Die Covid-19-Pandemie hatte im Jahr 2020 auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Zu Beginn der Krise war noch erwartet worden, dass die durch die Coronavirus-Schutzmassnahmen hervorgerufene Rezession insbesondere im Luxussegment einen Rückgang der Immobilienpreise auslösen würde. Tatsächlich deutete zuerst einiges daraufhin. Die Zinsen für zehnjährige Hypotheken stiegen Ende März kurzfristig von 1.10 auf 1.31 Prozent – nicht zuletzt auch weil Pensionskassen und Versicherungen Mühe hatten, auf Homeoffice umzustellen und darum mit der Vergabe von neuen Hypotheken in Verzug kamen, woraufhin Banken ihre Marge auf neue Hypotheken dank des geringeren Konkurrenzdruckes erhöhen konnten. Neben teureren Hypotheken bewirkte auch die mit der Krise verbundene Unsicherheit während der ersten Welle im März bis im Mai 2020 tendenziell einen Nachfragerückgang. Während im Dezember 2019 in einer Umfrage von Moneypark noch zwei Drittel der Mietenden angaben, Wohneigentum kaufen zu wollen, waren es im April 2020 nur noch gut die Hälfte.

Doch der Nachfrageeinbruch war nur von kurzer Dauer. Ab dem Sommer stieg die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich an. Der Lockdown während der ersten Welle bewirkte laut der Credit Suisse Immobilienstudie, dass den Menschen die Bedeutung der eigenen Wohnung und ihrer Qualitäten stärker bewusst wurden. Nachfrageindizes mit Auswertungen der Suchabos nach Wohneigentum, wie etwa von Realmatch360, stiegen nach dem ersten Lockdown denn auch sprunghaft an. Ein weiterer Grund für die hohe Nachfrage war die Geldpolitik, welche – nicht zuletzt auch wegen der Pandemie – weiterhin sehr locker blieb. Ein Anstieg der Zinsen schien zu keiner Zeit realistisch. Die Hypothekarzinsen pendelten sich ab Mai bei etwa 1.16 Prozent ein. Die tatsächlichen Hypothekarzinskosten für bestehende Wohneigentümer erreichten Ende 2020 mit CHF 4'684 ein neues Rekordtief. Die Pandemie veränderte auch die Nachfragestruktur: Die Zeit im Homeoffice bewirkte bei vielen, dass sie sich eine grössere Wohnung mit Balkon oder Garten wünschten. Dafür waren mehr Menschen bereit, ihren Suchradius zu erweitern, in der Erwartung, dass sie auch nach der Pandemie zumindest noch einige Tage pro Woche im Homeoffice werden verbringen können. Daraus resultierte ein Anstieg der Nachfrage nach Eigentum in der Peripherie sowie nach Ferienwohnungen.

Das Angebot an Wohneigentum konnte auch 2020 nicht mit dem Anstieg der Nachfrage mithalten. Der seit 2013 anhaltende Trend von sinkender Neubautätigkeit im Wohneigentumssegment setzte sich auch im Coronajahr fort. 2020 kam über 10 Prozent weniger Wohneigentum auf den Markt als noch im Vorjahr. Besonders gross ist das Problem bei den Einfamilienhäusern, wo die Ausweitung, gemessen am Bestand, nur gerade 0.6 Prozent betrug. Ein Hauptgrund für das geringe Bauvolumen von Wohneigentum ist das tiefe Zinsniveau, welches insbesondere bei Pensionskassen und Versicherungen einen hohen Anlagedruck auslöst. Da diese institutionellen Investoren langfristig anlegen müssen, fokussieren sie ihre Investitionen auf den Bau von Mietwohnungen.

Insgesamt stiegen im Coronajahr 2020 laut Credit Suisse die Preise von Eigentumswohnungen um 5.1 und bei Einfamilienhäuser um 5.5 Prozent an. Überraschenderweise war dieser Anstieg trotz der Krise im Luxussegment an stärksten. Dank der tiefen Zinsen bleibe der Kauf von Wohneigentum grundsätzlich verhältnismässig günstig, doch wegen der strikten regulatorischen Finanzierungsanforderungen – beträchtliche Eigenmittel, hohes Einkommen – würden trotzdem viele, vor allem junge Arbeitnehmer «faktisch vom Immobilienmarkt ausgesperrt», wie die NZZ schrieb.

Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt folgte 2020 grösstenteils langjährigen Trends. Daran änderte auch die Coronavirus-Pandemie nur wenig. Im Oktober vermeldete das Bundesamt für Statistik, dass am Stichtag im Juni ein neuer Rekord an lehrstehenden Wohnungen aufgestellt worden sei (78'832 Wohnungen, +4.6% gegenüber dem Vorjahr). Die Leerstandsquote betrug 1.72 und näherte sich damit dem Allzeithoch von 1.85 aus dem Jahr 1998 an. Dieser Wert wurde laut der Credit Suisse vom Coronavirus etwas in die Höhe getrieben, da das Virus kurzfristig für einen starken Rückgang der Zuwanderung sowie einem Nachfragerückgang bei Inländern und Inländerinnen aufgrund von Jobängsten und sinkenden Einkommen gesorgt hatte.

