Suche zurücksetzen
Themenübergreifendes Suchen:

Inhalte

  • Verbände
  • Raumplanung und Wohnungswesen
  • Wohnungsbau und -eigentum

Akteure

Prozesse

412 Resultate
Als PDF speichern Weitere Informationen zur Suche finden Sie hier

Jahresrückblick 2023: Raumplanung und Wohnungswesen

Das Thema Mietwesen erhielt im Jahr 2023 deutlich mehr mediale Aufmerksamkeit als in den Jahren zuvor. Zum einen dominierte der durch die Erhöhung des Referenzzinssatzes ausgelöste Anstieg der Mieten den Themenbereich «Raumplanung und Wohnungswesen»: Im Juni 2023 stieg der Referenzzinssatz erstmals seit seiner Einführung im Jahre 2008 an (+0.25 Prozentpunkte auf 1.5 Prozent). Dies hatte für rund die Hälfte der Mieterinnen und Mieter in der Schweiz eine Mietzinserhöhung von durchschnittlich rund drei Prozent zur Folge. Gegen Ende Jahr gab das BWO bekannt, dass der Referenzzinssatz per 2. Dezember 2023 erneut um 0.25 Prozentpunkte auf 1.75 Prozent ansteige. Folglich kündigte der Bundesrat im November mietzinsdämpfende Massnahmen an, um die Mieterinnen und Mieter zu entlasten. Zum anderen schürte die stetige Reduktion der Leerwohnungsziffer im Verlauf des Jahres weiter die Angst vor einer Wohnungsnot, insbesondere in den grösseren Städten. Zusätzliche Medienaufmerksamkeit erhielt diese Problematik im Zusammenhang mit der Asyldebatte, nachdem es Medienberichte gegeben hatte, dass Mietenden zugunsten von Asylbewerbenden die Wohnung gekündigt worden sei. Die meisten dieser Berichte stellten sich in der Folge jedoch als falsch heraus.

Um die Wohnungsknappheit anzugehen, berief Bundesrat Guy Parmelin im Mai einen Runden Tisch mit Vertretenden der Kantone, Gemeinden und Städten sowie der Immobilien- und Baubranche ein. Einige Akteurinnen und Akteure vermuteten die Ursache der potenziellen Wohnungsnot in der Schweiz im fehlenden Wohnungsbau. Im Parlament waren die Meinungen indes gespalten, ob und wie gegen den fehlenden Wohnungsbau vorgegangen werden sollte. Einerseits überwies das Parlament ein Postulat zur Schaffung eines Kostenrisikos bei Einsprachen gegen Baubewilligungsverfahren an den Bundesrat, andererseits lehnte es einen Vorstoss zur Schaffung standardisierter Prozesse für die Ausarbeitung von Vollzugshilfen in der Baubranche ab.

Zudem verabschiedete das Parlament im Berichtsjahr vier Gesetzesvorlagen im Mietbereich, die allesamt auf parlamentarische Initiativen zurückgingen und Verbesserungen zugunsten der Vermieterinnen und Vermieter mit sich brachten. So beschloss das Parlament Revisionen für eine Reduktion des Verwaltungsaufwands und der Lockerung der Formularpflicht bei Staffelmieten, für eine Zulassung von Nachbildungen der handschriftlichen Unterschrift, für ein beschleunigtes Kündigungsverfahren wegen Eigenbedarf sowie für ein Mitspracherecht bei Untermieten. Auf der anderen Seite lehnte das Parlament die meisten Vorstösse von Vertretenden der Mieterinnen und Mieter ab, etwa gegen Mietzinserhöhungen, für eine bessere Durchsetzung des Mietrechts oder für ein Kündigungsverbot von Mietverträgen von über 65-Jährigen.

Einen Meilenstein stellt die zweite Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG) dar, die nach mehreren Jahren intensiver Arbeiten und Diskussionen in der Herbstsession 2023 vom Parlament verabschiedet werden konnte. Die ausgedehnten parlamentarischen Beratungen zum Geschäft fanden insbesondere in der Sommersession starken Widerhall in den Printmedien (vgl. Abbildung 1 der APS-Zeitungsanalyse). In der Differenzbereinigung mussten die Räte insbesondere Fragen zur Umnutzung von Landwirtschaftsgebäuden zu Wohnungen sowie zu Sonderregelungen für die Bergregionen klären. Schliesslich einigten sich die Räte unter anderem auf ein Anreizsystem zum Abbruch von Bauten ausserhalb der Bauzone. Nach Verabschiedung der Gesetzesrevision, die auch einen indirekten Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative darstellt, zogen die Initiantinnen und Initianten ihr Anliegen im Oktober bedingt zurück.

Mit der Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts bleibt hingegen eine weitere Grossreform auch nach 2023 in parlamentarischer Beratung. Auch in der zweiten Behandlungsrunde scheint noch keine Einigung in Sicht zur Frage, ob auch Zweitwohnungen vom Eigenmietwert befreit werden sollen. Starke Differenzen zwischen National- und Ständerat bestehen auch bei der Höhe des Schuldzinsenabzugs.

Im Berichtsjahr als ebenfalls umstritten entpuppte sich ein im Rahmen einer parlamentarischen Initiative erarbeiteter Entwurf für eine Revision des Zweitwohnungsgesetzes, das durch Annahme der Zweitwohnungsinitiative geschaffen worden war. Konkret beabsichtigt die Revision, die Zweitwohnungs-Beschränkungen dahingehend zu lockern, dass in Gemeinden mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen sowohl Erweiterungen als auch Wiederaufbauten altrechtlich erbauter Gebäude als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen. In der Herbstsession nahm der Entwurf nach längeren Diskussionen eine erste Hürde im erstberatenden Nationalrat.

Jahresrückblick 2023: Raumplanung und Mietwesen
Dossier: Jahresrückblick 2023

In der Wintersession 2023 beugte sich der Ständerat als Zweitrat über eine Motion Storni (sp, TI) zur Anpassung des Stockwerkeigentumsrechts, so dass energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an StWE-Liegenschaften erleichtert vorgenommen werden könnten. Die RK-SR beantragte ihrem Rat, die Motion abzulehnen. Die Kommission sah nicht die heutige Rechtsprechung, sondern fehlende Finanzierungsmöglichkeiten als primären Grund für nicht vorgenommene energetische Sanierungen. Folglich kritisierte die RK-SR die Notwendigkeit des Vorstosses, insbesondere angesichts einer bereits in Angriff genommenen Umsetzung einer Motion Caroni (fdp, AR; Mo. 19.3410), welche bereits Anpassungen des Stockwerkeigentumsrechts zum Inhalt habe. Auch der Bundesrat bemängelte unter anderem, dass umweltpolitische Massnahmen dem öffentlichen statt dem zivilen Recht unterstünden und somit eine Sonderregelung im Sinne der Motion Storni nicht zielführend sei. Der Ständerat lehnte die Motion daraufhin stillschweigend ab.

Stockwerkeigentumsrecht anpassen, um energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an STWE-Liegenschaften rechtlich zu erleichtern (Mo. 22.3573)
Dossier: Stockwerkeigentum

Eine vom Kanton St. Gallen im Oktober 2022 eingereichte Standesinitiative forderte eine Präzisierung der zulässigen Bautätigkeit in Weilerzonen im RPG. Nach geltendem Recht gehören Weilerzonen nicht zur Bauzone und dienen in erster Linie der Erhaltung der traditionellen Siedlungsstruktur ausserhalb der Bauzone. So sind Weilerzonen nicht explizit von der Bautätigkeit ausgenommen, wie eine solche tatsächlich aussehen könnte, wird jedoch nicht näher beschrieben. So müsse das zulässige Ausmass der baulichen Tätigkeit in Weilerzonen nach Ansicht des Kantons St. Gallen im RPG präzisiert werden, insbesondere um für Rechtssicherheit bei der Schliessung von Baulücken zu sorgen.
Die UREK-SR gab sich zurückhaltend bei ihren Erwägungen zum Vorstoss des Kantons St. Gallen. Es müsse verhindert werden, dass Weilerzonen zu «Ausweichzonen» mutieren und die Erhaltung des traditionellen Ortsbildes könnte durch Neubauten in diesen Zonen gefährdet werden. Zusätzlich liege die Standesinitiative dem Rat zu einem schlechten Zeitpunkt vor, da erst in der Herbstsession 2023 – nach jahrelanger Arbeit – die zweite Revision des RPG angenommen worden sei, äusserte sich Kommissionssprecherin Mathilde Crevoisier Crelier (sp, JU) in der Wintersession 2023. In dieser Revision habe man entschieden, dass in der Nichtbauzone besonders das landwirtschaftliche Interesse priorisiert werden soll. Eine erneute Änderung des RPG so kurz nach der lange umkämpften Einigung würde deren Glaubwürdigkeit einschränken. Vor diesem Hintergrund empfehle die UREK-SR, der Standesinitiative keine Folge zu geben, so die Kommissionssprecherin. In einem Einzelantrag argumentierte Esther Friedli (svp, SG), dass es in diesem Vorstoss nicht darum gehe, die Trennung zwischen Bau- und Nichtbauzone in Frage zu stellen. Vielmehr sei durch die aktuelle Rechtsprechung die Bautätigkeit in bereits erschlossenen Gebieten auf dem Land stark eingeschränkt, womit auch eine allfällige Verdichtung innerhalb der Weilerzone nicht möglich sei. Deshalb sollte das RPG dahingehend angepasst werden, dass Neubauten zur Schliessung von Baulücken zulässig sein sollten. Auf dieses Votum hin entschied der Ständerat mit 23 zu 17 Stimmen, der Standesinitiative Folge zu geben.

