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Nach dem Scheitern der Lösungsfindung zu den Geschäftsmieten in der ausserordentlichen Session zur Bekämpfung des Coronavirus im Mai 2020 hatte die WAK-SR eine gleichlautende Motion wie diejenige der WAK-NR lanciert, damit sich nicht nur der National-, sondern auch der Ständerat in der Sommersession zum Anliegen äussern und das Parlament somit bereits in der Sommersession einen Beschluss fassen konnte. Wie auch im Nationalrat stellte sich im Ständerat eine bürgerliche Kommissionsminderheit, angeführt durch Hannes Germann (svp, SH), gegen eine Aufteilung der Mietzinskosten von 60 Prozent zu Lasten der Vermietenden und 40 Prozent zu Lasten der Mietparteien für die Zeit der behördlichen Schliessung, sofern der monatliche Mietzins den Betrag von CHF 15'000 nicht übersteigt. Mit einer hauchdünnen Mehrheit von 20 zu 19 Stimmen bei 4 Enthaltungen befürwortete nach längerer Diskussion schliesslich auch die kleine Kammer die zuvor von den Mehrheiten der Wirtschaftskommissionen vorgeschlagene Lösung. Für Diskussionen im Ständerat sorgte nicht zuletzt die Frage, ob die beiden Kommissionsmotionen denn tatsächlich gleichlautend wären und der Bundesrat bei Annahme der beiden Motionen im jeweiligen Erstrat bereits mit der Umsetzung des Anliegens beauftragt wäre. Aufgekommen war die Diskussion aufgrund eines unterschiedlichen Wortlauts in einer Klammerbemerkung. Während im Vorstoss der WAK-NR in einer Klammer auf die Fassung der die Schliessung von Betrieben thematisierenden COVID-19-Verordnung 2 vom 19. März verwiesen wurde, verwies der Vorstoss der WAK-SR in der analogen Klammer auf eine Fassung vom 21. März. Nach Konsultation des Rechtsdienstes und des Sekretariats der WAK bejahte Ständeratspräsident Stöckli (sp, BE) am Folgetag der parlamentarischen Debatte diese Frage, womit der geplanten Umsetzung vorerst nichts mehr im Wege stand.
Am 1. Juli gab der Bundesrat einen entsprechenden Gesetzesentwurf in die Vernehmlassung; aufgrund Dringlichkeit des Geschäfts verkürzte der Bundesrat die Frist zur Stellungnahme auf den 4. August.

Neuer Anlauf betreffend Erlass von Geschäftsmieten
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während Lockdown

In der ersten Woche der Sommersession befand der Nationalrat ein letztes Mal über die erste, unterdessen abgeänderte Motion seiner WAK-NR zu den Geschäftsmieten, für die ein Ablehnungsantrag einer Kommissionsmehrheit vorlag. Unmittelbar zuvor hatte der Nationalrat Zustimmung zur neuen Motion der WAK-NR (20.3451) beschlossen, weswegen die Kommissionsminderheit ihren Antrag auf Annahme der Motion zurückzog – auch wenn sie laut Aussagen des Minderheitssprechers Wermuth (sp, AG) nicht gänzlich von der 40/60-Lösung begeistert sei. Man wolle einer raschen Lösungsfindung jedoch nicht im Wege stehen.

Kommissionen verlangen Erlass von Geschäftsmieten bei durch Corona bedingter Schliessung oder Einschränkung des Betriebs
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während Lockdown

In der ersten Woche der Sommersession 2020 beugte sich der Nationalrat über den neuen Vorstoss seiner WAK-NR zur Regelung der Mietzinsreduktion bei Geschäftsmieten während der Dauer der behördlich verordneten Zwangsschliessung aufgrund der Corona-Situation. Kommissionssprecherin Rytz (gp, BE) betitelte die neue Motion als mehrheitsfähigen Kompromiss in einer ausserordentlichen Lage, der nur subsidiär zum Zuge komme, also nur für den Fall, dass die Parteien bis anhin keine Einigung hatten erzielen können. Über die Frage, wie viele Mietverhältnisse dies betreffe, herrschte zum Zeitpunkt der Beratung keine Klarheit. Während zwei Immobilienverbände kurz vor der Sommersession nach Durchführung von Umfragen unter ihren Mitgliedern zum Schluss gekommen waren, dass bereits in der Hälfte respektive in zwei Dritteln der Fälle eine Einigung vorlag, zitierte Jacqueline Badran (sp, ZH) während der Beratung eine Studie der Swiss Retail Federation, des Verbands der mittelständischen Detailhandelsunternehmen, die nur einen Anteil an erzielten Einigungen von 17 Prozent gefunden hatte. Bis im Herbst soll ein vom BWO angeordnetes Monitoring im Bereich der Geschäftsmieten hierzu definitive Zahlen liefern. Die Kommissionsmehrheit berief sich ferner auf ein Kurzgutachten des BJ, das zum Schluss gelangt war, dass ein Eingriff in Vertragsverhältnisse zwischen Privaten im konkreten Fall keine Verletzung der Eigentumsgarantie darstelle, da die Mietverträge wegen «einer gravierenden Äquivalenzstörung» nicht eingehalten werden könnten. Die Verletzung der Eigentumsgarantie war eines der Argumente der ablehnenden bürgerlichen Kommissionsminderheit gewesen, jedoch bei weitem nicht das einzige. Eine Pauschallösung werde den unterschiedlichen Mietverhältnissen nicht gerecht, führte etwa Minderheitssprecher Feller (fdp, VD) aus und pochte nach wie vor auf individuelle Lösungen zwischen den Vertragsparteien. Ferner vermisse man die Verfassungsgrundlage für einen solchen Eingriff, der zudem den Grundsatz der Gleichbehandlung verletze, da etwa ein Handwerker von der Regelung profitiere, wenn er in eingemieteten Räumen tätig ist, diese Möglichkeit jedoch nicht habe, wenn er Eigentümer der Geschäftsliegenschaft sei.
Mit 98 zu 84 Stimmen bei 12 Enthaltungen stellte sich die grosse Kammer schliesslich hinter die Kommissionsmehrheit und nahm die Motion an. Während die Fraktionen der SP und Grünen geschlossen dafür stimmten, stellten sich die FDP.Liberale-Fraktion sowie die SVP-Fraktion mit je einer Ausnahme gegen den Vorstoss. Das Zünglein an der Wage spielten in diesem Fall die GLP-Fraktion, die sich komplett gespalten zeigte, sowie die Fraktion der Mitte, deren Vertreterinnen und Vertreter sich mit einer Ausnahme dem Vorstoss gegenüber entweder wohlwollend zeigten oder sich der Stimme enthielten.