Regional waren grosse Unterschiede zu erkennen. Die Leerstandsquote war in den fünf grössten Zentren (Zürich, Bern, Basel, Genf und Lausanne) mit nur gerade 0.5 Prozent klar am tiefsten. Ausserhalb der Zentren wurde jedoch unvermindert weitergebaut, insbesondere weil institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Versicherungen wegen der tiefen Zinsen einen grossen Anlagedruck verspüren und Immobilien weiterhin eine vergleichsweise attraktive Anlagemöglichkeit darstellen. Institutionelle Anleger sind oftmals an Auflagen geknüpft wonach sie längerfristig investieren müssen, weshalb sie eher in den Bau von Mietwohnungen als in Wohneigentum investieren – obwohl es, anders als bei Mietwohnungen, beim Wohneigentum weiterhin einen Nachfrageüberhang gab. Gemäss Daten des BWO besassen institutionelle Wohneigentümer einen weitaus grösseren Anteil der Mietwohnungen – rund einen Drittel – als noch vor 20 Jahren, als dieser Anteil noch bei rund 23 Prozent lag. Sie hatten in dieser Zeit ihren Mietwohnungsbestand um 64 Prozent auf neu 730'000 Wohnungen ausgebaut, während die Anzahl privater Mietwohnungen bei rund 1.1 Mio. stagnierte. Diese Bauaktivität fand jedoch kaum in den Zentren statt, wo die Mietwohnungen weiterhin knapp waren. Dort sind freilich auch die Bodenpreise sehr hoch, was Investitionen weniger attraktiv macht. Im ersten Quartal 2020, während der ersten Corona-Welle, sanken die Baugesuche um 21 Prozent. Doch dieser Einbruch wurde bereits im zweiten Quartal beinahe wieder ausgeglichen.

Die Mieten inserierter Mietwohnungen sanken 2020 laut Wüest Partner um 2.1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dennoch bezahlten Herr und Frau Schweizer 2020 mehr für ihre Mieten als im Vorjahr, wie der Mietpreiseindex des BFS offenbarte. Dieser lag 2020 0.9 Prozent höher als noch 2019 – obwohl im gleichen Zeitraum die Konsumentenpreise insgesamt um 0.7 Prozent sanken.

Unter anderem um die Unterstützung der Bevölkerung für verschiedene Massnahmen im Bereich der Wohnungspolitik zu erfahren, gab das BWO im Nachgang zur Abstimmung über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» eine Abstimmungsanalyse in Auftrag, die von der Forschungsstelle sotomo durchgeführt wurde. Im Juli 2020 lag der Bericht vor, der seine Erkenntnisse zum einen auf Auswertungen einer Online-Nachabstimmungsbefragung basiert und zum anderen auf die Analyse von Sekundärdaten auf Gemeindeebene zurückgreift. Für die beiden Analysen griff die Studie im Gegensatz zur VOTO-Nachbefragung, die bivariate Analyseverfahren für die Auswertung ihrer Individualdaten verwendet, auf die Methode der multivariaten Regressionsanalyse zurück. Letztere erlaubt es, den Einfluss einer Grösse unter Berücksichtigung anderer Einflussfaktoren zu schätzen. Trotz der unterschiedlichen methodischen Vorgehensweise bekräftigte die Studie viele Effekte, die bereits in der VOTO-Studie ausgewiesen worden waren, so etwa die Bedeutung der politischen Orientierung, des Geschlechts, des Alters oder der Wohnsituation. Zudem schlüsselte sie die Gründe für die unterschiedliche Unterstützung des Volksbegehrens im städtischen und ländlichen Raum auf: Stimmende, die besonders viel Miete pro Quadratmeter bezahlen, die sich aufgrund der Wohnkosten in anderen Bereichen einschränken müssen oder solche, die sich in der Vergangenheit bereits öfters erfolglos auf eine Wohnung hatten bewerben müssen – all diese Situationen finden sich häufiger im städtischen Raum –, stimmten der Wohnrauminitiative überdurchschnittlich oft zu.
In Bezug auf die Unterstützung der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus weist die Studie einen Anteil von 65 Prozent der Studienteilnehmenden aus, die der Meinung ist, dass Wohnen ein Grundrecht sei und dass Zugang zu angemessenem Wohnraum alleine mit der Marktlogik nicht gesichert werden könne. Ein beinahe so hoher Anteil an Personen (61%) stimmte indes auch dem Argument zu, dass oftmals nicht die richtigen Personen oder Haushalte von dem Angebot an gemeinnützigen Wohnungen profitieren würden. Die Ansicht, dass gemeinnützige Wohnungen zu einer besseren Durchmischung der Bevölkerung führen, teilten 49 Prozent der befragten Personen.

Gemäss der Ende März 2020 präsentierten Abstimmungsnachbefragung zur Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» hatte die Stimmbevölkerung das Volksanliegen mehrheitlich abgelehnt, weil es regionalen Gegebenheiten zu wenig Berücksichtigung schenke. Die Volksinitiative des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes und weiteren, verbündeten Organisationen hätte verlangt, dass der Bund in Zusammenarbeit mit den Kantonen dafür zu sorgen hätte, dass gesamtschweizerisch 10 Prozent der neu gebauten Wohnungen im Besitz von gemeinnützigen Wohnbauträgern sind.
Die eigentliche Kernforderung der Initiative nach mehr bezahlbarem Wohnraum war unter den Studienteilnehmenden wenig bestritten: Beinahe 7 von 10 Respondentinnen und Respondenten – darunter auch die Hälfte der Nein-Stimmenden – vertraten die Ansicht, dass das Angebot an günstigem Wohnraum erhöht werden müsse. 61 Prozent der Stimmenden befürwortete auch eine stärkere Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus durch den Bund und 72 Prozent stimmten dem Ja-Argument zu, dass Spekulation auf dem Immobilienmarkt unterbunden werden müsse. Auf der anderen Seite unterstützten 88 Prozent aller Stimmenden das Contra-Argument, dass das Volksanliegen zu wenig Rücksicht auf regionale Gegebenheiten der Wohnungsmärkte nehme. Bei der Stimmbevölkerung weniger gut verfing dagegen das Argument, dass sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in den letzten Jahren entspannt habe. Insgesamt lediglich 35 Prozent der Studienteilnehmenden bekräftigten dieses Argument, darunter 55 Prozent Nein- und 8 Prozent Ja-Stimmende. Im Vorfeld der Abstimmung war die Situation auf dem Wohnungsmarkt unter Rückgriff auf diverse Studien und Statistiken heftig umstritten gewesen. Bedeutender für ein Nein war ferner das Argument, dass der Staat möglichst wenig in den Markt eingreifen soll.
Unter den soziodemographischen Merkmalen zeigte sich die Wohnsituation als entscheidender Faktor für den Stimmentscheid. Während lediglich ein Drittel der Eigentümerinnen und Eigentümer der Volksinitiative zugestimmt hatte, belief sich der entsprechende Anteil unter der Mieterschaft auf 60 Prozent. Ausschlaggebend für den Stimmentscheid waren nicht zuletzt auch politische Faktoren wie die Links-Rechts-Selbsteinstufung und die Parteisympathie, wobei die Stimmenden in jedem Fall mehrheitlich im Sinne ihrer Partei gestimmt hatten. Am geringsten war der Ja-Anteil unter Sympathisantinnen und Sympathisanten der FDP (15%), am höchsten derjenige innerhalb der SP-Anhängerschaft (76%).

