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Jahresrückblick 2022: Raumplanung und Wohnungswesen

Die Entwicklungen im Themenbereich Wohnungswesen waren 2022 stark geprägt von der steigenden Inflation und vom russischen Angriffskrieg in der Ukraine. So kam es nach Jahren eines Booms an den Immobilienmärkten aufgrund des Anstiegs der Leit- und Hypothekarzinsen zu einer Trendwende am Immobilienmarkt. Aufgrund der gestiegenen Hypothekarzinsen war es nach langer Zeit an den meisten Orten in der Schweiz wieder attraktiver, ein Wohnobjekt zu mieten, als ein gleichwertiges Objekt zu kaufen. Obwohl die Preise für Wohneigentum vorerst weiter stiegen, gab es erste Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach Wohneigentum abnehmen und der Wohneigentumsmarkt sich nach langer Boom-Zeit etwas abkühlen könnte. Die Bewegungen am Wohneigentumsmarkt waren auch medial sehr präsent, wie die APS-Zeitungsanalyse zeigt: Insbesondere über den Sommer, als die Hypothekarzinsen zum ersten Mal stark anstiegen, wurde in den nationalen Zeitungen oft über dieses Thema berichtet.

Der Krieg führte derweil auch zu höheren Energiepreisen, weshalb Verbände einen Nebenkostenschock beim nächsten Abrechnungstermin befürchteten und Mieterinnen und Mietern rieten, ihre Akontozahlungen freiwillig zu erhöhen oder Geld auf die Seite zu legen. Dabei kam es auch vereinzelt zu Zwist zwischen Mietenden und Vermieterschaft, etwa bei Diskussionen um die Verwaltungspauschale auf Nebenkostenabrechnungen. Bis zum Jahresende wurden im Parlament einige Vorstösse eingereicht, mit denen die Auswirkungen der steigenden Energiepreise für Mieterinnen und Mieter abgefedert werden sollten. Zudem erarbeitete der Bundesrat Verordnungen mit Massnahmen, die er im Falle von schweren Gas- oder Strommangellagen beschliessen könnte. Darunter befindet sich auch eine Temperaturobergrenze für Innenräume, was Fragen zu möglichen Klagen von Mietenden aufwarf.

Beim Mietrecht blieben die Fronten auch im Jahr 2022 verhärtet: Linke Anliegen blieben im Parlament allesamt chancenlos (Po. 21.3759; St.Iv 21.316; Pa.Iv. 20.449; Mo. 20.4031; Pa.Iv. 21.476). Auch für die bürgerliche Parlamentsmehrheit waren allerdings höchstens kleine Änderungen umsetzbar. Die von der RK-NR aufgrund von parlamentarischen Initiativen vorgelegten Vorlagen zur Stärkung der Kompetenzen der Vermieterschaft bei Untermietverhältnissen), zur Senkung der Hürden für Kündigungen von Mietverhältnissen wegen Eigenbedarf) oder zur Lockerung von Formvorschriften bei gewissen Mietvertragsänderungen stiessen allerdings mit Ausnahme des Entwurfs zu den Formvorschriften sowohl in der Vernehmlassung als auch in der Kommission selber auf einigen Widerstand. Der Bundesrat empfahl sie zur Ablehnung. Überdies scheiterte ein Versuch des Bundesrates, die verhärteten Fronten rund um das Mietrecht mit einem runden Tisch und allen relevanten Verbänden zu lösen.

Auch in anderen Politikbereichen im Wohnungswesen gab es kaum Einigkeit. Eine zuerst vom Nationalrat angenommene Motion der RK-NR über eine Wiederaufnahme der parlamentarischen Revisionsarbeiten am Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) scheiterte im Ständerat. Virulent wurde zudem die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert: Der Nationalrat kam nach langer Debatte zum Schluss, dass die aktuelle Vorlage nur schwer finanzierbar und kaum mehrheitsfähig sei, und schickte sie zurück an seine WAK. Die Räte lehnten zudem zwei gleichlautende Motionen (Mo. 22.3817; Mo. 22.3862) der SVP zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentnerinnen und Rentner ab. Das Bundesgericht wiederum hiess eine Beschwerde gegen eine Eigenmietwert-Härtefallregelung im Tessiner Steuergesetz gut, was auch Auswirkungen auf andere Kantone mit ähnlichen Regelungen haben dürfte.

Weniger umstritten war 2022 die Raumplanung, wo es dem Ständerat unter der Leitung seiner UREK nach längerer Zeit wohl gelang, eine mehrheitsfähige Vorlage für die zweite Etappe der RPG-Revision zu zimmern. An diesem Revisionsvorhaben hatten die Räte seit 2015 erfolglos gearbeitet. Herzstück der neuen Vorlage ist ein Stabilisierungsziel der Gebäudezahl ausserhalb der Bauzone, das mit verpflichtenden kantonalen Richtplänen, Abbruchprämien für Bauten ausserhalb der Bauzone und Sanktionen für Kantone, die das Stabilisierungsziel nicht einhalten, erreicht werden soll. Ausserdem soll den Kantonen zusätzlicher Spielraum eingeräumt werden, damit diese in der Raumplanung ihren kantonalen oder regionalen Eigenheiten besser Rechnung tragen können. Dieser RPG2-Entwurf wurde in der kleinen Kammer einstimmig angenommen. Der Ständerat hatte den Entwurf als indirekten Gegenentwurf zur Landschaftsinitiative ausgestaltet, die er deutlich zur Ablehnung empfahl.

Neben der RPG-Revision beschäftigte sich das Parlament mit weiteren Vorstössen betreffend Bauten ausserhalb von Bauzonen. Beide Räte überwiesen eine Motion, die eine Verjährung illegaler Bauten ausserhalb der Bauzonen nach 30 Jahren fordert. Eine Motion, mit welcher die Schaffung dezentraler kantonaler Behörden zur Bearbeitung von Anträgen für Bauvorhaben ausserhalb von Bauzonen hätte erlaubt werden sollen, wurde jedoch vom Ständerat abgelehnt. Schliesslich war das Bauen ausserhalb der Bauzone verglichen mit den anderen Themen im Bereich Raumplanung auch am meisten in den nationalen Zeitungen präsent.

Jahresrückblick 2022: Raumplanung und Wohnungswesen
Dossier: Jahresrückblick 2022

Mittels einer im Juni 2022 eingereichten parlamentarischen Initiative forderte Carlo Sommaruga (sp, GE) die Einführung einer Pflicht zur periodischen Revision der Renditen auf Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien für alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Mietwohnungen, die mehrere Wohnungen vermieten. Wie der Motionär in der Begründung seines Vorstosses erklärte, dürfen in der Schweiz die Mieten prinzipiell nur die Kosten decken, zuzüglich einer Eigenkapitalrendite, die jedoch maximal 2 Prozentpunkte über dem hypothekarischen Referenzzinssatz liegen darf. Laut Sommaruga würden die effektiven Renditen jedoch oft viel höher ausfallen, weshalb die Mieterinnen und Mieter gemäss einer Studie der Raiffeisen-Bank jährlich CHF 14 Mrd. zu viel an Miete bezahlen. Das BWO solle deshalb regelmässig überprüfen, ob die erzielten Mieteinnahmen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Nachdem tags zuvor der Nationalrat eine gleichlautende parlamentarische Initiative von Jacqueline Badran (sp, ZH; Pa.Iv. 21.469) abgelehnte hatte, nahm sich der Ständerat in der Wintersession 2022 der Initiative von Sommaruga an. Der Sprecher der vorberatenden RK-SR, Philippe Bauer (fdp, NE), vertrat dabei im Namen der Kommission die Position, dass die kleine Kammer die Initiative ablehnen solle. Da die Berechnung der zulässigen Renditen auf den Anlagekosten basiere, dürften Vermieterinnen und Vermieter mit Liegenschaften, die sie bereits seit Jahrzehnten besitzen, weniger hohe Renditen erzielen als jemand, der eine gleichwertige Liegenschaft vor Kurzem erworben hat – wodurch sie benachteiligt wären. Ausserdem sehe das Mietrecht bereits Möglichkeiten für Mieterinnen und Mieter vor, in bestimmten Situationen eine Renditeberechnung zu verlangen. Schliesslich sei eine solche Berechnung auch mit sehr grossem administrativem Aufwand verbunden. Der Ständerat lehnte die Initiative in der Folge mit 29 zu 12 Stimmen ab.

