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Entgegen ihrer ursprünglichen Beschlusfassung entschied die RK-NR im Februar 2017 mit Stichentscheid ihres Präsidenten Jean Christophe Schwaab (sp, VD), dem Nationalrat zu empfehlen, der parlamentarischen Initiative Egloff (svp, ZH) zur Verschärfung der Regelungen zur Vermeidung von missbräuchlichen Untermieten keine Folge zu geben. Die Kommission begründete ihren Entscheid damit, dass sie die bestehenden Regelungen zum Schutze vor missbräuchlichen Untermieten als ausreichend erachte, und dass es sich beim Vorliegen missbräuchlicher Untermietverhältnisse nur um wenige Fälle handle. Zwar anerkenne sie die Probleme, welche mit der Untervermietung via Airbnb oder ähnliche Plattformen entstünden, erachte den von der Initiative eingeschlagenen Weg jedoch nicht als gangbar, um diese Problematik anzugehen. Von diesen Argumenten liess sich der Nationalrat in der Frühjahrssession 2017 jedoch nicht beeindrucken und gab, der Minderheit Schwander (svp, SZ) folgend, dem Anliegen mit 109 zu 77 Stimmen bei 2 Enthaltungen Folge. Die Linke, die das Anliegen zusammen mit der GLP-Fraktion geschlossen bekämpfte, wurde lediglich von einer kleinen Minderheit der CVP/EVP-Fraktion sowie von einer etwas deutlicheren Minderheit der FDP.Liberalen-Fraktion unterstützt. Neben ihrer Schwesterkommission erfuhr auch die RK-SR einen Sinneswandel und paradoxerweise verhalf gerade dies der parlamentarischen Initiative zum definitiven Erfolg: Mit recht deutlichen 6 zu 3 Stimmen bei einer Enthaltung sprach sich die ständerätliche Rechtskommission entgegen ihres im Vorjahr gefassten Beschlusses Ende April 2017 für Folge geben aus.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden (Pa.Iv. 15.455)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Während die Revision des Handelsregisterrechts bisher in den allermeisten Punkten von Einigkeit geprägt war, lieferten sich die eidgenössischen Räte im Frühjahr 2017 einen veritablen Schlagabtausch um die letzte Differenz. Die Streitfrage war, ab welchem Umsatz ein Einzelunternehmen der Eintragungspflicht ins Handelsregister unterliegen soll. Der Nationalrat hatte diese Schwelle im Dezember 2016 von CHF 100'000 auf CHF 500'000 erhöht, um den Wert an die geltenden Bestimmungen im Rechnungslegungsrecht anzugleichen. Weder die ständerätliche Rechtskommission noch der Rat konnten diesen Schritt jedoch nachvollziehen und beschlossen einstimmig, an der 100'000-Franken-Hürde festzuhalten, wie sie auch heute geltendes Recht ist. Bei einer Erhöhung auf CHF 500'000 fielen viele Einzelunternehmen aus der Eintragungspflicht, was den Gläubigerschutz enorm verschlechtere, da nicht im Handelsregister eingetragene Unternehmen nicht der Konkursbetreibung, sondern nur der Betreibung auf Pfändung unterliegen. Doch auch der Nationalrat zeigte sich stur und sprach sich mit 99 zu 93 Stimmen bei einer Enthaltung erneut für die Erhöhung auf CHF 500'000 aus. Davon unbeeindruckt hielt die Kantonskammer weiterhin einstimmig an ihrem Beschluss fest. So war es schliesslich der Nationalrat, der in seiner dritten Beratung einlenkte, um nicht das gesamte Revisionsprojekt zu gefährden. Die Erhöhung des Schwellenwerts stelle einen beträchtlichen Eingriff in das Schuldbetreibungs- und Konkursrecht dar und müsse nicht um jeden Preis an dieser Stelle getätigt werden. Auf Antrag seiner Kommissionsmehrheit stimmte er der Vorlage mit 110 zu 59 Stimmen aus SVP und FDP bei 3 Enthaltungen zu. An der Schlussabstimmung schien das Gezanke schon wieder vergessen, hiessen doch beide Kammern das Gesetz einstimmig gut. Die Frage nach der Umsatzschwelle ist damit jedoch noch nicht vom Tisch: Die RK-NR verabschiedete ein Postulat (Po. 17.3115), das den Bundesrat beauftragt zu evaluieren, ob eine Erhöhung des Schwellenwerts aufgrund der Inflation angezeigt wäre.

Revision des Handelsregisterrechts (BRG 15.034)