Die ausserparlamentarische, sprich gesellschaftliche Debatte im Sektor Wohnwesen des Jahres 2019 drehte sich in den Printmedien vor allem um den immer schwerer zu verwirklichenden Traum vom Eigenheim. Den Anfang machte im Januar der Blick mit einer vierteiligen Serie zum «Traum vom Eigenheim». Im März folgten Berichte über zu hohe Mieten bzw. den Umstand, dass zwei Drittel aller Mieterinnen und Mieter trotz tiefem Referenzzinssatz keine Mietzinsreduktion forderten, obwohl sie dazu eigentlich berechtigt wären. Eine im März publizierte Studie des Immobiliendienstleisters IAZI bezifferte den so entstandenen «Verlust» auf rund CHF 800 Mio. Gleichzeitig wurde im September bekannt, dass seit 20 Jahren nicht mehr so viele Wohnungen leer standen, nämlich schweizweit mehr als 75'000. Obwohl dadurch die Mieten grundsätzlich sinken würden, sei die Verteilung sehr ungleich über das Schweizer Territorium verteilt, berichtete die Presse. Gemäss einer anderen Studie von IAZI betrugen die durchschnittlichen Mietausgaben in 28 von 159 untersuchten Gemeinden mit mehr als 10’000 Einwohnerinnen und Einwohnern mehr als einen Drittel des Einkommens. Dies vor allem in den Städten Zürich, Genf, Lausanne und Winterthur. Umso schwerer wiege deshalb die Tatsache, dass sich immer weniger Menschen den Kauf eines Eigenheims leisten könnten. Zwar befanden sich im Jahr 2019 die Zinsen auf einem historischen Tiefststand, was Hypotheken besonders erschwinglich machte. Allerdings sei der Häusermarkt wegen der tiefen Zinsen als Anlageobjekt besonders beliebt – unter anderem bei Pensionskassen, die ihre Gelder anlegen wollten und auch müssten, um der zukünftigen Generation ihre Rente zu garantieren –, was die Preise in die Höhe treibe. Dazu kämen spezifische Vorgaben zur langfristigen Tragbarkeit einer Hypothek (wozu Banken einen Referenzpreis von 4–5 Prozent verwendeten) und den aufzuwendenden Eigenmitteln (20 Prozent des Kaufpreises). Gemäss Studie der Zürcher Kantonalbank vom November erfülle nur gerade jeder zehnte Mietshaushalt diese beiden Bedingungen, die auf das Einkommen bzw. das Vermögen abstützen, und könne den Traum vom Eigenheim zumindest weiterträumen.

Eine im Auftrag des BWO erstellte Studie über die Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt konstatierte im Sommer 2017, dass sich der Wohnungsmarkt in der Schweiz im Jahr 2016 erstmals seit 2008 wieder im Gleichgewicht befinde. Die seit 2015 beobachtete Entspannung zeige sich zuerst im Mietwohnungsmarkt, ähnliche Entwicklungen seien aber etwas verzögert auch für den Eigentumsmarkt zu beobachten. Nach wie vor sei die Marktlage in der Zentralschweiz und insbesondere in der Region Zürich – aufgrund übermässigen Bevölkerungswachstums – jedoch angespannt. Darüber hinaus bestünde nach wie vor ein Nachfrageüberhang in den tieferen Preiskategorien, was in etlichen Städten nach wie vor «zu spürbaren Versorgungsengpässen» führe. Zur Entspannung beigetragen habe in erster Linie die verstärkte Bautätigkeit.
Ferner kommt die Studie zum Schluss, dass sich die Wohnortspräferenzen und die Einkommenssituation von Personen mit ausländischer Staatsbürgerschaft im Gegensatz zu 2005 nicht mehr eindeutig von denjenigen der Schweizerinnen und Schweizer unterschieden. Hingegen trügen ausländische Haushalte nach wie vor stark zum Wachstum der Haushaltszahlen bei, in dem sie ungefähr die Hälfte aller neuen Haushalte ausmachten.

