Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt folgte 2020 grösstenteils langjährigen Trends. Daran änderte auch die Coronavirus-Pandemie nur wenig. Im Oktober vermeldete das Bundesamt für Statistik, dass am Stichtag im Juni ein neuer Rekord an lehrstehenden Wohnungen aufgestellt worden sei (78'832 Wohnungen, +4.6% gegenüber dem Vorjahr). Die Leerstandsquote betrug 1.72 und näherte sich damit dem Allzeithoch von 1.85 aus dem Jahr 1998 an. Dieser Wert wurde laut der Credit Suisse vom Coronavirus etwas in die Höhe getrieben, da das Virus kurzfristig für einen starken Rückgang der Zuwanderung sowie einem Nachfragerückgang bei Inländern und Inländerinnen aufgrund von Jobängsten und sinkenden Einkommen gesorgt hatte.

Regional waren grosse Unterschiede zu erkennen. Die Leerstandsquote war in den fünf grössten Zentren (Zürich, Bern, Basel, Genf und Lausanne) mit nur gerade 0.5 Prozent klar am tiefsten. Ausserhalb der Zentren wurde jedoch unvermindert weitergebaut, insbesondere weil institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Versicherungen wegen der tiefen Zinsen einen grossen Anlagedruck verspüren und Immobilien weiterhin eine vergleichsweise attraktive Anlagemöglichkeit darstellen. Institutionelle Anleger sind oftmals an Auflagen geknüpft wonach sie längerfristig investieren müssen, weshalb sie eher in den Bau von Mietwohnungen als in Wohneigentum investieren – obwohl es, anders als bei Mietwohnungen, beim Wohneigentum weiterhin einen Nachfrageüberhang gab. Gemäss Daten des BWO besassen institutionelle Wohneigentümer einen weitaus grösseren Anteil der Mietwohnungen – rund einen Drittel – als noch vor 20 Jahren, als dieser Anteil noch bei rund 23 Prozent lag. Sie hatten in dieser Zeit ihren Mietwohnungsbestand um 64 Prozent auf neu 730'000 Wohnungen ausgebaut, während die Anzahl privater Mietwohnungen bei rund 1.1 Mio. stagnierte. Diese Bauaktivität fand jedoch kaum in den Zentren statt, wo die Mietwohnungen weiterhin knapp waren. Dort sind freilich auch die Bodenpreise sehr hoch, was Investitionen weniger attraktiv macht. Im ersten Quartal 2020, während der ersten Corona-Welle, sanken die Baugesuche um 21 Prozent. Doch dieser Einbruch wurde bereits im zweiten Quartal beinahe wieder ausgeglichen.

Die Mieten inserierter Mietwohnungen sanken 2020 laut Wüest Partner um 2.1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dennoch bezahlten Herr und Frau Schweizer 2020 mehr für ihre Mieten als im Vorjahr, wie der Mietpreiseindex des BFS offenbarte. Dieser lag 2020 0.9 Prozent höher als noch 2019 – obwohl im gleichen Zeitraum die Konsumentenpreise insgesamt um 0.7 Prozent sanken.

