die ursprünglich vorgesehene Fläche von 450'000 ha nur noch als Richtwert dient. Sodann werden die entsprechenden Bundesämter auf dem Verhandlungsweg mit den Kantonen die Grundlagen bereinigen, worauf der Bundesrat in einem für jeden Kanton verbindlichen Sachplan den Mindestumfang der Fruchtfolgeflächen und deren definitive Aufteilung auf die Kantone beschliessen wird. Eine vom Nationalrat 1985 für erheblich erklärte Motion Loretan (fdp, AG) strebt neben dem verstärkten Schutz des Kulturlandes die Gewährleistung der effektiven Uberbaubarkeit von Bauzonen an; die kleine Kammer lehnte jedoch eine entsprechende Revision des RPG ab und überwies den Vorstoss nur als Postulat.

Hinsichtlich der Vollzugskrise des RPG kommt den gerichtlichen Aktivitäten immer grössere Bedeutung zu. Das Bundesgericht zeigte sich zurückhaltend bei Entschädigungsforderungen von Grundeigentümern, die sich durch die Ortsplanung materiell enteignet fühlten, und unterstützte auch sonst Kantons- und Gemeindeexekutiven bei der konsequenten Durchsetzung des RPG.

Die Opposition gegen die «Verbetonierung der Landschaft» war in mehreren kantonalen und kommunalen Volksabstimmungen erfolgreich. In Lausanne wurde der Vorschlag für die Neugestaltung des zentrumsnahen Industriequartiers «Le Flon» gegen den Willen der bürgerlichen Parteien und der Nationalen Aktion abgelehnt. Der Souverän der Stadt Zürich stimmte dem Projekt für einen Seeuferweg mit Grünanlage in Wollishofen zu und verwarf den privaten Gestaltungsplan Badstrasse und damit den Bau eines Grosshotels in derselben Zone am See. Überraschend wurde auch in Winterthur die Volksinitiative der SP für die Schaffung einer Freihaltezone gutgeheissen. Demgegenüber unterlagen im Kanton Schwyz die Umweltschützer und Linksparteien in der Abstimmung über eine Verfassungsänderung, welche eine Konkretisierung der 1985 angenommenen Volksinitiative «für die Erhaltung unserer Schwyzer Landschaften» gebracht hätte.

Die Zahl der abgeschlossenen Grundstückverkäufe an Personen im Ausland ging 1985 gegenüber dem Vorjahr um 50% auf 1'044 Handänderungen zurück, und die verkaufte Fläche sank um 68.9 % auf 72.9 ha. Die Kontingente für die Jahre 1987/88 wurden vom Bundesrat um 10% auf je 1'800 reduziert; dabei blieb der Verteilungsschlüssel auf die Kantone praktisch unverändert. Das Bundesgericht schützte den Entscheid des Obwaldner Obergerichts, wonach zwei Gesellschaften aufgelöst und zwangsenteignet werden müssen, da sie lediglich gegründet worden seien, um das Gesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland zu umgehen. Dieses wegweisende Urteil dürfte auch für ähnliche Fälle in den Kantonen Graubünden und Tessin Folgen haben. Für eine strikte Einhaltung der Lex Furgler – namentlich gegenüber vermögenden Ausländern – setzte sich der 1985 neu gewählte Genfer Staatsrat J. Ph. Maître (cvp) ein mit dem Slogan «Genf ist nicht zu kaufen» will er allerdings auch dem überraschenden Wahlsieger, den Vigilants, entgegentreten.