Massvolle Entwicklung in Weilerzonen (Kt. Iv. 22.319)
Dossier: Bauen ausserhalb der Bauzonen

In der Wintersession 2023 gingen die Beratungen über die Abschaffung des Eigenmietwerts in die nächste Runde. Der Nationalrat hatte in der Sommersession 2023 zwei Differenzen zum Entscheid des Ständerates geschaffen. Während die kleine Kammer die Abschaffung des Eigenmietwerts lediglich bei selbstbewohnten Liegenschaften geltend machen wollte, sprach sich der Nationalrat für einen vollständigen Systemwechsel einschliesslich Zweitwohnungen aus. Weiter gab es eine Differenz bezüglich der Schuldzinsabzüge: Beide Räte waren sich einig, dass Ausgaben, wenn eine Liegenschaft Vermögenserträge abwirft, in einem gewissen Umfang weiterhin abgezogen werden dürfen. Die ständerätliche Version sah einen Schuldzinsabzug von 70 Prozent vor, der Nationalrat entschied dagegen auf eine Abzugsfähigkeit von 40 Prozent.

Die Mehrheit der WAK-SR beschloss, an ihrem Entscheid aus der Herbstsession 2021 festzuhalten und weiterhin gegen einen vollkommenen Systemwechsel und für eine höhere Abzugsfähigkeit einzustehen. Eine Minderheit Sommaruga (sp, GE) beantragte, die Fassung des Bundesrates zu übernehmen und den Systemwechsel auf das gesamte Wohneigentum, einschliesslich Zweitwohnungen, anzuwenden. Lediglich Erstwohnungen vom Eigenmietwert zu befreien, sei zu wenig konsequent und ein zweispuriges Besteuerungssystem weise ein hohes Missbrauchspotenzial auf, legte auch Mitte-Nationalrat Erich Ettlin (mitte, OW) dar. Auch der zusätzliche Verwaltungsaufwand infolge dieser divergierenden Systeme dürfe nicht unterschätzt werden. Ein vollständiger Systemwechsel gehe mit massiven Steuereinbussen in Kantonen mit einer hohen Zweitwohnungsquote einher, lautete es hingegen seitens der Kommissionsmehrheit. Deshalb würde die Vorlage in dieser Form mit hoher Wahrscheinlichkeit von den betroffenen Kantonen bekämpft werden, äusserte Hannes Germann (svp, SH) die entsprechenden Bedenken. Falls die Differenz zum Nationalrat weiter bestehe, erhalte dieser die Möglichkeit eine Objektsteuer auszuarbeiten, um den erwähnten monetären Ausfällen entgegenzuwirken. Vorausgesetzt diese Objektsteuer stelle eine realistische Alternative zur Eigenmietwertbesteuerung dar, ergebe ein vollständiger Systemwechsel Sinn, so der Schaffhauser SVP-Ständerat.
Bezüglich des Schuldzinsabzuges setzte sich eine Minderheit Zanetti (sp, SO) in Anlehnung an den ersten Entwurf der WAK-SR im Sommer 2021 für eine gänzliche Abschaffung ein. Die Abzüge, ungeachtet ihres Ausmasses, würden primär den Reichsten des Landes zugutekommen, argumentierte Carlo Sommaruga, welcher den Minderheitenantrag seines ehemaligen Parteikollegen aufgegriffen hatte, in der Detailberatung. Kommissionssprecher Pirmin Bischoff (mitte, SO) betonte hingegen, dass die Kommissionsmehrheit es als inkonsequent erachte, wenn Personen Mietzinseinnahmen aufweisen würden, die damit verbundenen Kosten aber nicht zumindest teilweise abziehen könnten.
Beide Minderheiten wurden in der kleinen Kammer abgelehnt und das Geschäft ging mit den beiden nach wie vor bestehenden Differenzen zurück an den Nationalrat.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2023)

In der Wintersession 2023 behandelte der Ständerat die umfassende Revision des Umweltschutzgesetzes als Erstrat. UREK-SR-Sprecher Daniel Fässler (mitte, AI) orientierte den Rat darüber, dass die Kommission einstimmig beantragt hatte, auf die Vorlage einzutreten. Entsprechend wurde Eintreten ohne Gegenantrag beschlossen.
Die Vorlage gliederte sich sodann in zwei grosse Themenbereiche. Im ersten Block widmete sich der Ständerat den Lärmvorschriften bei Gebäuden. Daniel Fässler fasste das Ziel der USG-Revision dahingehend zusammen, dass die Lärmvorschriften besser mit den raumplanerischen Zielen, namentlich der Siedlungsentwicklung nach innen, in Einklang gebracht werden sollen. Die Kommissionsmehrheit hatte bei den entsprechende Artikeln jeweils beantragt, der Linie des Bundesrates zu folgen oder aber die Lärmvorschriften zu lockern. Gegen Letzteres regte sich links-grüner Widerstand; Mathilde Crevoisier Crelier (sp, JU) hatte zu den wichtigsten vorgeschlagenen Änderungen jeweils einen Minderheitsantrag eingereicht. Diese Anträge blieben jedoch allesamt chancenlos; die Mehrheit des Rates folgte in allen Punkten ihrer vorberatenden Kommission. So lehnte es der Ständerat etwa ab, einen neuen Grenzwert für morgendlichen Fluglärm in die Lärmschutzverordnung aufzunehmen. Ebenfalls keine Mehrheit fand das Ansinnen, den Gemeinden bei Bauzonen, in denen die Lärm-Grenzwerte nicht eingehalten werden können, mehr Spielraum bezüglich der Geschwindigkeitsbegrenzung auf den Strassen zu geben.
Im zweiten Block stand die Beschleunigung der Sanierung belasteter Standorte im Fokus. In Übereinstimmung mit dem Bundesrat beschloss der Ständerat eine obligatorische Sanierung belasteter öffentlicher Spielplätze und Grünflächen, auf denen regelmässig Kinder spielen. Die anfallenden Sanierungskosten sollen primär die Verursachenden der Belastungen tragen; der Bundesrat hatte hingegen vorgeschlagen, dass die Inhaberinnen und Inhaber des Standorts, also etwa die Gemeinden, die Kosten übernehmen. Die kleine Kammer lehnte es im Übrigen ab, die Sanierung privater Kinderspielplätze und privater Hausgärten finanziell zu unterstützen. Dies hatten der Bundesrat und eine weitere Minderheit Crevoisier Crelier gefordert.
Nach diesen beiden grossen Blöcken gab es nur noch wenige Diskussionen zu den übrigen Bestimmungen, bei denen die kleine Kammer jeweils dem Antrag des Bundesrates folgte. In der Gesamtabstimmung wurde die Vorlage mit 32 zu 9 Stimmen bei 1 Enthaltung angenommen. Die ablehnenden Stimmen stammten von Mitgliedern der SP und der Grünen.

Umweltschutzgesetz. Änderung (BRG 22.085)

Im Dezember 2023 teilte der Bundesrat mit, dass der Bürgenstock Hotels AG keine Ausnahme von der Bewilligungspflicht der Lex Koller zuteil werde. Die mehrheitlich ausländisch beherrschte Bürgenstock Hotels AG hatte die Ausnahme zwecks Verkauf von 67 Wohnungen innerhalb des Bürgenstock Resorts beantragt. Ausnahmen der Bewilligungspflicht der Lex Koller werden grundsätzlich nur bei einer ausgewiesenen Stärkung der wirtschaftlichen, politischen, wissenschaftlichen, sozialen oder kulturellen Interessen auf nationaler Ebene gewährt. Der Bundesrat begründete seine Entscheidung damit, dass lediglich ein regionales, aber kein nationales Interesse am Verkauf der Residenzen auf dem Bürgenstock bestehe. So müssen sich die Eigentümerinnen und Eigentümer der Wohnungen auf dem Bürgenstock nun definitiv dem kantonalen Bewilligungsverfahren für den Verkauf der Residenzen stellen; der Entscheid des Bundesrats ist endgültig.