Neuer Anlauf betreffend Erlass von Geschäftsmieten
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während Lockdown

Die WAK-NR hielt ihr Versprechen und beriet die vom Ständerat in der ausserordentlichen Session zur Bewältigung der Corona-Krise abgeänderte eigene Motion zum Erlass von Geschäftsmieten unmittelbar nach der Session. Dabei gelangte sie mit 15 zu 9 Stimmen bei 1 Enthaltung zum Schluss, dass der Vorschlag des Ständerats abzulehnen sei. Mit knapper Mehrheit verabschiedete sie eine neue Motion (20.3451), die höhere massgebende Mietzinsobergrenzen vorsieht und auf einer prozentualen Aufteilung der Mietzinskosten zwischen der Mieter- und Vermieterseite besteht. Eine links-grüne Kommissionsminderheit beantragte, die abgeänderte Version des Ständerats anzunehmen.

Kommissionen verlangen Erlass von Geschäftsmieten bei durch Corona bedingter Schliessung oder Einschränkung des Betriebs
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während Lockdown

Nachdem sich die beiden Parlamentskammern in der ausserordentlichen Session zur Bewältigung der Coronakrise in Bezug auf den Mieterlass für betroffene Betriebe nicht hatten einigen können, startete die WAK-NR im Nachgang der Session einen erneuten Versuch zum Erlass von Geschäftsmieten. Die neue, von ihr mit 13 zu 10 Stimmen bei 2 Enthaltungen verabschiedete Motion beinhaltete folgende Eckwerte: Restaurantbetriebe und andere, in demselben Punkt der Verordnung genannte Betriebe, die aufgrund der ausserordentlichen Lage ihre Tore schliessen mussten, sollen während der Zeit der behördlich verordneten Schliessung 40 Prozent des Mietzinses aufbringen müssen, während die verbleibenden 60 Prozent zu Lasten der Vermieterinnen und Vermieter ginge. Für Unternehmen, die ihren Betrieb aus demselben Grund reduzieren mussten, gilt dasselbe, jedoch maximal für zwei Monate. Während der Ständerat mit der abgeänderten Motion der WAK-NR das Anrecht auf Mietzinsreduktion (im Umfang von max. CHF 5'000) auf monatliche Bruttomieten von bis zu CHF 8'000 beschränken wollte, sah die WAK-NR ihre Mietzinsreduktion für Bruttomieten bis zu CHF 20'000 vor, wobei beide Parteien im Falle von Bruttomieten ab CHF 15'000 die Möglichkeit hätten, von der Regelung abzusehen. Auch die neue Motion sieht die Schaffung eines Härtefallfonds für die Vermieterschaft vor. Wie auch der Hauseigentümerverband lehnte eine bürgerliche Kommissionsminderheit die Motion ab, da diese einen Eingriff in privatrechtliche Verhältnisse darstelle und die Eigentumsgarantie verletze. Ferner befürchtete die Minderheit Rechtsunsicherheit und Abgrenzungsprobleme im Falle von Unternehmen, die nicht von einer Schliessung betroffen seien, die aber eine Betriebsreduktion geltend machten, da sie in letztem Fall ebenfalls Anrecht auf eine Mietzinsreduktion hätten.
Die in der Folgewoche zum Geschäft tagende WAK-SR zeigte sich nach wie vor mehrheitlich an einer raschen Lösung interessiert. Mit 8 zu 4 Stimmen (keine Enthaltungen) stellte sie sich hinter die Forderungen der neuen Motion der WAK-NR, «obwohl diese nicht in allen Punkten perfekt» sei. Gleichzeitig beschloss sie die Lancierung einer eigenen, mit dem Anliegen der WAK-NR identischen Motion (Mo. 20.3460), um die Umsetzung voranzutreiben, indem beide Räte in der Sommersession über das Anliegen befinden könnten und der Bundesrat so im Falle der Annahme so rasch als möglich mit der Umsetzung betraut werden könnte.