Der Souverän der Stadt Zürich stimmte der Unterstellung des Stadtgebietes unter das Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen (WEG) für weitere fünf Jahre zu. Dies, obwohl nach Meinung von Regierung und bürgerlicher Parlamentsmehrheit der Wohnanteilplan (WAP), der 1986 in Kraft gesetzt wurde, das WEG hätte ablösen sollen. Der Volksentscheid bedarf noch der Genehmigung durch den Regierungsrat. Im Kanton Genf, welcher mit 89% (Stadt: 97%) die höchste Mieterquote der Schweiz aufweist, wurde ein Gesetz zur Erleichterung des privaten Erwerbs von Wohneigentum durch differenzierte Steuererleichterung und Befreiung von Taxen («Loi Wellhauser») im Verhältnis von 3:1 verworfen. Der Souverän teilte damit die Meinung der Linken und Grünen, welche das Referendum ergriffen hatten, dass anstelle der Wohneigentumsförderungsmassnahmen, die praktisch nur den wenigen Hausbesitzern zugute gekommen wären, der staatlich subventionierte Wohnungsbau und der Mieterschutz verstärkt werden solle. Ebenfalls verworfen wurde eine Volksinitiative zur Wohnbauförderung in der Stadt St. Gallen. Die Absicht des Hauseigentümerverbandes, die Wohneigentumsbildung durch Steuererleichterung zu fördern, scheiterte auch im Kanton Luzern am Nein der Stimmbürger. Auf juristischer Ebene wurde verschiedenen ähnlich lautenden Volksinitiativen der Hauseigentümerverbände ein Riegel geschoben: Das Bundesgericht stützte den Entscheid des Grossen Rates von St. Gallen, wonach die Initiative «für breitere Streuung und massvolle Besteuerung von Wohneigentum» gegen die Steuergerechtigkeit und Rechtsgleichheit verstosse und deshalb ungültig sei. In gleichem Sinn beantragte der Berner Regierungsrat dem Parlament, die 1984 eingereichte Initiative «für Sparen und Wohneigentum» für ungültig zu erklären.

Der Souverän nahm am 7. Dezember den Gegenvorschlag zur Mieterschutz-Initiative mit 64,4% Ja-Stimmen an. Von den Kantonen sprachen sich 20 für und 6 (AI, AR, GL, OW, SZ, VS) gegen die Vorlage aus. Besonders hoch war die Zustimmung in der lateinischen Schweiz. Ein Vergleich mit der Volksabstimmung von 1977 über die Initiative «für einen wirksamen Mieterschutz» und einen entsprechenden Gegenvorschlag zeigt, dass sich der Unterschied bezüglich des Zustimmungsgrades zwischen deutschsprachiger und lateinischer Schweiz, aber auch zwischen Stadt und Land vermindert hat. Eine Nachanalyse stellte ferner fest, dass beim Stimmentscheid die direkte Betroffenheit eine bedeutende Rolle spielte: Mit Ja votierten vor allem jene Personen, die in einem Mietverhältnis wohnen oder in Grossstädten und deren Agglomerationen leben; höhere Zustimmung fand die Vorlage auch bei den Frauen, den unter 40jährigen, den Sympathisanten der SPS und — wie oben bereits angemerkt — in der Romandie. Die Nachbefragung zeigte weiter, dass das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern nicht unbelastet ist. Bei der anstehenden Gesetzgebung durch die eidgenössischen Räte dürfte das Bündnis zwischen Linken, den Mietern und bürgerlichen Kreisen auseinanderbrechen: Linksparteien und Mieterorganisationen erwarten, dass der Kündigungsschutz ungeschmälert ins Recht übernommen werde, während die bürgerliche Seite zu verstehen gab, dass sie mit ihrer Unterstützung des Gegenvorschlags keine «Blankovollmacht» für eine entsprechende Gesetzgebung erteilt habe.

Der Bundesrat eröffnete das Vernehmlassungsverfahren zum Vorentwurf für ein Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, welches verhindern soll, dass Landwirtschaftsbetriebe weiterhin zweckentfremdet, zerstückelt und zu übersetzten Preisen von Spekulanten und Kapitalanlegern erworben werden. Kernpunkt des Entwurfs ist die Bestimmung, dass grundsätzlich nur noch Selbstbewirtschafter ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben können – und zwar zu einem tragbaren Preis; dazu werden Höchstpreisvorschriften sowie bundesrechtliche Bewilligungsverfahren für den Erwerb vorgeschlagen. Positiv überrascht über diesen Vorschlag zeigten sich die Initianten der «Stadt-Land-Initiative gegen die Bodenspekulation»; sie waren jedoch nicht bereit, ihr Begehren zurückzuziehen, da einerseits im Entwurf wichtige Bereiche wie das Mietwesen fehlen und andrerseits damit gerechnet werden muss, dass die Vorlage im Vernehmlassungsverfahren und in den parlamentarischen Verhandlungen noch abgeändert wird.