Unter anderem um die Unterstützung der Bevölkerung für verschiedene Massnahmen im Bereich der Wohnungspolitik zu erfahren, gab das BWO im Nachgang zur Abstimmung über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» eine Abstimmungsanalyse in Auftrag, die von der Forschungsstelle sotomo durchgeführt wurde. Im Juli 2020 lag der Bericht vor, der seine Erkenntnisse zum einen auf Auswertungen einer Online-Nachabstimmungsbefragung basiert und zum anderen auf die Analyse von Sekundärdaten auf Gemeindeebene zurückgreift. Für die beiden Analysen griff die Studie im Gegensatz zur VOTO-Nachbefragung, die bivariate Analyseverfahren für die Auswertung ihrer Individualdaten verwendet, auf die Methode der multivariaten Regressionsanalyse zurück. Letztere erlaubt es, den Einfluss einer Grösse unter Berücksichtigung anderer Einflussfaktoren zu schätzen. Trotz der unterschiedlichen methodischen Vorgehensweise bekräftigte die Studie viele Effekte, die bereits in der VOTO-Studie ausgewiesen worden waren, so etwa die Bedeutung der politischen Orientierung, des Geschlechts, des Alters oder der Wohnsituation. Zudem schlüsselte sie die Gründe für die unterschiedliche Unterstützung des Volksbegehrens im städtischen und ländlichen Raum auf: Stimmende, die besonders viel Miete pro Quadratmeter bezahlen, die sich aufgrund der Wohnkosten in anderen Bereichen einschränken müssen oder solche, die sich in der Vergangenheit bereits öfters erfolglos auf eine Wohnung hatten bewerben müssen – all diese Situationen finden sich häufiger im städtischen Raum –, stimmten der Wohnrauminitiative überdurchschnittlich oft zu.
In Bezug auf die Unterstützung der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus weist die Studie einen Anteil von 65 Prozent der Studienteilnehmenden aus, die der Meinung ist, dass Wohnen ein Grundrecht sei und dass Zugang zu angemessenem Wohnraum alleine mit der Marktlogik nicht gesichert werden könne. Ein beinahe so hoher Anteil an Personen (61%) stimmte indes auch dem Argument zu, dass oftmals nicht die richtigen Personen oder Haushalte von dem Angebot an gemeinnützigen Wohnungen profitieren würden. Die Ansicht, dass gemeinnützige Wohnungen zu einer besseren Durchmischung der Bevölkerung führen, teilten 49 Prozent der befragten Personen.

Gemäss der Ende März 2020 präsentierten Abstimmungsnachbefragung zur Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» hatte die Stimmbevölkerung das Volksanliegen mehrheitlich abgelehnt, weil es regionalen Gegebenheiten zu wenig Berücksichtigung schenke. Die Volksinitiative des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes und weiteren, verbündeten Organisationen hätte verlangt, dass der Bund in Zusammenarbeit mit den Kantonen dafür zu sorgen hätte, dass gesamtschweizerisch 10 Prozent der neu gebauten Wohnungen im Besitz von gemeinnützigen Wohnbauträgern sind.
Die eigentliche Kernforderung der Initiative nach mehr bezahlbarem Wohnraum war unter den Studienteilnehmenden wenig bestritten: Beinahe 7 von 10 Respondentinnen und Respondenten – darunter auch die Hälfte der Nein-Stimmenden – vertraten die Ansicht, dass das Angebot an günstigem Wohnraum erhöht werden müsse. 61 Prozent der Stimmenden befürwortete auch eine stärkere Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus durch den Bund und 72 Prozent stimmten dem Ja-Argument zu, dass Spekulation auf dem Immobilienmarkt unterbunden werden müsse. Auf der anderen Seite unterstützten 88 Prozent aller Stimmenden das Contra-Argument, dass das Volksanliegen zu wenig Rücksicht auf regionale Gegebenheiten der Wohnungsmärkte nehme. Bei der Stimmbevölkerung weniger gut verfing dagegen das Argument, dass sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in den letzten Jahren entspannt habe. Insgesamt lediglich 35 Prozent der Studienteilnehmenden bekräftigten dieses Argument, darunter 55 Prozent Nein- und 8 Prozent Ja-Stimmende. Im Vorfeld der Abstimmung war die Situation auf dem Wohnungsmarkt unter Rückgriff auf diverse Studien und Statistiken heftig umstritten gewesen. Bedeutender für ein Nein war ferner das Argument, dass der Staat möglichst wenig in den Markt eingreifen soll.
Unter den soziodemographischen Merkmalen zeigte sich die Wohnsituation als entscheidender Faktor für den Stimmentscheid. Während lediglich ein Drittel der Eigentümerinnen und Eigentümer der Volksinitiative zugestimmt hatte, belief sich der entsprechende Anteil unter der Mieterschaft auf 60 Prozent. Ausschlaggebend für den Stimmentscheid waren nicht zuletzt auch politische Faktoren wie die Links-Rechts-Selbsteinstufung und die Parteisympathie, wobei die Stimmenden in jedem Fall mehrheitlich im Sinne ihrer Partei gestimmt hatten. Am geringsten war der Ja-Anteil unter Sympathisantinnen und Sympathisanten der FDP (15%), am höchsten derjenige innerhalb der SP-Anhängerschaft (76%).