Periodische Revision der Renditen auf Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien zur Sicherstellung des gesetzlichen Zustands (Pa.Iv. 21.476)

Ende November 2022 veröffentlichte das ARE die Bauzonenstatistik 2022. Gemäss dieser Publikation wuchs die Bauzonenfläche in den letzten fünf Jahren lediglich um ein Prozent auf neu rund 234'000 Hektaren – und auch dieses kleine Wachstum sei vor allem auf methodische Gründe zurückzuführen, so das ARE. Die Flächen für die fünf grössten Hauptnutzungen, darunter etwa Wohn- und Arbeitszonen, seien derweil konstant geblieben. Da gleichzeitig die Bevölkerungszahl angestiegen sei, sei die pro Person beanspruchte Bauzonenfläche von 291 auf 282 Quadratmeter gesunken. Dass kaum mehr neue Bauzonen geschaffen worden seien, führte das ARE auf die Raumplanung der Kantone zurück. Das RPG schreibt den Kantonen seit 2014 vor, dass sie ihre Raumplanung so gestalten müssen, dass Siedlungen nach innen entwickelt und verdichtet gebaut werden.

Bauzonenstatistik des Bundesamtes für Raumentwicklung

Im Zuge der drohenden Energieknappheit kam es im Sommer und Herbst 2022 in der Schweiz zu Diskussionen darüber, ob der Bundesrat eine Temperaturobergrenze für Innenräume erlassen soll, damit Energie, welche sonst fürs Heizen verwendet würde, gespart werden kann. Konkret hatte der Bundesrat eine Regelung in die Vernehmlassung gegeben, wonach Wohnungen, die mit Gas geheizt werden, im Falle einer Gasmangellage nur noch bis zu 19 Grad geheizt werden dürften.
Dieser Vorschlag stiess sowohl in Vermietenden- als auch in Mietendenkreisen auf Widerstand. Der SVIT befürchtete etwa, dass zahlreiche Mietende wegen der tieferen Temperaturen vor Gericht eine Mietzinsreduktion einklagen könnten. Wie die Sonntagszeitung berichtete, gelte eine zu kalte Wohnung generell als mangelhaft und dementsprechend könne eine Mietzinsreduktion verlangt werden. Gemäss der Rechtsprechung könnten Mieterinnen und Mieter eine Temperatur von 20 bis 21 Grad erwarten, so die Zeitung weiter. Bei der Frage, ob Mietende auch bei einer bundesrätlich angeordneten Höchsttemperatur Anrecht auf eine Mietzinsreduktion hätten, seien sich Juristen und Juristinnen hingegen nicht einig. Das Wirtschaftsdepartement von Bundesrat Guy Parmelin schloss zumindest nicht aus, dass eine solche Mietzinsreduktion eingefordert werden könnte. Der SMV wies derweil in seiner Kritik vor allem auf ältere und kranke Menschen hin, für welche Wohnungen mit 19 Grad «schlicht nicht zumutbar» seien. Einig waren sich der SVIT und der SMV darüber, dass es kaum möglich sei, die Massnahme praktikabel umzusetzen.
Der Bundesrat änderte nach der Vernehmlassung seine Verordnung: Er hielt zwar am Konzept der Temperaturobergrenze für gasbeheizte Innenräume während einer Gasmangellage fest, änderte jedoch die zulässige Höchsttemperatur auf 20 Grad. Überprüfen sollten die Massnahme die Kantone, etwa mit Stichproben in öffentlich zugänglichen Innenräumen.

Diskussion über maximale Raumtemperaturen und Verordnungsänderung (2022)

2022 kam viel Bewegung in den Schweizer Immobilienmarkt. Die wohl grösste Änderung war der Zinsanstieg und dessen Auswirkungen. Aufgrund der steigenden Inflation erhöhte die Nationalbank die Leitzinsen – zuerst von -0.75 Prozent auf -0.25 Prozent im Juni und dann im September auf 0.5 Prozent. Dieser Anstieg führte auch zu einem markanten Anstieg der Hypothekarzinsen. Zehnjährige Festhypotheken wurden zu Beginn des Jahres laut MoneyPark noch mit Zinsen von 1.35 Prozent verkauft. Im Oktober stiegen die Zinsen für die gleiche Festhypothek zwischenzeitlich auf 3.84 Prozent. Aufgrund des Anstiegs der Preise von Festhypotheken stieg die Nachfrage nach variablen Hypotheken – also Hypotheken, die alle drei oder sechs Monate an das geltende Zinsniveau angepasst werden. Solche Hypotheken nutzten seit 1. Januar 2022 den SARON als Referenzsatz. Der SARON löste damit den zuvor benutzten LIBOR als Referenzsatz für Hypotheken mit variablem Zins ab. Die Zürcher Kantonalbank berichtete, dass der Anteil von SARON-Hypotheken bei den neu vergebenen Hypotheken zwischen Januar und April von rund 20 Prozent auf über 50 Prozent angestiegen war. SARON-Hypotheken verblieben bis Mitte September auf unter 1 Prozent, doch mit dem Ende der Negativzinsen der Nationalbank stiegen auch ihre Zinsen an. Ab Mitte Oktober betrugen die Zinsen auf SARON-Hypotheken rund 1.4 Prozent.

Die tiefen Zinsen hatten in den letzten Jahren entscheidend zum Boom auf dem Immobilienmarkt beigetragen. Doch aufgrund des Zinsanstiegs war der Kauf von Immobilien nicht mehr automatisch billiger als deren Miete. Eine im November veröffentlichte Auswertung der Immobilienberatungsfirma Iazi zeigte, dass es seit der Zinswende aufgrund der hohen Hypothekarzinsen in den meisten Gemeinden attraktiver war, ein Objekt zu mieten, als es zu kaufen. Zu den steigenden Zinsen kam hinzu, dass der Stellenwert vom Wohnen nach der Pandemie wieder abgenommen habe, wie eine Umfrage der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner ergab. So nahm Auswertungen zu Suchabos von Wüest und Partner zufolge denn auch die Nachfrage nach Wohneigentum ab. Dennoch stiegen die Preise für Wohneigentum insgesamt weiter an, laut Iazi im dritten Quartal 2022 um 1.4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 5.5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal von 2021. Doch Iazi schätzte die Lage im Oktober so ein, dass der Immobilienboom bald zu Ende kommen werde, auch wenn dies gegenüber dem Zinsanstieg verzögert passiere. Die Zürcher Kantonalbank ging – ebenfalls im Oktober – davon aus, dass die Preise weiterhin steigen werden, jedoch weniger stark als bisher.

Auch der Mietmarkt kam 2022 in Bewegung. Zwar blieb der hypothekarische Referenzzinssatz, der als Orientierung für die Berechnung der Mieten dient, trotz der Zinswende unverändert auf 1.25 Prozent und damit auf dem gleichen Stand wie seit März 2020. Der Grund dafür ist, dass der Referenzzinssatz berechnet wird, indem der Durchschnitt aller laufenden Hypothekarkredite ausgerechnet wird. Da in der Schweiz rund 80 Prozent der Hypotheken eine feste Laufzeit von durchschnittlich rund fünf Jahren haben, wird sich der Anstieg der Hypothekarzinsen erst in einigen Jahren vollständig auf den Referenzzinssatz auswirken. Dennoch stiegen die Mietpreise 2022 deutlich an – hauptsächlich wegen des reduzierten Angebots. Gemäss Wüest Partner gingen die Leerstände von Mietobjekten seit 2020 um 22 Prozent zurück. Hauptproblem sei die niedrige Bautätigkeit, welche laut Wüest Partner rund 15 Prozent höher liegen müsste, damit die Nachfrage gedeckt werden könne. Laut der Credit Suisse seien in den vergangenen zwei Jahren rund 4'800 Baubewilligungen weniger ausgestellt worden als im gleichen Zeitraum davor. Auch die starke Netto-Zuwanderung habe einen Anteil daran, dass das Angebot an Mietwohnungen knapper werde. Für Mieterinnen und Mieter drohten neben steigenden Mietzinsen zudem auch noch höhere Nebenkosten – dies wegen dem Anstieg der Energiepreise im Zuge des Ukrainekrieges.