Obwohl der Bundesrat die «Stadt-Land-Initiative gegen die Bodenspekulation» 1985 dem Parlament zur Ablehnung empfohlen hatte, stösst dieses Begehren über die Kreise der Linken und Grünen hinaus auch bei vielen Bauern auf Wohlwollen. Der Freiburger Volkswirtschaftsprofessor H. Kleinewefers kam zudem nach einer kritischen Prüfung der vorgeschlagenen Massnahmen zum Schluss, dass die Volksinitiative durchführbar, im Hinblick auf ihre Ziele tauglich und nicht mit untragbaren volkswirtschaftlichen Effizienzverlusten oder Beeinträchtigungen anderer Ziele verbunden sei. Das «Kontaktforum Boden», ein loser Zusammenschluss von Landwirten, Raumplanern und Landschaftsschüttern, forderte daher das Parlament zu einem entsprechenden Gegenvorschlag auf.

Bei den Beratungen der «Stadt-Land-Initiative» prallten im Nationalrat somit drei Positionen aufeinander: Befürworter und Gegner der Initiative sowie Verfechter eines Gegenvorschlages. Die Grünen und die kleinen Linksparteien plädierten für ein Ja zum Volksbegehren, sie wurden dabei unterstützt von SP und LdU, wobei diese sich bereit erklärten, auch den von Martin Bundi (sp, GR) eingereichten Gegenvorschlag zu unterstützen. Dieser sah – neben Förderungsmassnahmen für eine breit gestreute Eigentumsbildung – Missbrauchsbestimmungen gegen Konzentration von Grundeigentum und die Abschöpfung von Spekulations- und Planungsmehrwertgewinnen vor. Der Gegenvorschlag Bundi unterlag in einer Eventualabstimmung des Nationalrates jenem von H. Ruckstuhl (cvp, SG), der nur die Förderung eines breiter gestreuten Grundeigentums verlangte. In der Gesamtabstimmung aber sprach sich die bürgerliche Mehrheit der grossen Kammer deutlich für die Linie des Bundesrates aus und empfahl die «Stadt-Land-Initiative» mit 132:47 Stimmen ohne Gegenvorschlag zur Ablehnung; dieses Ergebnis kam auch deshalb zustande, weil die bäuerlichen Vertreter den Argumenten von Bundesrätin Kopp folgten und sich für den Vorentwurf des revidierten bäuerlichen Bodenrechts entschieden, den sie allerdings mit einem dringlichen Bundesbeschluss in Kraft gesetzt haben möchten.

Auf einen Zielkonflikt, dem mit den Richtplänen wohl kaum beizukommen ist, verweist eine Publikation des Bundesamtes für Raumplanung: In jenen fruchtbaren Ebenen, die durch Autobahnen erschlossen sind – beispielweise im Bereich des Autobahnkreuzes N 1/N 2 bei Egerkingen (SO) und in der Magadinoebene (TI) – machen sich auf Kosten des Kulturlandes im Übermass Verteilzentren und Lagerhäuser breit. Immer grösser werden auch die Probleme bezüglich der Zweitwohnungen, deren Bestand sich im vergangenen Jahrzehnt fast verdoppelt hat (auf 240'000) und der in den nächsten 10 bis 20 Jahren um weitere 100'000 ansteigen dürfte. Die Zweitwohnungen treiben die Bodenpreise und Mieten in die Höhe und verdrängen die angestammte Bevölkerung. Wegen des hohen Landbedarfs gerät der Bau von Zweitwohnungen ausserdem mit der Landwirtschaft in Konflikt und gefährdet, indem er zur Überbeanspruchung der Landschaft beiträgt, auch den Tourismus. Um das Problem der Zweitwohnungen besser in den Griff zu bekommen, wies das EJPD die Gemeinden auf mehrere zur Verfügung stehende Instrumente hin.