Ende Januar 2017 gab der Bundesrat bekannt, dass er die Volksinitiative des Mieterverbandes «Mehr bezahlbare Wohnungen» abzulehnen gedenke. Bereits in seiner Ansprache zur Wohnungspolitik im Jahr 2013 hatte der Bundesrat die Ansicht vertreten, dass der Staat möglichst wenig in die Wohnraumversorgung eingreifen solle, und diese Ansicht vertrat er nach wie vor. Dennoch anerkannte die Regierung den gemeinnützigen Wohnungsbau als «marktergänzendes Segment zum Schliessen von Angebotslücken». Trotz der sich entspannenden Marktlage gäbe es in gewissen Regionen Bevölkerungsgruppen, die mit starken Schwierigkeiten zu kämpfen hätten, eine angemessene und zahlbare Wohnung zu finden. Aus diesem Grund beantragte der Bundesrat eine Aufstockung des Fonds de Roulement für die Darlehensgewährung an gemeinnützige Wohnbauträger und gab diesen Entwurf in die Vernehmlassung. Der Fonds de Roulement ist mit Darlehen des Bundes dotiert und dient dem Zwecke, gemeinnützigen Bauträgern zinsgünstige Darlehen für die Erstellung, Erneuerung oder den Erwerb von preisgünstigen Liegenschaften zu gewähren.
Bereits nach Bekanntgabe der bundesrätlichen Stellungnahme zeigte sich der Mieterverband (SMV) enttäuscht von der ablehnenden Haltung des Bundesrates und bezeichnete die geplante Aufstockung des Rahmenkredites als nicht ausreichend. Ferner monierte der Verband, dass diese Massnahme nicht garantieren würde, dass Genossenschaften tatsächlich gefördert würden, da die Mittel mit dem jährlichen Budget beschlossen würden und in diesem Rahmen Kredite bereits mehrfach gekürzt worden seien. Auf der anderen Seite gab sich auch der Hauseigentümerverband (HEV) nicht vollends zufrieden. Zwar begrüsste er die Ablehnung der Initiative durch den Bundesrat, konnte die Aufstockung des Fonds aufgrund des aktuell höchsten Leerwohnungsbestandes seit 1999 jedoch nicht nachvollziehen. Der HEV äusserte die Befürchtung, damit kreiere der Bundesrat ein Überangebot an Wohnraum, was gemäss Verband einen Preiszerfall zur Folge hätte.

Von den 58 im Rahmen der Vernehmlassung eingegangenen inhaltlichen Stellungnahmen beurteilten 47 Vernehmlassungsteilnehmende – darunter die VDK, alle stellungnehmenden Kantone, die SP, die Grünen, die CVP und die BDP, der Schweizerische Gemeindeverband und der Städteverband sowie die Gewerkschaften – die Aufstockung des Fonds als positiv, während die restlichen 11 Akteure diese ablehnten – namentlich neben dem HEV die Parteien der FDP und SVP sowie die Wirtschaftsverbände und Verbände im Immobiliensektor. Unter den befürwortenden Stellungnahmen stand ein gutes Drittel – darunter neben dem SMV auch die Kantone Basel-Stadt und Neuenburg, die Parteien der SP und der Grünen sowie vier Stellung nehmende Städte und Orte – gar für eine höhere Aufstockung ein. Die Schweizerische Arbeitsgemeinschaft für die Berggebiete und der Kanton Wallis knüpften ihre Unterstützung zur Aufstockung des Fonds an die Bedingung, dass auch Massnahmen ergriffen werden, um die Wohnsituation in Berggebieten zu verbessern.
Einige Vernehmlasser kritisierten ferner den bundesrätlichen Vorschlag, die Aufstockung des Fonds an die Ablehnung oder den Rückzug der Volksinitiative zu knüpfen. Das Gros der Stellungnahmen unterstützte jedoch die Ablehnung der Volksinitiative. Während einige Vernehmlassungsteilnehmende diesbezüglich bewusst auf einen Positionsbezug verzichteten, sprachen sich die SP und der Gewerkschaftsbund bereits in ihren Antworten explizit für die Unterstützung des Volksbegehrens aus.

Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» (BRG 18.035)
Dossier: Gebäudeprogramm; Reduktion des Energieverbrauchs ab 2000

Im Januar 2017 nahm der Bundesrat Kenntnis vom im Dezember 2016 publizierten Schlussbericht der Arbeitsgruppe «Wohnungspolitischer Dialog». Der Wohnungspolitische Dialog war 2013 nach der bundesrätlichen Aussprache zur Wohnungspolitik ins Leben gerufen worden und hatte in drei Phasen die regional unterschiedlichen wohnpolitischen Herausforderungen und Bedürfnisse analysiert und Empfehlungen verabschiedet. In ihrem Schlussbericht hatte die Arbeitsgruppe dem Bundesrat keinen Kurswechsel in der Wohnungspolitik nahegelegt. Sie forderte die Regierung jedoch dazu auf, den Dialog zwischen Städten, Kantonen und Bund im Sinne einer Informations- und Koordinationsplattform mit reduzierter Intensität weiterzuführen.

Arbeitsgruppe „Wohnungspolitischer Dialog“

Der Nationalrat befasste sich in der Wintersession 2016 als Zweitrat mit der Revision des Handelsregisterrechts. Wie bereits im Erstrat stiess die Vorlage auch in der grossen Kammer in weiten Teilen auf unbestrittene Zustimmung. Zwei inhaltliche Aspekte waren Gegenstand der Diskussion im Nationalrat: Erstens wollte die Mehrheit der RK-NR die Umsatzschwelle, ab welcher ein Unternehmen zum Eintrag ins Handelsregister verpflichtet ist, von den bisherigen CHF 100'000 auf CHF 500'000 erhöhen. Sie begründete ihr Ansinnen damit, dass für die Eintragungspflicht ins Handelsregister die gleiche Schwelle wie für die Anwendung der allgemeinen rechnungslegungsrechtlichen Bestimmungen gelten solle, welche aktuell bei CHF 500'000 festgesetzt ist. Die Minderheit, welche sich für das Beibehalten des geltenden Schwellenwerts aussprach, argumentierte mit der Verschlechterung des Gläubigerschutzes und der Transparenz im freien Wettbewerb gegen eine solche Erhöhung. Mit 100 zu 85 Stimmen konnte sich die bürgerliche Mehrheit durchsetzen und den Schwellenwert anheben. Als zweiter Streitpunkt beschäftigte sich der Nationalrat mit dem Rechtsinstitut der Gemeinderschaft, das eine Kommissionsminderheit dem Vorschlag des Bundesrates folgend abschaffen wollte. Nach Ansicht der Kommissionsmehrheit sollte es jedoch nicht allein aufgrund seiner seltenen Verwendung abgeschafft werden. Hier bildete eine Allianz aus Abgeordneten der Grünen, SP, CVP und SVP eine Mehrheit von 126 gegen 56 Stimmen, womit sich der Nationalrat in diesem Punkt dem Ständerat anschloss und das Institut der Gemeinderschaft vorerst bestehen bleibt. Mit der verbleibenden Differenz betreffend die Umsatzschwelle gab die Volkskammer die Vorlage einstimmig an den Ständerat zurück.