Im Juni 2017 gab das BWO bekannt, dass der Referenzzinssatz um 0.25 Prozentpunkte auf 1.5 Prozent gesenkt werde. Letztmals war der Referenzzinssatz im Juni 2015 angepasst worden. Damit erreichte die Messgrösse ihren niedrigsten Stand seit Beginn ihrer Existenz im Jahr 2008 (3.5%). Sofern der Mietzins bereits bei der letzten Senkung angepasst worden war, ergibt sich daraus für die Mietenden ein Senkungsanspruch des Mietzinses im Umfang von bis zu 2.91 Prozent. Ein Anspruch auf Senkung des Mietzinses besteht jedoch nur dann, wenn der Vermieter oder die Vermieterin mit dem Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Die Vermieterschaft kann gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten sowie 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung erfolgten Teuerung vom Senkungsanspruch abziehen.
Im März desselben Jahres berichtete die Luzerner Zeitung über eine Studie der Raiffeisen-Bank, die von einer steigenden Entwicklung bei den Mietpreisen ausging und folgerte, dass die Mietzinse gemäss der Entwicklung des Referenzzinssatzes im Vergleich zum Ist-Zustand rund 40 Prozent tiefer liegen müssten. Dieser Schluss sei «völlig aus der Luft gegriffen», befand Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes. Die Steigerung der Mietzinse sei begründbar und unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Baukosten aufgrund strengerer Bauvorschriften stark gestiegen seien. Auf Seiten des Mieterinnen- und Mieterverbandes sah sich Generalsekretär Michael Töngi indes durch die Befunde der Studie in der Forderung nach einem griffigeren Mietrecht bestärkt.

Eine vom ARE herausgegebene Studie quantifizierte im Jahr 2017 die Vorteile des verdichteten Bauens im Hinblick auf die Kosten von Infrastruktur und Mobilität. Sie weist beispielsweise aus, dass die Kosten für Bau und Unterhalt für die Abwasserentsorgung, die Strassen und die Wasser- und Stromversorgung in einem Quartier mit Hochhäusern zwar insgesamt höher, pro Person aber zwei- bis dreimal so tief sind wie die entsprechenden Kosten in einer Einfamilienhaussiedlung. Ferner folgert die Studienautorenschaft bestehend aus Ecoplan sowie der B+S AG und der Hunziker Betatech AG, dass die Neuerschliessung eines Gebiets am Stadtrand vor allem aufgrund der Folgekosten des Personenverkehrs günstiger ausfallen dürfte als eine Verdichtung im ländlichen Raum. Nicht zuletzt befasst sich die Studie ebenfalls mit der Verursachergerechtigkeit und folgert: «Die Einwohnerinnen und Einwohner von kompakten und damit aus Sicht der Infrastruktur kostengünstigen Siedlungen tragen die Kosten der Zersiedelung mit.» Die Autorenschaft weist darauf hin, dass sie die Frage, ob verdichtetes Bauen für die Volkswirtschaft als Ganzes preiswerter sei, mit dieser Untersuchung nicht beantworten könne; dazu müsse die soziale Infrastruktur (etwa Kosten für Gesundheit, Bildung, Polizei oder Freizeit) ebenfalls betrachtet werden.

Eine zunehmende Sättigung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zeigte sich nicht nur im Immo-Monitoring von Wüest und Partner, sondern ebenso in der Leerwohnungsstatistik 2016, die vom BFS im September 2016 veröffentlicht wurde. Im Vergleich zu 2015 nahm die Leerwohnungsziffer im aktuellen Jahr um 11% zu. Insgesamt standen am Stichtag, dem 1. Juni 2016, 1,3% aller Wohneinheiten leer. Erhöhte Leerwohnungsbestände fanden sich insbesondere im Jura, im Mittelland, im Wallis sowie in der Nordost- und Südostschweiz. Auf der Angebotsseite hingegen war gerade auf dem Mietwohnungsmarkt, wo die Leerwohnungsziffer bereits ca. 2% betrug, noch kein Rückgang der Bautätigkeit festzustellen. Laut Schätzungen der Credit Suisse kommen im Berichtsjahr 24'000 neue Mietobjekte auf den Markt – eine um mehr als das Dreifache erhöhte Zahl im Vergleich zu 2001.

Vom Immobilienberatungsbüro Wüest & Partner vorgenommene Auswertungen der Baubewilligungen zwischen 2011 und 2015 boten verschiedene Rückschlüsse auf die bisherigen Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative. Während die Zahl der eingereichten Baugesuche kurz nach der Volksabstimmung im März 2012 markant in die Höhe geschnellt war und das Baugewerbe in den folgenden Jahren beschäftigte, lassen sich in jüngster Zeit vermehrt negative Auswirkungen beobachten. Gemäss Silvan Müggler, dem Leiter der Wirtschaftspolitik des Schweizerischen Baumeisterverbands, sei die Wohnbautätigkeit seit 2015 an vielen Orten "praktisch zum Erliegen gekommen". Überproportional betroffen seien die Bündner. Diese Interpretation stützen auch die Daten von Wüest & Partner, welche im Vergleich von 2015 und 2011 im Wallis nur für das Goms einen ähnlich substantiellen Rückgang der Bautätigkeit (-75%) wie für verschiedene Regionen des Kantons Graubünden ausmachen konnten. Weniger dramatisch als erwartet sei der Rückgang der Walliser Bautätigkeit bisher ausgefallen, hiess es von Seiten des Walliser Baumeisterverbandes. Nichtsdestotrotz führte der durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative bedingte Bauboom zu einem Überangebot an Objekten auf dem Wohnmarkt; ein Umstand, der gemäss einer publizierten Studie von Wüest & Partner für die aktuell rückläufigen Immobilienpreise im Wallis mitverantwortlich ist. Mittel- bis langfristig dürfte die durch das Volksanliegen eingeführte Beschränkung des Zweitwohnungsbaus die Immobilienpreise hingegen eher stabilisieren. Einbrüche bis zu 50% der bisherigen Bautätigkeit hatte auch das Berner Oberland-Ost und das Saanenland zu vermelden, was gemäss dem Berner Baumeisterverband dazu geführt hatte, dass diverse Baufirmen ihr Tätigkeitsgebiet mittlerweile bis ins Mittelland und nach Bern ausgeweitet hätten, was den Wettbewerb unter den Baufirmen erhöhe. In einigen Gebieten, namentlich im Unterwallis, Uri, Locarno und im Bündnerischen Viamala, ist das Bauvolumen hingegen auch gewachsen. Im Unterwallis sei diese Entwicklung auf die gestiegene Nachfrage nach Erstwohnungen im Haupttal zurückzuführen, so Wüest & Partner.