Als Zweitrat lehnte auch der Nationalrat die Volksinitiative «für Mieterschutz» ab und hiess den Gegenvorschlag des Bundesrates gut. Die bürgerliche Mehrheit teilte dabei die Befürchtungen von Ständerat und Regierung, dass bei einer Annahme der Initiative der Eigentumsgarantie, der Handels- und Gewerbefreiheit sowie der Vertragsfreiheit eine geringere Bedeutung zukommen werde als dem Kündigungsschutz. Angesichts der geringen Chance einer Volksinitiative bei gleichzeitigem Gegenvorschlag beschloss die Schweizerische Mietervereinigung, ihre Initiative zugunsten des Gegenentwurfs zurückzuziehen. Somit wurde dem Souverän eine Verfassungsänderung vorgeschlagen, welche den Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung auf die ganze Schweiz ausdehnt und den Mieter vor missbräuchlicher Kündigung schützt. Im Abstimmungskampf war diese Vorlage kaum bestritten: Einzig die Liberalen und die Republikaner sowie das Redressement national und der Gewerbeverband gaben die Nein-Parole aus; ebenfalls in Opposition gingen einige Kantonalsektionen der bürgerlichen Parteien.

Im Berichtsjahr wurden in der Schweiz insgesamt 44'228 Wohnungen erstellt; damit lag die Produktion im Wohnungsbau um 2.3% (1021 Einheiten) unter derjenigen von 1984. Um 10.6% zugenommen hatte die Wohnbautätigkeit in den fünf Grossstädten (Baselstadt, Bern, Genf, Lausanne, Zürich); In den übrigen Städten sank sie um 6.2%. Der Rückgang beim Wohnungsbau dürfte anhalten, wurden doch 1985 insgesamt 8.8% (oder für 4'579 Einheiten) weniger Baubewilligungen erteilt als im Jahr zuvor. Demgegenüber stieg der Leerwohnungsanteil weiter an: 1985 standen 22'872 oder 0.79% des Gesamtwohnungsbestandes (1984: 0.76%) leer. Wie im Vorjahr wurde rund 46% der leerstehenden Wohnungen in Neubauten ermittelt. Unter den fünf Grossstädten, welche durchschnittlich einen Leerwohnungsanteil von 0,42% aufweisen, war namentlich Bern Schauplatz etlicher Manifestationen gegen die Zerstörung von günstigem Wohnraum.

Die Mietzinse stiegen gegenüber 1984 um 3.3 Prozent; ein weiteres Mal bestätigte sich, dass Preiserhöhungen im Mietwesen vor allem durch Renovationen und Modernisierungen bei älteren Wohnungen bedingt sind. Das Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlichte eine Untersuchung über die Wohnsituation in der Schweiz, welche auf der Wohnungszählung von 1980 beruht. Darin wird beispielsweise aufgezeigt, dass die Zahl der kleinen Familienhaushalte (Ein- und Zweikinder-Familien, alleinerziehende Eltern) stark gestiegen ist und das allgemeine Wohnniveau (mehr Raum, bessere Ausstattung) weiter zugenommen hat. Problemgruppen sind kinderreiche und junge Familien sowie alleinerziehende Elternteile. Am schlechtesten sind die Wohnverhältnisse bei Ausländern. Die Studie stellt eine verstärkte Segregation in der räumlichen Verteilung von Schweizern und Ausländern auf die Wohnquartiere fest. Namentlich in grösseren Städten haben die Gettoisierungstendenzen zugenommen; gewisse Quartiere weisen einen Ausländeranteil von über 50 Prozent auf.

In Genf stimmte der Souverän einer Volksinitiative zu, welche den Wohnungsverkauf zum Schutz der Mieter der kantonalen Bewilligungspflicht unterstellt. Ebenfalls einen besseren Schutz der Mieter bezweckt eine in der Waadt verabschiedete Gesetzesänderung. In den Kantonen Luzern und Schwyz reichten linke Kreise und Mietervereinigungen eine Initiative zur steuerlichen Entlastung der Mieter ein. Der Grosse Rat von St. Gallen erklärte ferner eine Volksinitiative für ungültig, welche die Anrechnung des sogenannten Eigenmietwerts für Hauseigentümer zum steuerbaren Einkommen abschaffen wollte.