Befreiung von der Lex Koller im Bürgenstock Resort
Dossier: Lex Koller

In der Herbstsession 2023 beugte sich der Nationalrat über einen Entwurf seiner UREK zur Änderung des Zweitwohnungsgesetzes basierend auf einer parlamentarischen Initiative Candinas (mitte, GR). Erstens sollen auf Antrag der UREK-NR altrechtlich erbaute Zweitwohnungen um bis zu 30 Prozent erweitert und gleichzeitig auch auf dieser Fläche in weitere Wohnungen unterteilt werden können. Nach geltendem Recht existieren bereits ebendiese Optionen, allerdings können sie nicht simultan angewendet werden. Zweitens soll auch bei einem Wiederaufbau eine Erweiterung von 30 Prozent geltend gemacht werden können. Drittens soll dieser Wiederaufbau – bei Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften – fortan auf der gesamten Parzelle erlaubt sein.

Eintreten auf die Vorlage wurde in der grossen Kammer ausgiebig diskutiert. Eine Minderheit Suter (sp, AG) beantragte dem Rat, nicht auf die Vorlage einzutreten. Sie verletze verfassungsmässige Vorgaben, welche im Zuge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative entstanden seien. Insbesondere sei in der Verfassung verankert, dass der neue Bau und die Erweiterung von Zweitwohnungen zu unterlassen sei, was aber bereits durch das geltende Recht verletzt werde. Die Vorlage der UREK-NR würde den Verfassungsartikel noch weiter abschwächen was nach Ansicht von Rechtsexperten und Rechtsexpertinnen eine «hochproblematische» Entwicklung sei. Unterstützung erhielt der Minderheitsantrag Suter seitens der Fraktionen der SP, der Grünen und der Grünliberalen. Unter anderem würde mit einer entsprechenden Änderung des Gesetzes die einheimische Bevölkerung aus touristisch hochattraktiven Ortschaften gedrängt werden. Weiter würde die Gesetzesvorlage Anreize zum Abbruch von Liegenschaften schaffen, womit viel nicht rezyklierbarer Abfall einhergehe, bemängelte Grünen-Fraktionssprecher Kurt Egger (gp, TG). Die Mitte-Fraktion unterstützte dagegen den Entwurf der UREK-NR, da auf diese Weise das Bauen in der Bauzone effizient genutzt werden könnte. Auch die FDP-Fraktion sah in der Vorlage ein Mittel, eine höhere Verdichtung im Sinne der ersten Etappe der RPG-Revision zu erreichen. Eine Mehrheit der Fraktion beabsichtige folglich, auf die Vorlage einzutreten und in der Detailberatung den Anträgen der Mehrheit zu folgen, so Fraktionssprecherin Christine Bulliard-Marbach (mitte, FR). Die gleichen Absichten hegte auch die SVP-Fraktion, die sich laut Fraktionssprecher Michael Graber (svp, VS) für Eintreten ausspreche. Schliesslich konnten sich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SVP, FDP und Mitte gegen eine links-grüne Minderheit behaupten und die grosse Kammer beschloss mit 109 zu 78 Stimmen (bei 6 Enthaltungen), auf die Vorlage einzutreten.

In der Detailberatung fanden sich drei Minderheitenanträge sowie ein Einzelantrag, welche jedoch in der grossen Kammer allesamt erfolglos blieben. Darunter fand sich eine Minderheit Beat Flach, die sich an der Fassung des Bundesrats orientieren wollte, dass lediglich für zusätzlich entstandene Wohnungen eine Nutzungsbeschränkung gelten solle. Wenn im Zuge von Sanierungen und Abbruch zusätzliche Wohnungen geschaffen würden, sollten diese zumindest im Rahmen der erweiterten Wohnfläche als Erstwohnung dienen. Einen ähnlichen Ansatz verfolgte Martina Munz (sp, SH), die mit ihrem Einzelantrag forderte, dass mindestens die Hälfte der zusätzlich entstandenen Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden müssten. Eine Minderheit Clivaz (gp, VS) wollte einerseits die parzelleninterne Standortverschiebung strenger reguliert haben, als dies im Entwurf der UREK-NR vorgesehen sei. Andererseits solle die Möglichkeit, im Zuge einer Sanierung oder Wiederaufbaus neue Wohnungen zu schaffen, nur in bestimmten Gemeinden zum Zuge kommen.

In der Gesamtabstimmung sprachen sich die geschlossenen Fraktionen der SVP und der Mitte sowie eine grosse Mehrheit der FDP-Fraktion für die Vorlage aus, womit der Entwurf mit 105 zu 80 Stimmen (bei 8 Enthaltungen) angenommen wurde.

Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben (Pa.Iv 20.456)

In der Herbstsession 2023 beschäftigte sich der Nationalrat mit einer Motion Schmid (fdp, GR), welche forderte, dass Personalwohnungen von Hotels als Teil einer Betriebsstätte anerkannt werden sollten und somit das Hotelpersonal einfacher untergebracht werden könnte. Nach der sogenannten Lex Koller bedürfe der Kauf von Grundstücken ohne Status als ständige Betriebsstätte einer Bewilligung für Personen aus dem Ausland. Folglich entstehe ein grosser Wettbewerbsnachteil für ausländische Investorinnen und Investoren, da diese – in Zusammenspiel mit der in Tourismusgebieten herrschenden Wohnungsknappheit – mit höherer Wahrscheinlichkeit ihrem Hotelpersonal keine bezahlbaren Wohnungen vor Ort zur Verfügung stellen könnten. Infolgedessen hätten es Hotels mit ausländischen Inhaberinnen und Inhabern schwieriger, Mitarbeitende für sich zu gewinnen, so Kommissionssprecher Sidney Kamerzin (mitte, VS) im Nationalrat. Eine Kommissionsmehrheit der RK-NR empfahl die Motion seinem Rat zur Annahme, während sich eine Minderheit Funiciello (sp, BE) gegen den Vorstoss stellte. Bereits heutzutage könnten Sondergenehmigungen zum Wohnungserwerb bei Betriebsnotwendigkeit genutzt werden. Die Berner Nationalrätin Funiciello argumentierte weiter, dass eine entsprechende Gesetzesänderung das Tor für ausländische Investitionen in Schweizer Wohnungsgrundstück öffne, wobei nicht überprüft werden könne, ob es sich bei einem entsprechenden Kauf tatsächlich um Personalwohnungen für eine Betriebsstätte handle. Auch Bundesrätin Baume-Schneider betonte, dass die vom Motionär geforderte Anpassung der Lex Koller eine zu starke Öffnung des Schweizer Wohnungsmarkts für ausländische Investorinnen und Investoren nach sich ziehen könnte. Angesichts der Bevorzugung ausländischer Hoteliers könnten auch Forderungen nach weiteren Ausnahmen für die Personalunterbringung seitens Grossunternehmen anderer Branchen laut werden, was die Lex Koller zunehmend «ihrer Substanz berauben» würde. Dementsprechend empfahl der Bundesrat die Motion seiner grossen Kammer zur Ablehnung. Diesem Antrag kam der Nationalrat jedoch nicht nach und nahm, mit Unterstützung der geschlossen dafür stimmenden Fraktionen der SVP und FDP sowie einer Mehrheit der Mitte-Fraktion, die Motion mit 103 zu 78 Stimmen (bei 7 Enthaltungen) an.

Wohnungsknappheit in Tourismusgemeinden. Personalwohnungen von Hotels als Teil einer Betriebsstätte anerkennen (Mo. 22.4413)
Dossier: Lex Koller

In der Herbstsession beugte sich der Nationalrat als Erstrat über einen Entwurf seiner Rechtskommission, um unter anderem die Frist der Meldung von Baumängeln zu verlängern. Dieser Entwurf griff die Anliegen mehrerer parlamentarischer Vorstösse auf (u.a. Pa.Iv. 12.502; Pa.Iv. 14.453). Nach geltendem Recht müssen Baumängel unverzüglich durch die Käuferinnen und Käufer einer Immobilie gemeldet werden; ansonsten verlieren diese ihre Mangelrechte. Vor diesem Hintergrund arbeitete der Bundesrat drei massgebliche Änderungsmassnahmen des OR aus: Erstens sollen Baumängel zukünftig innert 60 Tagen durch die Erwerberinnen und Erwerber gemeldet werden können anstatt der heutigen Rügefrist, welche sich über wenige Tage erstreckt. Allerdings soll für die Vertragsparteien bei Werk- und Grundstückkaufverträgen die Möglichkeit bestehen, sich auf eine andere Frist zu einigen. Zweitens soll der Ausschluss des Nachbesserungsrechts für Baumängel im Falle von Bauten zum persönlichen oder familiären Zweck nicht mehr zulässig sein. Drittens soll die Position der Bauherrschaft im Bauhandwerkerpfandrecht gestärkt werden. So soll die Bauherrschaft alternativ zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts eine Ersatzsicherheit leisten können, die die Verzugszinsen für mindestens zehn Jahre decken soll. Dies erleichtere die Bereitstellung einer solchen Ersatzsicherheit für die Bauherrschaft, da diese nach geltendem Recht die Verzugszinsen auf unbestimmte Zeit decken sollten.