Im Jahr 2015 erfuhren die Marktmieten seit dem Millennium zum ersten Mal keinen Anstieg. In ihrem Immobilienmonitoring prognostizierten Wüest & Partner im Oktober für das aktuelle Jahr gar einen leichten Rückgang von 0,3%. Den Grund für diese Entwicklung orteten Experten im ungebremsten Wohnungsbau, dem eine zunehmend gesättigte Nachfrage gegenüberstand. Ferner habe sich die Zahlungsbereitschaft der Zuwanderer verändert, da vermehrt wieder einkommensschwächere Personen einwandern würden. Wie stark die Mietzinse in den letzten 10 Jahren angestiegen waren, wird im Langzeitvergleich ersichtlich. Die Höhe der Mietzinse im aktuellen Jahr entsprach etwas über 130% der Mietpreise aus dem Jahr 2005. Bei den Eigentumswohnungen erwartete das Beratungsunternehmen indes gar einen Rückgang um 0,6%. Dies sei auch auf die schrittweise Verschärfung bei der Hypothekenvergabe zurückzuführen, welche als Massnahme zur Verhinderung einer Immobilienblase beschlossen wurde. Ebenso könnte gemäss weiterer Experten die Aufhebung des Euro-Mindestkurses zu dieser Entwicklung beigetragen haben, da eine wachsende Wirtschaft auch den Immobilienmarkt befeuere. Das BIP wachse aufgrund der Massnahme der SNB nun jedoch weniger stark als erwartet. Nach wie vor eine leichte Verteuerung wurde für die Preise von Einfamilienhäusern prognostiziert.

Die vom BFS erstellte Leerwohnungsstatistik 2015 ergab, dass am Stichdatum vom 1. Juni 2015 1,19% aller Wohnungen leer standen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Leerwohnungsziffer somit um 12% angestiegen.

Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf die Preise von Zweitwohnungen in Tourismusorten wiesen Fahrländer und Partner im März 2015 mit ihren Auswertungen nach: In stark touristisch geprägten Gemeinden (z.B: Verbier, St. Moritz, Zermatt), welche ausnahmslos bereits einen Zweitwohnungsanteil von deutlich über 20% aufweisen, betrug der Preisaufschlag für Zweitwohnungen im Vergleich zu Erstwohnungen zwischen 9-12%. In "mittelständischen" Tourismusgebieten mit einem hohen Zweitwohnungsanteil (>20%) wie Grindelwald, Leukerbad oder Vals betrug der Preisunterschied zwischen diesen beiden Kategorien von Wohnungen nur 3-5%. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil unter 20% manifestierte sich kein Preisaufschlag.

Eine von der Stiftung Landschaftsschutz Schweiz und Pro Natura verfasste Studie, welche die Baulandreserven der Kantone Jura, Neuenburg, Schaffhausen und Wallis unter die Lupe genommen hatte, kam im März 2015 zu alarmierenden Befunden. In den vier Kantonen, die im gesamtschweizerischen Vergleich am meisten Bauland horteten, befänden sich insgesamt rund 340 ha Bauland in streng geschützten Biotopen, was ungefähr 500 Fussballfeldern entspreche. Allein im Kanton Wallis seien 290 ha Bauland in dieser sogenannten „roten Zone” zu finden. Ferner überschneide sich in den vier untersuchten Kantonen im Vergleich zu den „roten Zonen” beinahe das Zehnfache an Bauland mit Landschaften und Naturdenkmälern von nationaler Bedeutung, den sogenannten BLN-Gebieten. Die Verbände forderten die Kantone auf, die ökologisch schädlichsten Bauzonen rasch zu beseitigen.
Mit den Zahlen der Studie konfrontiert relativierten die kantonalen Verantwortlichen diese zwar aufgrund der nicht ganz aktuellen Datenlage, zeigten aber dennoch Verständnis für das Anliegen der Naturschutzverbände. Die sich in der roten Zone befindenden Baulandreserven seien zu überprüfen und gegebenenfalls zurückzuzonen, so etwa die Walliser Dienststelle für Raumplanung. Das Wallis sei jedoch „reich an Landschaften von aussergewöhnlicher Schönheit und Vielfalt” – ein Viertel des Kantonsgebietes gehöre zum Bundesinventar für Landschaften und Naturdenkmäler (BLN). Da seien Konflikte nicht zu vermeiden.