Aufsehenerregend und für eine konsequente Durchsetzung des RPG von Bedeutung war der Bundesgerichtsentscheid betreffend einen widerrechtlich ausserhalb der Bauzone erstellten Landsitz in Gontenschwil (AG). Das Bundesgericht stützte einstimmig die Verfügung des aargauischen Regierungsrates, wonach das Gebäude wieder abgerissen werden muss. Die Opposition in der Bevölkerung gegen die zunehmende «Verbetonierung der Landschaft» verzeichnete mit zwei gutgeheissenen Volksinitiativen Erfolge. Der Souverän des Kantons Schwyz stimmte der Initiative «für die Erhaltung unserer Schwyzer Landschaften» zu und belegte damit sämtliche Gebiete ausserhalb der Bauzone mit einem sofortige Baustopp. Mit der Annahme der sogenannten Patumbah-Initiative sprachen sich die Stadtzürcher Stimmbürger für die Zuweisung einer Liegenschaft mit grosser Grünfläche in die Freihaltezone aus und verhinderten so den Bau einer geplanten Alterssiedlung auf diesem Gebiet. Andere Volksinitiativen fanden in Abstimmungen keine Mehrheit. So lehnte etwa der Souverän von Baselstadt gegen die Empfehlung der Heimatschutzorganisationen die Erhaltung der Opéra-Bauten ab und genehmigte damit indirekt eine geplante Neuüberbauung. In der Stadt Zürich wurde die «Kasernen-Initiative» der SP, welche mit einem Gestaltungsplan die Gebäulichkeiten des Kasernenareals erhalten und der öffentlichen Nutzung zuführen wollte, abgelehnt. Die Zustimmung verweigerten die Stadtzürcher auch einer Zonenplanänderung, die die gesamten Baureserven der Stadt in die Freihaltezone übertragen wollte ; über diese Änderung musste abgestimmt werden, weil 1983 die Initiative der Nationalen Aktion (NA) «für die Erhaltung der öffentlichen Grünflächen» in einer Volksabstimmung angenommen worden war.

Die Zahl der kantonalen Bewilligungen für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ging wie schon in den beiden Jahren zuvor nochmals zurück (1984: 2480; 1985: 2316). Erstmals in der siebzigjährigen Geschichte des ZGB wurde von den in ihm enthaltenen Möglichkeiten Gebrauch gemacht, eine rechtswidrige Gesellschaft aufzulösen. Auf Anregung des Bundesgerichts hatte das Kantonsgericht von Obwalden 1984 festgestellt, dass zwei Firmen eines deutschen Geschäftsmannes einzig zum Zweck der Umgehung der Lex Furgler gegründet worden waren, und darauf hin die Auflösung der beiden Firmen verordnet; der Kanton Obwalden wurde ermächtigt, den Erlös einzukassieren. 1985 wurde dieser Entscheid vom Obwaldner Obergericht bestätigt.

Der Bundesrat nahm Kenntnis vom Bericht der interdepartementalen Arbeitsgruppe über die Weiterentwicklung des Bodenrechts und empfahl dem Parlament die «Stadt-Land-Initiative gegen die Bodenspekulation» ohne Gegenvorschlag zur Ablehnung: zwar sei dem Ziel der Volksinitiative – der Förderung des vermehrt persönlichkeitsbezogenen, vom Eigentümer selbst genutzten und erschwinglicheren Eigentums an Grund und Boden – grundsätzlich zuzustimmen, eine derart radikale Umgestaltung des Bodenrechts, welche zu einer weitgehend staatlichen Kontrolle des Bodenmarktes führe, müsse jedoch abgelehnt werden. Der Bundesrat möchte dem Anliegen der Initiative vielmehr auf dem Weg von Gesetzes- und Verordnungsrevisionen Rechnung tragen, wie dies die interdepartementale Arbeitsgruppe in ihrem Bericht vorschlägt. Danach soll das Bodenrecht schrittweise weiterentwickelt werden, und zwar in die Bereichen bäuerliches Bodenrecht und landwirtschaftliche Pacht, Raumplanungsrecht, Fiskalrecht, Kapitalanlage institutioneller Anleger auf dem Bodenmarkt sowie private Eigentums- und Nutzungsrechte.