Die ausserparlamentarische, sprich gesellschaftliche Debatte im Sektor Wohnwesen des Jahres 2019 drehte sich in den Printmedien vor allem um den immer schwerer zu verwirklichenden Traum vom Eigenheim. Den Anfang machte im Januar der Blick mit einer vierteiligen Serie zum «Traum vom Eigenheim». Im März folgten Berichte über zu hohe Mieten bzw. den Umstand, dass zwei Drittel aller Mieterinnen und Mieter trotz tiefem Referenzzinssatz keine Mietzinsreduktion forderten, obwohl sie dazu eigentlich berechtigt wären. Eine im März publizierte Studie des Immobiliendienstleisters IAZI bezifferte den so entstandenen «Verlust» auf rund CHF 800 Mio. Gleichzeitig wurde im September bekannt, dass seit 20 Jahren nicht mehr so viele Wohnungen leer standen, nämlich schweizweit mehr als 75'000. Obwohl dadurch die Mieten grundsätzlich sinken würden, sei die Verteilung sehr ungleich über das Schweizer Territorium verteilt, berichtete die Presse. Gemäss einer anderen Studie von IAZI betrugen die durchschnittlichen Mietausgaben in 28 von 159 untersuchten Gemeinden mit mehr als 10’000 Einwohnerinnen und Einwohnern mehr als einen Drittel des Einkommens. Dies vor allem in den Städten Zürich, Genf, Lausanne und Winterthur. Umso schwerer wiege deshalb die Tatsache, dass sich immer weniger Menschen den Kauf eines Eigenheims leisten könnten. Zwar befanden sich im Jahr 2019 die Zinsen auf einem historischen Tiefststand, was Hypotheken besonders erschwinglich machte. Allerdings sei der Häusermarkt wegen der tiefen Zinsen als Anlageobjekt besonders beliebt – unter anderem bei Pensionskassen, die ihre Gelder anlegen wollten und auch müssten, um der zukünftigen Generation ihre Rente zu garantieren –, was die Preise in die Höhe treibe. Dazu kämen spezifische Vorgaben zur langfristigen Tragbarkeit einer Hypothek (wozu Banken einen Referenzpreis von 4–5 Prozent verwendeten) und den aufzuwendenden Eigenmitteln (20 Prozent des Kaufpreises). Gemäss Studie der Zürcher Kantonalbank vom November erfülle nur gerade jeder zehnte Mietshaushalt diese beiden Bedingungen, die auf das Einkommen bzw. das Vermögen abstützen, und könne den Traum vom Eigenheim zumindest weiterträumen.

Eine im Auftrag des BWO erstellte Studie über die Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt konstatierte im Sommer 2017, dass sich der Wohnungsmarkt in der Schweiz im Jahr 2016 erstmals seit 2008 wieder im Gleichgewicht befinde. Die seit 2015 beobachtete Entspannung zeige sich zuerst im Mietwohnungsmarkt, ähnliche Entwicklungen seien aber etwas verzögert auch für den Eigentumsmarkt zu beobachten. Nach wie vor sei die Marktlage in der Zentralschweiz und insbesondere in der Region Zürich – aufgrund übermässigen Bevölkerungswachstums – jedoch angespannt. Darüber hinaus bestünde nach wie vor ein Nachfrageüberhang in den tieferen Preiskategorien, was in etlichen Städten nach wie vor «zu spürbaren Versorgungsengpässen» führe. Zur Entspannung beigetragen habe in erster Linie die verstärkte Bautätigkeit.
Ferner kommt die Studie zum Schluss, dass sich die Wohnortspräferenzen und die Einkommenssituation von Personen mit ausländischer Staatsbürgerschaft im Gegensatz zu 2005 nicht mehr eindeutig von denjenigen der Schweizerinnen und Schweizer unterschieden. Hingegen trügen ausländische Haushalte nach wie vor stark zum Wachstum der Haushaltszahlen bei, in dem sie ungefähr die Hälfte aller neuen Haushalte ausmachten.