Im März 2015 und somit im internationalen Jahr des Bodens publizierte das BFS seinen Bericht zur Bodennutzung in der Schweiz (1985-2009), der Zahlen zur jüngsten, im Jahr 2013 erschienenen Arealstatistik verarbeitete. Dieser Bericht weist aus, dass sich das Schweizer Territorium 2009 aus 35.9 Prozent Landwirtschaftsfläche, 31.3 Prozent bestockter Fläche (Wald, Gehölze, Gebüschwäler), 25.3 Prozent Naturräumen und 7.5 Prozent Siedlungsfläche zusammensetzt. Über die Zeit zeigt sich, dass die Siedlungsfläche zwischen 1985 bis 2009 mit Abstand am stärksten gewachsen ist, nämlich beinahe um einen Viertel ihrer ursprünglichen Grösse (+23.4%). Insgesamt war in dieser Periode eine Fläche von 584 km2 zur Siedlungsfläche geworden, was die Gesamtfläche des Genfersees knapp übersteigt. Diese Entwicklung ist dabei nicht lediglich mit der Bevölkerungszunahme zu erklären: Die Wohnarealfläche als Teil der Siedlungsfläche ist zweieinhalbmal so stark angestiegen (+44.1%), wie die Bevölkerung in diesem Zeitraum zugenommen hat. Ebenfalls eine leichte Zunahme wiesen die bestockten Flächen aus (+3.1%). Abgenommen hatte demgegenüber in erster Linie die landwirtschaftliche Fläche (-5.4%); die Ausdehnung der Siedlungsfläche geschah zu 90 Prozent auf Kosten dieser Fläche. Die Entwicklung der Fläche für Naturräume zeigte sich insgesamt am stabilsten (-1.1%).

Ende Dezember 2014 präsentierte das BFS eine neue statistische Definition von Städten und Agglomerationen. Während mit der bisherigen Definition Gemeinden mit 10'000 oder mehr Einwohnerinnen und Einwohnern als Städte gezählt wurden, orientiert sich die neue Definition neben der Anzahl Einwohnerinnen und Einwohner auch an der Besiedlungsdichte und berücksichtigt die Logiernächte und die Arbeitsplätze eines Ortes. Eine neue Städtedefinition war unter anderem aufgrund zunehmender Fusionen von Gemeinden im ländlichen Raum notwendig geworden, da in diesem Raum fusionierte Gemeinden zum Teil plötzlich über eine hohe Bevölkerungszahl verfügten, die sie gemäss alter Definition als Stadt klassiert hätten. Mit der neuen Berechnung weist das BFS für das Jahr 2012 162 statistische Städte aus, in der 47 Prozent der Schweizer Bevölkerung wohnten und sich 64 Prozent der Arbeitsplätze befanden. Auch die neue Definition von Agglomerationen orientiert sich an obengenannten Kriterien. Eine Agglomeration besteht aus Ansammlungen von Gemeinden mit insgesamt mehr als 20'000 Einwohnerinnen und Einwohnern (Logiernächte äquivalent berücksichtigt) und setzt sich im Regelfall aus einem Agglomerationskern – einer zusammenhängenden Zone von Rasterzellen mit einer Dichte von mindestens 500 Bewohnerinnen und Bewohner plus Beschäftigte – und einem Agglomerationsgürtel zusammen. Im Agglomerationsgürtel befinden sich alle Gemeinden, die mit dem Agglomerationskern funktional verbunden sind. Eine Revision der alten Definitionen, die auf der Volkszählung aus dem Jahr 2000 beruhten, war aufgrund der sich veränderten Raumentwicklung notwendig geworden. Die jüngste Raumentwicklung ist auf das Wachstum der Bevölkerung, die Abwanderung der städtischen Bevölkerung ins Umland sowie auf eine verbesserte Verkehrsinfrastruktur zurückzuführen.

Die kontrovers diskutierte Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative nahm das ARE als Anlass für einen thematischen Schwerpunkt in seiner Zeitschrift "Forum Raumentwicklung". "Zweitwohnungen - wie weiter?" lautet der Titel des Hefts, worin das zuständige Bundesamt verschiedenste Stimmen zu Wort kommen liess. Unter anderem wird aus der Lektüre ersichtlich, dass die eidgenössischen Bestimmungen durch den Verfassungsartikel zur Zweitwohnungsinitiative zwar vergleichsweise strikt ausfallen, die Schweiz mit der Reglementierung des Zweitwohnungsbaus im internationalen Vergleich aber nicht alleine da steht.

"Ist der Föderalismus an der Zersiedelung schuld?" fragte Rudolf Muggli, Jurist und ehemaliger Direktor der Vereinigung für Landesplanung (VLP), in einem 2014 im NZZ-Verlag erschienenen, gleichnamigen Buch. Probleme ortete der Raumplanungsexperte jedoch nicht in der föderalen Organisation, die massgeschneiderte Lösungen ermögliche, sondern eher im föderalen Vollzug der eidgenössischen Vorgaben. Konkret fehle es an der rechtlichen Basis, um Verstösse gegen massgebende Bestimmungen zu ahnden. Als mögliche Lösung käme unter anderem die Einführung des Verbandsbeschwerderechtes bei mutmasslichen Verstössen gegen raumplanerische Grundsätze in Frage. Ferner würde das System der direkten Demokratie ebenfalls nicht unmittelbar die Zersiedelung bedingen, wie oft zu hören sei. Vielmehr sei das Verdikt der Stimmbevölkerung als Frühwarnsystem und Stimmungsbarometer zu verstehen.

Gemäss der aktuellen Immobilienstudie der Credit Suisse ist der Erwerb von Wohneigentum unter Berücksichtigung gegenwärtiger Finanzierungsregeln ab einem jährlichen Haushaltseinkommen von CHF 95'000 tragbar. Während sich somit 45% aller Haushalte eine Schweizer Standardwohnung im Wert von CHF 660'000 leisten können, vermögen noch 28% der Haushalte eine durchschnittliche Neubauwohnung für CHF 845'000. Noch exklusiver gestaltet sich der Wohneigentumserwerb rund um den Genfer- und Zürichsee sowie im Kanton Zug: Dort könnte sich nur knapp jeder fünfte Haushalt ein Eigenheim finanzieren. Trotz der - aufgrund der hohen Immobilienpreise - gemäss CS wachsenden Hürde zum Erwerb von Wohneigentum wiesen die neuesten Zahlen des BfS eine Zunahme bei der Wohneigentümerquote aus. Während im Jahr 2000 34,6% aller Wohnungen von Wohneigentümern bewohnt waren, machte dieser Anteil im Jahr 2012 37,2% aus. Zum ersten Mal seit 2000 präsentierte das BfS ferner Zahlen zum Wohnflächenbedarf. 2012 betrug dieser pro Kopf 45 m2, was im Vergleich zum Milleniumsjahr eine Steigerung von einem Quadratmeter bedeutete. Das Bundesamt für Raumentwicklung, welches im Zusammenhang mit der Masseneinwanderungsinitiative von einem Wohnflächenbedarf von fast 50 m2 ausging, korrigierte dies aufgrund der neu vorliegenden Zahlen nach unten.

Im November präsentierte das Bundesamt für Statistik (BFS) die zum dritten Mal nach 1985 und 1997 erscheinende Arealstatistik zur Bodennutzung in der Schweiz. Generell setzte sich der Trend zur Ausdehnung der Siedlungsfläche in der Periode 1997-2009 fort; die proportionale Zunahme an Siedlungsfläche fiel jedoch mit 9,2% geringer aus als in der vorangegangenen Periode 1985-1997 (13,0%). Die Ausdehnung der Siedlungsflächen betrug zwischen 1985 und 2009 insgesamt 584 km2, was in etwa der Grösse des Genfersees entspricht. In diesem Zeitraum sind die Industrie- und Gewerbeareale sowie Gebäudeareale insgesamt um je 32,2% gewachsen. Die Zunahme der Erholungs- und Grünanlagen betrug gar deren 37,5%, während Verkehrsflächen einen Zuwachs von 15,5% zu verzeichnen hatten. Einen Rückgang von insgesamt 5,4% ihrer ursprünglichen Grösse im Jahr 1985 verzeichneten die Landwirtschaftsflächen. Sie mussten in erster Linie Wald und Siedlungen weichen.

In einer von der Regierungskonferenz der Gebirgskantone (RKGK) in Auftrag gegebenen Studie, evaluierte das Beratungs- und Forschungsunternehmen Ecoplan 29 Massnahmen zur Förderung warmer Betten in Zweitwohnungen. Dabei baute das Unternehmen auf den vom ARE im Jahr 2011 in der Planungshilfe für die kantonale Richtplanung vorgeschlagenen Vorkehrungen zur besseren Auslastung von bestehenden Zweitwohnungen auf. Ecoplan kam in seiner Studie zum Schluss, dass viele der möglichen Handlungsweisen nur geringe Auswirkungen haben würden und nur in Kombination Früchte tragen könnten. Aus diesem Grund schlug Ecoplan eine Bündelung von Instrumenten sowohl auf der Angebots- wie auch auf der Nachfrageseite vor. Mit einem ersten Massnahmenpaket soll unter den Wohnungsbesitzern der Anreiz erhöht werden, die eigene Wohnung zu vermieten. Zweitens soll mit einem Massnahmenpaket zur Ankurbelung der Nachfrage eine bessere Auslastung bestehender Ferienwohnungen erzielt werden und drittens sollen neue Beherbergungsformen wie dezentrale Hotels oder Time-Sharing Ressorts geschaffen werden.

Im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft (Seco) wurden zwei Studien zu den Auswirkungen der Annahme der Zweitwohnungsinitiative erarbeitet, die das Seco im Februar der Öffentlichkeit präsentierte. Die Studie des Wirtschaftsforschungs- und Beratungsinstituts BAK Basel rechnete in einem mittleren Szenario, das sich auf die in der Übergangsverordnung enthaltenen Bestimmungen stützt, bis Ende 2015 mit der Abnahme von 8600 Arbeitsplätzen im Alpenraum, was einem dortigen Beschäftigungsrückgang der Gesamtwirtschaft von 0,8% entspricht. Dieser Rückgang werde in der Region jedoch nicht voll zum Tragen kommen, da er voraussichtlich durch den Abgang von saisonalen ausländischen Arbeitskräften „exportiert“ und somit abgefedert werde. Ferner gingen die Autoren davon aus, dass sich der Rückgang in den Folgejahren halbieren werde, da Hotels und Ferienwohnungen verstärkt nachgefragt würden. Dementsprechend ortete die Studie den Hauptrückgang der Beschäftigung in der Bau- und Immobilienbranche, erachtete die Auswirkungen jedoch auch dort für volkswirtschaftlich verkraftbar. Im Falle einer wortwörtlichen Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative müsste hingegen mit enormen Auswirkungen auf die Wertschöpfungs- und Beschäftigungsentwicklung gerechnet werden. Das Beratungsunternehmen Hanser und Partner präsentierten in seiner Studie unter anderem abfedernde Massnahmen, um den Tourismus in Zeiten des Strukturwandels subsidiär zu begleiten.

Die VOX-Analyse zum Anliegen des HEV ergab, dass sich das links-grüne Lager am parteikonformsten verhielt: 73% der SP-Anhängerschaft folgten der Empfehlung ihrer Partei, bei den Grünen waren es deren 71%. Während immerhin noch 66% der SVP-Sympathisanten im Sinne ihrer Partei stimmten, zeigten sich die Anhängerschaft der CVP und FDP höchst gespalten. Weiter nahmen Wohneigentümer mit 55% deutlich häufiger an der Abstimmung teil als Mieter (31%). Die Zustimmung unter den Wohneigentümern hielt sich mit ebenfalls 55% jedoch in Grenzen. Dagegen unterstützten immerhin 37% der Mieter das Anliegen zur Wohneigentumsförderung. Eine Aufschlüsselung nach Alter zeigt jedoch, dass Wohneigentümer im Rentenalter der Initiative signifikant häufiger zustimmten. Als nicht ausschlaggebend für den Stimmentscheid erwies sich das Haushaltseinkommen. Laut VOX-Analyse war der entscheidende Faktor die persönliche Bedeutung, welche die Stimmenden dem Abstimmungsgegenstand beimassen. Im Vergleich zu den anderen beiden Abstimmungen vom 23. September (Passivrauchschutz und Jugendmusikförderung), fiel den Stimmenden der Entscheid zur Eigenmietwertbesteuerung schwer. Indiz dafür war, dass bei 51% der Stimmenden die Meinungsbildung innerhalb der letzten beiden Wochen vor Abstimmungstermin stattfand. Die Argumente, dass Personen im Rentenalter sich den Erhalt des Eigenheims mit bestehender Regelung nicht mehr leisten können, sowie dass ein fiktives Einkommen nicht besteuert werden kann, fanden unter den Befürwortern der Initiative massive Unterstützung (81%, resp. 80%). Im ablehnenden Lager erhielt das Argument, die Initiative führe zu einer Ungleichbehandlung zwischen Erwerbstätigen und Rentnern, resp. Mietern und Eigentümern, mit 68% am meisten Zustimmung. Weiter unterstützten 54% der Initiativgegner das Argument, dass die Besteuerung des Eigenmietwertes zu Steuerausfällen führen würde. Noch mehr Initiativbefürworter verwarfen dieses Argument jedoch (68%). Im Weiteren brachten die Befürworter die Präferenz für eine generelle Abschaffung des Eigenmietwertes leicht häufiger als Stimmmotiv ein als die Gegner der Initiative (8% zu 5% Erstnennungen). Ein bundesrätlicher Entwurf in Form eines indirekten Gegenvorschlages, welcher die generelle Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung gefordert hätte, war im Vorjahr durch Nichteintreten in den beiden Parlamentskammern noch erledigt worden.

Im Vergleich zur Analyse der SGFB-Initiative zeigte die VOX-Analyse zum Bausparanliegen des HEV eine höhere Parteigebundenheit im linken Lager und in der Mitte. Die CVP-Sympathisanten schienen den Meinungsumschwung ihrer Partei zu begrüssen und lehnten das Volksbegehren mit 76% noch etwas deutlicher ab als die Anhängerschaft der SP (74%). Entgegen der Empfehlung ihrer bevorzugten Partei stellten sich Sympathisanten der FDP und SVP, welche das Anliegen nur in 42% respektive 36% der Fälle unterstützten. Während die Parteiorientierung also einen höchstens moderaten Einfluss auf den Stimmentscheid ausübte, war es die persönliche Bedeutung, die man der Vorlage beimass, welche das eigene Votum am stärksten diktierte. Die Auswertung der Stimmmotive ergab denn auch, dass ungefähr ein Drittel aller Befürworter aus Nutzenüberlegungen ein Ja in die Urne gelegt hatte. Ein Vergleich der im Abstimmungskampf eingebrachten Argumente zu den beiden Bausparvorlagen zeigte, dass die Argumente für das Bausparen in der Juni-Abstimmung eine um jeweils rund 10 Prozentpunkte tiefere Unterstützungsrate aufwiesen. So vertraten zum Beispiel nur noch knapp die Hälfte der befragten Personen die Ansicht, dass Bausparen insbesondere jungen Familien und dem Mittelstand zu Gute komme, während dieses Argument im März noch 59% der Befragten unterstützt hatten. Im Gegenzug verzeichneten die Argumente der Initiativ-Gegner eine um denselben Betrag höhere Zustimmungsrate. Etwas über 70% aller Befragten gaben an, dass die bestehenden Förderinstrumente ausreichen würden und die Initiative hauptsächlich diejenigen belohnen würde, die nicht auf weitere Fördermassnahmen angewiesen seien. Interessanterweise zeigten sich 23% der Befragten unentschlossen beim Argument, dass Bauspargelder im Falle des Nicht-Erwerbs von Eigenheim nachträglich versteuert würden. Dabei zeigte sich ein Unterschied zwischen den Befürwortern (14%) und Gegnern (27%) der Initiative. Da es sich bei erwähnter Aussage um eine Forderung der Initiative handelte, folgerten die Autoren der Vox-Analyse, dass ein Teil der ablehnenden Stimmbürger nicht ausreichend über das Anliegen informiert war, worin sie einen Grund für die äusserst deutliche Ablehnung des Volksbegehrens vermuteten.

Eine im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) erstellte Studie eruierte die Auswirkungen der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte auf den Schweizerischen Wohnungsmarkt. Da es sich bei der Zuwanderung aus dem EU-Raum vorwiegend um hochqualifizierte Arbeitskräfte handelt, habe die Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment stark zugenommen. Dabei sei der Bedarf nach Eigentumswohnungen weniger vorhanden. Die Studie folgerte denn auch, dass die verzeichnete Preiszunahme bei Eigentumswohnungen um 7% im Vergleich zum Vorjahr nicht auf die Zuwanderung zurückzuführen sei. Anders sei dies bei Mietwohnungen. Hier verzeichnete die einwanderungsstarke Westschweiz für Mietwohnungen mit 7% einen deutlich höheren Preisanstieg als der schweizerische Durchschnitt.