Bundesrat und Parlament äusserten im Berichtsjahr ihren Unmut über die large Befolgung des seit 1980 geltenden Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) in den Kantonen. Nachdem 1984 erst drei Kantone der Pflicht zur Erstellung von Richtplänen nachgekommen waren – 1985 konnte neu nur der Richtplan von Uri genehmigt werden –, bestätigte eine ungehaltene Bundesrätin Kopp in ihrer Beantwortung der Einfachen Anfrage Loretan (fdp, AG), dass dem RPG auch in verschiedenen anderen Punkten nicht oder nur ungenügend Folge geleistet werde; namentlich bezüglich der Baubewilligungen ausserhalb von Bauzonen werde in weiten Teilen des Landes das Gesetz allzu locker gehandhabt.§
Um solchen Missständen zu begegnen, legten das EJPD und das EVD einen Entwurf zur Revision der RPG-Verordnung vor. Mit dem Kernstück der geplanten Ergänzung, dem bundesrätlichen Sachplan über die Fruchtfolgeflächen, soll der Schutz des ackerbaufähigen Landes verbessert werden. Der Sachplan geht – aufgrund des Ernährungsplans 80 – von einer erforderlichen Gesamtfläche für die Schweiz von 450'000 ha aus und legt die Anteile der einzelnen Kantone fest. Die Verordnung verlangt von den Kantonen, im Rahmen ihrer Richtpläne die Fruchtfolgeflächen und Bauzonen nach Gemeinden auszuweisen. Sollte der vom Bund vorgeschriebene Kantonsanteil an Fruchtfolgeflächen nicht erreicht werden, so müssten innerhalb von Bauzonen unüberbaubare Gebiete als sogenannte Planungszonen ausgeschieden werden; nötigenfalls kann der Bundesrat auch selber vorübergehend entsprechende Nutzungszonen festlegen. In der Vernehmlassung erfuhr der Grundsatz der vorgeschlagenen Verordnung – der verstärkte Schutz des für die Ernährung nötigen landwirtschaftlichen Bodens – breite Zustimmung. Abgelehnt wurde der Entwurf von den Bauwirtschafts- und Hauseigentümerverbänden, dem Schweizerischen Gewerbeverband, dem Redressement national, der Liberalen Partei sowie den Kantonen Obwalden und Waadt. Sie befürchteten eine Verknappung und damit eine Verteuerung des Baulandes und verwarfen die Vorlage als zu zentralistisch; ferner zweifelten sie die Rechtsgrundlage für einen derartigen ordnungspolitischen Eingriff an, der das Prinzip des Grundeigentums zu untergraben drohe. Die Frage nach der gesetzlichen Grundlage stellten auch SP, EVP, POCH, die Schweizerische Gesellschaft für ein neues Bodenrecht und der WWF. Ihrer Meinung nach sollten diese Massnahmen, die sie – im Gegensatz zu den erwähnten Kritikern – begrüssten, mit einem dringlichen Bundesbeschluss und nicht auf dem Verordnungsweg eingeführt werden ; um das Kulturland längerfristig zu schützen, solle zudem das RPG teilrevidiert werden. Heftig kritisiert wurden ferner die Grundsätze zur Ausscheidung von Bauzonen. Die FPD und das Redressement national sowie zwölf Kantone wollten den betreffenden Artikel ganz oder teilweise streichen. Ebenfalls umstritten waren die Bestimmungen für Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone; die bürgerlichen Parteien und sieben Stände lehnten diese rundweg ab.

Auf eine Änderung des RPG-Instrumentariums zielte eine vom Nationalrat überwiesene Motion des Präsidenten der Schweizerischen Stiftung für Landschaftsschutz und Landschaftspflege Loretan (fdp, AG) ab. Diese verlangte, dass der Schutz des landwirtschaftlichen Bodens von Massnahmen begleitet sein müsse, welche die Hortung des für den Wohnungsbau geeigneten Bodens verhindern und die effektive Überbaubarkeit von Bauzonen in neu festzulegenden Erschliessungsetappen gewährleisten. Eine Verschärfung des RPG forderte auch eine von 47 Parlamentariern unterzeichnete Motion Ruffy (sp, VD). Durch eine genauere Umschreibung der Bauzone solle eine zweckmässige Nutzung des Bodens gefördert und der Mehrwert, der durch die Planungsmassnahmen entsteht, abgeschöpft werden. Der Bundesrat bezweifelte in seiner Stellungnahme, dass mit einem verschärften RPG Entwicklungen wie Baulandverteuerung und Eigentumskonzentration bekämpft werden könnten. Der Nationalrat überwies den Vorstoss nur als Postulat. Die Notwendigkeit, das RPG mit griffigeren Vollzugsinstrumenten zu versehen, betonte auch Bundesrätin Kopp, welche eine Revision des Bundesgesetzes ankündigte. Dabei sollen namentlich die Probleme der Umschreibung von Landwirtschafts- und Bauzonen, der Erschliessung von Bauland, der Landumlegung und der Sicherung des Vollzugs im Vordergrund stehen.