Im Juni 2017 gab das BWO bekannt, dass der Referenzzinssatz um 0.25 Prozentpunkte auf 1.5 Prozent gesenkt werde. Letztmals war der Referenzzinssatz im Juni 2015 angepasst worden. Damit erreichte die Messgrösse ihren niedrigsten Stand seit Beginn ihrer Existenz im Jahr 2008 (3.5%). Sofern der Mietzins bereits bei der letzten Senkung angepasst worden war, ergibt sich daraus für die Mietenden ein Senkungsanspruch des Mietzinses im Umfang von bis zu 2.91 Prozent. Ein Anspruch auf Senkung des Mietzinses besteht jedoch nur dann, wenn der Vermieter oder die Vermieterin mit dem Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Die Vermieterschaft kann gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten sowie 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung erfolgten Teuerung vom Senkungsanspruch abziehen.
Im März desselben Jahres berichtete die Luzerner Zeitung über eine Studie der Raiffeisen-Bank, die von einer steigenden Entwicklung bei den Mietpreisen ausging und folgerte, dass die Mietzinse gemäss der Entwicklung des Referenzzinssatzes im Vergleich zum Ist-Zustand rund 40 Prozent tiefer liegen müssten. Dieser Schluss sei «völlig aus der Luft gegriffen», befand Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes. Die Steigerung der Mietzinse sei begründbar und unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Baukosten aufgrund strengerer Bauvorschriften stark gestiegen seien. Auf Seiten des Mieterinnen- und Mieterverbandes sah sich Generalsekretär Michael Töngi indes durch die Befunde der Studie in der Forderung nach einem griffigeren Mietrecht bestärkt.

Eine zunehmende Sättigung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zeigte sich nicht nur im Immo-Monitoring von Wüest und Partner, sondern ebenso in der Leerwohnungsstatistik 2016, die vom BFS im September 2016 veröffentlicht wurde. Im Vergleich zu 2015 nahm die Leerwohnungsziffer im aktuellen Jahr um 11% zu. Insgesamt standen am Stichtag, dem 1. Juni 2016, 1,3% aller Wohneinheiten leer. Erhöhte Leerwohnungsbestände fanden sich insbesondere im Jura, im Mittelland, im Wallis sowie in der Nordost- und Südostschweiz. Auf der Angebotsseite hingegen war gerade auf dem Mietwohnungsmarkt, wo die Leerwohnungsziffer bereits ca. 2% betrug, noch kein Rückgang der Bautätigkeit festzustellen. Laut Schätzungen der Credit Suisse kommen im Berichtsjahr 24'000 neue Mietobjekte auf den Markt – eine um mehr als das Dreifache erhöhte Zahl im Vergleich zu 2001.

Im Jahr 2015 erfuhren die Marktmieten seit dem Millennium zum ersten Mal keinen Anstieg. In ihrem Immobilienmonitoring prognostizierten Wüest & Partner im Oktober für das aktuelle Jahr gar einen leichten Rückgang von 0,3%. Den Grund für diese Entwicklung orteten Experten im ungebremsten Wohnungsbau, dem eine zunehmend gesättigte Nachfrage gegenüberstand. Ferner habe sich die Zahlungsbereitschaft der Zuwanderer verändert, da vermehrt wieder einkommensschwächere Personen einwandern würden. Wie stark die Mietzinse in den letzten 10 Jahren angestiegen waren, wird im Langzeitvergleich ersichtlich. Die Höhe der Mietzinse im aktuellen Jahr entsprach etwas über 130% der Mietpreise aus dem Jahr 2005. Bei den Eigentumswohnungen erwartete das Beratungsunternehmen indes gar einen Rückgang um 0,6%. Dies sei auch auf die schrittweise Verschärfung bei der Hypothekenvergabe zurückzuführen, welche als Massnahme zur Verhinderung einer Immobilienblase beschlossen wurde. Ebenso könnte gemäss weiterer Experten die Aufhebung des Euro-Mindestkurses zu dieser Entwicklung beigetragen haben, da eine wachsende Wirtschaft auch den Immobilienmarkt befeuere. Das BIP wachse aufgrund der Massnahme der SNB nun jedoch weniger stark als erwartet. Nach wie vor eine leichte Verteuerung wurde für die Preise von Einfamilienhäusern prognostiziert.

Die vom BFS erstellte Leerwohnungsstatistik 2015 ergab, dass am Stichdatum vom 1. Juni 2015 1,19% aller Wohnungen leer standen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Leerwohnungsziffer somit um 12% angestiegen.

Die schweizerische Geldpolitik war 2014 massgeblich durch die 2011 eingeführte Wechselkursuntergrenze gegenüber dem Euro geprägt. Dieser wertete sich im Jahresverlauf stetig ab, was die Schweizerische Nationalbank (SNB) ab September 2014 dazu veranlasste, ihre Kommunikation leicht anzupassen. Neu wurde nicht nur bekräftigt, den Mindestkurs mit „unbeschränkten“ Devisenkäufen verteidigen zu wollen, sondern auch „unverzüglich“ weitere Massnahmen zu ergreifen, sollte dies nötig sein. Am 18.12.14 (eine Woche nach der geldpolitischen Lagebeurteilung vom Dezember) entschied sich die Nationalbankspitze zur Einführung von Negativzinsen auf den Girokonten, die Geschäftsbanken und andere Finanzmarktintermediäre bei der SNB hielten. Der entsprechende Zinssatz wurde auf -0.25% festgelegt und sollte ab dem 22.1.15 erhoben werden. Hohe Freibeträge (das 20-fache der Mindestreserven bei mindestreservepflichtigen Banken oder CHF 10 Mio. andernfalls) führten dazu, dass nur vereinzelt Finanzinstitute mit tatsächlichen Belastungen zu rechnen hatten (darunter die ZKB, nicht aber die UBS, die CS und die Raiffeisen). In den Medien wurde die Vermutung geäussert, dass der Entscheid hauptsächlich auf die Währungsturbulenzen in Russland wenige Tage zuvor zurückzuführen war. Der Präsident des Direktoriums bestätigte, dass im Vorfeld der Entscheidung Währungsinterventionen nötig geworden waren, um den Mindestkurs zu verteidigen.
Ökonomen beurteilten die Massnahme an sich als wenig überraschend, den Zeitpunkt jedoch schon. Die NZZ fragte in ihrer Ausgabe vom 20.12.14 rhetorisch „Und was kommt nach den Negativzinsen?“ und nahm damit eine weit verbreitete Befürchtung auf, dass die SNB ihr Pulver im Angesicht der absehbaren geldpolitischen Lockerung im Euroraum (erwartet per 22.1.15) zu früh verschossen habe. Andere Kommentatoren äusserten Bedenken, wonach der Entscheid zur Einführung von Negativzinsen von den Märkten dahingehend interpretiert werden könnte, dass die SNB entgegen ihrer Kommunikation nicht bereit sei, „unbeschränkt“ Devisen zu kaufen. Die Reaktionen der politischen Parteien waren mehrheitlich positiv. Der Mindestkurs sei nach wie vor zentral für die Exportwirtschaft, weshalb die ergriffene Massnahme zur Verteidigung der Wechselkursuntergrenze zu begrüssen sei. Einzig die SVP äusserte sich skeptisch. Die SNB habe sich mit der Anbindung an den Euro in eine „unglückliche“ Situation gebracht, so Thomas Aeschi (svp, ZG).

Die europäische Gemeinschaftswährung verlor im Jahresverlauf gegenüber dem Franken erneut an Wert. Im August 2014 wurde ein Euro erstmals seit 2012 wieder für weniger als CHF 1.2050 gehandelt. Der Aufwärtstrend des Schweizer Frankens gegenüber der Gemeinschaftswährung wurde im weiteren Jahresverlauf bestätigt. Im Vorfeld der Abstimmungen zur Gold-Initiative am 30.11.2014 näherte sich der Eurokurs gar einem Wert um 1.2015 an, der die SNB 2012 zu Währungsinterventionen gezwungen hatte. Der Entscheid zur Einführung von Negativzinsen auf Girokonten der SNB am 18.12.2014 schwächte den Schweizer Franken ebenfalls nicht signifikant ab. Zum Jahresende betrug der Eurokurs CHF 1.2025 (Jahresbeginn: CHF 1.2264). Im Gegensatz zum Euro legte der US-Dollar gegenüber dem Schweizer Franken 2014 deutlich an Wert zu. Wiederholt gute US-Wirtschaftsdaten liessen eine baldige Zinswende der Federal Reserve Bank (FED) erahnen, so dass der Greenback am Jahresende nur noch knapp unter Parität (bei CHF 0.9894; Jahresbeginn: CHF 0.8908) gehandelt wurde.

Die für die Schweiz relevanten Zinssätze tendierten im Berichtsjahr 2014 alle nach unten. Der Dreimonats-Libor (CHF) belief sich zum Jahresanfang auf 0.02% und bewegte sich bis Dezember 2014 (aufgrund des von der Nationalbank vorgegebenen Zielbands von 0.00% - 0.25%) kaum. Am 18.12.14 gab die Schweizerische Nationalbank (SNB) bekannt, dass sie neu einen Dreimonats-Libor (CHF) zwischen -0.75% und 0.25% anstrebe und per 22.1.15 Negativzinsen auf ihren Girokonti einführen werde. Der Dreimonats-Libor (CHF) senkte sich darauf leicht ab und betrug am Jahresende -0.06%. Im Gegensatz zum sich eingeschränkt bewegenden Dreimonats-Libor (CHF) vermochten die Renditen der 10-jährigen Bundesobligationen eher Aufschluss über die Wirtschaftslage zu geben. Zum Jahresanfang belief sich die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen auf 1.25%. Während des Berichtsjahres 2014 fiel die Rendite kontinuierlich (mit Tiefststand von 0.32% am 18.12.14) und schloss am Jahresende bei 0.36%.

Eine im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) erstellte Studie eruierte die Auswirkungen der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte auf den Schweizerischen Wohnungsmarkt. Da es sich bei der Zuwanderung aus dem EU-Raum vorwiegend um hochqualifizierte Arbeitskräfte handelt, habe die Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment stark zugenommen. Dabei sei der Bedarf nach Eigentumswohnungen weniger vorhanden. Die Studie folgerte denn auch, dass die verzeichnete Preiszunahme bei Eigentumswohnungen um 7% im Vergleich zum Vorjahr nicht auf die Zuwanderung zurückzuführen sei. Anders sei dies bei Mietwohnungen. Hier verzeichnete die einwanderungsstarke Westschweiz für Mietwohnungen mit 7% einen deutlich höheren Preisanstieg als der schweizerische Durchschnitt.

Die von der Credit Suisse veröffentlichte Studie zum Zustand des Schweizer Immobilienmarktes 2011 verzeichnete einen trotz Wirtschaftskrise und ansteigenden Immobilienpreisen ungebremsten Anstieg der Wohneigentumsquote. Die beiden Hauptgründe für diese Entwicklung verortete die Studie zum einen in der Zuwanderung und zum anderen in den rekordtiefen Zinsen. Gleichzeitig warnten die Ökonomen vor einer Überhitzung des Marktes, insbesondere in den Kantonen Genf, Waadt, Tessin und Zug. Sie hielten jedoch fest, dass sich der Trend zum Eigenheim als positiv für die Mieterinnen und Mieter erweise, weil ein Anstieg der Mieten nicht vor 2013 zu erwarten sei.

Eine Studie des BfS zeigte auf, dass die Mietpreise in der Schweiz zwischen 1990 und 1996 um durchschnittlich 26% angestiegen sind. Gleichzeitig hat der Bestand an günstigem Wohnraum markant abgenommen. Es hat sich ausserdem gezeigt, dass steigende Hypothekarzinsen jeweils einen Mietzinsanstieg beschleunigten, während sinkende Hypothekarzinsen kaum zu fallenden Mietpreisen beigetragen haben.

Gemäss dem Landesindex der Wohnungsmiete blieben die Mieten im schweizerischen Landesdurchschnitt zwischen Dezember 1997 und Dezember 1998 mit einem Anstieg von weniger als 0,1% stabil .

Der Schweizer Mieterinnen und Mieterverband (MV) überprüfte im Mai rund 1'500 Mietverhältnisse auf die Weitergabe von Hypothekarzinssenkungen. Gemäss den vom MV veröffentlichten Ergebnissen wurden die der Mieterschaft zustehenden Mietzinssenkungen nur teilweise oder gar nicht vorgenommen. Im Durchschnitt der untersuchten Mietverhältnisse resultierte ein Mietsenkungs-Guthaben von 8,2% oder CHF 1'356 pro Jahr. Die Erhebung des MV wurde vom Hauseigentümerverband als nicht repräsentativ und unseriös kritisiert, weil sich die Zahlen einseitig auf die Hypothekarzinsen stützten und dabei andere Kostenfaktoren völlig ignorierten. Zwei Wochen später reichte der MV eine wissenschaftliche Studie des Büros für arbeits- und sozialpolitische Studien (BASS) nach, dessen Ergebnisse auf offiziellen Daten (Mietpreisindex, nationale Mietpreiserhebung, Gebäude- und Wohnungserhebung, Konsumentenpreisindex, Hypothekarzinsen der ZKB) basierten. Gemäss BASS-Studie stiegen die Hauseigentümer-Kosten seit 1989 um vier Prozent, die Mieten jedoch um über 30%. Laut MV-Vizepräsidentin Thanei wurden die Hypothekarzinserhöhungen den Mietern voll überwälzt, während die Hypothekarzinssenkungen seit 1993 nicht oder nur teilweise weitergegeben worden seien. Insgesamt seien den Mietern CHF 11,2 Mrd. oder CHF 6400 pro Haushalt vorenthalten worden.

Gemäss dem Landesindex der Wohnungsmiete blieben die Mieten im Vergleich Dezember 1996 und Dezember 1997 genau gleich hoch.

Gemäss dem Landesindex für Wohnungsmiete stiegen die Mieten im schweizerischen Landesdurchschnitt auch 1996 noch an. Zwischen Dezember 1995 und Dezember 1996 betrug der Anstieg 0,9%.

Eine Nationalfonds-Studie zur Wohnsituation der Betagten in der Schweiz verwies auf die Gefahr, dass das System der Marktmiete die ältere Bevölkerung in überdurchschnittlichem Masse treffen würde, da ältere Menschen im allgemeinen niedrigere Mieten zahlen als junge Menschen. Ein nicht unbeträchtlicher Teil der Betagten lebe aber bereits heute in finanziell angespannter Lage. Die Studie bestätigte, dass die ältere Bevölkerung markant häufiger in stark unterbelegten Wohnungen wohnt. Zu politischen Schlüssen gelangten die Autoren auch bei der Untersuchung der räumlichen Verteilung der älteren Bevölkerung. So sind von der demografischen Alterung heute vermehrt die Agglomerationen betroffen und nicht mehr so sehr die Kernstädte. Dies werde vor allem dort zu grossen Problemen führen, wo die gesamte bisherige Verkehrs- und Siedlungsstruktur auf junge, hochmobile Personen ausgerichtet ist. Eine Massierung von Betagten lasse sich in der Schweiz am ehesten für die „Sonnenstube“ Tessin nachweisen, wobei von einer Ghettoisierung (wie sie etwa der US-Staat Florida oder die englische Südküste kennt) nicht gesprochen werden könne.