Revision des Handelsregisterrechts (BRG 15.034)

Ende Dezember 2016 berichtete die Arbeitsgruppe «Wohnungspolitischer Dialog» in einem dritten Bericht erneut über die Fortschritte ihrer Beratungen. Darin konstatierte sie, dass sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in den letzten drei Jahren an vielen Orten verbessert habe, dass es in Ballungszentren jedoch nach wie vor einen Nachfrageüberschuss bei Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment gebe. Da jedoch bald mit einer weiteren Marktentspannung zu rechnen sei, ortete die Arbeitsgruppe keinen Bedarf für eine Neuausrichtung der Wohnungspolitik des Bundes. Dazu komme, dass mehrere betroffene Kantone, Städte und Gemeinden bereits Massnahmen ergriffen hätten, um den preisgünstigen Wohnungsbau zu fördern. In diesem Zusammenhang nahm die Arbeitsgruppe auch Stellung zur inzwischen zustande gekommenen Volksinitiative des Mieterinnen- und Mieterverbands mit der Forderung nach mehr bezahlbaren Wohnungen. Sie unterstütze zwar die Stossrichtung des Volksbegehrens, sehe jedoch keinen schweizweiten Bedarf für eine solche Regelung, erklärte die Arbeitsgruppe. Sie empfahl jedoch dem Bundesrat, die bisherigen Fördermassnahmen fortzusetzen und zu verstärken, namentlich durch eine Aufstockung des Fonds de Roulement für gemeinnützige Wohnbauträger. Darüber hinaus rief die Arbeitsgruppe mit ihrem Bericht die Politik dazu auf, folgenden Bereichen mehr Beachtung zu schenken: Erstens soll sichergestellt werden, dass armutsbetroffene Haushalte sowie Personengruppen mit besonderen Bedürfnissen, insbesondere ältere Menschen und anerkannte Flüchtlinge oder vorläufig aufgenommene Personen, Zugang zu angemessenem und bezahlbarem Wohnraum haben. Zweitens soll der Ressourcenverbrauch im Wohnungsbau und bei der Wohnnutzung reduziert werden. Dabei soll auf Massnahmen gesetzt werden, die auf freiwilliger Basis beruhen, die aber «durch eine verstärkte Informations- und Vermittlungstätigkeit besser ausgeschöpft werden» sollen. Nicht zuletzt soll die Wohnnutzung in Berggebieten und im ländlichen Raum gefördert werden, um der Abwanderung und Überalterung entgegenzuwirken. Mit zunehmender Digitalisierung und elektronischer Vernetzung liessen sich solche Regionen im 21. Jahrhundert als geeignete Rückzugsorte und Orte für kreatives Schaffen vermarkten. Das Potential solcher Orte werde in diesem Bereich noch kaum ausgeschöpft.

Arbeitsgruppe „Wohnungspolitischer Dialog“

Bereits einige Monate vor Ablauf der Sammelfrist reichte der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) im Oktober 2016 seine Volksinitiative "Mehr bezahlbare Wohnungen" mit 105'273 Unterschriften bei der Bundeskanzlei ein. Davon waren 104'800 Unterschriften gültig, worauf die Bundeskanzlei Mitte November das Zustandekommen der Initiative bekannt gab. Ein zentrales Anliegen der Initiative betrifft die Einführung einer gemeinnützigen Wohnungsquote von 10% auf alle neu gebauten Wohnungen. Gemäss Berechnungen des SMV beläuft sich der Anteil gemeinnütziger Wohnungen an allen neu gebauten Objekten aktuell auf 5,3%.

Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» (BRG 18.035)
Dossier: Gebäudeprogramm; Reduktion des Energieverbrauchs ab 2000

In der Herbstsession 2016 verlängerte der Nationalrat stillschweigend die Behandlungsfrist für eine parlamentarische Initiative Hutter (fdp, ZH), die verlangt, dass im Werkvertragsrecht Mängelrügen innerhalb einer Frist von 60 Tagen statt der bisher gebräuchlichen Siebentagesfrist vorgebracht werden können. Die grosse Kammer folgte damit dem Ansinnen seiner RK-NR, wonach zuerst der Bericht des Bundesrats zu einer ähnlichen Motion Fässler-Osterwalder (sp, SG; Mo. 09.3392) abzuwarten sei. Die Frist für die Behandlung der parlamentarischen Initiative wurde damit bis zur Herbstsession 2018 verlängert.