Die Zahl der neuerstellten Wohnungen in den Gemeinden mit mehr als 5'000 Einwohnern stieg gegenüber 1983 um 6.3 % auf 14'074 Einheiten und kompensierte somit den Rückschlag, den der Wohnungsbau im Vorjahr erlitten hatte. Ein weiteres Ansteigen der Bautätigkeit ist hingegen nicht zu erwarten, wurden doch 1984 6.9% weniger Baubewilligungen erteilt (insgesamt 14'819) als 1983; stark rückläufig dürfte der Wohnungsbau in Gemeinden mit 5-10'000 Einwohnern sein, wo sich die Zahl der Baubewilligungen um 22.6% verringerte. Demgegenüber stieg der Leerwohnungsanteil weiter leicht an: 1984 standen im Durchschnitt 0.8% (1981: 0.5%) der Wohnungen leer. In den 5 Grossstädten betrug die Leerwohnungsziffer jedoch nur 0,38%; knapp 2/3 der leerstehenden Wohnungen umfassen 3-4 Zimmer.

Der Bundesrat unterbreitete den eidgenössischen Räten die Volksinitiative «für Mieterschutz» mit dem Antrag auf Ablehnung und stellte diesem Begehren einen direkten Gegenvorschlag auf Verfassungsebene und einen indirekten auf Gesetzesebene entgegen. In seiner Botschaft begründete er die ablehnende Haltung insbesondere damit, dass die Initiative Begriffe verwende, die allzu auslegungsbedürftig seien, und machte weiter geltend, dass sie in ein laufendes Gesetzgebungsverfahren eingreife, das bis zur Abstimmung eingestellt werden müsste. Der Bundesrat schlug daher vor, auf Verfassungsebene den Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung auf die ganze Schweiz auszudehnen und den Kündigungsschutz auf Gesetzesebene durch Schaffung eines entsprechenden Bundesgesetzes sowie durch die Revision der Mietvertragsbestimmungen im OR zu verbessern; die Revisionen auf Verfassungs- und Gesetzesstufe sollen dabei gleichzeitig vorgenommen werden, da sie 1987 den befristeten Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen abzulösen hätten. Der bundesrätliche Vorschlag unterscheidet sich von der Mieterschutz-Initiative namentlich in zwei Punkten: Er hält erstens an der sogenannten Marktmiete, wie sie sich durch Angebot und Nachfrage auf dem freien Markt entwickle, fest, während die Initiative den Grundsatz der Kostenmiete einführen will; danach sollte dem Vermieter eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals zugestanden werden. Der Bundesrat verzichtete in seinem Vorschlag zweitens auf die von den Initianten geforderte Aufhebung von sogenannten ungerechtfertigten Kündigungen. Bei seinen Beratungen folgte der Ständerat dem bundesrätlichen Antrag und lehnte die Initiative gegen die Stimmen der Sozialdemokraten ab. Weiter beschloss die kleine Kammer – gegen den Bundesrat – die Gesetzesrevisionen in Mietrecht bis zur Abstimmung über Initiative und Gegenvorschlag zu sistieren. Ausdruck der hauseigentümerfreundlichen Haltung des Ständerates war auch die zusätzliche Verankerung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit im Gegenvorschlag. Während der Hauseigentümerverband seine Opposition auch noch gegen diesen abgeschwächten Gegenentwurf anmeldete, da er die Vermieter einseitig belaste, sahen die Mieterverbände vorerst von einem Rückzug ihrer Initiative ab.