Neuer Anlauf betreffend Erlass von Geschäftsmieten
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während Lockdown

Manchmal wird die Mehrheit zur Minderheit, mussten die Befürwortenden einer Motion der RK-NR mit der Forderung nach Verlängerung der Covid-19-Verordnung zu Miete und Pacht während der ausserordentlichen Session zur Bewältigung der Corona-Krise erfahren.
Mit 12 zu 12 Stimmen und Stichentscheid der Präsidentin Fehlmann Rielle (sp, GE) hatte die RK-NR Ende April 2020 die Einreichung einer Motion beschlossen, mit welcher die per 31. Mai 2020 auslaufende Notverordnung des Bundesrates über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen bis zum 13. September 2020 verlängert werden soll. Somit sollen die Mieterschaft sowie Pächterinnen und Pächter bis Mitte September von einer ausgedehnten Frist zur Bezahlung der ausstehenden Miet- oder Pachtzinse sowie der Nebenkosten profitieren, bevor die Vermieterseite respektive die Verpächterin oder der Verpächter aufgrund Zahlungsverzugs zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt ist.
Im Nationalrat stand dem Anliegen schlussendlich eine bürgerliche Kommissionsminderheit bestehend aus 13 Mitgliedern und somit faktisch eine Mehrheit der Kommission entgegen, die Ablehnung beantragte. Zu dieser speziellen Situation kam es, weil ein bürgerliches Kommissionsmitglied an der Abstimmung bei der entsprechenden Kommissionssitzung vom 29. April nicht teilgenommen hatte. Die als solche betitelte Kommissionsmehrheit wusste jedoch auch den Bundesrat im Rücken, der sich zwar geweigert hatte, Vertragsbeziehungen zwischen Privaten mittels Notrecht weiterhin zu regeln, einer parlamentarischen Lösung aber nicht entgegenstehen wollte. Im Nationalrat fand die Motion durch Unterstützung der SP, der Grünen und einer beinahe geschlossenen Mitte-Fraktion dann mit 99 zu 85 Stimmen bei 6 Enthaltungen auch eine Mehrheit.
Dem Ständerat, der sich der Motion am Folgetag der ausserordentlichen Session widmete, lag ein ablehnender Antrag einer veritablen Kommissionsmehrheit vor. Daniel Fässler (cvp, AI) erläuterte als Mehrheitssprecher unter anderem, dass diese Ausdehnung der Geltungsdauer Mietenden, die bereits zu Beginn des Lockdowns die Mietzinse nicht mehr bezahlen konnten, nichts bringe. Die Vermietenden könnten die ausstehenden Zahlungen trotzdem anmahnen und nach Verstreichen der Nachfrist von 90 Tagen die ausserordentliche Kündigung aussprechen. Hier könne eine Verlängerung des Notrechts gar kontraproduktiv wirken, da die Vermieterseite allenfalls nicht mehr länger zuwarten wolle. Ständerat Sommaruga (sp, GE), der die auf Annahme plädierende Kommissionsminderheit vertrat, wies speziell auf die ökonomischen Schwierigkeiten kleinerer und mittlerer Unternehmen hin, die den Sommer überdauern würden und denen es durch Verlängerung der Notverordnung zu begegnen gelte. Mit 16 zu 22 Stimmen (keine Enthaltungen) stellte sich der Ständerat schliesslich hinter seine Kommissionsmehrheit, womit das Anliegen vom Tisch war.

Verlängerung der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht (Mo. 20.3158)

Nachdem der Bundesrat in seiner Mitteilung vom 8. April 2020 bekanntgegeben hatte, keine entsprechenden Massnahmen treffen zu wollen, beabsichtigten sowohl die WAK-NR als auch die WAK-SR, gewissen Betrieben, die ihre Tätigkeit Corona-bedingt einstellen oder einschränken mussten, die Geschäftsmieten teilweise oder ganz zu erlassen. Im Vorfeld der ausserordentlichen Session zur Bewältigung der Corona-Krise reichte sowohl die WAK-NR (Mo. 20.3142) als auch die WAK-SR (Mo. 20.3161) eine entsprechende Motion ein. Während der Vorstoss der nationalrätlichen Kommission Betreibenden von Restaurants und ähnlichen Betrieben für die Zeit der behördlichen Schliessung 70 Prozent des Mietzinses erlassen sowie einen Härtefallfonds für Vermieterinnen und Vermieter in Prüfung geben wollte, forderte die ständerätliche Kommission einen vollständigen Mietzinserlass für betroffene Kleinunternehmen und Selbständige mit einem Bruttomietzins unter CHF 5'000 pro Monat, sofern diese aufgrund der Beschlüsse zur Bekämpfung des Coronaviruses ihren Betrieb schliessen oder reduzieren mussten, sowie für Betriebe, deren Umsatz im Vergleich zum Vorjahr aufgrund von COVID-19 um mehr als 50 Prozent zurückging. Wo der Mietzins CHF 5'000 übersteigt, sollte ein Anreizsystem dazu beitragen, dass sich die Mieter- und Vermieterseite auf einen Mieterlass im Umfang von zwei Dritteln einigen. In diesem Fall wäre der Bund verpflichtet, ergänzend einen Drittel der Bruttomiete bis maximal CHF 3'000 pro Monat beizusteuern, womit ein letzter Drittel zu Lasten der Vermieterinnen und Vermieter ginge. Die Finanzkommission beantragte für die Beteiligung des Bundes einen Nachtragskredit in der Höhe von CHF 50 Mio. Diese Lösung käme jedoch nur Betrieben zu Gute, die keine anderen Hilfeleistungen – etwa in Form von Corona-Krediten – in Anspruch genommen hätten.