Entwicklung des Immobilienmarkts 2022
Dossier: Entwicklung des Immobilienmarkts

Die UREK-NR gab Anfang November 2022 bekannt, dass sie einen von ihr ausgearbeiteten Entwurf basierend auf der parlamentarischen Initiative Candinas (mitte, GR) für eine Änderung des Zweitwohnungsgesetzes in die Vernehmlassung gibt. Der Entwurf betrifft Wohnhäuser in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Ziel sei es, für altrechtliche Wohnhäuser – sprich Wohnhäuser, die vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 gebaut worden sind – neue Möglichkeiten bei der Erweiterung der Hauptnutzfläche und der Unterteilung in verschiedene Wohnungen zu schaffen. Konkret dürften solche Wohnhäuser neu ohne Nutzungsbeschränkungen gleichzeitig vergrössert und in verschiedene Erst- oder Zweitwohnungen unterteilt werden. Ausserdem soll die Hauptnutzfläche im Rahmen von Ersatzneubauten gegenüber dem abgerissenen Gebäude um 30 Prozent grösser gebaut werden dürfen, ohne dass die Nutzung beschränkt wird.

Der Entwurf wurde von der Kommission mit 14 zu 10 Stimmen verabschiedet. Die Kommissionsmehrheit zeigte sich überzeugt, dass die Änderungen eine verdichtete Bauweise und die Entwicklung der Bergregionen erlauben und so der einheimischen Bevölkerung zu Gute kommen werden. Ausserdem erhoffte sie sich, dass die neuen Möglichkeiten energetische Sanierungen attraktiver machen würden. In den Augen der ablehnenden Kommissionsminderheit sind die vorgeschlagenen Änderungen jedoch verfassungswidrig und würden den Umnutzungsdruck auf altrechtliche Erstwohnungen erhöhen. Eine zweite Minderheit hatte zudem vorgeschlagen, die Neuregelung auf Gemeinden zu beschränken, die durch das kantonale Recht explizit bezeichnet werden. Damit könnte ihrer Ansicht nach die Kompetenz der Kantone gestärkt und die raumplanerische Qualität gefördert werden. Die Vernehmlassungsfrist wurde auf den 17. Februar 2023 angesetzt.

Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben (Pa.Iv 20.456)

Im Oktober 2022 präsentierte Bundesrat Guy Parmelin der Öffentlichkeit einen Leitfaden für attraktives Wohnen in Berggebieten. Der Leitfaden wurde vom BWO in Zusammenarbeit mit der SAB und dem SECO erarbeitet. Laut dem Bundesrat ist das Ziel, Gemeinden in Bergregionen Mut zu machen, eine aktive Wohnstandortpolitik zu gestalten. Die Berggebiete stünden zwar alle vor unterschiedlichen Herausforderungen, doch überall gelte, dass es attraktiven und passenden Wohnraum brauche – sonst zögen Menschen weg und Neuzuzüger und Neuzuzügerinnen blieben aus. Der Leitfaden solle diesbezüglich den Handlungsspielraum für die Gemeinden und die Unterstützungsangebote durch Bund und Kantone aufzeigen. Weiter enthält das Dokument auch konkrete Beispiele von erfolgreichen Wohnstandortpolitiken in unterschiedlichen Bergregionen.

Bundesrat veröffentlicht Leitfaden für attraktives Wohnen in Berggebieten

Im Juni 2022 verabschiedete die RK-NR drei separate Entwürfe für die Umsetzung von insgesamt vier parlamentarischen Initiativen betreffend das Mietrecht zuhanden ihres Rates. Vorlage 1 (Untermiete) setzte eine Initiative Egloff (svp, ZH; Pa.Iv. 15.455) um. Vorlage 2 (Formvorschriften) setzte gleich zwei Initiativen um, nämlich eine Initiative Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458) und eine Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 16.459).
Die dritte Vorlage zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ging derweil auf eine Initiative von Giovanni Merlini (fdp, TI) zurück, welche eine Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf gefordert hatte. Der von der RK-NR ausgearbeitete Entwurf umfasste drei Änderungen im OR. Die erste Änderung sah vor, dass eine Kündigung vorgenommen werden kann, wenn die Vermieterschaft nach «objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht». Bis dato musste ein «dringender Eigenbedarf» geltend gemacht werden. Dringlichkeit zu beweisen sei mit der aktuellen Rechtsprechung eine zu hohe Hürde, so die Mehrheit der Kommission. Die zweite Änderung übertrug die gleiche Formulierung auf die Regeln der Anfechtung von Kündigungen durch die Vermieterschaft. Die dritte Änderung strich die «Dringlichkeit» des Eigenbedarfs aus den Kriterien, nach welchen Behörden über eine von der Mieterschaft beantragte Erstreckung des Mietverhältnisses entscheidet. Hingegen umfasste der Entwurf keine Änderung der ZPO. Merlini hatte seinen Initiativtext diesbezüglich so formuliert, dass sein Anliegen mit einer Änderung von OR «und/oder» ZPO umgesetzt werden solle.

Die RK-NR hatte ihren Entwurf, zusammen mit den anderen beiden Vorlagen, im September 2021 in die Vernehmlassung geschickt. Bis zum Ablauf der Frist gingen 49 Stellungnahmen ein, wovon 16 positiv ausfielen. Die Hälfte der teilnehmenden Kantone (BE, BS, GR, OW, SO, VD), eine Mehrheit der Parteien (FDP, SP, Grüne) sowie eine Mehrheit der Verbände (unter anderem SGB, SSV, SMV und HEV) lehnten die Änderungen ab. Die ablehnenden Stellungnahmen wurden laut der Kommission unterschiedlich begründet. Eine Seite bemängelte eine Reduktion des Mieterschutzes, die andere Seite insbesondere das Fehlen beschleunigender Verfahrensregeln in der ZPO. Die RK-NR nahm die Vernehmlassungsantworten zur Kenntnis, beschloss jedoch in der Gesamtabstimmung mit 14 zu 9 Stimmen, den Entwurf ohne Änderungen dem Rat zu unterbreiten.

Mitte Oktober 2022 nahm der Bundesrat Stellung zum Entwurf. Er erachtete diesen als kritisch, da er die Stellung von Vermieterinnen und Vermietern auf Kosten von Mieterinnen und Mietern stärke. Das geltende Recht basiere aber auf einer im Rahmen einer grösseren Revision erfolgten Abwägung der Interessen von Vermietenden und Mietenden, weshalb der Bundesrat der Meinung war, dass nicht in dieses «diffizile Gleichgewicht eingegriffen werden sollte». Er sehe zudem keine Not, das Recht anzupassen, da dieses gut funktioniere, was etwa auch die hohen Einigungsquoten vor den Schlichtungsbehörden zeigten. Nicht zuletzt gelte es, auch die Vernehmlassungsantworten zu berücksichtigen. Die Polarisierung in der Vernehmlassung spreche gegen eine Anpassung der Regelungen zum Eigenbedarf.

Verfahrensbeschleunigung bei Kündigung des Mietverhältnisses wegen dringendem Eigenbedarf (Pa.Iv. 18.475)

Der Bundesrat gab Mitte Oktober 2022 bekannt, dass er den überarbeiteten Tessiner Richtplan genehmige – allerdings mit gewissen Präzisierungen. Die Überarbeitung des Richtplans war nötig geworden, weil der Kanton Tessin, wie alle anderen Kantone auch, seinen Richtplan an die Anforderungen des 2013 revidierten RPG anpassen musste. Dieses besagt unter anderem, dass Kantone ihre Bauzonen so festlegen müssen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für die nächsten fünfzehn Jahre entsprechen.