Faire Rügefristen im Werkvertragsrecht (Pa.Iv. 12.502)

In einer Motion forderte Peter Schilliger (fdp, LU), dass das Verursacherprinzip bei den Inkassokosten ausdrücklich im OR verankert wird. Die Inkassokosten sollen vollumfänglich von jener Partei getragen werden, die diese Kosten verursacht; damit sind nach Auffassung des Motionärs neben den Verzugszinsen als Entschädigung für den entgangenen Kapitalzins auch die Kosten für die Realisierung der Forderung, also die Aufwendungen des Inkassounternehmens, gemeint. Es könne nicht sein, dass die Wirtschaft die Inkassokosten selber trage und durch die Preise auf die Konsumenten überwälze. Der Bundesrat beantragte die Motion zur Ablehnung, weil damit ein Automatismus eingebaut werde, der nicht berücksichtige, dass den Schuldner in manchen Fällen kein Verschulden am Verzug treffe. Ausserdem arbeite der Bundesrat in Erfüllung eines Postulats Comte (fdp, NE) zur Zeit an einer Untersuchung der Praktiken von Inkassounternehmen, deren Ergebnissen nicht vorgegriffen werden solle. Nichtsdestotrotz nahm der Nationalrat die Motion in der Herbstsession 2016 mit 104 zu 78 Stimmen bei drei Enthaltungen an.

Mo. Schilliger: Verursacherprinzip auch bei den Inkassokosten

Das Handelsregisterrecht als Teil des Obligationenrechts soll revidiert werden, um einerseits die Qualität und Aktualität der im Register geführten Personendaten und andererseits die Gesetzmässigkeit, Rechtsgleichheit und Übersichtlichkeit des Registers zu verbessern. Darüber hinaus sollen Vereinfachungen bei formellen Vorschriften die Unternehmen entlasten. Der Bundesrat hatte im April 2015 eine entsprechende Botschaft zum Gesetzgebungsprojekt verabschiedet, mit welchem sich der Ständerat in der Herbstsession 2016 als Erstrat befasste. So unbestritten wie das Eintreten waren auch die meisten Vorschläge des Bundesrates und die samt und sonders einstimmigen Anträge der RK-SR. Die Kantonskammer nahm alle Anträge ihrer Kommission stillschweigend an, wodurch die Vorlage jedoch keine grundlegenden Änderungen erfuhr. Während die meisten Ergänzungen darauf zielten, die bestehende Praxis ausdrücklich im Gesetz zu verankern, brachte der Ständerat eine inhaltliche Änderung an: Er lehnte es ab, wie vom Bundesrat vorgeschlagen das Institut der Gemeinderschaft aus dem ZGB zu streichen, da dieses Vorhaben aus Gründen der Einheit der Materie nicht in die Revision des Handelsregisterrechts passe. Der Bundesrat hatte diese Art der Erbengemeinschaft mit aufgeschobener Teilung des Erbes als nicht mehr zeitgemäss erachtet. Einstimmig verabschiedete die kleine Kammer die nur leicht veränderte Vorlage zu Handen des Nationalrats.

Revision des Handelsregisterrechts (BRG 15.034)

Aufgrund der vorgesehenen schweizweiten Formularpflicht zur Offenlegung des Vormietzinses scheiterte die geplante Mietrechtsrevision 2016 bereits an der Eintretensdebatte im Parlament – ein übrigens nicht seltenes Vorkommnis im Mietrecht, wie sich anhand der ebenfalls an der Eintretensdebatte gescheiterten Mietrechtsrevision im Jahr 2010 nachzeichnen lässt.
Während die RK-NR dem erstberatenden Nationalrat nur mit hauchdünner Mehrheit von 13 zu 12 Stimmen empfahl, nicht auf die Vorlage einzutreten, bestärkte die grosse Kammer diesen Antrag in der Sommersession nach einer längeren, inquisitiven und aufgeheizten Eintretensdebatte mit 106 zu 83 Stimmen (3 Enthaltungen) bereits um einiges deutlicher. Dazu verhalfen in erster Linie die SVP und FDP, deren Fraktionen sich dem Vorhaben geschlossen entgegen stellten, unterstützt durch einzelne Repräsentantinnen und Repräsentanten der GLP und CVP sowie einer Stimme aus der BDP. Gar noch deutlicher zu Ungunsten der Vorlage fiel das ständerätliche Verdikt in der Herbstsession aus: Die Kantonskammer beschloss mit 29 zu 14 Stimmen und ohne lange Debatte, nicht auf die Vorlage einzutreten, womit diese vom Tisch ist.
Während die Gegner und Gegnerinnen der Revision zum einen die föderale Kompetenzordnung beibehalten und die Einführung der Formularpflicht weiterhin den Kantonen überlassen wollten, fürchteten sie zum anderen die Verstärkung der Wohnungsnot, wenn Mietpreise wegen der Formularpflicht unter dem Marktwert zu liegen kämen, sowie einen unzumutbaren administrativen Aufwand für die Vermieterseite. Sowohl die Linke als auch Bundesrat Schneider-Ammann argumentierten vergeblich für Eintreten auf die Vorlage. Diese diene lediglich der Missbrauchsbekämpfung und sei somit ein Mittel gegen starke und unbegründete Mietzinserhöhungen. Zudem zeigten sich in den sieben Kantonen, welche die Formularpflicht kennen, bisher keine negativen Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit. Ferner sei auch nicht in all diesen Kantonen ein Anstieg der Anzahl Anfechtungen zu beobachten; Zug und Nidwalden würden kaum solche Fälle kennen. Anders ist die Lage im dritten Deutschschweizer Kanton mit einer Formularpflicht: In Zürich hätte deren Einführung im Jahr 2013 zwar zu einem markanten Anstieg von Klagen geführt, die meisten Fälle hätten aber einvernehmlich gelöst werden können.
Dass die parlamentarische Debatte stark von Interessenbindungen geprägt war, zeigte sich unter anderem am aussergewöhnlichen Engagement einiger Rednerinnen und Redner: Hans Egloff (svp, ZH), Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV) und Mehrheitssprecher der RK-NR, Petra Gössi (fdp, SZ), abtretendes Vorstandsmitglied des HEV, Jacqueline Badran (sp, ZH), Vorstandsmitglied des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes (SMV), und Carlo Sommaruga (sp, GE), dazumals Generalsekretär des Westschweizer Mieterverbandes (ASLOCA-Romande). Der unterlegene Mieterverband liess nach der Versenkung der Vorlage verlauten, er setze nun auf seine im Vorjahr lancierte Volksinitiative "Für mehr bezahlbare Wohnungen". Diese konnte noch im Oktober desselben Jahres gültig eingereicht werden.