Die Mehrheit der RK-NR entschied, den Entwurf des Bundesrates noch zu erweitern und sprach sich für eine gänzliche Abschaffung der Verwirkungsfolge für verspätete Mangelrügen aus. Dabei sollen Baumängel innerhalb der gesamten Verjährungsfrist gemeldet werden können, wobei diese von fünf auf zehn Jahre angehoben werden soll. Um weiterhin Anreize zum sofortigen Mangelrügen zu setzen, soll die Bestellerin oder der Besteller die durch Mängel verursachten Kosten tragen, falls diese bei einer sofortigen Meldung nicht entstanden wären. Auch soll das Nachverbesserungsrecht individuell für alle Immobilien vereinbart werden können, wobei ein Ausschluss des Rechts auf Mängelbehebung in allen Fällen null und nichtig sei. Schliesslich entschied sich die Kommission, die Laufzeit der Ersatzsicherheit der Bauherrschaft von den vorgeschlagenen zehn auf fünf Jahre zu kürzen.

Eintreten auf die Vorlage war in der grossen Kammer unbestritten und erfolgte stillschweigend. Der Entwurf der RK-NR wurde jedoch von zwei Minderheiten hinterfragt. Einerseits war die Minderheit Beat Flach (glp, AG) der Ansicht, dass die geforderte Anhebung der Verjährungsfrist von fünf auf zehn Jahre zu weit gehe, da dies für Unternehmen finanziell nur schwer tragbar sei. Weiter müsse sichergestellt werden, dass aufgrund nicht gemeldeter Baumängel Folgemängel ausgeschlossen werden könnten. Deshalb sei eine übungsgemässe Untersuchung zu implementieren, damit allfällige Mängel erkannt werden sollten. Insofern dies nicht der Fall sei, könnten Mängel innerhalb der Verjährungsfrist gemeldet werden. Andererseits wollte eine Minderheit Sidney Kamerzin (mitte, VS) dem weniger ausgebauten Entwurf des Bundesrats folgen.
Die Fraktionen der Grünen, der SP und FDP sprachen sich in allen Belangen für den Entwurf der Kommissionsmehrheit aus. Ausser bei der Verlängerung der Verjährungsfrist von fünf auf zehn Jahre stimmte die SVP-Fraktion hingegen dem Entwurf des Bundesrats zu. Die Mitte-Fraktion unterstützte vollumfänglich die Fassung des Bundesrats und beabsichtigte, der Minderheit Kamerzin zu folgen.
Beide Minderheiten bleiben in der grossen Kammer erfolglos, wenn auch – im Falle der Minderheit Kamerzin – nicht vollkommen chancenlos. Immerhin 93 Nationalratsmitglieder vermochte die Minderheit um den Walliser Mitte-Nationalrat zu überzeugen, darunter die Mehrheit der FDP- und Mitte-Fraktionsmitglieder und die geschlossen stimmende SVP-Fraktion. Trotzdem konnte sich der Vorstoss gegenüber 94 Gegenstimmen (bei 2 Enthaltungen) knapp nicht behaupten. In der Gesamtabstimmung wurde die Fassung der RK-NR klar mit 185 zu 5 Stimmen angenommen, womit das Geschäft an den Ständerat ging.

Obligationenrecht (Baumängel). Änderung (BRG 22.066)

Eine von Matthias Michel (fdp, ZG) lancierte Motion sah vor, mithilfe von Verdichtung und gemeinnützigem Wohnungsbau gegen die Wohnungsnot vorzugehen. Um diese Ziele zu erreichen sah der Motionär je ein Planungs- und ein Anreizinstrument vor: Erstens sollten die Kantone – mit Unterstützung des Bundes – ihre Richtpläne insofern anpassen, dass Gebiete für eine verstärkte Verdichtung im Siedlungsgebiet explizit festgelegt werden würden. Zweitens sollten auf diesen Richtplänen aufbauend Nutzungsanreize, unter anderem in der Form von erhöhten Ausnützungsboni, ausgeschüttet werden. Beispielsweise könnten Bauherrinnen und Bauherren bei der Erfüllung des vorgesehenen Anteils an preisgünstigen Wohnungen vermehrt in die Höhe bauen. Dass diese Anreize funktionieren, lasse sich unter anderem am Beispiel der Städte Zürich und Zug beobachten, merkte der Motionär an.

In seiner ablehnenden Stellungnahme bat der Bundesrat das Parlament, die Ergebnisse des von Guy Parmelin ins Leben gerufenen runden Tischs zur Wohnungsknappheit abzuwarten, bevor neue und spezifische Massnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit beschlossen werden. Im Rahmen der Ratsdebatte in der Herbstsession 2023 argumentierte der Motionär, dass ein erster runder Tisch in der Zwischenzeit aufgezeigt habe, dass sein Ansatz bei den relevanten Akteurinnen und Akteuren auf breite Unterstützung stosse. In der Folge nahm der Ständerat den Vorstoss mit 20 zu 10 Stimmen an.

Mit Verdichtung und gemeinnützigem Wohnungsbau gegen die Wohnungsnot (Mo. 23.3672)

In der Herbstsession 2023 stimmte der Ständerat über ein Postulat Gmür-Schönenberger (mitte, LU) ab. Der Bundesrat sollte prüfen, ob mit einer entsprechenden Änderung des RPG eine Grundlage geschaffen werden könnte, damit auch Einsprachen in Baubewilligungs- und Nutzungsplanverfahren mit einem Kostenrisiko verbunden werden. Die Postulantin bemängelte, dass es nach geltendem Recht sehr teuer sei, Baubewilligungen einzuholen, aber Einsprachen kaum Kosten nach sich ziehen würden. Da Einsprachen heute den Wohnungsbau stark einschränken würden, solle geprüft werden, wie diese weniger attraktiv gestaltet werden könnten.
Auf Antrag des Bundesrats wurde das Postulat stillschweigend angenommen.

Massvolle Kostenauflage bei Einsprachen in Baubewilligungs- und Nutzungsplanverfahren (Po. 23.3640)

Im August 2022 reichte die WAK-NR im Zusammenhang mit den laufenden Diskussionen zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung eine parlamentarische Initiative ein, welche die Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften forderte. Die Kommission begründete ihre Initiative mit ihrem der Position des Ständerats entgegenstehenden Antrag, den Eigenmietwert auch für Zweitliegenschaften abzuschaffen. Da dies insbesondere für Tourismuskantone Steuerausfälle zur Folge hätte, wollte die Kommission als Ausgleich dazu eine Verfassungsgrundlage für eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften schaffen.

Im Juni 2023 beriet die WAK-SR die parlamentarische Initiative ihrer Schwesterkommission und stimmte mit 7 zu 5 Stimmen, bei 1 Enthaltung, für Folgegeben. Zwar plädierte die Kommission weiterhin für die Beibehaltung des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften – nicht zuletzt, da die Kommission beim Systemwechsel rasch vorwärts machen wollte und die geforderte Schaffung einer Verfassungsgrundlage für die Objektbesteuerung wohl mehrere Jahre in Anspruch nehmen würde. Trotzdem wollte sich eine Mehrheit der Kommission vor diesem Weg nicht ganz verschliessen und stimmte deshalb für das Anliegen.

Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften (Pa.Iv. 22.454)

In der Sommersession 2023 beugte sich der Nationalrat abermals über eine allfällige Abschaffung des Eigenmietwerts. Da die Eintretensdebatte bereits in der Herbstsession 2022 geführt und das Geschäft anschliessend wieder an die WAK-NR zurückgeschickt worden war, widmeten sich die Ratsmitglieder in der aktuellen Session der Detailberatung der Vorlage. Ein Rückweisungsantrag Ritter (mitte, SG) hatte damals unter anderem bemängelt, dass trotz eines völligen Systemwechsels weiterhin Abzüge erhoben werden könnten, was fiskalisch nicht tragbar sei. Er hatte deshalb erfolgreich gefordert, dass die finanzpolitischen Auswirkungen noch einmal evaluiert werden sollten. Mithilfe einer Subkommission kam die WAK-NR dieser Forderung nach und überarbeitete ihren Entwurf. Die Kommissionsmehrheit hatte dabei entschieden, auf die meisten Abzüge zu verzichten. Lediglich im Bereich der Denkmalpflege sollten Abzüge weiterhin geltend gemacht werden können.

In der Detailberatung beschäftigte sich die grosse Kammer in einem ersten Block mit dem Systemwechsel und den Abzügen. Wie bereits in der Herbstsession 2022 – aber im Gegensatz zum Ständerat – sprach sich die WAK-NR abermals für einen kompletten Systemwechsel aus, der auch die Abschaffung des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen beinhaltete. Eine erfolglose Minderheit Schneeberger (fdp, BL) wollte dagegen die Fassung des Ständerats unterstützen und eine differenzierte Gesetzgebung zwischen Erst- und Zweitwohnungen anstreben. Diese Minderheit fand im Nationalrat indes über die FDP-Fraktion hinaus nur vereinzelte Unterstützung. In Übereinstimmung mit dem Ständerat sollte der Ersterwerberabzug nach Ansicht der Kommissionsmehrheit weiterhin Anwendung finden. Diesen Abzug beim erstmaligen Erwerb von Wohneigentum beabsichtigte eine Minderheit Badran (sp, ZH) hingegen aus der Vorlage zu streichen, da auch Personen, die diesen nicht nötig hätten, vom Abzug profitieren könnten. Der Minderheitenantrag scheiterte im Nationalrat jedoch aufgrund beinahe geschlossener Opposition aus den Fraktionen der Mitte, der FDP und der SVP. Einen steuerlichen Abzug von rund 30 Prozent einer potenziellen Monatsmiete bei einer selbstbewohnten Wohnung forderte ferner eine Minderheit Hess (svp, BE), wohingegen die Kommissionsmehrheit einen zusätzlichen Mietzinsabzug nicht als nötig erachtete. Die Kommissionsmehrheit setzte sich im Rat auch gegen diesen Minderheitsantrag durch, der über die SVP-Fraktion hinaus nur vereinzelte Unterstützung aus den bürgerlichen Reihen genoss. Bei Abzügen für Energie- und Umweltmassnahmen würden zu viele Steuereinnahmen verloren gehen, bemerkte Kommissionssprecher Regazzi (mitte, TI), weshalb die WAK-NR fortan lediglich Abzüge für Aufwendungen der Denkmalpflege akzeptieren wolle. Eine weitere Minderheit Schneeberger wollte bei Abzügen für Energie- und Umweltmassnahmen bleiben, erhielt im Rat jedoch fast ausschliesslich Unterstützung aus den Fraktionen der SVP und der FDP, womit auch diese Minderheit gegenüber der Kommissionsmehrheit unterlag.
In einem zweiten Block beschäftigte sich der Nationalrat mit dem Schuldzinsenabzug. Hier gab es starke Differenzen zum Beschluss des Ständerats. Insbesondere die Frage, wie hoch der Anteil an Schuldzinsabzügen gemessen am Vermögensertrag ausfallen solle, bewegte den Rat. Die Mehrheit der WAK-NR empfahl einen Schuldzinsabzug von 40 Prozent des beweglichen und unbeweglichen Vermögensertrags. Den Schuldzinsabzug von 40 Prozent lediglich auf unbewegliche Vermögenserträge anwenden wollte eine Minderheit Bendahan (sp, VD). Eine Minderheit Burgherr (svp, AG) beabsichtigte, den Beschluss des Ständerats zu unterstützen und forderte einen Schuldzinsabzug von 70 Prozent des beweglichen und unbeweglichen Vermögensertrags. Noch weiter ging SVP-Fraktionschef Thomas Aeschi (svp, ZG), welcher in einem Einzelantrag den vollen Abzug des beweglichen und unbeweglichen Vermögensertrags vorsah. Ein Minderheitsantrag Glättli (gp, ZH) forderte dagegen mit einer Abschaffung des Schuldzinsabzuges genau das Gegenteil. Auch im zweiten Block der Debatte konnte aber kein Minderheitsantrag eine Mehrheit in der grossen Kammer finden. Ebenso unterlag ein Einzelantrag Ryser (gp, SG), gemäss welchem die Vorlage zum Zwecke eines haushaltsneutralen Systemwechsels erst in Kraft treten solle, wenn der Durchschnittszinssatz 3 Prozent überschritten habe.
Schliesslich nahm der Nationalrat die so ausgestaltete Vorlage in der Gesamtabstimmung mit 109 zu 75 Stimmen (bei 8 Enthaltungen) an. Nicht unterstützt wurde die Vorlage von den geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen sowie von einzelnen Mitgliedern der GLP-, der SVP- und der Mitte-Fraktion.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Pa.Iv. 17.400)
Dossier: Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts (1992-2023)

Die WAK-NR lancierte im Januar 2023 ein Kommissionsmotion in Reaktion auf die Veröffentlichung des Berichts des Bundesrates in Erfüllung des Postulates Beat Flach (glp, AG; Po. 19.3894) betreffend den «Wildwuchs und den Wirrwarr bei den Regeln der Baukunde». Im Bericht war der Bundesrat zum Schluss gekommen, dass die Situation betreffend verschiedene technische Regeln in der Baubranche zunehmend unübersichtlich und komplex geworden sei. Insbesondere wachse die Zahl sogenannter Vollzugshilfen, sprich Richtlinien, Checklisten und Ausführungsbestimmungen, welche von privaten und öffentlichen Akteuren erarbeitet werden, um Fehler bei der Ausführung zu vermeiden. Es sei zunehmend schwierig geworden, den Überblick zu behalten und die Qualität und Richtigkeit dieser Vollzugshilfen abzuschätzen. Laut dem Bericht des Bundesrates wäre die beste Lösung für dieses Problem die Schaffung eines neuen Bundesgesetzes, das einen standardisierten Prozess für die Ausarbeitung von Vollzugshilfen festlegen und konforme Vollzugshilfen dementsprechend bezeichnen würde. In ihrer Kommissionsmotion forderte die WAK-NR nun den Bundesrat auf, einen entsprechenden Gesetzesentwurf vorzulegen. Der Bundesrat empfahl die Motion zur Annahme und kündigte an, das Anliegen mittels Revision des BauPG umsetzen zu wollen. Dieses müsse in absehbarer Zukunft sowieso revidiert werden, da die EU gerade ihre Bauprodukteverordnung anpasse. Der Nationalrat nahm die Motion in der Sommersession 2023 stillschweigend an.

Kostensparende Entschlackung der Standards im Bauwesen (Mo. 23.3008)

Eine 2022 eingereichte Motion Storni (sp, TI) forderte eine Anpassung des Stockwerkeigentumsrechts, um energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an StWE-Liegenschaften rechtlich zu erleichtern. Diese Veränderungen könnten in die geplante Anpassung des Stockwerkeigentumsrechts integriert werden und es sei auch im Sinne der Energiestrategie 2050, die Installation wirtschaftlich lukrativer Photovoltaik-Anlagen auf Gebäuden im Gemeinschaftseigentum zu fördern. Dies solle insbesondere mithilfe von Quoren bei der Beschlussfassung bei Gemeinschaftseigentümerinnen und -eigentürmern erreicht werden. Der Bundesrat entgegnete, dass die einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer nicht einfach überstimmt werden dürfen, da sie allfällige Entscheide mitfinanzieren müssten. So würde die vorgeschlagene Änderung des Stockwerkeigentumsrechts eine Einschränkung des Interessensausgleichs und der Autonomie der verschiedenen Eigentumsparteien nach sich ziehen. Daher sei die Motion abzulehnen. Der Nationalrat nahm die Motion jedoch mit 119 zu 66 Stimmen (bei 6 Enthaltungen) an. Gegen den Vorstoss positionierten sich die geschlossen stimmende SVP-Fraktion, eine knappe Mehrheit der Mitte-Fraktion und ein Mitglied der FDP-Fraktion.

Stockwerkeigentumsrecht anpassen, um energetische Sanierungen, Fotovoltaikanlagen und Elektroauto-Ladeeinrichtungen an STWE-Liegenschaften rechtlich zu erleichtern (Mo. 22.3573)
Dossier: Stockwerkeigentum

5 ans après son lancement, le Programme national de recherche (PNR) 73 a présenté diverses recommandations dans un livre blanc pour faire évoluer la société vers plus de durabilité. Le programme du Fonds national suisse (FNS), intitulé «Economie durable» et doté de CHF 20 millions, a regroupé un total de 29 projets abordant un large spectre d'aspects touchant à la durabilité. 9 thématiques ont été explorées: la foresterie, l'économie circulaire, la finance, le logement et la construction, les villes et la mobilité, le comportement durable, la gouvernance, l'agriculture et l'alimentation et finalement les chaînes d'approvisionnement. En vrac, les scientifiques recommandent de réduire la consommation de produits animaux (pour des raisons de santé et environnementales), de diminuer le gaspillage alimentaire, d'interdire progressivement la vente de voitures à carburants fossiles d'ici à 2025, de réduire la surface habitable par personne – si nous revenions à la surface par habitant.e de 1990 (38 m2/hab., contre 51 m2/hab en 2020), le parc immobilier Suisse pourrait aujourd'hui loger 10 millions de personnes – ou encore d'utiliser du bois et des énergies renouvelables pour les constructions. D'autres projets se sont penchés sur des solutions pour divers défis, comme la promotion de l'économie circulaire et la revalorisation des déchets ou l'importance de l'éducation à l'environnement – être au contact de la nature dès le plus jeune âge sensibiliserait durablement. Trois instruments politiques ont été considérés pour aller vers plus de durabilité: les instruments de marché (par le biais de taxes ou de redevances), les instruments réglementaires (restrictions, encouragements de produits et services durables) et les interventions comportementales (incitations et accords volontaires).
Plus généralement, huit recommandations globales ont été résumées par les équipes de recherche du PNR 73 à l'attention des décideurs et décideuses politiques. Premièrement, il s'agirait de soutenir les technologies et les innovations durables par le biais d'instruments financiers eux aussi durables. Deuxièmement, pour soutenir l'innovation, il est nécessaire de compter sur des investissements à long terme, des incitations politiques ainsi que du soutien et de la confiance des pouvoirs publics. Troisièmement, il est recommandé de porter une attention particulière sur la rentabilité du développement et de l'utilisation des technologies vertes. Quatrièmement, le livre blanc conseille de rendre transparents les conflits d'objectifs (entre les différentes dimensions de la durabilité). Cinquièmement, une bonne coordination entre les différents domaines politiques est nécessaire. Sixièmement, les chercheuses et chercheurs estiment que le Conseil fédéral devrait montrer l'exemple, notamment s'agissant de l'octroi des marchés publics. Septièmement, ce même Conseil fédéral se doit de définir des normes minimales, afin de lutter contre «la course aux normes environnementales peu exigeantes». Et finalement, la «gouvernance hybride» mêlant engagements privés et cadre contraignant, particulièrement en ce qui concerne les chaînes d'approvisionnement mondiales, devrait devenir la norme.