Der Kanton Tessin hatte seinen neuen Richtplan 2018 beim Bundesrat eingereicht. Weil beim Kanton zum Richtplan Beschwerden eingegangen waren, musste jedoch erst noch das Kantonsparlament über die Beschwerden entscheiden, bevor sich der Bundesrat im Juni 2021 dem Richtplan annehmen konnte. Der Bundesrat kam in seiner Prüfung zum Schluss, dass der Richtplan auf 2018 noch korrekten, aber unterdessen überholten Bevölkerungsszenarien basierte. Deshalb habe der Kanton Tessin im Richtplan zu grosse Bauzonen vorgesehen, welche er voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren nicht voll auslasten werde. Der Bundesrat präzisierte daher den im Richtplan vorgesehenen Auftrag des Kantons an die Gemeinden. So werden die Tessiner Gemeinden nun unter anderem verpflichtet, den Umfang ihrer Bauzonen innerhalb von zwei Jahren zu überprüfen und bei der Revision ihrer Ortsplanung gegebenenfalls zu verkleinern.

Nach der Genehmigung des Tessiner Richtplans lägen nun, gut neun Jahre nach der Abstimmung über das RPG, von allen Kantonen überarbeitete Richtpläne vor, die den Anforderungen des revidierten RPG entsprechen, so der Bundesrat.

Genehmigung kantonaler Richtpläne nach Inkrafttreten der RPG-Revision
Dossier: Revision des Raumplanungsgesetzes RPG

Im Juni 2022 verabschiedete die RK-NR drei separate Entwürfe für die Umsetzung von insgesamt vier parlamentarischen Initiativen betreffend das Mietrecht zuhanden ihres Rates: eine Vorlage betreffend die Kündigung wegen Eigenbedarfs, welche eine Initiative Merlini (fdp, TI; Pa.Iv. 18.475) umsetzte, eine Vorlage betreffend Formvorschriften, welche sowohl eine Initiative Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458) als auch eine Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 16.459) umsetzte, sowie eine Vorlage, die auf die Initiative Hans Egloff (svp, ZH) zur Vermeidung missbräuchlicher Untermiete zurückging. Die Kommission schlug im letztgenannten Entwurf Änderungen an Artikeln zum OR zum Thema «Untermiete» und «Unterpacht» vor. Die vorgeschlagenen Bestimmungen bei der Untermiete sahen vor, dass die Mieterin oder der Mieter bei der Vermieterschaft schriftlich ein Untermietbegehren einreichen und dabei mindestens die Namen der Untermieterinnen oder Untermieter und die Vertragsbedingungen (Untermietobjekt, Gebrauchszweck, Untermietzins und Untermietdauer) mitteilen muss. Der Mieter oder die Mieterin sollte die Vermieterschaft zudem über Änderungen dieser Angaben während der Untermietdauer informieren müssen. Eine der zentralsten Änderungen betraf die zulässigen Gründe für eine Verweigerung der Untermiete durch die Vermieterschaft: Bislang konnte eine Untermiete nur abgelehnt werden, wenn die Mieterschaft sich weigerte, der Vermieterschaft die Bedingungen der Untermiete be­kanntzugeben, die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich waren oder der Vermieterschaft aus der Untermiete wesentliche Nachteile ent­standen. Neu sollte auch eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren einen zulässigen Ablehnungsgrund darstellen. Ausserdem sollte die Liste an Ablehnungsgründen nicht mehr abschliessend formuliert werden. Schliesslich sollte die Vermieterschaft den Mieterinnen und Mietern (nach erfolgloser schriftlicher Mahnung) mit einer Frist von 30 Tagen kündigen dürfen, wenn diese gegen die Bestimmungen zur Untermiete verstiessen. Die Bestimmungen zur Unterpacht wollte die Kommission fast analog zu den Bestimmungen zur Unterpacht anpassen, mit dem Unterschied, dass die Kündigungsfrist bei Verstoss gegen die Bestimmungen sechs Monate anstatt 30 Tage betragen sollte.

Die RK-NR hatte ihren Entwurf, zusammen mit den anderen beiden Vorlagen, im September 2021 in die Vernehmlassung geschickt. Bis zum Ablauf der Frist gingen 28 Stellungnahmen zur Vorlage zur Untermiete ein, wovon 19 insgesamt positiv ausfielen. Nach der Kenntnisnahme des Vernehmlassungergebnisses stimmte die RK-NR in der Gesamtabstimmung dem vorliegenden Entwurf ohne Änderungen mit 13 zu 9 Stimmen zu.

Der Bundesrat nahm Mitte Oktober Stellung zu den drei Vorlagen der RK-NR. Bei der Vorlage zur Untermiete und Unterpacht sprach er sich klar gegen die neuen Bestimmungen aus, da er die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen für ausreichend und die vorgeschlagenen Bestimmungen für nicht zielführend befand. So bemängelte er etwa, dass die Bestimmung, wonach bei der Anmeldung einer Untermiete oder Unterpacht die schriftliche Form für die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters notwendig sei, den administrativen Aufwand sowohl für die Mietenden als auch für die Vermietenden erhöhe. Er kritisierte ausserdem, dass nicht geregelt sei, zu welchem Zeitpunkt die schriftliche Zustimmung einzuholen sei. Von der Logik des Entwurfs her läge es nahe, dass diese vorgängig eingeholt werden müsse, da das Mietverhältnis sonst gekündigt werden könne. Eine vorgängige Einholung einer schriftlichen Zustimmung sei allerdings nur schwer vereinbar mit der Praxis von Plattformen wie Airbnb. Die Nutzung solcher Plattformen werde damit in der Praxis stark erschwert oder gar verunmöglicht. Weiter schaffe die nicht abschliessende Aufzählung von Gründen für die Verweigerung einer Untermiete oder Unterpacht Rechtsunsicherheit. Auch dass ab einer fixen Zeitspanne von zwei Jahren eine Verweigerung der Untermiete möglich sein soll, sah der Bundesrat als nicht zielführend an. Gerade im Bereich der Geschäftsmieten würden Investitionen getätigt, die nach zwei Jahren potentiell noch nicht amortisiert seien. Nicht zuletzt lehnte der Bundesrat auch die Bestimmung zur Möglichkeit von ausserordentlichen Kündigungen bei Verstoss gegen die Bestimmungen zur Untermiete oder Unterpacht ab, da ihm dort die Schwelle zu niedrig erschien.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden (Pa.Iv. 15.455)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im Juni 2022 verabschiedete die RK-NR zuhanden ihres Rates drei separate Entwürfe für eine Änderung des Obligationenrechts zur Umsetzung von insgesamt vier parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht. Vorlage 1 (Untermiete) setzt eine parlamentarische Initiative Egloff (svp, ZH; Pa.Iv. 15.455) um. Mit der Vorlage 3 (Eigenbedarf) wird eine Initiative Merlini (fdp, TI; Pa.Iv. 18.475) erfüllt. Die Vorlage 2 (Formvorschriften) setzt derweil gleich zwei Initiativen um: einerseits die Initiative Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458), welche bei gestaffelten Mietzinserhöhungen die Formularpflicht abschaffen und durch die schriftliche Form ersetzen wollte, und andererseits die Initiative Feller (fdp, VD; 16.459), die für einseitige Vertragsänderungen im Mietwesen auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften zulassen wollte. Der von der RK-NR ausgearbeitete Entwurf umfasst zwei neue Absätze im OR, welche je eine der beiden parlamentarischen Initiativen umsetzen.