Mietrechtsrevision scheitert erneut (BRG 15.044)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Eine zunehmende Sättigung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zeigte sich nicht nur im Immo-Monitoring von Wüest und Partner, sondern ebenso in der Leerwohnungsstatistik 2016, die vom BFS im September 2016 veröffentlicht wurde. Im Vergleich zu 2015 nahm die Leerwohnungsziffer im aktuellen Jahr um 11% zu. Insgesamt standen am Stichtag, dem 1. Juni 2016, 1,3% aller Wohneinheiten leer. Erhöhte Leerwohnungsbestände fanden sich insbesondere im Jura, im Mittelland, im Wallis sowie in der Nordost- und Südostschweiz. Auf der Angebotsseite hingegen war gerade auf dem Mietwohnungsmarkt, wo die Leerwohnungsziffer bereits ca. 2% betrug, noch kein Rückgang der Bautätigkeit festzustellen. Laut Schätzungen der Credit Suisse kommen im Berichtsjahr 24'000 neue Mietobjekte auf den Markt – eine um mehr als das Dreifache erhöhte Zahl im Vergleich zu 2001.

Leerwohnungsstatistik 2016

Uneinig zeigten sich die beiden Rechtskommissionen 2016 gegenüber einer parlamentarischen Initiative Egloff (svp, ZH), die strengere Regeln zur Zulässigkeit der Untermiete schaffen will. Nach geltendem Recht muss die Mieterschaft den Vermieter lediglich über die Untermiete informieren. Dieser kann sie gemäss Art. 262 Abs. 2 Obligationenrecht nur dann verweigern, wenn die Mieterschaft die Konditionen der Untermiete nicht offenlegt, diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind und/oder dem Vermieter daraus wesentliche Nachteile erwachsen. Dabei könnte die Vermieterin neben den bereits bestehenden Regelungen die Zustimmung auch verweigern, wenn die Untermietdauer zwei Jahre überschreitet. Zudem würde ihr das Recht einberaumt, bei ausbleibender oder fehlerhafter Information über das Untermietverhältnis von Seiten des Mieters den bestehenden Mietvertrag nach unbeachteter Mahnung innert 30 Tagen zu kündigen. Im Mai beschloss die RK-NR mit 15 zu 10 Stimmen, der Initiative Folge zu geben. Die RK-SR widersetzte sich dieser Ansicht mit 4 zu 5 Stimmen bei einer Enthaltung, weswegen die Vorlage zurück an die nationalrätliche Kommission ging, um eine Empfehlung zuhanden des Nationalrats zu fassen, welcher sich als nächstes mit dem Anliegen auseinanderzusetzen hat.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden (Pa.Iv. 15.455)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

S'agissant de la prorogation des contrats-types de travail fixant des salaires minimaux, la CER-CE se distancie de la position du Conseil national. La formulation proposée par le Conseil national permettrait l’introduction d’un salaire minimum en Suisse sans qu'il y ait de preuve de sous-enchère salariale apportée. Comme elle a déjà traité la question dans la loi sur les travailleurs détachés (LDét), elle propose, sans opposition, à son Conseil de ne pas entrer en matière sur le projet du Conseil fédéral.
Le Conseil des Etats a suivi l'avis de sa commission.

Verlängerung von Normalarbeitsverträgen mit Mindestlöhnen (BRG 16.029)

Mit der 2012 eingereichten Standesinitiative „Prostitution ist nicht sittenwidrig“ forderte der Kanton Bern den Bund auf, Verträge zur Erbringung einer sexuellen Handlung gegen Entgelt durch eine entsprechende Gesetzesbestimmung als rechtsgültig zu erklären. Dadurch soll sowohl der Rechtsschutz der betroffenen Personen gestärkt als auch ein Beitrag zur Bekämpfung des Menschenhandels geleistet werden. Die Rechtskommissionen beider Räte hatten der Initiative 2013 Folge gegeben. Im September 2015 verlängerte der Ständerat auf Antrag seiner Kommission die Frist für die Ausarbeitung eines Erlassentwurfs bis zur Wintersession 2017. Die Kommission wollte ihre Arbeit am Erlassentwurf nicht fortsetzen, bevor sie vom Bericht des Bundesrates über die Problematik von Prostitution und Menschenhandel zum Zweck der sexuellen Ausbeutung (in Erfüllung diverser Postulate) Kenntnis haben werde.