Arrivé à son terme, le Programme national de recherche «Economie durable» (PNR 73) débouche sur un livre blanc contenant diverses recommandations pour faire évoluer la société.

Im April 2023 präsentierte die UREK-NR die Ergebnisse der Vernehmlassung sowie ihren Bericht zu der von ihr ausgearbeiteten Vorlage betreffend eine Änderung des Zweitwohnungsgesetzes, dank welcher Änderungen und Erweiterungen von altrechtlichen Wohnungen (sprich: Wohnungen, welche vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative bereits standen) erleichtert werden sollen. Gemäss dem Ergebnisbericht zur Vernehmlassung sprachen sich die meisten Kantone für die Vorlage aus. Von den 20 Kantonen, welche eine Stellungnahme einreichten, befürworteten 14 die Vorlage, vier begrüssten sie mit Vorbehalten und zwei waren der Meinung, sie sei verfassungswidrig und lehnten sie deshalb ab (BS, JU). Der gleichen Meinung waren auch drei Parteien (GP, SP, GLP), welche allesamt befanden, dass bereits mit der aktuellen Regelung die verfassungsmässige Begrenzung nach einem maximalen Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent stark abgeschwächt werde. Es brauche deshalb nicht noch weitere Abschwächungen. Durch die Änderung werde der Druck zur Umwandlung in Zweitwohnungen steigen, die einheimische Bevölkerung verdrängt und die Zahl der kalten Betten erhöht. Trotzdem befand die Kommission, eine mehrheitsfähige Vorlage ausgearbeitet zu haben. Sie hielt entsprechend an ihrem Entwurf fest und beschloss, diesen inhaltlich unverändert dem Nationalrat zu unterbreiten.

Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben (Pa.Iv 20.456)

Eine parlamentarische Initiative Dandrès (sp, GE) sah eine Regulierung des Berufs der Immobilienmaklerin und des Immobilienmaklers mithilfe eines bundesweiten Rahmengesetzes vor. Der Initiant begründete sein Anliegen damit, dass Immobilienvermittlerinnen und Immobilienvermittler meist auf Provisionsbasis arbeiten würden und so davon profitierten, wenn Wohnungssuchende Wohnraum zu einem höheren Preis mieten oder kaufen. Es bestünden also Anreize für Maklerinnen und Makler, ihren Eigennutzen zu maximieren, anstatt die Bedürfnisse der Auftraggebenden bestmöglich und kosteneffizient zu erfüllen. Um dies zu verhindern, solle die entgeltliche Vermittlung von Wohnobjekten künftig bundesweit gesetzlich geregelt werden, wobei die Kantone auch zusätzliche Massnahmen ergreifen könnten. Mit 14 zu 9 Stimmen beantragte die Mehrheit der RK-NR ihrem Rat, der Initiative keine Folge zu geben. Der Beruf der Immobilienmaklerin und des Immobilienmaklers werde bereits zur Genüge im OR geregelt. Zusätzlich werde die Gesetzmässigkeit der Maklerinnen- und Maklertätigkeiten bereits durch Notarinnen und Notare überprüft, weshalb laut der Kommissionsmehrheit kein Handlungsbedarf bestehe. Eine Kommissionsminderheit Hurni (sp, NE) argumentierte dagegen, dass dem Beruf der Immobilienmaklerin und des Immobilienmaklers ein Interessenskonflikt zugrundeliegende, wobei dieser mithilfe der vorgeschlagenen Mindestvorschriften reduziert werden sollte.
In der Frühjahrssession 2023 beugte sich der Nationalrat über den Vorstoss und entschied mit 121 zu 68 Stimmen, dem Antrag seiner Kommissionsmehrheit zu folgen und der parlamentarischen Initiative Dandrès keine Folge zu geben. Eine links-grüne Minderheit – bestehend aus den geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen sowie zwei Mitgliedern der Mitte-Fraktion – konnte sich in der grossen Kammer nicht behaupten.

Regulierung des Berufs der Immobilienmaklerin und des Immobilienmaklers (Pa.Iv. 22.446)

Ständerat Martin Schmid (fdp, GR) reichte Ende 2022 eine Motion ein, mit der er eine Änderung der BewV erwirken wollte. Konkret forderte der Motionär, dass Personalwohnungen von Hotels als Teil einer Betriebsstätte anerkannt werden sollen. Dies hätte Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; auch bekannt als Lex Koller). Gemäss der Lex Koller bedarf nämlich der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Gewerbes – unter anderem von Hotels – dient. Wie Schmid ausführte, sei ein Hotelbetrieb sehr personalintensiv und gerade in Feriendestinationen sei es sehr schwierig und teuer für Angestellte, ausserhalb von Personalunterkünften eine Wohnung zu finden. Eine Personalunterkunft müsse deshalb funktional einem Hotelbetrieb zugeordnet werden. Gegen eine entsprechende Verfügung des Kantons Graubünden von 2018 legte das BJ Beschwerde ein, welche schlussendlich 2021 vom Bundesgericht (BGer) gutgeheissen wurde. Das BGer begründete seinen Entscheid damit, dass eine Personalunterkunft nicht direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit eines entsprechenden Unternehmens diene. Schmid war der Ansicht, dass diese Auslegung zu eng sei und sie den Wohnungsmangel und die schwierige Wohnungssituation von Personal in Tourismusgebieten verschärfe.
Der Bundesrat nahm im Februar 2023 zur Motion Stellung. Er beantragte dem Parlament, die Motion abzulehnen. In seiner Begründung führte der Bundesrat aus, dass für die von Schmid geforderte Änderung eine Anpassung des BewG erforderlich sei, nicht nur eine Änderung der BewV. Dies sei aber nicht notwendig, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts könne ein Miterwerb von Wohnungen unter dem Titel der Betriebsstätte bei Betriebsnotwendigkeit bereits heute zugelassen werden, so der Bundesrat. Eine wie von Schmid geforderte Änderung würde es hingegen Dritten ermöglichen, Personalwohnungen zu erwerben und als Wohnungen zur Unterbringung von Personal zu vermieten. Damit würde «eine neue reine Kapitalanlagemöglichkeit von Personen im Ausland in Wohnraum geschaffen, was dem Grundgedanken des BewG zuwiderläuft», schloss der Bundesrat seine Ausführungen.
Als sich in der Frühjahrssession 2023 der Ständerat mit der Motion befasste, stiess der Vorstoss jedoch trotz des ablehnenden Antrags des Bundesrates auf viel Zuspruch. Mit dem Walliser Standesvertreter Beat Rieder (mitte, VS) sowie mit dem Berner Ständerat Hans Stöckli (sp, BE) äusserten sich zwei Ratsvertreter positiv zu Schmids Anliegen und zeigten sich zuversichtlich, dass es in der Umsetzung der Motion möglich sein werde, Umgehungstatbestände zu verhindern. Carlo Sommaruga (sp, GE) und Bundesrätin Elisabeth Baume-Schneider hingegen warnten vergeblich davor, dass eine diesbezügliche Gesetzesänderung nicht nötig sei, aber dafür die Lex Koller aufweichen würde. Die kleine Kammer stimmte schliesslich mit 27 zu 9 Stimmen (bei 5 Enthaltungen) für die Motion.

Wohnungsknappheit in Tourismusgemeinden. Personalwohnungen von Hotels als Teil einer Betriebsstätte anerkennen (Mo. 22.4413)
Dossier: Lex Koller

Ständerat Damian Müller (fdp, LU) ersuchte den Bundesrat mittels eines Postulats, die drohende «Wohnungsnot» zu untersuchen. Müller sorgte sich insbesondere um die tiefe Leerwohnungsquote. Die Quote sei zum Zeitpunkt des Einreichens seines Postulats Ende November 2022 mit 1.31 Prozent so tief gewesen wie seit 20 Jahren nicht mehr. Der Bundesrat solle untersuchen, welche Gründe zu dieser tiefen Quote geführt hätten und mit welchen Massnahmen die Situation entschärft werden könne. Als mögliche Ursachen, die die Regierung evaluieren solle, nannte der Postulant die 2014 erfolgte Einführung des revidierten RPG, die Dauer von Baubewilligungsverfahren, die geltenden Bestimmungen im Kontext der Ausnützungsziffer, die Verhinderung von Wohnbauprojekten aufgrund von Einsprachen sowie das natürliche Bevölkerungswachstum und die Migration. Der Bundesrat beantragte die Annahme des Postulats.