Der Bundesrat stand beiden Anliegen ablehnend gegenüber, wobei er in seinen Antworten die in seiner Mitteilung von Anfang April vorgebrachten Gründe wiederholte: Er stelle sich grundsätzlich gegen Pauschallösungen sowie gegen einen notrechtlichen Eingriff in Vertragsbeziehungen zwischen Privaten und er habe die Mieter- und Vermieterschaft dazu aufgerufen, individuelle Lösungen zu finden. Ferner habe er die Verwaltung beauftragt, bis im Herbst 2020 ein Monitoring zur Situation bei den Geschäftsmieten zu erstellen, auf dessen Basis bei Notwendigkeit weitere Massnahmen beschlossen werden könnten. Betreffend das von der WAK-SR vorgeschlagene Anreizsystem äusserte die Regierung ferner Skepsis bezüglich dessen Umsetzbarkeit und ortete Missbrauchspotential. Falls Parteien, die bereits eine Vereinbarung getroffen hätten, dennoch vom Anreizsystem oder einem weiteren Mietzinserlass profitieren würden, wäre der Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt. Bezüglich des von der WAK-NR vorgeschlagenen Härtefallfonds hielt der Bundesrat fest, dass dies seiner Strategie widerspreche, grundsätzlich auf Liquiditätshilfen für beide Parteien zu setzen, wobei er auf die bestehende Solidarbürgschaftsverordnung und die damit einhergehende Möglichkeit der Aufnahme zinsfreier Darlehen, u.a. zur Überbrückung von Engpässen bei Fixkosten, verwies.

Die betroffenen Verbände beurteilten die Vorstösse unterschiedlich. Der Verband Immobilien Schweiz (VIS) zeigte sich gar verantwortlich für die Fassung des Ständerates; er wolle hiermit Rechtssicherheit schaffen und Kleinunternehmen vor dem Konkurs bewahren. Während der Mieterverband beide Vorstösse unterstützte, äusserte sich der Hauseigentümerverband kritisch, insbesondere auch gegenüber dem über den Vorschlag des VIS hinausgehenden Passus, dass sämtliche Betriebe davon profitieren dürften, sofern deren Umsatz aufgrund des Coronaviruses im Vergleich zum Vorjahr um mindestens die Hälfte eingebrochen sei. In einem gemeinsamen Schreiben zu Handen des Parlaments plädierten ferner 15 der grössten Gastronomieunternehmen für einen weiteren Vorschlag, gemäss welchem die geschuldeten Mietzinse zwischen März 2020 und Februar 2021 dem Umsatz anzupassen seien. Sie erachteten die Beschränkung der Mietzinsreduktion auf die Dauer der Zwangsschliessung als zu wenig weit gehend, da die Betriebe auch mittelfristig noch finanziell zu kämpfen hätten. Eine breite Front aus betroffenen Betrieben sprachen der Motion der WAK-NR ihre Unterstützung aus.

In der ausserordentlichen Session zur Bewältigung der Corona-Krise unterstützte jeweils eine Mehrheit im National- sowie im Ständerat die Motion der jeweiligen Kommission. Dabei stellte sich die kleine Kammer mit 24 zu 19 Stimmen (keine Enthaltungen) hinter die Motion der WAK-SR. Im Nationalrat stiess die Motion der WAK-NR mit 103 zu 77 Stimmen (15 Enthaltungen) gegen den Willen einer aus SVP-Vertreterinnen und -Vertretern bestehenden Kommissionsminderheit auf Zuspruch. In der Folge zeigte sich hingegen einmal mehr die Gespaltenheit der beiden Kammern in Mietrechtsfragen (vgl. etwa hier zu den gescheiterten Mietrechtsrevisionen): So beschloss die grosse Kammer auf Anraten ihrer Kommission diskussionslos die Ablehnung der vortags vom Ständerat beratenen Motion der WAK-SR, womit dieses Geschäft vom Tisch war. Mit 15 zu 2 Stimmen bei 8 Enthaltungen habe die nationalrätliche Kommission beschlossen, das Geschäft der ständerätlichen Kommission abzulehnen, führte Kommissionssprecherin Badran (sp, ZH) im Plenum aus. Die Kommissionsmehrheit erachte dieses als nicht zielführend, ungerecht und unausgewogen.
Die WAK-SR zeigte sich ihresgleichen unzufrieden mit dem Vorschlag ihrer Schwesterkommission. Ursprünglich hatte sie mit 7 zu 4 Stimmen bei 2 Enthaltungen ebenfalls deren Ablehnung empfohlen, da sie sich aufgrund der unterschiedlich starken Finanzkraft innerhalb der Mieterschaft gegen eine Pauschallösung für alle Mieterinnen und Mieter aussprach. In Anbetracht der unterdessen abgelehnten hauseigenen Motion und der gegebenen Dringlichkeit sah sich der Ständerat indes während der ausserordentlichen Session zu Kompromissen bereit und beschloss – nach Annahme eines Ordnungsantrages Sommaruga (sp, GE) auf Rückweisung an die Kommission – am Nachmittag desselben Tages eine abgeänderte Version der Motion der WAK-NR. Diese sah vor, die Mietzinsreduktion auf Selbständigerwerbende und Unternehmen zu beschränken, die aufgrund der COVID-19-Verordnung 2 ihren Betrieb reduzieren oder gar einstellen mussten und deren monatliche Bruttomiete CHF 8'000 nicht übersteigt. Diese sollten neu Anrecht auf eine Mietzinsreduktion von monatlich maximal CHF 5'000 über die Dauer von zwei Monaten haben, womit der Ständerat in diesem Punkt auf seine ursprüngliche Fassung zurückkommen wollte. Als nicht umstritten entpuppte sich zudem die Forderung der nationalrätlichen Motion, dass der Bundesrat die Schaffung eines Härtefallfonds für die Vermieterschaft prüfen solle.
Bundesrat Parmelin, der im Rat Stellung zur abgeänderten Motion nahm, begrüsste zwar den Versuch der gezielten Entlastung kleinerer und mittlerer Unternehmen und Selbständiger, die in diesen Zeiten am meisten betroffen seien, hielt davon abgesehen aber an seiner bisherigen Argumentation fest. Die abgeänderte Motion passierte den Ständerat mit 23 zu 19 Stimmen (1 Enthaltung).
Dem Nationalrat lagen zwei Ordnungsanträge Nordmann (sp, VD) und Glättli (gps, ZH) vor, die die grosse Kammer dazu verpflichten wollten, noch in derselben Session über die vom Ständerat abgeänderte Version der Motion der WAK-NR zu beraten. Diese fanden jedoch kaum Zuspruch im bürgerlichen Lager und wurden beide abgelehnt. Somit gelangte das Parlament in einem zentralen Punkt der ausserordentlichen Session bis zu deren Abschluss zu keiner Einigung. Auf der Agenda blieb das Thema dennoch: Vertreterinnen und Vertreter der Kommission versicherten dem Nationalrat vor den Abstimmungen über die Ordnungsanträge, die WAK-NR werde das Geschäft bereits in der kommenden Woche erneut thematisieren.