Die RK-NR hatte ihren Entwurf, zusammen mit den anderen beiden Vorlagen, im September 2021 in die Vernehmlassung geschickt. Bis zum Ablauf der Frist gingen 32 Stellungnahmen ein, wovon laut der Kommission 18 insgesamt positiv und die restlichen 14 neutral ausfielen. Allerdings wiesen die Rückmeldungen zu den beiden neuen Absätzen grosse Unterschiede auf: Während die Änderungen zur Faksimile-Unterschrift fast durchgehend positiv bewertet wurden, schätzten je dreizehn Vernehmlassungsteilnehmende die Änderung zum Wegfall der Formpflicht bei gestaffelten Mietzinserhöhungen als negativ und als positiv ein. Die meisten negativen Rückmeldungen wurden laut der Kommission damit begründet, dass nicht nur die Formularpflicht, sondern auch die Erfordernisse einer Mitteilung der Mietzinserhöhung oder der Schriftlichkeit abgeschafft werden sollten. In der Gesamtabstimmung beschloss die RK-NR mit 14 zu 0 Stimmen (bei 8 Enthaltungen), die Vorlage zuhanden ihres Rates zu verabschieden.

Der Bundesrat äusserte sich Mitte Oktober 2022 zu den drei Vorlagen und empfahl – anders als bei den übrigen zwei Vorlagen – dem Parlament, der Vorlage zu den Formvorschriften zuzustimmen. Er erachte die neuen Bestimmungen als eine nützliche Vereinfachung, die für die Mieterschaft keine faktische Schlechterstellung bedeute.

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Pa.Iv. 16.458)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Die RK-NR verabschiedete im Juni 2022 drei Mietrechtsvorlagen zuhanden ihres Rates – darunter auch eine Vorlage, welche die parlamentarische Initiative von Olivier Feller (fdp, VD) betreffend die Zulassung von auf mechanischem Wege nachgebildeten Unterschriften (Faksimile-Unterschriften) bei Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen umsetzt. Fellers Initiative war von der Kommission zusammen mit einer Initiative von Karl Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458), welche bei gestaffelten Mietzinserhöhungen die Formularpflicht abschaffen wollte, zu einer Vorlage zusammengefasst. Diese war die in der Folge in die Vernehmlassung gegeben und zuhanden des Nationalrates verabschiedet worden.

Autorisation de la signature reproduite par un moyen mécanique dans le droit du bail (Pa.Iv. 16.459)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Der Anstieg der Energiepreise 2022 wird sich auch auf die Miet-Nebenkosten auswirken. Gemäss dem SMV könnten sich die Energiekosten für Mieterinnen und Mieter, die in mit Öl oder Gas beheizten Häusern wohnen, verdoppeln. Von diesem Preisanstieg könnten Immobilienverwaltungen überdies profitieren, da auf Nebenkostenabrechnungen üblicherweise eine Verwaltungspauschale erhoben wird. Gemäss der Sonntagszeitung liegt diese Pauschale in der Regel zwischen drei und vier Prozent des Nebenkostenbetrags, weshalb ein Nebenkostenanstieg auch die Pauschale ansteigen lässt. Mieterinnen- und Mieterverbände kritisieren diese Regelung, da Mietende eine höhere Pauschale zahlen müssten, obwohl der Arbeitsaufwand für die Verwaltungen nicht steige. Wie die Sonntagszeitung berichtete, habe eine Umfrage unter Immobilienverwaltungen gezeigt, dass die meisten Verwaltungen an der Verwaltungspauschale festhalten wollen. Eine Immobilienfirma begründete diesen Entscheid in der Sonntagszeitung damit, dass man die Pauschale für die Dauer eines Mandates nicht den Marktgegebenheiten anpasse, also umgekehrt auch nicht senke, wenn die Nebenkosten etwa nach Sanierungen tiefer ausfallen. Zudem sei der Aufwand für die Verwaltung durchaus gestiegen, da sich derzeit sehr viele Mietende mit Fragen zu den Nebenkosten an die Firma wenden würden. Die Leiterin der Rechtsberatung des Mieterinnen- und Mieterverbands Zürich, Larissa Steiner, riet Mietenden, deren Verwaltungen an der Pauschale festhalten, sich juristisch beraten zu lassen und allenfalls vor Gericht zu gehen. Der Prozentsatz orientiere sich an gerichtlichen Leitentscheiden und basiere auf der Annahme, dass die Nebenkosten ungefähr konstant bleiben, was nun nicht mehr der Fall sei.

Diskussionen um steigende Verwaltungspauschalen wegen steigenden Nebenkosten

Der Nationalrat beriet in der Herbstsession 2022 eine Motion von Mustafa Atici (sp, BS) zum Mietrecht. Atici forderte mit seinem Vorstoss eine Verlängerung der Kündigungsfrist für langjährige Mieterinnen und Mieter. Er begründete sein Anliegen damit, dass eine Kündigung für langjährige Mietende – insbesondere für ältere oder kranke Personen – sehr belastend sei. Dass sie zudem noch in relativ kurzer Frist – innerhalb von drei Monaten – eine neue Bleibe finden müssen, sorge für zusätzlichen Stress. Wenn für diese Personen die Frist verlängert würde, könnten Härtefälle verhindert werden. Da Gesamtsanierungs- oder Neubauprojekte eine erhebliche organisatorische Vorlaufzeit hätten, sei eine Verlängerung der Kündigungsfrist auch für die Vermieterschaft zumutbar, so der Motionär. Stellung zum Vorstoss nahm einzig Bundesrat Guy Parmelin. Dieser zeigte sich grundsätzlich einverstanden damit, dass eine Kündigung für langjährige Mietende sehr belastend sein könne. Er vertrat jedoch die Meinung, dass das Mietrecht bereits genügend Instrumente für die Abfederung solcher Härtefälle kenne. So könnten Mietende eine Kündigung kostenlos anfechten, falls sie denken, diese sei missbräuchlich. Falls die Kündigung von der Schlichtungsbehörde als rechtsgültig beurteilt werde, habe diese von Amtes wegen zu prüfen, ob eine Erstreckung, sprich eine angeordnete Verlängerung des Mietverhältnisses, angezeigt sei. Die Schlichtungsbehörde habe dabei einen grossen Ermessensspielraum und die Dauer des Mietverhältnisses sei im geltenden Recht (Art. 272 Abs. 2 OR) sogar explizit festgehalten als eines der Kriterien, welches die Behörde bei ihrem Entscheid berücksichtigen soll. Der Nationalrat folgte Parmelins Antrag und lehnte die Motion mit 120 zu 64 Stimmen ab. Die Fraktionen stimmten allesamt geschlossen, wobei die ablehnenden Stimmen aus den Fraktionen von SVP, FDP, Mitte und GLP kamen.

Verlängerung des Kündigungsschutzes für langjährige Mieterinnen und Mieter (Mo. 20.4031)

In einer langen und intensiven Debatte beschäftigte sich der Nationalrat in der Herbstsession 2022 mit der Vorlage über einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mittels Abschaffung des Eigenmietwerts. Daniela Schneeberger (fdp, BL) und Céline Amaudruz (svp, GE) erstatteten als Sprecherinnen der WAK-NR der grossen Kammer Bericht über den umstrittenen Erlassentwurf und die von der Kommission beantragten Änderungen gegenüber der vom Ständerat verabschiedeten Version. Die Kommissionsmehrheit sei weiterhin der Ansicht, dass der Eigenmietwert als fiktiver Einkommensbestandteil störend wirke und von der Bevölkerung nicht verstanden werde, insbesondere von Personen, die ihre Liegenschaft abbezahlt hätten. Deshalb sehe die Mehrheit der WAK-NR Handlungsbedarf und unterstütze die Bestrebungen zur Abschaffung. Dabei räumten die Sprecherinnen jedoch auch ein, dass es noch einige Punkte anzupassen gebe.