In der Frühjahressession 2023 nahm sich der Ständerat das Postulat vor, zusammen mit einem weiteren Postulat Müller betreffend die Preisentwicklung der Wohnungsmieten. Dabei kritisierte Müllers Ratskollege Carlo Sommaruga (sp, GE), dass die Gründe und die Massnahmen gegen die Wohnungsnot bereits bekannt seien und das Postulat nur dazu diene, dringend nötige Massnahmen aufzuschieben. Statt eines weiteren Berichts solle der Bundesrat besser jetzt schon Massnahmen ergreifen; beispielsweise die Vereinfachung von Wohnungstausch, die Einschränkung von Angeboten wie Airbnb oder die Errichtung von modularen Notunterkünften. Er wolle das Postulat nicht bekämpfen, sondern lediglich darauf hinweisen, dass es nötig sei, bereits vor der Veröffentlichung des geforderten Berichts Massnahmen zu ergreifen, so Sommaruga. Bundesrat Guy Parmelin versicherte dem Genfer SP-Nationalrat, dass der Bundesrat bereits an Lösungen arbeite. Ausserdem kündigte er einen runden Tisch zum Thema an und appellierte an alle Interessenvertreterinnen und -vertreter, an diesem teilzunehmen und sich in diesem Rahmen aktiv für mehrheitsfähige Lösungen einzusetzen. Der Ständerat nahm das Postulat schliesslich stillschweigend an.

Wohnungsnotstand in der Schweiz. Analyse der tiefen Leerwohnungsquote und mögliche Ansätze zu deren Entschärfung (Po. 22.4290)

Jahresrückblick 2022: Raumplanung und Wohnungswesen

Die Entwicklungen im Themenbereich Wohnungswesen waren 2022 stark geprägt von der steigenden Inflation und vom russischen Angriffskrieg in der Ukraine. So kam es nach Jahren eines Booms an den Immobilienmärkten aufgrund des Anstiegs der Leit- und Hypothekarzinsen zu einer Trendwende am Immobilienmarkt. Aufgrund der gestiegenen Hypothekarzinsen war es nach langer Zeit an den meisten Orten in der Schweiz wieder attraktiver, ein Wohnobjekt zu mieten, als ein gleichwertiges Objekt zu kaufen. Obwohl die Preise für Wohneigentum vorerst weiter stiegen, gab es erste Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach Wohneigentum abnehmen und der Wohneigentumsmarkt sich nach langer Boom-Zeit etwas abkühlen könnte. Die Bewegungen am Wohneigentumsmarkt waren auch medial sehr präsent, wie die APS-Zeitungsanalyse zeigt: Insbesondere über den Sommer, als die Hypothekarzinsen zum ersten Mal stark anstiegen, wurde in den nationalen Zeitungen oft über dieses Thema berichtet.

Der Krieg führte derweil auch zu höheren Energiepreisen, weshalb Verbände einen Nebenkostenschock beim nächsten Abrechnungstermin befürchteten und Mieterinnen und Mietern rieten, ihre Akontozahlungen freiwillig zu erhöhen oder Geld auf die Seite zu legen. Dabei kam es auch vereinzelt zu Zwist zwischen Mietenden und Vermieterschaft, etwa bei Diskussionen um die Verwaltungspauschale auf Nebenkostenabrechnungen. Bis zum Jahresende wurden im Parlament einige Vorstösse eingereicht, mit denen die Auswirkungen der steigenden Energiepreise für Mieterinnen und Mieter abgefedert werden sollten. Zudem erarbeitete der Bundesrat Verordnungen mit Massnahmen, die er im Falle von schweren Gas- oder Strommangellagen beschliessen könnte. Darunter befindet sich auch eine Temperaturobergrenze für Innenräume, was Fragen zu möglichen Klagen von Mietenden aufwarf.

Beim Mietrecht blieben die Fronten auch im Jahr 2022 verhärtet: Linke Anliegen blieben im Parlament allesamt chancenlos (Po. 21.3759; St.Iv 21.316; Pa.Iv. 20.449; Mo. 20.4031; Pa.Iv. 21.476). Auch für die bürgerliche Parlamentsmehrheit waren allerdings höchstens kleine Änderungen umsetzbar. Die von der RK-NR aufgrund von parlamentarischen Initiativen vorgelegten Vorlagen zur Stärkung der Kompetenzen der Vermieterschaft bei Untermietverhältnissen, zur Senkung der Hürden für Kündigungen von Mietverhältnissen wegen Eigenbedarf) oder zur Lockerung von Formvorschriften bei gewissen Mietvertragsänderungen stiessen allerdings mit Ausnahme des Entwurfs zu den Formvorschriften sowohl in der Vernehmlassung als auch in der Kommission selber auf einigen Widerstand. Der Bundesrat empfahl sie zur Ablehnung. Überdies scheiterte ein Versuch des Bundesrates, die verhärteten Fronten rund um das Mietrecht mit einem runden Tisch und allen relevanten Verbänden zu lösen.

Auch in anderen Politikbereichen im Wohnungswesen gab es kaum Einigkeit. Eine zuerst vom Nationalrat angenommene Motion der RK-NR über eine Wiederaufnahme der parlamentarischen Revisionsarbeiten am Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) scheiterte im Ständerat. Virulent wurde zudem die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert: Der Nationalrat kam nach langer Debatte zum Schluss, dass die aktuelle Vorlage nur schwer finanzierbar und kaum mehrheitsfähig sei, und schickte sie zurück an seine WAK. Die Räte lehnten zudem zwei gleichlautende Motionen (Mo. 22.3817; Mo. 22.3862) der SVP zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Rentnerinnen und Rentner ab. Das Bundesgericht wiederum hiess eine Beschwerde gegen eine Eigenmietwert-Härtefallregelung im Tessiner Steuergesetz gut, was auch Auswirkungen auf andere Kantone mit ähnlichen Regelungen haben dürfte.

Weniger umstritten war 2022 die Raumplanung, wo es dem Ständerat unter der Leitung seiner UREK nach längerer Zeit wohl gelang, eine mehrheitsfähige Vorlage für die zweite Etappe der RPG-Revision zu zimmern. An diesem Revisionsvorhaben hatten die Räte seit 2015 erfolglos gearbeitet. Herzstück der neuen Vorlage ist ein Stabilisierungsziel der Gebäudezahl ausserhalb der Bauzone, das mit verpflichtenden kantonalen Richtplänen, Abbruchprämien für Bauten ausserhalb der Bauzone und Sanktionen für Kantone, die das Stabilisierungsziel nicht einhalten, erreicht werden soll. Ausserdem soll den Kantonen zusätzlicher Spielraum eingeräumt werden, damit diese in der Raumplanung ihren kantonalen oder regionalen Eigenheiten besser Rechnung tragen können. Dieser RPG2-Entwurf wurde in der kleinen Kammer einstimmig angenommen. Der Ständerat hatte den Entwurf als indirekten Gegenentwurf zur Landschaftsinitiative ausgestaltet, die er deutlich zur Ablehnung empfahl.

Neben der RPG-Revision beschäftigte sich das Parlament mit weiteren Vorstössen betreffend Bauten ausserhalb von Bauzonen. Beide Räte überwiesen eine Motion, die eine Verjährung illegaler Bauten ausserhalb der Bauzonen nach 30 Jahren fordert. Eine Motion, mit welcher die Schaffung dezentraler kantonaler Behörden zur Bearbeitung von Anträgen für Bauvorhaben ausserhalb von Bauzonen hätte erlaubt werden sollen, wurde jedoch vom Ständerat abgelehnt. Schliesslich war das Bauen ausserhalb der Bauzone verglichen mit den anderen Themen im Bereich Raumplanung auch am meisten in den nationalen Zeitungen präsent.