Als Blamage bezeichnete die NZZ das Versäumnis der beiden Parlamentskammern, bei einem so dringend scheinenden Problem nach der ausserordentlichen Session keine Lösung präsentieren zu können. Die NZZ und die AZ schrieben diesen Umstand in erster Linie der CVP zu, die sich in Bezug auf die Ausgestaltung des Lösungsansatzes speziell gespalten gezeigt habe. Während Daniel Fässler (cvp, AI) als Präsident des VIS die vom Ständerat abgeänderte Motion unterstützt hatte, zeigten sich mit Fabio Regazzi (cvp, TI) und Leo Müller (cvp, LU) nationalrätliche CVP-Vertreter mit Verbindungen zum Gewerbeverband gegenüber den Medien skeptisch.

Kommissionen verlangen Erlass von Geschäftsmieten bei durch Corona bedingter Schliessung oder Einschränkung des Betriebs
Diskussionen um Erlass von Geschäftsmieten während Lockdown

Auch der Ständerat war der Meinung, dass der Bund bei der Berechnung der Mieten von dezentralen Verwaltungseinheiten die ortsüblichen Preise berücksichtigen muss, um nicht durch eine künstliche Erhöhung der Mietkosten die Attraktivität der Standorte zu mindern und die Idee der Dezentralisierung zu torpedieren. Mit 8 zu 1 Stimmen hatte die FK-SR empfohlen, es dem Nationalrat gleich zu tun. Brigitte Häberli-Koller (cvp, TG) wies in der kurzen ständerätlichen Diskussion auf das Problem «Agroscope» hin, bei dem man ja noch mit dem Bundesrat ringe. Mit den überhöhten Baupreisen werde gerade auch der Standort Tänikon im von ihr vertretenen Kanton Thurgau gegenüber Standorten mit günstigeren Mietzinsen geschwächt. Mit 22 zu 7 Stimmen hiess auch die kleine Kammer das Anliegen der FK-NR gut. Wie schon im Nationalrat wies Finanzminister Ueli Maurer vergeblich darauf hin, dass die Annahme dieser Motion Kosten verursachen würde, weil einige Liegenschaften nicht auf dem Markt stünden, sondern dem Bund gehörten, und daher eben nicht zu den deutlich tieferen, ortsüblichen Preisen abgerechnet werden könnten, ohne Verluste einzufahren. Diese Kosten müssten eben überwälzt werden, wenn nicht auf die Mieter, dann wohl auf die Bundesverwaltung. Die Motion sei deshalb nicht zielführend.

Ortsübliche Bau- und Mietpreise für Verwaltungseinheiten

Im Juni 2019 versenkte der Nationalrat eine Motion der RK-SR auf Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen. Die Kommissionsmotion vom November 2018, die der Ständerat am 20. März 2019 angenommen hatte, war als Reaktion auf zahlreiche parlamentarische Initiativen sowohl von Mieter- und Mieterinnen- als auch von Vermieter- und Vermieterinnenseite entstanden. Sie hätte dem Bundesrat den Auftrag erteilt, die geltenden Regeln der Mietzinsgestaltung systematisch zu durchleuchten und dem Parlament einen «ausgewogenen Entwurf» zur Revision der entsprechenden Titel des OR zu unterbreiten. Obwohl der Bundesrat bereit war, diesen Auftrag entgegenzunehmen, entschied sich der Nationalrat mit 102 zu 82 Stimmen bei 2 Enthaltungen dagegen – dies trotz anderslautender Empfehlung einer Mehrheit seiner vorberatenden Kommission, der RK-NR, welche für Annahme plädiert hatte.
Zugleich gab der Nationalrat mit 109 zu 71 Stimmen bei 6 Enthaltungen drei der Motion zugrundeliegenden parlamentarischen Initiativen (Pa.Iv. 17.491, Pa.Iv. 17.514 und Pa.Iv. 17.515) Folge. Diese gehen damit ein zweites Mal an die RK-SR bzw. den Ständerat selber. Erst wenn entweder die Schwesterkommission zustimmt oder ihre ablehnende Haltung vom Zweitrat überstimmt wird, kann sich die nationalrätliche Kommission mit der eigentlichen Ausarbeitung der geforderten Gesetzesänderungen befassen. Die drei Initiativen unterscheiden sich – abgesehen von Form und Federführung – vor allem dadurch von der Motion, dass sie spezifische Änderungen verlangen: einerseits eine Anhebung der Berechnungsgrenze, ab der Mietzinse als «missbräuchlich» gelten (Pa.Iv. 17.491), andererseits eine Beschränkung der Anfechtungsmöglichkeiten von angeblich missbräuchlichen (Pa.Iv. 17.514) und von Anfangsmieten (Pa.Iv. 17.515) auf Situationen von «Wohnungsmangel».

Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen (Mo. 18.4101)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nachdem der Bundesrat bereits im Februar 2019 seinen Willen für eine umfassende Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen bekräftigt hatte, wie dies mit einer Motion der RK-SR verlangt wird, äusserte sich in der Frühjahrssession auch der Ständerat wohlwollend dazu. Angestossen worden war die Kommissionsmotion durch eine Vielzahl an Vorstössen sowohl von der Vermieter- als auch von der Mieterseite, was zuletzt in sechs hängigen parlamentarischen Initiativen gipfelte (Pa.Iv. 16.451; 17.459; 17.491; 17.493; 17.514; 17.515), die allesamt Anpassungen der Regelungen zu den missbräuchlichen Mietzinsen verlangten. Die geltenden Bestimmungen zur Mietzinsgestaltung stammen aus dem Jahr 1990, wobei sich gemäss Bundesrat die darin enthaltenen Regelungen in den Grundzügen bereits im Bundesbeschluss über die Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen aus dem Jahr 1972 fanden.

Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen (Mo. 18.4101)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Weil sowohl bei Agroscope als auch beim Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) eine Rezentralisierung zur Debatte gestanden habe, habe sich die FK-NR über die Preise für die Mieten dieser dezentralen Verwaltungseinheiten erkundigt und herausgefunden, dass diese weit über den ortsüblich verlangten Mieten lagen. Das Bundesamt für Bauten und Logistik (BBL) verlange als Vermieterin für das BWO 2.5 Mal höhere Mietpreise als dies in Grenchen, dem dezentralen Standort des BWO, üblich sei. Dies lasse die Frage aufkommen, ob die Vorteile der Dezentralisierung aus finanzpolitischer Optik wirklich genutzt würden, erklärte Thomas Egger (csp, VS) als Sprecher der Finanzkommission für deren Vorstoss für ortsübliche Bau- und Mietpreise für Verwaltungseinheiten. Die Strategie der Dezentralisierung und die Schaffung von Arbeitsplätzen ausserhalb von Bern werde mit überhöhten Mieten unterlaufen, die Attraktivität der dezentralen Standorte gemindert und nicht zuletzt die Rechnung des Bundes unnötig aufgebläht. Die Motion fordere den Bundesrat deshalb auf, die Praxis für die Berechnung der Mietpreise so anzupassen, dass diese den an den Standorten üblichen Preisen entsprechen.
Finanzminister Ueli Maurer versuchte vergeblich, dem Rat seine Argumente für eine Ablehnung des Vorstosses schmackhaft zu machen. Man müsse sich bewusst sein, dass der Bund ein Kostenmodell habe, also intern Kosten umlagere. Beim BWO sei dies der Fall, weil das Gebäude eigentlich für mehr Personen konzipiert gewesen sei, als jetzt darin beschäftigt seien. Die nicht belegten Arbeitsplätze könnten aber nicht vermietet werden, was Kosten verursache, die irgendwo verrechnet werden müssten. Man berechne Preise, die schweizweit ausgeglichen seien, und es gebe einige Beispiele für dezentralisierte Einheiten (das BfS in Neuenburg, das Bakom in Biel), die weniger als die durchschnittlichen Mietkosten verursachten. Ueli Maurer erinnerte auch daran, dass es bei 2'600 Bauten im BBL und rund 26'000 Objekten der Armee schwierig sei, jeden Tag für jedes Objekt die optimale Lösung zu finden. Im Grossen und Ganzen funktioniere man aber «vernünftig, kostengünstig und effizient». Die Motion betreffe einen Spezialfall und verhindere den Optimierungsprozess eher, als sie ihn fördere. Der Nationalrat war jedoch anderer Meinung und wies die Motion mit 178 gegen 3 Stimmen (2 Enthaltungen) an den Ständerat weiter.

Ortsübliche Bau- und Mietpreise für Verwaltungseinheiten

Auf Antrag ihrer einstimmigen RK-NR beschloss die grosse Kammer in der Herbstsession 2010 diskussionslos, die Motion Frick (cvp, SZ) zur Entkoppelung der Mietzinse von der Entwicklung der Hypothekarzinse abzulehnen. Sie tat dies gleich im Anschluss an die Beerdigung der Mietrechtsrevision, welche dieselbe Forderung enthalten hatte.

Motion exige dissocier l'adaptation des loyers de l'évolution des taux hypothécaires (07.3648)

Die SP wollte die internationale Finanzkrise nutzen, um den staatlichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt auszubauen. Mit einer Motion verlangte sie, mittels Vorschriften über Refinanzierungsmargen der Banken die Entwicklung der Hypothekarzinsen zu beeinflussen. Mit einer zweiten Motion forderte sie die Bereitstellung von Finanzmitteln, um Hauseigentümer und Mieter zu unterstützen, die in einer sich anbahnenden Wirtschaftskrise ihre Hypotheken resp. ihre Mietzinsen nicht mehr bezahlen können. Auf Empfehlung des Bundesrates lehnte der Nationalrat beide Motionen diskussionslos ab.

internationale Finanzkrise

Die im Vorjahr vom Ständerat überwiesene Motion Frick (cvp, SZ) zur Entkoppelung von Miet- und Hypothekarzins gelangte im Berichtsjahr in den Nationalrat. Dieser beschloss im Sommer, die Behandlung zu sistieren und damit bis zur Vorlage der vom Bundesrat angekündigten Botschaft für eine entsprechende Revision des Mietrechts abzuwarten.

Motion exige dissocier l'adaptation des loyers de l'évolution des taux hypothécaires (07.3648)

En fin d’année, le Conseil des Etats a approuvé une motion Frick (pdc, SZ) chargeant le Conseil fédéral de présenter un projet de révision partielle du Code des Obligations de sorte à dissocier la fixation des loyers des taux hypothécaires au profit de l’indice suisse des prix à la consommation (inflation). Le motionnaire estime que le mécanisme actuel contribue à la cherté des loyers suisses en comparaison europénne, notamment par rapport à la France et à l’Allemagne, les propriétaires adaptant rapidement les loyers en cas de hausse des taux hypothécaires mais tardant à les réévaluer en cas de baisse. Les représentants des bailleurs et des locataires étant parvenus à un accord sur cette question durant l’automne, le Conseil fédéral a soutenu la motion et indiqué que l’Office fédéral du logement avait d’ores et déjà reçu le mandat de rédiger un projet de loi en ce sens.

Motion exige dissocier l'adaptation des loyers de l'évolution des taux hypothécaires (07.3648)

Abgeschrieben wurden eine Motion Theiler (fdp, LU) betreffend elektronische Unterzeichung von Formularen zur Anpassung des Mietvertrages (Faksimile-Unterschrift), da bereits geltende Praxis, und eine Motion Zisyadis (pda, VD) (04.3245), welche ein Verbot von Mietkündigungen während des Winters und ein Ausweismoratorium vom 21. Dezember bis 21. März verlangt hatte. Gemäss Bundesrat gilt in den meisten Kantonen ein Kündigungsverbot auf Ende Dezember; ein weitergehendes Verbot würde die Vertragsfreiheit zu stark einschränken.

Faksimile Unterschrift

Der Nationalrat lehnte eine parlamentarische Initiative Thanei (sp, ZH) (01.446) ab, nach der ein Mieter, dem das Mietverhältnis gekündigt worden war, den Mietvertrag selber vorzeitig hätte auflösen können. Der Rat überwies eine Motion der SVP-Fraktion als Postulat, welches forderte, dass der Eigenmietwert bei einer Hofaufgabe nicht sofort, sondern erst bei der ersten Handänderung oder grösseren Investition angepasst wird, da sich die Steuerlast beim Übergang vom landwirtschaftlichen Eigenmietwert zum nichtlandwirtschaftlichen Eigenmietwert stark erhöht.

Motion zum Eigenmietwert bei einer Hofaufgabe (02.3696)

Der Nationalrat überwies eine Motion Thanei (sp, ZH) zur Beschränkung der Nachzahlungen von Wohnungsnebenkosten als Postulat. Die Sozialdemokratin hatte eine Änderung des Obligationenrechts verlangt, welche Nachzahlungen nur noch in der Höhe eines Viertels der jährlichen Vorauszahlungen zugelassen hätte. Viele Vermieter würden sich durch eine unvollständige Deklaration der Nebenkosten auf dem Papier eine bessere Marktposition schaffen, nachträglich aber hohe Nachzahlungen einfordern. Dieses Vorgehen entspreche einem unlauteren Wettbewerb.

Motion zur Beschränkung der Nachzahlungen von Wohnungsnebenkosten (98.3606)

Eine Motion Thanei (sp, ZH) verlangte eine Änderung des Obligationenrechts dahingehend, dass Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Investitionen, die mehr als 10% der bisherigen Miete ausmachen, in Zukunft nur zeitlich gestaffelt realisiert werden dürfen. Sie wurde vom Nationalrat abgewiesen. Die Gegner der Vorlage behaupteten, die Annahme der Motion könnte sich negativ auf die notwendige Erneuerung der Wohnsubstanz auswirken.

Motion zur Staffelung der Mietzinserhöhungen nach Investitionen (97.3319)

Anders als im Vorjahr der Nationalrat lehnte der Ständerat mit 11 zu 21 Stimmen eine Motion Hegetschweiler (fdp, ZH) ab, die eine Relativierung der Kündigungssperre im Mietrecht erreichen wollte. Sie hatte verlangt, dass der Vermieter dem Mieter während der Kündigungssperre kündigen kann, wenn er achtbare Gründe dafür vorbringt. Der Ständerat folgte damit dem Bundesrat. Während dieser sich aber gegen eine Gesetzesänderung aussprach und auf die Rechtsprechung verwies, will der Ständerat das Anliegen allenfalls in der laufenden Mietrechtsrevision wieder aufnehmen.

Motion zur Lockerung der Kündigungssperre (95.3624)

Der Nationalrat überwies gegen den Willen des Bundesrates eine Motion Hegetschweiler (fdp, ZH), die den Kündigungsschutz für Mieter nach Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren relativieren will. Hegetschweiler fordert eine Änderung von Art. 271a OR, der Vorschriften enthält, welche eine Kündigung, die innerhalb einer dreijährigen Sperrfrist nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs-oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, als missbräuchlich erklären. Diese Regelung habe in der Praxis dazu geführt, dass Mieter wegen Kleinigkeiten beim Vermieter oder den Schlichtungsbehörden vorstellig werden, um eine Vergleichslösung einzugehen und damit einen Kündigungsschutz auszulösen. Neu soll der Vermieter dem Mieter während der dreijährigen Kündigungssperre kündigen können, wenn er nachweist, dass er aus achtbaren Gründen handelt.

Motion zur Lockerung der Kündigungssperre (95.3624)

Als Zweitrat überwies im März mit 22:14 Stimmen auch der Ständerat eine Motion Baumberger (cvp, ZH), die den schrittweisen Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete fordert. Er folgte damit dem Nationalrat, der dem Vorstoss bereits 1994 zugestimmt hatte. Konkret verlangte der Motionär eine Überarbeitung all jener Vorschriften über die Mietzinse, die heute faktisch ein System der Kostenmiete bewirken würden, sowie jener Vorschriften, die die privaten Investoren vom Wohnungsbau abschrecken. Explizit hätte der Übergang zur Marktmiete auch im Bereich der Altwohnungen zu erfolgen. Eine Ratsmehrheit ging mit der antragstellenden Kommission einig, dass die 1990 eingeführte Regulierung des Mietrechts für gravierende Mängel auf dem Mietwohnungsmarkt verantwortlich sei und betonte, dass der Zeitpunkt für den Systemwechsel günstiger denn je sei. Vergeblich plädierten der Bundesrat und eine linke Ratsminderheit für die unverbindlichere Form des Postulats. Während die Linke vor höheren Mieten insbesondere auch für Altwohnungen warnte, gab Bundesrat Delamuraz zu bedenken, dass der Bund mit dem Übergang zur Marktmiete viel mehr Mittel für die soziale Abfederung aufwenden müsste als heute für die Wohnbauförderung. Die Rechtskommission des Nationalrats erhielt den Auftrag, abzuklären, ob für den Übergang zur Marktmiete eine Verfassungsänderung erforderlich ist.

Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete (Mo. 92.3576)
Marktmiete

In der Herbstsession reichte die christlichdemokratische Fraktion per Motion eine Kompromisslösung ein, welche sich gegen die Marktmiete, aber für eine Entschlackung des Mietrechts ausspricht. Die Motion wurde vom Nationalrat als Postulat überwiesen.

Kompromiss zur Marktmiete (Mo. 94.3298)
Marktmiete

Überwiesen wurde vom Nationalrat mit 72 gegen 63 Stimmen eine Motion Baumberger (cvp, ZH), welche explizit die Einführung der Marktmiete verlangt. Die SP, die GP und ein Teil der CVP-Fraktion wehrten sich vergeblich gegen einen Systemwechsel, der ihrer Meinung nach der Abschaffung des Mieterschutzes gleichkäme und drohten, wie auch der Mieterverband, mit dem Referendum. Sie beriefen sich auf den Bericht der vom Bundesrat eingesetzten Studienkommission Marktmiete von 1993, der - ohne eine Empfehlung abzugeben - davon ausgeht, dass eine Einführung der Marktmiete zu Preiserhöhungen, insbesondere auch im Altwohnungsbestand, führen würde. Bundesrat Delamuraz machte sich für eine etappenweise Reform stark, die vor allem die Vereinfachung des Mieterrechts zum Ziel haben müsse. Eine reine Marktmiete sei hingegen wirtschaftlich und sozial nicht zu verkraften. Vergeblich sprach er sich für die Umwandlung der Motion in ein Postulat aus. Die Befürworter der Marktmiete sprachen sich zur „sozialen Abfederung“ des Systemwechsels für eine staatliche Subjekthilfe aus.

Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete (Mo. 92.3576)
Marktmiete

Eine Motion de Dardel (sp, GE), welche den Bundesrat mit einem dringlichen Bundesbeschluss ermächtigen wollte, bei Hypothekarzinssenkungen eine allgemeine Mietzinssenkung anzuordnen, wurde vom Nationalrat auch als Postulat abgelehnt.

Keine Ermächtigung des Bundesrates zu einer Mietzinssenkung (93.3460)