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Die im Vorjahr eingesetzte und vom BWO koordinierte Arbeitsgruppe „Wohnungspolitischer Dialog“ bestehend aus Vertretern von Bund, diversen Kantonen und Orten präsentierte Ende Jahr 2014 ihren zweiten Zwischenbericht mit Empfehlungen für die zukünftige Wohnungspolitik. Zum einen rät die Arbeitsgruppe darin den Gemeinden und Regionen, Massnahmen in der Wohnraumförderung bei periodischer Überprüfung auf ihre Wirksamkeit fortzuführen sowie zusätzliche Fördermassnahmen zu prüfen. Zum anderen versteht sie die Wohnungspolitik als Querschnittsaufgabe und plädiert für die Berücksichtigung von Auswirkungen anderer Politikbereiche wie Steuer-, Verkehrs- oder Standortförderungspolitik auf die Wohnungsversorgung. Verdichtetes Wohnen sei nach wie vor ein zentrales Thema, wobei sich dies nicht nur auf die "bauliche Verdichtung" beschränken, sondern auch die effizientere Nutzung des Wohnraums beinhalten solle. Der Bericht hält Investoren und Planungsfachleute zur Ausarbeitung von Konzepten an, welche darlegen sollen, wie die Siedlungsentwicklung gegen innen für die Bevölkerung attraktiver gestaltet werden könnte. Nicht zuletzt wies die Arbeitsgruppe im Bericht darauf hin, dass die in der Energiestrategie 2050 verlangte Reduktion des Energieverbrauchs nur durch eine höhere Sanierungsrate erreicht werden könne und empfahl deswegen die Prüfung von Anreizen zur Förderung energetischer Sanierungen. Mitte Dezember nahm der Bundesrat den Bericht zur Kenntnis und sprach sich für die Weiterführung des wohnungspolitischen Dialogs aus. Vorläufig verzichten wolle er aber auf die Einführung eines Vorkaufsrechts der Gemeinden für nicht mehr benötigte Grundstücke des Bundes zur Förderung des preisgünstigen oder gemeinnützigen Wohnungsbaus, obwohl eine Mehrheit der Arbeitsgruppe dies in ihrem Bericht befürwortet hätte. Zur Begründung verwies der Bundesrat auf im Bericht ebenfalls aufgeführte mögliche Nachteile, namentlich die fehlende Marktneutralität, den zusätzlichen Aufwand bei den Gemeinden und Vertragspartnern sowie die ungewisse Marktentwicklung. Einen ersten, Ende 2013 erarbeiteten Zwischenbericht hatte der Bundesrat bereits im Januar 2014 zur Kenntnis genommen. Bei dieser Gelegenheit hatte sich die Regierung für eine Revision des Mietrechts ausgesprochen, insbesondere, um die Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt zu erhöhen.

Arbeitsgruppe „Wohnungspolitischer Dialog“

Wie der Bundesrat in seinem im März 2015 publizierten Bericht festhielt, erachtete er die Forderung des Postulats der UREK-NR nach Ausweitung der flankierenden Massnahmen auf das Wohnungswesen aufgrund diverser Massnahmen in den Jahren 2013 und 2014 als erfüllt: So erleichterte die Regierung über den Verordnungsweg im Herbst 2013 den gemeinnützigen Wohnbauträgern den Zugang zum Bauland. Weiter ermöglichte eine im Juli 2014 in Kraft getretene Änderung der Verordnung über Miete und Pacht den Abzug der Förderleistungen für energetische Massnahmen bei der Berechnung der mehrleistungsbedingten Mietzinserhöhung. Ferner soll eine geplante Änderung des Obligationenrechts (OR) den Vermieter dazu verpflichten, bei Mieterwechsel durch Bekanntgabe des bisherigen Mietzins sowie durch Begründung allfälliger Mietzinserhöhungen für verstärkte Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt zu sorgen. Ebendiese Forderung war 2013 bereits von der vom BWO eingesetzten Arbeitsgruppe "Wohnungspolitischer Dialog" geäussert worden, welche gemäss Bundesrat mit ihren Arbeiten ihrerseits zur Erfüllung des Kommissionspostulats beiträgt. Nicht zuletzt schlägt der Bundesrat in seinem im Dezember 2014 in die Vernehmlassung gegebenen Entwurf zur zweiten RPG-Teilrevision auch raumplanerische Massnahmen zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus vor.