Im Januar 2016 befasste sich die RK-SR erneut mit dem Berner Anliegen und beantragte ihrem Rat, die Standesinitiative abzuschreiben. In der Argumentation stützte sie sich auf einen Entscheid des Bezirksgerichts Horgen vom 9. Juli 2013, in welchem das Gericht entschied, die Sittenwidrigkeit gemäss Artikel 20 OR könne bei der Forderung einer Prostituierten gegenüber ihrem Freier heute nicht mehr bejaht werden. Die Kommission sah darin die Bestätigung, dass das Anliegen der Standesinitiative in der heutigen Rechtsprechung umgesetzt werde und eine gesetzliche Festschreibung deshalb nicht notwendig sei. Ausserdem könnten durch die gesetzliche Normierung des Konstruktes „Prostitution“ neue Lücken und Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der Vertragsauslegung entstehen, womit der effektive Nutzen für die Prostituierten in Frage gestellt würde. Der Ständerat und später auch der Nationalrat folgten dieser Argumentation und schrieben die Standesinitiative ab.

Prostitution ist nicht sittenwidrig (Kt.Iv. 12.317)
Dossier: Parlamentarische Vorstösse zu Prostitution und Menschenhandel 2012–2015

La CER-CN a procédé à l'examen du projet de prorogation des contrats-types de travail fixant des salaires minimaux, dans le but de fixer les conditions auxquelles les contrats types de travail de durée limitée fixant des salaires minimaux peuvent être prorogés pour une période limitée. Le Conseil national a déjà adopté un article 360a du CO, selon lequel il suffit d'avoir soit des infractions répétées contre les prescriptions en matière de salaire minimal ou soit des indices qu’à l’échéance du contrats-types de travail les abus reprendront. Pour le prolongement de ces contrats, le projet du Conseil fédéral rend ces deux conditions cumulatives. La commission propose donc ne pas entrer en matière. Le Conseil national a alors rejeté tacitement le projet.

Verlängerung von Normalarbeitsverträgen mit Mindestlöhnen (BRG 16.029)

Mitte Mai 2016 fällte das Bundesgericht ein wegweisendes Urteil betreffend die Anfechtung von Anfangsmietzinsen. Demgemäss müssen Mieterinnen und Mieter keinen Nachweis erbringen, dass sie sich erst nach langer, intensiver und erfolgloser Suche nach Wohnalternativen zum Vertragsabschluss gezwungen sahen, wenn sich die Wohnungsnot anhand objektiver Kriterien belegen lässt. Im betreffenden Fall hatten zwei Männer 2013 gemeinsam mit dem Mieterverband Zürich die vertraglich vereinbarte Miete von 3'900 CHF für eine 3,5-Zimmerwohnung in der Stadt Zürich innert 30 Tagen nach Abschluss des Mietvertrages gemäss Art. 270 Obligationenrecht beim Obergericht Zürich angefochten. Dieses wies die Klage aufgrund Fehlens eines Nachweises von Wohnungsnot ab. Anders urteilte nun das Bundesgericht: Bei einer damaligen Leerwohnungsziffer von 0,11% in der Stadt und 0,61% im Kanton Zürich sei Wohnungsknappheit klar gegeben. Ferner verschaffe die „Knappheit des Angebots [...] den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekommt", was missbräuchliche Mietzinse begünstige. Während sich der Mieterverband Zürich mit dem Urteil zufrieden zeigte, beklagte der Hauseigentümerverband (HEV) die dadurch entstehende Rechtsunsicherheit für die Vermieter. Keine 30 Tage nach Bekanntgabe des Urteils reichte HEV-Präsident und Nationalrat Hans Egloff (svp, ZH) eine parlamentarische Initiative ein, welche die Hürden zur Anfechtung des Anfangsmietzinses erhöhen will.

Wegweisendes Bundesgerichtsurteil betreffend Anfechtung von Anfangsmietzinsen (2016)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im April 2016 gab der Bundesrat seinen Bericht zum «Green Deal Loan» heraus und erfüllte damit die Forderung des Postulats Jans (sp, BS). Der Bericht verglich ein gutes Dutzend Massnahmen bezüglich der Wirkung und der Kosten. Der von Jans vorgebrachte «Green Deal Loan» schnitt dabei mittelmässig ab: Zwar vermindere er das Mieter-Vermieter-Dilemma, sei sozialverträglich und helfe, die Energie- und Klimaziele des Bundes zu erreichen, allerdings belaste er die öffentlichen Finanzen und führe zu einem beachtlichen öffentlichen und privaten Vollzugsaufwand.

modèle du « Green Deal Loan »

Im März 2016 verabschiedete der Bundesrat seine Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts, mit der er neu die Voraussetzungen definieren wollte, unter denen ein Normalarbeitsvertrag (NAV) mit zwingenden Mindestlöhnen verlängert werden kann. Befristete NAV mit zwingenden Mindestlöhnen sollten dann erlassen werden können, wenn zuvor Missbräuche festgestellt worden waren. Dies wurde in der Praxis zwar bereits auf Bundes- und auf Kantonsebene so gehandhabt, mit der Regelung wolle man aber, so der Bundesrat, insbesondere den Anliegen der stark betroffenen Grenzkantone Tessin und Genf Rechnung tragen und die Rechtssicherheit erhöhen.