Gemäss einer im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes erstellten Studie geben Hauseigentümer Hypothekarzinssenkungen nur unzureichend weiter. Seit 1990 seien die Mieten um über 30% gestiegen. Hätten sich die Mietzinse in dieser Zeit nach den im Mietrecht zulässigen relativen Anpassungsgründen entwickelt, so wären die Mieten um lediglich 14% gestiegen. Die Studie errechnete, dass Hauseigentümer seit 1990 kumuliert CHF 5,9 Mrd. zuviel kassierten. Der Präsident des Mieterverbandes, Nationalrat Rudolf Strahm (sp, BE), sah sich durch die Studie in seiner Meinung bestätigt, dass die von einer Parlamentsmehrheit geforderte „Marktmiete“ in der Realität gar nicht zum Tragen komme. Der Hauseigentümerverband bezeichnete die Berechnungen als unseriös.

Auf CHF 3,2 Mrd. schätzt eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen die jährlichen Umzugskosten für Mietwohnungen, wobei die Mieterinnen und Mieter mit CHF 2,3 Mrd. den Löwenanteil der Kosten übernehmen müssen. Gemessen an den CHF 22 Mrd., die jährlich an Mietzinsen umgesetzt werden, verteuerten die bei Wohnungswechseln entstehenden Transaktionskosten das Gut Wohnung um 15%. Jährlich wechseln 450'000 der 2,9 Mio. Erstwohnungen in der Schweiz ihren Mieter.

Die Mieten stiegen 1995 im schweizerischen Landesdurchschnitt gemäss dem Landesindex für Wohnungsmiete zwischen Dezember 1994 und Dezember 1995 um 2%.

Eine vom Bundesamt für Raumplanung publizierte Studie kam zum Schluss, dass marktwirtschaftliche Instrumente die Konzentration der Besiedelung fördern und zum sparsameren Umgang mit dem Boden beitragen können. Einen entscheidenden Faktor stellen dabei die Preiserhöhungen im privaten Personenverkehr dar: Mit diesen werde der öffentliche Verkehr relativ günstiger, da er sich auf die Siedlungszentren konzentriere. Als zweites wichtiges Instrument wurde eine «Bodenversiegelungsabgabe» vorgeschlagen, mit der sich die Bautätigkeit stärker auf die überbauten Flächen konzentrieren würde. Der Übergang von Preissubventionen zu flächengebundenen und ökologischen Direktzahlungen in der Landwirtschaft führe insgesamt zu einer Abnahme der Nutzungsintensität. Weniger raumplanerische Effekte ergeben sich gemäss der Studie etwa bei der CO2-Abgabe, der Einführung der Marktmiete und der Deregulierung der Telekommunikation. Unter dem Strich würden marktwirtschaftliche Instrumente zu einer verstärkten Konzentration beitragen und die Siedlungskerne fördern. Sie unterstützen so das Ziel der haushälterischen Nutzung des Bodens.

Eine „Marktmiete-Studie II“ kam zum Schluss, dass der Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete zum Zeitpunkt März 1995 die Mieten wegen der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nur noch um durchschnittlich 2,5% hätte steigen lassen. Die 1991 ebenfalls von der Hochschule St. Gallen erstellte „Marktmiete-Studie I“ hatte noch einen Mietzinsanstieg von 23% errechnet. Mit einer Gegenstudie konterte der Mieterverband, dass die Mieter in den letzten sechs Jahren CHF 1,5 Mrd. zuviel für ihre Wohnungen bezahlt hätten, wobei die Nichtweitergabe der Hypothekarzinssenkungen der Hauptgrund gewesen sei. Der Schweizerische Hauseigentümerverband bestritt diese Zahl vehement.