Jahresrückblick 2022: Raumplanung und Wohnungswesen
Dossier: Jahresrückblick 2022

Im Dezember 2022 präsentierte der Bundesrat die Botschaft für die Revision des Umweltschutzgesetzes. Die Revision bezweckt Veränderungen in den Bereichen Lärm, Altlasten, Lenkungsabgaben, Finanzierung von Aus- und Weiterbildungskursen zum Umgang mit Pflanzenschutzmitteln, beim E-Government sowie beim Strafrecht.
Beim Lärmschutz will der Bundesrat die raumplanerischen Ziele (verdichtetes Bauen / Siedlungsentwicklung nach innen) besser mit dem Schutz der Bevölkerung vor Lärmemissionen in Einklang bringen. Mit den vorgesehenen Änderungen im USG sollen die Rechts- und Planungssicherheit erhöht werden, indem die lärmrechtlichen Kriterien für Baubewilligungen präzisiert werden. Die Änderungen stünden in Einklang mit dem «Nationalen Massnahmenplan zur Verringerung der Lärmbelastung» und setze die Motion 16.3529 Flach (glp, AG) um, so der Bundesrat.
Im Bereich der Altlasten beabsichtigt der Bundesrat, die Sanierung von öffentlichen und privaten Böden voranzutreiben. Die Untersuchung und Sanierung öffentlicher Kinderspielplätze und Grünflächen sollen verbindlich geregelt werden, wobei die Kosten der Sanierung zu 60 Prozent durch den VASA-Fonds übernommen würden. Die weiterhin freiwillige Untersuchung und Sanierung privater Kinderspielplätze und Hausgärten würde durch eine 40-prozentige Beteiligung des VASA-Fonds unterstützt. Weiter sollen durch ehemalige Deponien oder industrielle Aktivitäten belastete Standorte generell rascher analysiert und saniert werden. Bei den 300-Meter-Schiessanlagen schlug der Bundesrat vor, in Zukunft nicht mehr eine Pauschale pro Scheibe zu sprechen, sondern dass der Bund die Sanierungskosten generell zu 40 Prozent übernimmt. Mit diesen Änderungen werde die Motion 18.3018 Salzmann (svp, BE) erfüllt und das Anliegen einer abgelehnten Motion 20.4546 Fivaz (gp, NE) aufgenommen, so die Botschaft.
Bei den Lenkungsabgaben sollen diejenigen Artikel im USG, die den Schwefelgehalt von einigen Treibstoffen betreffen, gestrichen werden, da sie aufgrund strengerer Vorschriften in der LRV keine Anwendung mehr finden.
Eine weitere Neuerung im USG soll es dem Bund erlauben, private Institutionen finanziell zu unterstützen, die an sie übertragene Aufgaben im Bereich der Aus- und Weiterbildung zum Umgang mit Pflanzenschutzmitteln wahrnehmen. Diese Änderung werde insbesondere die Umsetzung von Massnahmen des Aktionsplans zur Risikoreduktion und nachhaltigen Anwendung von Pflanzenschutzmitteln vereinfachen.
Die vorliegende Revision schaffe auch die gesetzliche Grundlage, um das E-Government-Programm des UVEK im Umweltschutzbereich zu verankern, so der Bundesrat.
Schliesslich bezweckt der Bundesrat einige der Strafbestimmungen im USG anzupassen und das Strafmass für schwere Delikte anzuheben. Zudem solle die Zusammenarbeit zwischen den zuständigen Strafverfolgungs- und Umweltschutzbehörden gestärkt werden.

Umweltschutzgesetz. Änderung (BRG 22.085)

Ende 2022 publizierte der Bundesrat den Bericht «Stopp der Verschotterung von Grünflächen» in Erfüllung des gleichnamigen Postulates von Nationalrätin Martina Munz (sp, SH). Der Bericht hielt fest, dass immer mehr Personen Schottergärten anlegten, obwohl diese negative Auswirkungen auf die Biodiversität zeitigten und im Sommer die Umgebung stark aufheizten. Um diesem Trend entgegenzuwirken, empfahl der Bericht drei Massnahmen: Erstens rief er Gemeinden dazu auf, in ihren Reglementen festzulegen, ob und in welcher Form Schottergärten erlaubt sein sollen. Zweitens wolle der Bundesrat die Gemeinden dabei finanziell unterstützen, die naturnahe Gestaltung der Siedlungsräume zu fördern, wie es auch im indirekten Gegenvorschlag zur Biodiversitätsinitiative vorgeschlagen worden sei. Und drittens sollen sowohl die Behörden als auch Privatpersonen besser über die Vorteile von naturnahen Grünflächen informiert werden.

Stopp der Verschotterung von Grünflächen (Po. 19.3611)

Aufgrund der Änderung am Motionstext durch den Ständerat befasste sich der Nationalrat in der Wintersession 2022 noch ein zweites Mal mit einer Motion Eymann (ldp, BS) betreffend Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich. Ohne Debatte stimmte die grosse Kammer der Motion in der leicht abgeänderten Form zu, die den Bundesrat beauftragt, die stärkere Förderung von Gebäuden im Minergie-P-Standard in Zusammenarbeit mit den Kantonen voranzutreiben. Da sich einzig die SVP-Fraktion gegen die Motion aussprach, fiel das Resultat deutlich aus (126 zu 47 Stimmen).

Massnahmen zur Reduktion der 80-prozentigen Energieverluste im Gebäudebereich (Mo. 19.4202)

2022 kam viel Bewegung in den Schweizer Immobilienmarkt. Die wohl grösste Änderung war der Zinsanstieg und dessen Auswirkungen. Aufgrund der steigenden Inflation erhöhte die Nationalbank die Leitzinsen – zuerst von -0.75 Prozent auf -0.25 Prozent im Juni und dann im September auf 0.5 Prozent. Dieser Anstieg führte auch zu einem markanten Anstieg der Hypothekarzinsen. Zehnjährige Festhypotheken wurden zu Beginn des Jahres laut MoneyPark noch mit Zinsen von 1.35 Prozent verkauft. Im Oktober stiegen die Zinsen für die gleiche Festhypothek zwischenzeitlich auf 3.84 Prozent. Aufgrund des Anstiegs der Preise von Festhypotheken stieg die Nachfrage nach variablen Hypotheken – also Hypotheken, die alle drei oder sechs Monate an das geltende Zinsniveau angepasst werden. Solche Hypotheken nutzten seit 1. Januar 2022 den SARON als Referenzsatz. Der SARON löste damit den zuvor benutzten LIBOR als Referenzsatz für Hypotheken mit variablem Zins ab. Die Zürcher Kantonalbank berichtete, dass der Anteil von SARON-Hypotheken bei den neu vergebenen Hypotheken zwischen Januar und April von rund 20 Prozent auf über 50 Prozent angestiegen war. SARON-Hypotheken verblieben bis Mitte September auf unter 1 Prozent, doch mit dem Ende der Negativzinsen der Nationalbank stiegen auch ihre Zinsen an. Ab Mitte Oktober betrugen die Zinsen auf SARON-Hypotheken rund 1.4 Prozent.

Die tiefen Zinsen hatten in den letzten Jahren entscheidend zum Boom auf dem Immobilienmarkt beigetragen. Doch aufgrund des Zinsanstiegs war der Kauf von Immobilien nicht mehr automatisch billiger als deren Miete. Eine im November veröffentlichte Auswertung der Immobilienberatungsfirma Iazi zeigte, dass es seit der Zinswende aufgrund der hohen Hypothekarzinsen in den meisten Gemeinden attraktiver war, ein Objekt zu mieten, als es zu kaufen. Zu den steigenden Zinsen kam hinzu, dass der Stellenwert vom Wohnen nach der Pandemie wieder abgenommen habe, wie eine Umfrage der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner ergab. So nahm Auswertungen zu Suchabos von Wüest und Partner zufolge denn auch die Nachfrage nach Wohneigentum ab. Dennoch stiegen die Preise für Wohneigentum insgesamt weiter an, laut Iazi im dritten Quartal 2022 um 1.4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 5.5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal von 2021. Doch Iazi schätzte die Lage im Oktober so ein, dass der Immobilienboom bald zu Ende kommen werde, auch wenn dies gegenüber dem Zinsanstieg verzögert passiere. Die Zürcher Kantonalbank ging – ebenfalls im Oktober – davon aus, dass die Preise weiterhin steigen werden, jedoch weniger stark als bisher.

Auch der Mietmarkt kam 2022 in Bewegung. Zwar blieb der hypothekarische Referenzzinssatz, der als Orientierung für die Berechnung der Mieten dient, trotz der Zinswende unverändert auf 1.25 Prozent und damit auf dem gleichen Stand wie seit März 2020. Der Grund dafür ist, dass der Referenzzinssatz berechnet wird, indem der Durchschnitt aller laufenden Hypothekarkredite ausgerechnet wird. Da in der Schweiz rund 80 Prozent der Hypotheken eine feste Laufzeit von durchschnittlich rund fünf Jahren haben, wird sich der Anstieg der Hypothekarzinsen erst in einigen Jahren vollständig auf den Referenzzinssatz auswirken. Dennoch stiegen die Mietpreise 2022 deutlich an – hauptsächlich wegen des reduzierten Angebots. Gemäss Wüest Partner gingen die Leerstände von Mietobjekten seit 2020 um 22 Prozent zurück. Hauptproblem sei die niedrige Bautätigkeit, welche laut Wüest Partner rund 15 Prozent höher liegen müsste, damit die Nachfrage gedeckt werden könne. Laut der Credit Suisse seien in den vergangenen zwei Jahren rund 4'800 Baubewilligungen weniger ausgestellt worden als im gleichen Zeitraum davor. Auch die starke Netto-Zuwanderung habe einen Anteil daran, dass das Angebot an Mietwohnungen knapper werde. Für Mieterinnen und Mieter drohten neben steigenden Mietzinsen zudem auch noch höhere Nebenkosten – dies wegen dem Anstieg der Energiepreise im Zuge des Ukrainekrieges.

Entwicklungen der Immobilien- und Mietwohnungsmärkte 2022
Dossier: Entwicklungen der Immobilien- und Mietwohnungsmärkte