Verlängerung von Normalarbeitsverträgen mit Mindestlöhnen (BRG 16.029)

Im Hinblick auf die Arbeiten am Runden Tisch Asbest beschloss die RK-NR im Februar 2016 einstimmig, die Revision des Verjährungsrechts bis Ende August 2016 zu sistieren. Dadurch sollen Erkenntnisse und Resultate des Runden Tisches in die weiteren Beratungen zum Verjährungsrecht einfliessen können.

Revision des Verjährungsrechts (BRG 13.100)
Dossier: Revision des Verjährungsrechts 2013–2018

Bevor sich das Parlament 2016 überhaupt zur geplanten Mietrechtsrevision äussern konnte, diskutierte die NZZ im Jahr 2015 in mehreren Artikeln ausführlich die in der Vorlage vorgesehene und im Vorjahr bereits in der Vernehmlassung kontrovers diskutierte Bestimmung zur Einführung einer Formularpflicht, die den Vermieter dazu verpflichten würde, der neuen Mieterpartei den bisherigen Mietzins offenzulegen. Dabei nahm die NZZ sowohl mit Gastbeiträgen als auch mit eigenen redaktionellen Beiträgen klar und wiederholt die Position der Vermieterseite ein und stellte sich somit vehement gegen die Einführung einer solchen Pflicht. Dabei wurde auch eine vom Hauseigentümerverband in Auftrag gegebene Studie zweier Ökonomen der Universität Basel zitiert, die bei Einführung der Formularpflicht mit zunehmender Wohnungsknappheit rechnet, da die Mietpreise unter dem Marktniveau zu liegen kämen. Drastische Auswirkungen würde die Formularpflicht in Zusammenhang mit einer bereits bestehenden Regelung entfalten: Die Neumieterschaft hat das Recht, den Anfangsmietzins bei erheblicher Differenz zum vorher bestandenen Mietzins anzufechten. Somit gelangt der Vermieter in die aufwändige Pflicht, den gestiegenen Mietzins anhand der „Orts- und Quartierüblichkeit" zu begründen. Der Schweizerische Mieterverband kritisierte die Studie umgehend, wie die NZZ berichtete. Die Ökonomen würden keine empirischen Beweise vorbringen und die Erfahrung zeige, dass die Mieter für moderate Erhöhungen der Mietzinse gegenüber dem Vormietzins durchaus Verständnis zeigen können. Die Formularpflicht diene lediglich der Vorbeugung von Missbrauchsfällen.

Mietrechtsrevision scheitert erneut (BRG 15.044)
Dossier: Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Mit der Revision des Verjährungsrechts, welches im Wesentlichen nach wie vor auf dem Obligationenrecht von 1881 basiert, sollen insbesondere verschiedene Verjährungsfristen auf ihre heutige Tauglichkeit hin überprüft werden. In seinem Entwurf schlug der Bundesrat drei zentrale Änderungen vor: Die relative Verjährungsfrist sollte von einem auf drei Jahre erhöht und die absolute Verjährungsfrist von zehn auf dreissig Jahre verlängert werden, um damit auch Spätschäden gerecht zu werden. Als Drittes wollte er im Interesse der Einheitlichkeit und Einfachheit des Verjährungsrechts die heute für einige besondere Vertragsverhältnisse bestehende fünfjährige Verjährungsfrist auf zehn Jahre erstrecken und somit der allgemeinen vertragsrechtlichen Verjährungsfrist anpassen. In der Wintersession 2015 beriet die kleine Kammer als Zweitrat über die Vorlage.

Die Verlängerung der relativen Verjährungsfrist war wie schon zuvor im Nationalrat auch im Ständerat unumstritten. Demgegenüber gab die Erhöhung der absoluten Verjährungsfrist mit Hinblick auf Spätschäden – insbesondere Asbestfälle – Anlass zu ausgedehnten Diskussionen. Der Nationalrat hatte hier eine Verjährungsfrist von zwanzig Jahren beschlossen, was für den Ständerat aber nicht in Frage kam. Die Mehrheit der RK-SR beantragte ihrem Rat, die dreissigjährige Verjährungsfrist, wie sie vom Bundesrat vorgesehen worden war, zu übernehmen. Eine Minderheit setzte sich für das Verbleiben bei der heute geltenden Frist von zehn Jahren ein. Sie argumentierte, dass selbst eine dreissigjährige Verjährungsfrist nicht ausreiche, um Langzeitschäden abzudecken und ausserdem die Aktenaufbewahrungspflicht unverändert zehn Jahre betrage, was zu prozessualen Schwierigkeiten aufgrund mangelnder Beweise führe. Eine knappe Mehrheit der Ratsmitglieder liess sich von der Argumentation der Kommissionsminderheit überzeugen und verwarf mit 23 zu 21 Stimmen bei 0 Enthaltungen die Erhöhung der absoluten Verjährungsfrist auf dreissig Jahre. Auch die dritte Änderung, die Aufhebung der fünfjährigen Sonderfrist für bestimmte Vertragsverhältnisse, wurde von der Kantonskammer abgelehnt, obwohl ihr ihre Kommissionsmehrheit das Gegenteil beantragt hatte.