In der Eintretensdebatte galt es über einen Nichteintretensantrag sowie zwei Anträge zur Rückweisung der Vorlage an die Kommission zu befinden. Der Nichteintretensantrag sowie einer der beiden Rückweisungsanträge stammten aus der Feder von Cédric Wermuth (sp, AG). Dieser liess kein gutes Haar an der Vorlage und nannte vier Gründe, nicht auf sie einzutreten. Erstens sei die Besteuerung des Eigenmietwerts steuersystematisch sinnvoll, da damit ein effektiver ökonomischer Nutzen besteuert werde. Zweitens würde die Vorlage die sowieso schon steuerlich bevorzugten Wohneigentümerinnen und -eigentümer noch zusätzlich bevorzugen. Drittens sei es schwierig, die aktuelle Situation zu ändern, ohne dabei jemanden stark zu benachteiligen, beispielsweise jüngere Menschen oder Bergregionen. Viertens führe die Vorlage auch zu gewichtigen finanziellen Ausfällen. Wermuth beantragte deshalb, nicht auf die Vorlage einzutreten. Falls der Rat doch auf sie eintrete, dann werde er sich für seinen Rückweisungsantrag einsetzen. Dieser sah vor, dass die parlamentarische Initiative der WAK-SR, auf der die Vorlage basiert, stattdessen mittels einer Härtefallregelung umgesetzt werden soll, womit insbesondere Rentnerinnen und Rentner, welche ihre selbstbewohnte Immobilie abbezahlt haben, aber nur über ein tiefes Einkommen verfügen, entlastet würden.

Der zweite Rückweisungsantrag stammte von Markus Ritter (svp, SG). Ritter sprach sich zwar für die Abschaffung des Eigenmietwerts aus, wollte die Vorlage aber zurück an die Kommission schicken, u.a. da eine Volksabstimmung bei erwarteten gesamtstaatlichen Steuerausfällen von CHF 3.8 Mrd. nicht zu gewinnen sei, betonte er auch mit Verweis auf die Abstimmungen über die Vorlagen zur Abschaffung der Stempelsteuerabgabe und der Verrechnungssteuer, die beide an der Urne gescheitert waren. Um die Mängel der Vorlage zu beheben, sei eine Rückweisung sinnvoller als eine direkte Beratung im Nationalrat. Zudem müssten erstens die Kantone enger eingebunden werden, da diese auch stark betroffen seien. Zweitens habe sich die Vorlage zu stark vom ursprünglichen Ziel des Systemwechsels entfernt und drittens störte sich Ritter daran, dass trotz der Abschaffung des Eigenmietwerts Schuldzinsabzüge bestehen bleiben sollen. Schliesslich lägen der eidgenössischen Steuerverwaltung ab Januar 2023 aktualisierte Zahlen aus vier grossen Kantonen vor, welche für die Entscheidfindung in der Kommission wichtig seien. Auch die von Wermuth verlangte Prüfung einer Härtefalllösung sei Teil seines Rückweisungsantrags, betonte Ritter.

Für Eintreten sprachen sich die Fraktionen der FDP und der SVP aus. Von der SVP weibelte unter anderem Esther Friedli (svp, SG) für die Vorlage. Die Besteuerung des Eigenmietwerts sei während des Ersten Weltkriegs provisorisch eingeführt worden und es sei nun endlich an der Zeit, sie wieder abzuschaffen. Man besteuere nämlich ein fiktives Einkommen. Ausserdem sei der Kauf von Wohneigentum ein eigenverantwortlicher Beitrag zur Altersvorsorge, der durch den Eigenmietwert massiv behindert werde. Weiter bestrafe das heutige System diejenigen, welche ihre Hypothekarschulden abbezahlen wollen, und setze so Anreize zur Verschuldung. Die Schweiz habe nicht zuletzt deshalb eine solch gefährlich hohe Privatverschuldungsquote. Schliesslich führe die heutige Lösung auch zu viel Bürokratie. Die Position der FDP-Fraktion legte unter anderem Petra Gössi (fdp, SZ) dar. Sie unterstützte den Systemwechsel und war der Meinung, der Rat habe in der Detailberatung noch genügend Möglichkeiten, über die konkrete Ausgestaltung der Vorlage zu diskutieren. Eine Rückweisung bringe hingegen nichts. Die Kantone hätten sich bisher nicht kompromissbereit gezeigt und man könne auch heute schon den Entscheid zum Systemwechsel «auf ordnerweise Material stützen».

Die Fraktionen der Grünen und der SP plädierten für Nichteintreten. Balthasar Glättli (gp, ZH) sprach beispielsweise von einem fiskalpolitischen Blindflug, der schlussendlich die «Welt ungerechter statt gerechter» machen würde. Bei der Vorlage sei nicht mehr viel zu retten. Auch Vertreterinnen und Vertreter der SP sprachen sich deutlich gegen die Vorlage aus. Jacqueline Badran (sp, ZH) befürwortete zwar einen reinen Systemwechsel, weil damit Immobilien weniger wie Anlagen und wieder mehr wie Wohnobjekte behandelt würden. Doch die jetzige Fassung der Vorlage habe nichts mehr mit einem reinen Systemwechsel zu tun, da sämtliche Abzugskosten erhalten blieben. Das Parlament habe sich hier «komplett übermarcht» und die Ausarbeitung «einmal mehr komplett unsorgfältig gemacht».

Die Fraktionen der Mitte und der GLP sprachen sich für Eintreten und für Annahme des Rückweisungsantrags Ritter aus. Kathrin Bertschy (glp, BE) gab derweil zu Protokoll, dass ihre Fraktion einen Systemwechsel grundsätzlich begrüssen würde, weil damit Verschuldungsanreize und ökologische Fehlanreize im Unterhaltskonsum reduziert und die volkswirtschaftliche Stabilität erhöht werden könnten. Allerdings forderte sie einen «umfassenden und vollständigen» Systemwechsel, also einen Wechsel, der auch Zweitwohnungen umfasst und dafür die Steuerabzüge abschafft. Deshalb unterstütze die Fraktion den Rückweisungsantrag Ritter, nicht aber den Nichteintretensantrag Wermuth, da eine Härtefalllösung einfach «eine Steuersubvention für Wohneigentümer, die mehr oder teureren Wohnraum beanspruchen, als sie benötigen oder bezahlen können», darstelle. Ähnlich argumentierte Leo Müller (mitte, LU) für die Mitte-Fraktion, welche die Abschaffung des Eigenmietwerts sowie der Steuerabzüge als «steuersystematisch richtig» und als Mittel zur Entlastung des Mittelstands erachtete.

Zuletzt äusserte sich Bundesrat Ueli Maurer zur Vorlage. Der Bundesrat befürworte einen Systemwechsel, so Maurer, damit Verschuldungsanreize abgebaut, Komplexität reduziert und Lösungen für Rentnerinnen und Rentner mit tiefem Einkommen gefunden werden können. Die Vorlage sei aber in der vorliegenden Fassung nicht finanzierbar und nicht mehrheitsfähig. Er empfahl dem Parlament deshalb, dem Antrag Ritter zuzustimmen.

In den Abstimmungen lehnte der Nationalrat zuerst den Nichteintretensantrag Wermuth mit 125 zu 68 Stimmen ab. Wermuth zog daraufhin seinen Rückweisungsantrag zurück. Der Antrag Ritter fand in der Folge mit 114 zu 77 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) eine Mehrheit im Rat. Die Fraktionen der Mitte, GLP, SP und Grünen stimmten geschlossen für den Antrag und schickten damit die Vorlage zurück an die WAK-NR.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2022)

Der Ständerat beriet im Rahmen einer ausserordentlichen Session zur Kaufkraft im September 2022 eine im Juni desselben Jahres eingereichte Motion von Marco Chiesa (svp, TI) betreffend die Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentnerinnen und Rentner – dies nur fünf Tage nachdem der Nationalrat eine gleichnamige Motion von Thomas Matter (svp, ZH) abgelehnt hatte. Auch im Ständerat fand die Motion ausserhalb von SVP-Kreisen keine Zustimmung. Neben Chiesa äusserten sich nur Brigitte Häberli-Koller (mitte, TG) und Bundesrat Ueli Maurer zur Motion. Beide sprachen sich dafür aus, die Motion abzulehnen und stattdessen die Beratungen zum Thema Eigenmietwert im Rahmen der Umsetzung der parlamentarischen Initiative über einen Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400) zu führen. Die kleine Kammer folgte diesen Voten und lehnte die Motion Chiesa mit 38 zu 4 Stimmen (bei 1 Enthaltung) deutlich ab.

Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentner (Mo. 22.3862)
Dossier: Ausserordentliche Session 2022 zum Thema «Kaufkraft»

Christian Dandrès (sp, GE) forderte im Juni 2020 mittels einer parlamentarischen Initiative, dass Ehegattinnen oder Ehegatten künftig zum Mietvertrag einer Mieterin oder eines Mieters beitreten dürfen sollen, ohne dass dies die Vermieterschaft ablehnen kann. Der Beitritt müsse dabei innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Mietvertrages erfolgen. Paare, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch unverheiratet sind, könnten bis spätestens sechs Monate nach der Heirat beitreten. Die gleichen Rechte sollten zudem auch für Paare in eingetragener Partnerschaft gelten. Dandrès begründete sein Anliegen damit, dass dies den Wohnschutz für Familien in Mietverhältnissen fördern würde. Konkret betreffe dies Fälle, in denen die Ehepartnerin oder der Ehepartner das Erbe ausschlage, etwa weil sie denken, die Erbschaft sei überschuldet. Da Erben alle Rechte und Pflichten des oder der Verstorbenen übernehmen, würden sie damit auch den Mietvertrag ausschlagen, wenn sie nicht schon vor dem Tod Teil des Mietvertrags waren, so Dandrès. Dann fänden sie sich mit der aktuellen Rechtslage nach dem Tod ihres Ehegatten oder ihrer Ehegattin «rechtslos» in ihrer bisherigen Wohnung wieder und liefen Gefahr, dass die Vermieterschaft von ihnen verlangt, die Wohnung zu räumen.

Als Kommission des Erstrates startete die RK-NR die Beratung der Initiative und gab ihr im März 2022 mit 14 zu 10 Stimmen Folge. Die geforderten Gesetzesanpassungen würden in weiten Teilen der Westschweiz bereits angewendet und hätten sich dort bewährt. Einen Monat später kam jedoch die RK-SR zu einem gegenteiligen Schluss: Eine Mehrheit der Kommission – von 7 zu 5 Stimmen – erachtete die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen zum Schutz von Ehegattinnen oder Ehegatten als ausreichend und sah deshalb keinen Handlungsbedarf. Im August gleichen Jahres lenkte die RK-NR schliesslich auf die Position ihrer Schwesterkommission ein und plädierte mit 15 zu 9 Stimmen dafür, der Initiative keine Folge zu geben. Bei der Diskussion in der ständerätlichen Kommission seien verschiedene juristische Probleme mit der Umsetzung der Initiative aufgekommen – namentlich im Zusammenhang mit dem Erbrecht –, welche die RK-NR in ihrer ersten Vorprüfung noch nicht genügend in Betracht gezogen hätte, erklärte diese.

In der Herbstsession 2022 debattierte der Nationalrat über die parlamentarische Initiative. Initiant Dandrès kritisierte dabei den Meinungsumschwung der RK-NR. Er habe den Verdacht, dass dieser vor allem dadurch motiviert sei, dass mit dem Status quo mehr Wohnungen frei würden und zu neuen Marktbedingungen und somit einem höheren Mietzins weitervermietet werden könnten. Häufig seien nämlich alte Mietverträge betroffen, «die nicht so hoch und missbräuchlich sind wie die, die heute aufgrund der Wohnungsnot üblich sind», so Dandrès. Kommissionssprecher Beat Flach (glp, AG) vertrat die Position, dass die aktuellen Regelungen ausreichend seien. So sei das Kündigungsrecht der Vermieterschaft laut OR kein erbrechtliches Recht, das durch eine Ablehnung des Erbes tangiert wäre, weil der Mietvertrag ohnehin weiterbestehe, wenn ihn die überlebenden Ehepartner oder eingetragenen Partner weiterführen wollen. Die grosse Kammer lehnte die Initiative in der Folge mit 118 zu 61 Stimmen (bei 1 Enthaltung) ab.

Beitritt der Ehegattin oder des Ehegatten zum Mietvertrag einer Mieterin oder eines Mieters (Pa.Iv 20.449)

Im Rahmen einer ausserordentlichen Session zur Kaufkraft im September 2022 beriet der Nationalrat eine im Juni desselben Jahres eingereichte Motion von Thomas Matter (svp, ZH). Mit dieser verlangte Matter die Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentnerinnen und Rentner. Diese Massnahme würde finanzschwache Rentnerhaushalte entlasten und setze Anreize, die private Verschuldung abzubauen, so Matter. Der Bundesrat empfahl die Motion zur Ablehnung. Einerseits werde die Abschaffung des Eigenmietwerts bereits im Rahmen einer parlamentarischen Initiative der WAK-SR (Pa.Iv. 17.400) behandelt. Andererseits käme «eine blosse altersmässige Differenzierung (...) einer sachlich nicht begründbaren Ungleichbehandlung gleich und würde das Rechtsgleichheitsgebot verletzen gegenüber Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern, die das AHV-Alter noch nicht erreicht haben», so der Bundesrat. Weiter könne die vorgeschlagene Änderung nur wenig zum Abbau von Schuldanreizen beisteuern, da diese Anreize während der Erwerbstätigkeit weiterhin bestünden. Nicht zuletzt gebe es keinen Handlungsbedarf, da Rentnerhaushalte nicht systematisch in Notlage seien. Im Gegenteil: Bei den Haushalten im AHV-Rentenalter liege das mediane Nettovermögen höher als bei jenen im Erwerbsalter. Der Nationalrat folgte der Empfehlung des Bundesrates und lehnte die Motion Matter mit 141 zu 53 Stimmen (bei 1 Enthaltung) klar ab. Die Motion erhielt ausserhalb der SVP-Fraktion keine Stimmen. Im Übrigen wurde einige Tage später im Ständerat eine gleichnamige Motion von SVP-Präsident Marco Chiesa (svp, TI) abgelehnt.

Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentner (Mo. 22.3817)
Dossier: Ausserordentliche Session 2022 zum Thema «Kaufkraft»

Nachdem der Ständerat die Volksinitiative «Gegen die Verbauung unserer Landschaft (Landschaftsinitiative)» im Juni 2022 behandelt und dabei dem Volk deutlich zur Ablehnung empfohlen hatte, war in der Herbstsession 2022 der Nationalrat an der Reihe. Die zuständige UREK-NR beantragte ihrem Rat einstimmig, zuerst die Behandlungsfrist um ein Jahr zu verlängern. Die 30-monatige Behandlungsfrist wäre ansonsten am 8. März 2023 abgelaufen. Die Kommission begründete ihren Antrag zur Fristverlängerung damit, dass der Ständerat in der Sommersession den Entwurf über die zweite Etappe der Teilrevision des RPG zum indirekten Gegenentwurf zur Landschaftsinitiative ernannt hatte. Laut ParlG kann die Behandlungsfrist von Volksinitiativen in diesem Fall um ein Jahr verlängert werden. Die Kommission war der Meinung, dass eine Verlängerung hier angebracht sei, da sie antizipierte, dass die Beratung der RPG-Teilrevision im Nationalrat und die anschliessende Differenzbereinigung zwischen den Räten viel Zeit in Anspruch nehmen werde. Der Nationalrat folgte dem Antrag der Kommission in der Herbstsession 2022 stillschweigend.

Volksinitiative zur Einschränkung des Bauens ausserhalb der Bauzonen (Landschaftsinitiative; BRG 21.065)
Dossier: Bauen ausserhalb der Bauzonen

Im September 2022 gab der Bundesrat in einer Medienmitteilung bekannt, dass die Gespräche mit den Sozialpartnern zum Thema Mietrecht nicht fortgesetzt würden. Die Mitteilung kam gut ein Jahr, nachdem sich Bundesrat Guy Parmelin mit Vertreterinnen und Vertretern der wichtigsten Interessengruppen im Mietwesen wie dem HEV und dem SMV zu einem runden Tisch getroffen hatte, um die verfahrene Situation betreffend mögliche Reformen im Mietrecht zu lösen. Laut dem Bundesrat wolle sich eine Mehrheit der Verbände nicht mehr am Prozess beteiligen oder habe die Fortsetzung unter den gegebenen Umständen als nicht zielführend erachtet. In seiner Medienmitteilung gab der Bundesrat zudem bekannt, dass anders als ursprünglich geplant auch keine technische Expertengruppe zum Mietrecht eingesetzt werde.

Mietrecht: Runder Tisch mit Bundespräsident Guy Parmelin
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Das Bundesgericht fällte im August 2022 ein Urteil betreffend Härtefallklauseln beim Eigenmietwert. Der Eigenmietwert wird auf selbstbewohntem Wohneigentum erhoben und entspricht dem Betrag, den die Hauseigentümerschaft bei Fremdvermietung durch Mieteinnahmen erwirtschaften würde. Dieser Betrag wird in der Schweiz als Einkommen versteuert. Das Bundesgerichtsverfahren geht auf eine Härtefallregelung beim Eigenmietwert im Tessiner Steuergesetz zurück. Diese Regelung sah vor, dass der steuerbare Eigenmietwert bei Personen mit einem steuerbaren Vermögen von weniger als CHF 500'000 höchstens 30 Prozent der Bareinkünfte betragen darf. Damit sollten Personen entlastet werden, welche im Verhältnis zum Geldeinkommen hohe Steuern auf den Eigenmietwert zahlen müssen und dadurch in Liquiditätsschwierigkeiten kommen. Dies könnten beispielsweise Rentnerinnen und Rentner sein, die zwar ein Haus besitzen, aber kein hohes Geldeinkommen haben. Gegen diese Regelung hatten zwei Tessiner SP-Kantonsräte Beschwerde eingereicht. Das Bundesgericht gab ihnen nun Recht. Das Richtergremium kam in seinem Urteil zum Schluss, dass die Härtefallbestimmungen die durch den Eigenmietwert angestrebte Rechtsgleichheit zwischen Mieterinnen und Mietern und Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer verletze. Der Eigenmietwert dürfe deshalb nur an die marktübliche Miete gekoppelt sein und die Kantone müssten mindestens 60 Prozent des marktüblichen Mietzinses als Eigenmietwert festlegen. Härtefallregelungen blieben gemäss NZZ zwar zulässig, aber nur wenn der Eigenmietwert auch mit ihnen in jedem Fall mindestens 60 Prozent der Marktmiete beträgt.
Neben dem Kanton Tessin kennen noch acht weitere Kantone ähnliche Härtefallregelungen. Gestützt auf eine Zusammenstellung des Bundes vom Herbst 2021 berichtete die NZZ, dass die Härtefallregelungen von zwei der acht Kantone (LU und SG) eine Bestimmung enthalten, wonach der Eigenmietwert auch mit Sonderabzug nicht unter 60 Prozent der Marktmiete fallen darf. Die anderen sechs Kantone (GE, GR, OW, SH, VD, ZH) müssten ihre Härtefallregelungen nun aufgrund des Bundesgerichtsurteils wohl anpassen, so die NZZ. Im Übrigen ist die Härtefalllösung auch auf Bundesebene als mögliche Variante für die Umsetzung einer parlamentarischen Initiative zu einem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400) im Gespräch.

Bundesgerichtsurteil betreffend Härtefallklauseln beim Eigenmietwert

Wie die Aargauer Zeitung und der Tages-Anzeiger im Sommer 2022 berichteten, ist in der Schweiz ein vermehrter Bau von Hochhäusern geplant. Während zur Jahrtausendwende in der Schweiz noch kein einziges Hochhaus mit über 100 Metern Höhe existiert habe, seien es 2022 schon sieben. Mit den derzeit in Planung stehenden Bauten dürften es in wenigen Jahren bereits rund 20 sein, so der Tages-Anzeiger. Neu sei ausserdem, dass in den Hochhäusern nicht nur gearbeitet, sondern auch gewohnt werden soll. Das seit 2022 höchste Wohnhochhaus, der Bäre Tower in Ostermundigen (100m), werde seinen Titel voraussichtlich schon 2024 an die Three Point Hochhäuser in Dübendorf (108m) verlieren. Befürworterinnen und Befürworter sähen in diesem Trend einen wichtigen Schritt Richtung verdichtetem und ressourcenschonendem Bauen, wie die Aargauer Zeitung schrieb. Kritikerinnen und Kritiker monierten hingegen unter anderem den starken Schattenwurf und wiesen darauf hin, dass der verdichtete Flachbau ebenso effektiv wäre, wenn es darum geht, verdichtet zu bauen.

Mehr Hochhäuser in der Schweiz geplant

Mitte August 2022 beschloss der Bundesrat, die letzten beiden Teile des überarbeiteten Richtplans des Kantons Glarus zu genehmigen, namentlich die Teile Verkehr und Tourismus. Ende 2021 hatte die Regierung bereits den restlichen Richtplan genehmigt. Doch die Beschlüsse zu den Teilen Verkehr und Tourismus waren vom Glarner Kantonsrat erst später gefasst worden, weshalb sie nun erst mit Verspätung und in einem separaten Verfahren geprüft wurden. Obwohl der Bundesrat die ausstehenden Richtplanteile insgesamt genehmigte, äusserte er dennoch Vorbehalte betreffend den vom Kanton beabsichtigten Ausbau von Bergbahnen. Er stufte ein Projekt wegen seiner «ungenügenden räumlichen Abstimmung» zurück und riet dem Kanton bei einem weiteren Projekt, dieses nicht weiterzuverfolgen, da er daran zweifelte, ob dieses mit Bundesrecht vereinbar ist.

Genehmigung kantonaler Richtpläne nach Inkrafttreten der RPG-Revision
Dossier: Revision des Raumplanungsgesetzes RPG

In der Studie «Immobilien Schweiz – 3Q 2022», herausgegeben von der Raiffeisen Genossenschaft, fokussierten sich die Autoren auf das verdichtete Bauen in der Schweiz. Sie kamen dabei zum Schluss, dass stärkere Verdichtung notwendig sei, damit auch künftig genügend geeigneter Wohn- und Lebensraum verfügbar sein werde. Die positive Nachricht sei, dass es bereits heute Trends in diese Richtung gebe. So werde beispielsweise weniger Wohnraum für bodenintensive Einfamilienhäuser genutzt. Auch sei eine deutliche Zunahme der durchschnittlichen Anzahl Wohnungen pro Mehrfamilienhaus festzustellen. Zudem seien neu gebaute Häuser durchschnittlich höher als früher. Nicht zuletzt würden Wohnungen heute auch kleiner gebaut als früher. Die aus einer Verdichtungsperspektive negative Nachricht sei, dass gleichzeitig die Menschen in immer kleineren Haushalten lebten. Die Autoren sahen die Ursachen für diesen Trend in der zunehmenden Individualisierung und der Alterung der Gesellschaft. So habe die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in den letzten zehn Jahren um 2.9 Prozent zugenommen. Laut den Autoren werde der Boden zwar für Wohngebäude immer effizienter genutzt, die Schweizerinnen und Schweizer machten von diesem dichteren Wohnraum aber immer ineffizienter Gebrauch. Da ausserdem die Bevölkerung voraussichtlich weiterwachsen werde, reiche das aktuelle Tempo der Verdichtung nicht aus, um die Zersiedelung zu stoppen. Erschwerend komme dazu, dass Bauprojekte zur Verdichtung von bestehendem Siedlungsgebiet teurer seien als der «Bau auf grüner Wiese» und zudem häufig zu Einsprachen führten.

Raiffeisen-Studie zum verdichteten Bauen

Der Anstieg der Energiepreise in der Schweiz, der nicht zuletzt auf den Ukrainekrieg zurückzuführen ist, schlug sich im Sommer 2022 erstmals auch auf die Nebenkostenabrechnungen von Mieterinnen und Mietern nieder. Allerdings befürchteten sowohl Hauseigentümer- als auch Mieterverbände, dass der wirkliche Nebenkostenschock erst in den Abrechnungen vom nächsten Jahr folgen werde. Gemäss Medienmitteilungen rieten sie deshalb ihren Mitgliedern, sich auf den Kostenanstieg vorzubereiten – etwa durch eine freiwillige präventive Erhöhung ihrer Akontozahlungen oder durch das Anlegen gewisser finanzieller Reserven.

Möglicher Nebenkostenschock aufgrund der steigenden Energiekosten