Ausweitung der flankierenden Massnahmen auf das Wohnungswesen

Mit 12 zu 10 Stimmen sprach sich die erstberatende nationalrätliche Kommission für Rechtsfragen (RK-NR) im August 2014 dafür aus, einer parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD) zur Entkopplung des übersetzten Ertrags vom hypothekarischen Referenzzinssatz Folge zu geben. Als übersetzter und somit unzulässiger Ertrag gilt bis anhin eine Nettorendite des Vermieters, die 0,5% des hypothekarischen Referenzzinssatzes übersteigt. Der Initiant erachtete den einheitlichen Referenzzinssatz, der auf den durchschnittlichen Hypothekarzinsforderungen der Banken beruht, als künstlich und abstrakt. Ebendiese Argumentation brachte auch die Grüne Fraktion zur Begründung ihrer parlamentarischen Initiative vor, die den Mietzinssatz vom hypothekarischen Referenzzinssatz entkoppeln wollte. In der zeitgleich mit der parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD) stattfindenden Behandlung beantragte die RK-NR ihrem Rat jedoch mit 10 zu 9 Stimmen bei zwei Enthaltungen, dem grünen Anliegen keine Folge zu geben. Als Gegenargument brachten Mitglieder der Kommissionsmehrheit unter anderem an, dass eine Orientierung am Landesindex für Konsumentenpreise, die die Grüne Fraktion als Alternative zur Koppelung an den hypothekarischen Referenzzinssatz forderte, bereits im Rahmen einer 2004 stattgefundenen Volksabstimmung über den indirekten Gegenvorschlag zur Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ abgelehnt worden war. Ebendiese Forderung enthielt auch die 2010 im Parlament gescheiterte Mietrechtsrevision.

Entkopplung des übersetzten Ertrags vom hypothekarischen Referenzzinssatz (Pa.Iv. 14.403)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Auf Empfehlung der Arbeitsgruppe "Wohnungspolitischer Dialog" und in Einklang mit seiner Aussprache zum Thema Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt im Frühjahr 2013 wollte der Bundesrat die Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt erhöhen. Im Mai schickte er eine Vorlage in die Vernehmlassung, welche die Offenlegungspflicht forderte, bzw. den Vermieter künftig verpflichtet, mittels Formular die neue Mieterpartei vor Vertragsabschluss über den Mietzins des Vormieters zu informieren. Als weitere Massnahme zur Verhinderung starker Mietzinserhöhungen sieht die Vorlage das Verbot von Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen innerhalb des ersten Mietjahres vor, für den Fall, dass vorgesehene Erhöhungen dem Mieter nicht bereits vor Vertragsabschluss kommuniziert wurden. Ferner enthält der Vernehmlassungsentwurf eine administrative Entlastung für die Vermieterseite, indem bei Mietzinserhöhungen und Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten nicht mehr länger eine eigenhändige Unterschrift nötig ist und mit einer Faksimile-Unterschrift unterzeichnet werden kann. Mit Freiburg, Genf, Neuenburg, Nidwalden, Waadt, Zug und Zürich kennen bereits sieben Kantone die Offenlegungspflicht. Laut Aussagen des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) finden 90% aller Anfechtungen von Neumieten in diesen sieben Kantonen statt. Während die Vermieterorganisationen sowie FDP und SVP gegen die Massnahme opponierten - sie vermuteten einen grossen zusätzlichen administrativen Aufwand und fürchteten Rechtsfolgen bei unkorrekter Verwendung des Formulars - stiess sie insbesondere bei den linken Parteien, aber auch bei CVP, EVP und BDP, sowie beim Mieterverband auf Zustimmung. Letzterer forderte im September bei der Lancierung seiner landesweiten Kampagne "Zahlbare Mieten für alle" in Bern Unterstützung für diese Massnahme. Im Oktober beschloss die Regierung, trotz kontroversen Stellungnahmen an der Offenlegungspflicht festzuhalten, und gab dem zuständigen Departement die Erarbeitung einer entsprechenden Änderung des Mietrechts in Auftrag. Die anderen Änderungen wurden in der Vernehmlassung weniger kontrovers diskutiert.

Mietrechtsrevision scheitert erneut (BRG 15.044)
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Bei der Überprüfung von 560 Mietparteien von subventionierten Wohnungen stellte die Stadt Bern im Februar fest, dass etwa die Hälfte der Mietenden nicht alle Kriterien zum Anspruch auf vergünstigten Wohnraum erfüllten. Die Bundeshauptstadt kündigte daraufhin 237 Personen das Mietverhältnis und setzte für weitere 61 Mietparteien neue Mietverträge auf. Der durch die "Schweiz am Sonntag" publizierte Bericht der Berner Finanzdirektion sorgte für überregionale Schlagzeilen. Ein im Herbst publizierter Untersuchungsbericht sprach denn auch von einem "schwerwiegenden Mangel" aufgrund vernachlässigter Kontrollen der Mietverhältnisse zwischen 2001 und 2013. So wurde beispielsweise nicht überprüft, ob sich die Lebensverhältnisse der Mieterin oder des Mieters über die Zeit verändert hatten. Die Vorfälle in der Stadt Bern wurden schweizweit als Einzelfall betrachtet.

Kriterien zum Anspruch auf vergünstigten Wohnraum

Die Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt wurden 2013 von verschiedenster Seite thematisiert. Nachdem Bundesrat Schneider-Ammann (fdp) die Zuwanderung bereits während einer Ansprache im Mai als einer von mehreren Gründen für die regional angespannte Marktlage bezeichnet hatte, bekräftigte er diese Aussage an den Grenchner Wohntagen im November. Darüber hinaus verstärkten der gestiegene Wohlstand, der moderne Lebenswandel hin zu Einpersonenhaushalten und urbanen Wohnlagen sowie tiefe Zinssätze und gestiegene Wohnansprüche den Druck auf den Wohnmarkt, lautete das Fazit der Tagung. In Grenchen führte Daniel Sager, Autor des jährlich erscheinenden Monitorings „Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt“, zudem aus, dass die Zuwanderung die Mietpreise nur in gewissen Regionen beeinflusse. Gesamtschweizerisch decke sich die Erhöhung der Mietpreise zwischen 2005 und 2012 mit der Zunahme des BIP im selben Zeitraum. Da weiter viele Schweizer Mieterinnen und Mieter in diesem Zeitraum ein Eigentumsobjekt erworben hatten, hätte die Zuwanderung dort, wo der Erwerb von Wohneigentum als Ventil wirken konnte, keinen zusätzlichen Druck auf den Mietmarkt ausgeübt. Jedoch verknappe dieser Puffer in den Überlaufgebieten in jüngster Zeit, folgerte Sager im neusten Monitoring zu Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt 2012. Weiter verharre der Druck auf den Mietwohnungsmarkt der mittleren und unteren Preissegmente insbesondere in den Agglomerationen von Zürich und um den Lac Leman auf einem hohen Niveau. Eine Entspannung dieses Marktes sei daher bei gleichbleibender Zuwanderung noch eher fern.

Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt

Dass es insbesondere für die schwächeren Einkommenssegmente in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten zusätzlicher Unterstützung bedarf, anerkannte die Exekutive im Berichtsjahr. Mit einer im Oktober vom Bundesrat verabschiedeten Änderung der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnungsraum soll ein Schritt in diese Richtung gemacht werden. Gemeinnützige Bauträger erhalten mit der Verordnungsanpassung das Recht, neben Bauinvestitionen auch für den Landschaftserwerb zinsgünstige Darlehen zu erhalten.

Änderung der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnungsraum

Le Conseil national a adopté un postulat Jans (ps, BS) portant sur le modèle du « Green Deal Loan ». Ce système vient d’être mis en place en Grande-Bretagne et permet aux propriétaires de demander un crédit d'investissement afin de financer la rénovation énergétique de leurs logements. Le Conseil fédéral a reçu le mandat d’établir si le « Green Deal Loan » pouvait servir de modèle pour la Suisse.

modèle du « Green Deal Loan »

Ein erstes Treffen der nach der bundesrätlichen Stellungnahme zu Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt eingesetzten Arbeitsgruppe „Wohnungspolitischer Dialog“ fand im August statt. Die vom Vorsteher des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) geleitete Gruppe setzt sich aus Vertretern der Kantone Zürich, Genf, Zug, Fribourg, Waadt und Aargau sowie aus Repräsentanten der Städte Zürich, Basel, Luzern, Nyon, Wädenswil und Lugano zusammen und soll unter Beizug von Experten in drei Sitzungen die regional unterschiedlichen wohnpolitischen Herausforderungen und Bedürfnisse erörtern. In einem Ende des Berichtsjahres erschienenen Zwischenbericht erkannte die Arbeitsgruppe, die sich aus Vertreter von Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten zusammensetzt, ein Auseinanderdriften zwischen den effektiven Marktindikatoren und der selektiven und überspitzten Wahrnehmung der Problematik in einigen Kreisen der Bevölkerung. Sie empfahl dem Bundesrat denn auch, Anreiz-orientierte Massnahmen regulativen Verboten vorzuziehen. Konkret beantragte sie der Regierung unter anderem, im Rahmen einer zweiten RPG-Teilrevision die Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus zu prüfen sowie mittels Änderung des Obligationenrechts die Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt zu erhöhen. Ferner begrüsste die Arbeitsgruppe die Fortführung des Dialogs zur eingehenden Behandlung weiterer Themen.

Arbeitsgruppe „Wohnungspolitischer Dialog“

Auch der Mieterverband (MV) sammelte im Berichtsjahr Vorschläge zur Formulierung möglicher Volksbegehren. Mitte November gab der MV bekannt, die bundesrätlichen Massnahmen würden, obwohl deren Stossrichtung richtig sei, aus seiner Sicht nicht ausreichen. An seiner Delegiertenversammlung bestärkte der Verband grundsätzlich das Vorhaben zur Lancierung zweier Volksinitiativen, mit denen zum einen innerhalb der nächsten 20 Jahre 100'000 zusätzliche gemeinnützige Wohnungen bereitgestellt und zum anderen der Mieterschutz gegen missbräuchliche Mietzinsen verstärkt werden sollen. Letzteres soll anhand einer strengen Formularpflicht bei Mieterwechsel vollzogen werden.

Vorhaben zur Lancierung zweier Volksinitiativen

Im Mai gab die Regierung an ihrer Medienkonferenz zu „Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt“ bekannt, dass sie ihren marktwirtschaftlichen Kurs in der Wohnungspolitik weiterverfolgen werde. Laut Bundesrat Schneider-Ammann (fdp) reagiere der Wohnungsmarkt mit dem Bau von zusätzlichen Wohneinheiten angemessen auf die bestehenden Engpässe. Sollte der Wohnungsbau dennoch ein Überangebot an Wohnfläche zur Folge haben, würden die Preise entsprechend fallen. In den anstehenden Volksabstimmungen zur Begrenzung der Zuwanderung sah der Wirtschaftsminister keinen Grund zur Korrektur seiner Politik, obwohl diese unter dem Schlagwort „Dichtestress“ ebendiese Problematik thematisieren würden. Gleichwohl anerkannte der Bundesrat den aktuellen Mangel an erschwinglichen Wohnungen in Städten und Agglomerationen. Die zusätzliche Förderung von preisgünstigem Wohnraum solle im Gespräch mit Kantonen, Gemeinden und Städten geprüft werden. Im Sinne einer Justierung seiner aktuellen Politik sollen durch mögliche Anpassungen des Raumplanungsgesetzes weitere Fördermassnahmen zum günstigen Wohnungsbau eruiert werden. Weiter soll zur Verhinderung einer Preisspirale mit einer Mietrechtsrevision unter anderem ein Obligatorium zur Mietzins-Bekanntgabe des Vormieters geschaffen werden. Während der Hauseigentümerverband (HEV) den Beschluss auf Verzicht eines Eingriffes in die Mietzinsgestaltung explizit begrüsste, kritisierten SP, Grüne und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) die Massnahmen als zu wenig griffig und kaum förderlich zur Steigerung der Akzeptanz der Personenfreizügigkeit.

marktwirtschaftlichen Kurs in der Wohnungspolitik weiterverfolgen

Forderungen nach staatlicher Unterstützung bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum wurden in letzter Zeit in verschiedenen Kantonen und Städten von linker Seite laut und mündeten in der Lancierung etlicher lokaler und kantonaler Volksbegehren. Im Frühling des Berichtsjahrs gaben die Grünen als erste Partei auf nationaler Ebene bekannt, die Lancierung einer eidgenössischen Volksinitiative für ökologisches und bezahlbares Wohnen zu prüfen.

Volksinitiative für ökologisches und bezahlbares Wohnen

Suite à l’adoption d’un postulat Wasserfallen (plr, BE) par le Conseil national en mars, le Conseil fédéral a été chargé de proposer des mesures permettant de promouvoir l'investissement dans l'efficacité énergétique des bâtiments sur le marché du logement. Le dépositaire a fait valoir que le droit du bail en vigueur n'incitait guère à de tels investissements.

promouvoir l'investissement dans l'efficacité énergétique des bâtiments sur le marché du logement

Bereits im Vorjahr hatten Studien ergeben, dass die starke Zuwanderung insbesondere in grossen urbanen Zentren zur Wohnungsknappheit beitrage. Ein von einer knappen Mehrheit der UREK-NR getragenes Postulat forderte 2013 aus diesen Gründen die Überprüfung einer Ausweitung der flankierenden Massnahmen auf das Wohnungswesen. Bastien Girod (gp, ZH) erklärte im Namen dieser Kommissionsmehrheit, steigende Wohnpreise und die dadurch drohende Verdrängung gewisser lokaler Bevölkerungssegmente wirken sich negativ auf die Akzeptanz der Personenfreizügigkeit aus. Solche Entwicklungen gelte es aktuell insbesondere aufgrund hängiger Anliegen wie der Masseneinwanderungs-Initiative, der Ecopop-Initiative sowie einer möglichen Abstimmung zur Erweiterung der Personenfreizügigkeit auf Kroatien zu verhindern. Eine starke bürgerliche Kommissionsminderheit machte zwar ebenfalls die Personenfreizügigkeit für den steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt verantwortlich, erachtete die geforderten flankierenden Massnahmen allerdings nur als Symptombekämpfung. Walter Wobmann (svp, SO) setzte sich im Namen der Minderheit anstelle der flankierenden Massnahmen für eine Regulierung der Zuwanderung ein, wie dies ebenfalls von den beiden hängigen Volksinitiativen gefordert wird. In seiner Antwort zum Postulat wies der Bundesrat darauf hin, dass die Regierung aufgrund der Ergebnisse des im Vorjahr publizierten Berichts über die Personenfreizügigkeit und die Zuwanderung in der Schweiz bereits beauftragt worden war, Massnahmen zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu prüfen. Aus diesen Gründen beantragte er die Annahme des Postulats. Diese wurde im Nationalrat denn auch beschlossen, allerdings nur knapp: Mit 89 zu 82 Stimmen obsiegten die Fraktionen der Grünen, SP und GLP mit (gross)mehrheitlicher Unterstützung der CVP- und BDP-Fraktion.

Ausweitung der flankierenden Massnahmen auf das Wohnungswesen

An der Delegiertenversammlung am 19. Januar in Grenchen diskutierten die Grünen die Raumplanung. In einer Resolution forderten die Abgeordneten zusätzliche Anstrengungen über das revidierte Raumplanungsgesetz hinaus, zu dem die GP bereits im November die Ja-Parole gefasst hatte. Es brauche insbesondere mehr Mut für eine Entwicklung der Zentren und mehr Bereitschaft, der Natur Raum zu überlassen. Die Abstimmung zum revidierten Raumplanungsgesetz müsse mit einer breiten Koalition aus Landwirten, Architekten, der Tourismusbranche, Mietern und Stadtbewohnern gewonnen werden, forderte Co-Präsidentin Adèle Thorens in Grenchen.

Raumplanung

Im Januar des Berichtsjahrs forderten SP und Grüne in Zusammenarbeit mit dem Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband (MV) den Ausbau von Mieter- und Kündigungsschutz sowie die verstärkte Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus. Parteipräsident Levrat liess verlauten, die SP werde die Ausdehnung der Personenfreizügigkeit auf Kroatien nicht unterstützen, wenn die Wirtschaft und bürgerliche Parteien in diesem Bereich keine Zugeständnisse machen würden.

Ausbau von Mieter- und Kündigungsschutz

Im September präsentierte der Schweizerische Mieterverband (SMV) seine Forderungen nach flankierenden Massnahmen im Wohnungswesen. Im Kampf gegen die steigenden Mietpreise in den Städten, welche der SMV nebst weiteren Faktoren der Zuwanderung aus dem EU-Raum zuschreibt, soll unter anderem der Kündigungsschutz verstärkt und Mietzinserhöhungen bei Neuvermietungen auf maximal 5% beschränkt werden. Der SMV liess verlauten, dass er seine Unterstützung der Personenfreizügigkeit an die Bedingung der flankierenden Massnahmen zu knüpfen gedenke. Mit dieser Aussage erhoffte sich der Verband mehr Gehör für ein Anliegen, welches bis zu dem Zeitpunkt kaum mehrheitsfähig war.

Forderungen nach flankierenden Massnahmen im Wohnungswesen

Eine im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) erstellte Studie eruierte die Auswirkungen der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte auf den Schweizerischen Wohnungsmarkt. Da es sich bei der Zuwanderung aus dem EU-Raum vorwiegend um hochqualifizierte Arbeitskräfte handelt, habe die Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment stark zugenommen. Dabei sei der Bedarf nach Eigentumswohnungen weniger vorhanden. Die Studie folgerte denn auch, dass die verzeichnete Preiszunahme bei Eigentumswohnungen um 7% im Vergleich zum Vorjahr nicht auf die Zuwanderung zurückzuführen sei. Anders sei dies bei Mietwohnungen. Hier verzeichnete die einwanderungsstarke Westschweiz für Mietwohnungen mit 7% einen deutlich höheren Preisanstieg als der schweizerische Durchschnitt.

Auswirkungen der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte auf den Schweizerischen Wohnungsmarkt

Ende Oktober beschloss der Bundesrat eine Änderung der Verordnung zum Mietrecht. Neu soll der Referenzzinssatz durch kaufmännische Rundung auf den nächsten Viertelprozentwert des Durchschnittszinssatzes für inländische Hypothekarforderungen angepasst werden. Damit löst die neue Regelung die seit 2008 geltende, und von der breiten Öffentlichkeit als kompliziert und bürokratisch wahrgenommene Methode ab, die erst eine Mietzinsanpassung vorsah, wenn sich der Durchschnittszinssatz um mindestens 0,25 Prozentpunkte (oder ein Mehrfaches davon) vom erstmalig gemessenen Wert im Jahr 2008 von 3,43 Prozent wegbewegte. Diese Regelung war ursprünglich als Zwischenlösung bis zur Verabschiedung der Mietrechtsrevision gedacht gewesen. Angesichts des Scheiterns der Revision im Jahr 2010 forderte der Schweizerische Mieterverband im Berichtsjahr eine Anpassung, da sich die geltende Rundungsregel aufgrund des seit der Einführung im 2008 stark gesunkenen Zinsniveaus für die Mieter nachteilig auswirke. Die Neuregelung trat per 1.12.11 in Kraft und führte sogleich zu einer ersten Zinssenkung im 2011 von 2,75 auf 2,5 Prozent.

Referenzzinssatz

Die SP Schweiz machte die Forderung nach erschwinglichem Wohnraum für alle zu einem ihrer Wahlkampfthemen. In einer Pressekonferenz Ende Februar sagte Parteipräsident Christian Levrat den steigenden Mietkosten in der Schweiz den Kampf an und sprach dabei sogar von einer drohenden „Sozial-Apartheid“ auf dem Wohnungsmarkt, wenn dieses Problem nicht aktiv angegangen würde. Neben verschiedenen Vorstössen auf kantonaler und städtischer Ebene wollte die SP mit einer im Frühjahr eingereichten dringlichen Interpellation im Bundesparlament auf die prekäre Lage am Schweizerischen Immobilienmarkt hinweisen, welche sich insbesondere für Familien und Personen mit tiefem und mittlerem Einkommen negativ auswirke. Die Partei bewertete in ihrer Interpellation die Zuwanderung von hochqualifizierten Arbeitskräften aus dem EU-Raum zwar als „Erfolgsmodell“, erachtete als Folge davon jedoch zusätzliche flankierende Massnahmen zum Schutz des Wohnungsmarktes als zwingend. Anders sah dies der Bundesrat. In seiner Antwort zur Interpellation befand er die vorhandenen Mittel zur Wohnraumförderung als ausreichend.

Forderung nach erschwinglichem Wohnraum für alle

Die von der Credit Suisse veröffentlichte Studie zum Zustand des Schweizer Immobilienmarktes 2011 verzeichnete einen trotz Wirtschaftskrise und ansteigenden Immobilienpreisen ungebremsten Anstieg der Wohneigentumsquote. Die beiden Hauptgründe für diese Entwicklung verortete die Studie zum einen in der Zuwanderung und zum anderen in den rekordtiefen Zinsen. Gleichzeitig warnten die Ökonomen vor einer Überhitzung des Marktes, insbesondere in den Kantonen Genf, Waadt, Tessin und Zug. Sie hielten jedoch fest, dass sich der Trend zum Eigenheim als positiv für die Mieterinnen und Mieter erweise, weil ein Anstieg der Mieten nicht vor 2013 zu erwarten sei.

Zustand des Schweizer Immobilienmarktes 2011

Beim Start in die Frühlingssession Anfang März wollte sich die SP als Partei der Mieterinnen und Mieter profilieren. Sie forderte, dass dem Trend steigender Mieten und der dadurch drohenden „Sozial-Apartheid“ Einhalt geboten werden müsse. Aufgrund von Immobilienspekulation und der Einwanderung gut ausgebildeter Arbeitskräfte in die Schweiz seien die Mieten in Städten und Agglomerationen in den letzten zehn Jahren um fast 60% angestiegen. Mit der Schaffung spezieller Wohnzonen für Familien in Städten, der Nutzung von Industriebrachen für gemeinnützigen Wohnungsbau und einer Verstärkung des Mieterschutzes wollen die Sozialdemokraten erschwinglichen Wohnraum für alle erwirken. Darüber hinaus soll eine Grundstückgewinnsteuer eingeführt werden, um Spekulationsgewinne abzuschöpfen.

SP fordert bessere Bedingungen für Mieterinnen und Mieter

Die Mieterverbände aus der Deutsch- und der Westschweiz sowie aus dem Tessin schlossen sich im Berichtsjahr zu einer Dachorganisation zusammen, die den bisherigen Schweizerischen Mieterverband ablöst. Dessen bisherige Präsidentin Anita Thanei (sp, ZH) trat als Präsidentin zurück, blieb aber im Vorstand des neuen Dachverbands, dem Martina Carobbio (sp, TI) vorsteht.

Mieterverbände

Im Berichtsjahr ging eine Vorlage zur Änderung des Mietrechts an den Ständerat. Das Geschäft bezweckte primär die Abkopplung der Mietzinse von den Hypothekarzinsen. Neu sollten die Mietzinse an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden. Dies würde nicht nur zu einem moderateren Anstieg der Mieten führen, sondern die Entwicklung für den Mieter wie auch für den Vermieter transparenter machen und somit missbräuchlichen Mietzinsen vorbeugen. Der Nationalrat, welcher die Vorlage als Erstrat hätte behandeln sollen, war im Vorjahr auf Anraten seiner Kommission nicht auf die Revision eingetreten. Ausschlaggebend für diesen Entscheid war die vom Bundesrat nachträglich eingebrachte Änderung, welche vorsah, die Mietzinsanpassung nicht an die volle Teuerung zu koppeln, wie dies der von den Sozialpartnern ausgehandelte Kompromiss vorsah, sondern nur an den Landesindex unter Ausschluss der Wohn- und Energiekosten, was einer Teuerungsüberwälzung von ca. 90 Prozent gleich käme. In der ständerätlichen Kommission plädierte eine Mehrheit auf Eintreten. Sie begründete ihren Entscheid mit der Notwendigkeit einer Mietrechtsrevision und war deswegen nicht bereit, bereits „von vornherein die Flinte ins Korn“ zu werfen. Jedoch präsentierte sie auch ihrerseits einen abgeänderten Entwurf. Um den Vermietern, welche sich nach dem vorgeschlagenen Spezialindex vom Revisionsentwurf distanziert hatten, bei den Zinserhöhungen mehr Spielraum zu gewähren, sollte ihnen erlaubt werden, die Miete alle fünf Jahre auch an das Marktniveau anpassen zu können. Der Deutschschweizer Mieterverband liess verlauten, dass eine solche Regelung inakzeptabel wäre, da die Mieter so auf einen Schlag massiven Mietzinserhöhungen ausgesetzt würden. Im Gegensatz zum Nationalrat trat der Ständerat nach kurzer Diskussion und mit einer starken Zweidrittelmehrheit auf die Vorlage ein. Die Diskussion um den Umfang der Teuerungsüberwälzung schlug in der Beratung die höchsten Wellen. Die Kommission empfahl ihrem Rat mit knapper Mehrheit, den bundesrätlichen Spezialindex zu übernehmen. Eine starke bürgerliche Kommissionsminderheit trat für eine hundertprozentige Überwälzung ein. Der Ständerat folgte der Kommissionsmehrheit schliesslich knapp mit 18 zu 14 Stimmen. Ein anderes Hindernis hingegen sahen die linken Vertreter der Romandie. Sie stiessen sich insbesondere an der vorgeschlagenen Ermittlung von missbräuchlichen Mietzinsen. Das geltende Recht, welches Mietzinse als missbräuchlich bezeichnet, wenn der Vermieter einen übersetzten Ertrag aus dem Mietverhältnis zieht, sollte durch ein sogenanntes Vergleichsmietemodell ersetzt werden. Konkret würde Missbrauch dann festgestellt, wenn der Mietzins eines Wohnraumes oberhalb einer vorgegebenen Bandbreite von Mietpreisen vergleichbarer Objekte liegen würde. Die Westschweizer Ständeräte befürchteten, dass dies eine inflationäre Preisspirale nach sich ziehen könnte. Unter Widerstand von Vertretern der Vermieter- und der welschen Mieterseite wurde das Geschäft mit 21 zu 12 Stimmen angenommen und ging erneut an den Nationalrat. Vertreter des Deutschschweizer Mietverbandes unterstützten die Vorlage nach wie vor; sie erachteten die bestehende Koppelung der Miet- an die Hypothekarzinse als fahrlässig. Die Rechtskommission des Nationalrats sprach sich im Folgenden für die vom Hauseigentümerverband verlangte 100 prozentige Anrechnung der Teuerung aus und schuf eine weitere Differenz zum Ständerat, indem sie dem Nationalrat vorschlug, eine zusätzliche Mietzinsanpassung an den Marktpreis abzulehnen. In diesem Sinne empfahl sie ihrem Rat, auf die Vorlage mit dem ursprünglich ausgehandelten Kompromiss einzutreten. Mit einer äusserst knappen Mehrheit von 88 zu 86 Stimmen beschloss der Nationalrat bei 10 Enthaltungen und somit zum zweiten Mal, nicht auf die Vorlage einzutreten. Er beerdigte damit die Gesetzesrevision, welche mit einem historischen sozialpartnerschaftlichen Kompromiss vielversprechend begonnen hatte. Gegen die Vorlage opponierten erfolgreich eine geschlossene SVP und eine grosse Mehrheit der SP.

Mietrechtsrevision scheitert (BRG 08.081)
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Auf Antrag ihrer einstimmigen RK-NR beschloss die grosse Kammer in der Herbstsession 2010 diskussionslos, die Motion Frick (cvp, SZ) zur Entkoppelung der Mietzinse von der Entwicklung der Hypothekarzinse abzulehnen. Sie tat dies gleich im Anschluss an die Beerdigung der Mietrechtsrevision, welche dieselbe Forderung enthalten hatte.

Motion exige dissocier l'adaptation des loyers de l'évolution des taux hypothécaires (07.3648)