Ein letzter Streitpunkt zeigte sich in den Übergangsbestimmungen. Nachdem der EGMR geurteilt hatte, dass das Schweizer Verjährungsrecht nicht EMRK-konform sei, weil es einem Asbestopfer keinen Zugang zu einem Gericht gewähre, nahm sich die RK-SR der Asbestproblematik im Besonderen an. Dazu setzte sie Übergangsbestimmungen ein, denen zufolge das neue Verjährungsrecht unter gewissen Voraussetzungen rückwirkend zur Anwendung kommen kann. Diese Rückwirkung soll jedoch nur subsidiär zum Zuge kommen, soweit kein Sonderregime zur angemessenen Entschädigung von durch Asbest verursachten Personenschäden besteht. Über ein solches Sonderregime in Form eines Fonds zur Entschädigung von Asbestopfern wird zur Zeit an einem Runden Tisch mit Vertretern der Asbestproblem-Verursacher verhandelt, welcher im März 2015 zum ersten Mal tagte. Der Lösungsvorschlag mit einer subsidiären Rückwirkungsklausel fand im Rat breite Zustimmung. In der Gesamtabstimmung überwies die kleine Kammer den Entwurf einstimmig wieder an den Nationalrat zur Differenzbereinigung.

Revision des Verjährungsrechts (BRG 13.100)
Dossier: Revision des Verjährungsrechts 2013–2018

Im Jahr 2015 erfuhren die Marktmieten seit dem Millennium zum ersten Mal keinen Anstieg. In ihrem Immobilienmonitoring prognostizierten Wüest & Partner im Oktober für das aktuelle Jahr gar einen leichten Rückgang von 0,3%. Den Grund für diese Entwicklung orteten Experten im ungebremsten Wohnungsbau, dem eine zunehmend gesättigte Nachfrage gegenüberstand. Ferner habe sich die Zahlungsbereitschaft der Zuwanderer verändert, da vermehrt wieder einkommensschwächere Personen einwandern würden. Wie stark die Mietzinse in den letzten 10 Jahren angestiegen waren, wird im Langzeitvergleich ersichtlich. Die Höhe der Mietzinse im aktuellen Jahr entsprach etwas über 130% der Mietpreise aus dem Jahr 2005. Bei den Eigentumswohnungen erwartete das Beratungsunternehmen indes gar einen Rückgang um 0,6%. Dies sei auch auf die schrittweise Verschärfung bei der Hypothekenvergabe zurückzuführen, welche als Massnahme zur Verhinderung einer Immobilienblase beschlossen wurde. Ebenso könnte gemäss weiterer Experten die Aufhebung des Euro-Mindestkurses zu dieser Entwicklung beigetragen haben, da eine wachsende Wirtschaft auch den Immobilienmarkt befeuere. Das BIP wachse aufgrund der Massnahme der SNB nun jedoch weniger stark als erwartet. Nach wie vor eine leichte Verteuerung wurde für die Preise von Einfamilienhäusern prognostiziert.

Entwicklung der Mietzinse

Da sich die RK-SR im November 2014 einer knappen Mehrheit der RK-NR entgegengestellt hatte und einer parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD) zur Entkopplung des übersetzten Ertrags vom hypothekarischen Referenzzinssatz keine Folge geben wollte, gelangte das Geschäft zur Beratung in den Nationalrat. Dort ergab sich in der Herbstsession 2015 die kuriose Situation, dass auch die nationalrätliche Kommission unterdessen – gar grossmehrheitlich – für keine Folge geben einstand. Die Kommissionssprecherinnen Chevalley (glp, VD) und Schneider Schüttel (sp, FR) begründeten diesen Kurswechsel mit folgenden Überlegungen. Man sei zum Schluss gelangt, dass ein Vorpreschen mittels parlamentarischer Initiative nicht sinnvoll sei. Das komplexe Thema sei ganzheitlich im Rahmen einer Mietrechtsrevision anzugehen, wo der Bundesrat nicht umgangen werde und die Interessen der verschiedenen Akteure durch ein Vernehmlassungsverfahren mitberücksichtigt werden können. Ferner biete die parlamentarische Initiative keine alternativen Lösungen, sondern poche lediglich auf die Abschaffung der bestehenden Lösung. Yves Nidegger (svp, GE) konterte für die Minderheit, dass eine parlamentarische Initiative der Grünen mit einem konkreten Alternativvorschlag, namentlich die Orientierung der Mietzinse am Landesindex für Konsumentenpreise, im Vorjahr mit der Begründung abgelehnt worden war, die präsentierte Lösung sei zu konkret und liesse dem Parlament zu wenig Gesetzgebungsspielraum. Es sei offensichtlich, dass eine alternative Lösung gefunden werden müsse, nur würden die Meinungen über die Art dieser auseinander gehen, weswegen man bei Ablehnung der parlamentarischen Initiative Gefahr laufe, dass schlussendlich gar nichts unternommen werde. Mit 81 ablehnenden Stimmen aus den geschlossen auftretenden Fraktionen der GLP, SP und der Grünen, mit mehrheitlicher Unterstützung der BDP und CVP, obsiegte das gegnerische Lager knapp über 78 Stimmen aus FDP, SVP und Minderheiten der BDP und CVP, womit das Anliegen beerdigt wurde. Niemand enthielt sich der Stimme.

Entkopplung des übersetzten Ertrags vom hypothekarischen Referenzzinssatz (Pa.Iv. 14.403)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung