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Die ausserparlamentarische, sprich gesellschaftliche Debatte im Sektor Wohnwesen des Jahres 2019 drehte sich in den Printmedien vor allem um den immer schwerer zu verwirklichenden Traum vom Eigenheim. Den Anfang machte im Januar der Blick mit einer vierteiligen Serie zum «Traum vom Eigenheim». Im März folgten Berichte über zu hohe Mieten bzw. den Umstand, dass zwei Drittel aller Mieterinnen und Mieter trotz tiefem Referenzzinssatz keine Mietzinsreduktion forderten, obwohl sie dazu eigentlich berechtigt wären. Eine im März publizierte Studie des Immobiliendienstleisters IAZI bezifferte den so entstandenen «Verlust» auf rund CHF 800 Mio. Gleichzeitig wurde im September bekannt, dass seit 20 Jahren nicht mehr so viele Wohnungen leer standen, nämlich schweizweit mehr als 75'000. Obwohl dadurch die Mieten grundsätzlich sinken würden, sei die Verteilung sehr ungleich über das Schweizer Territorium verteilt, berichtete die Presse. Gemäss einer anderen Studie von IAZI betrugen die durchschnittlichen Mietausgaben in 28 von 159 untersuchten Gemeinden mit mehr als 10’000 Einwohnerinnen und Einwohnern mehr als einen Drittel des Einkommens. Dies vor allem in den Städten Zürich, Genf, Lausanne und Winterthur. Umso schwerer wiege deshalb die Tatsache, dass sich immer weniger Menschen den Kauf eines Eigenheims leisten könnten. Zwar befanden sich im Jahr 2019 die Zinsen auf einem historischen Tiefststand, was Hypotheken besonders erschwinglich machte. Allerdings sei der Häusermarkt wegen der tiefen Zinsen als Anlageobjekt besonders beliebt – unter anderem bei Pensionskassen, die ihre Gelder anlegen wollten und auch müssten, um der zukünftigen Generation ihre Rente zu garantieren –, was die Preise in die Höhe treibe. Dazu kämen spezifische Vorgaben zur langfristigen Tragbarkeit einer Hypothek (wozu Banken einen Referenzpreis von 4–5 Prozent verwendeten) und den aufzuwendenden Eigenmitteln (20 Prozent des Kaufpreises). Gemäss Studie der Zürcher Kantonalbank vom November erfülle nur gerade jeder zehnte Mietshaushalt diese beiden Bedingungen, die auf das Einkommen bzw. das Vermögen abstützen, und könne den Traum vom Eigenheim zumindest weiterträumen.

Gesellschaftliche Debatte

Eine im Auftrag des BWO erstellte Studie über die Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt konstatierte im Sommer 2017, dass sich der Wohnungsmarkt in der Schweiz im Jahr 2016 erstmals seit 2008 wieder im Gleichgewicht befinde. Die seit 2015 beobachtete Entspannung zeige sich zuerst im Mietwohnungsmarkt, ähnliche Entwicklungen seien aber etwas verzögert auch für den Eigentumsmarkt zu beobachten. Nach wie vor sei die Marktlage in der Zentralschweiz und insbesondere in der Region Zürich – aufgrund übermässigen Bevölkerungswachstums – jedoch angespannt. Darüber hinaus bestünde nach wie vor ein Nachfrageüberhang in den tieferen Preiskategorien, was in etlichen Städten nach wie vor «zu spürbaren Versorgungsengpässen» führe. Zur Entspannung beigetragen habe in erster Linie die verstärkte Bautätigkeit.
Ferner kommt die Studie zum Schluss, dass sich die Wohnortspräferenzen und die Einkommenssituation von Personen mit ausländischer Staatsbürgerschaft im Gegensatz zu 2005 nicht mehr eindeutig von denjenigen der Schweizerinnen und Schweizer unterschieden. Hingegen trügen ausländische Haushalte nach wie vor stark zum Wachstum der Haushaltszahlen bei, in dem sie ungefähr die Hälfte aller neuen Haushalte ausmachten.

Studie zu Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt zeigt Entspannung der Lage (2017)

Eine zunehmende Sättigung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zeigte sich nicht nur im Immo-Monitoring von Wüest und Partner, sondern ebenso in der Leerwohnungsstatistik 2016, die vom BFS im September 2016 veröffentlicht wurde. Im Vergleich zu 2015 nahm die Leerwohnungsziffer im aktuellen Jahr um 11% zu. Insgesamt standen am Stichtag, dem 1. Juni 2016, 1,3% aller Wohneinheiten leer. Erhöhte Leerwohnungsbestände fanden sich insbesondere im Jura, im Mittelland, im Wallis sowie in der Nordost- und Südostschweiz. Auf der Angebotsseite hingegen war gerade auf dem Mietwohnungsmarkt, wo die Leerwohnungsziffer bereits ca. 2% betrug, noch kein Rückgang der Bautätigkeit festzustellen. Laut Schätzungen der Credit Suisse kommen im Berichtsjahr 24'000 neue Mietobjekte auf den Markt – eine um mehr als das Dreifache erhöhte Zahl im Vergleich zu 2001.

Leerwohnungsstatistik 2016

Im Jahr 2015 erfuhren die Marktmieten seit dem Millennium zum ersten Mal keinen Anstieg. In ihrem Immobilienmonitoring prognostizierten Wüest & Partner im Oktober für das aktuelle Jahr gar einen leichten Rückgang von 0,3%. Den Grund für diese Entwicklung orteten Experten im ungebremsten Wohnungsbau, dem eine zunehmend gesättigte Nachfrage gegenüberstand. Ferner habe sich die Zahlungsbereitschaft der Zuwanderer verändert, da vermehrt wieder einkommensschwächere Personen einwandern würden. Wie stark die Mietzinse in den letzten 10 Jahren angestiegen waren, wird im Langzeitvergleich ersichtlich. Die Höhe der Mietzinse im aktuellen Jahr entsprach etwas über 130% der Mietpreise aus dem Jahr 2005. Bei den Eigentumswohnungen erwartete das Beratungsunternehmen indes gar einen Rückgang um 0,6%. Dies sei auch auf die schrittweise Verschärfung bei der Hypothekenvergabe zurückzuführen, welche als Massnahme zur Verhinderung einer Immobilienblase beschlossen wurde. Ebenso könnte gemäss weiterer Experten die Aufhebung des Euro-Mindestkurses zu dieser Entwicklung beigetragen haben, da eine wachsende Wirtschaft auch den Immobilienmarkt befeuere. Das BIP wachse aufgrund der Massnahme der SNB nun jedoch weniger stark als erwartet. Nach wie vor eine leichte Verteuerung wurde für die Preise von Einfamilienhäusern prognostiziert.

Entwicklung der Mietzinse

Eine im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) erstellte Studie eruierte die Auswirkungen der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte auf den Schweizerischen Wohnungsmarkt. Da es sich bei der Zuwanderung aus dem EU-Raum vorwiegend um hochqualifizierte Arbeitskräfte handelt, habe die Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment stark zugenommen. Dabei sei der Bedarf nach Eigentumswohnungen weniger vorhanden. Die Studie folgerte denn auch, dass die verzeichnete Preiszunahme bei Eigentumswohnungen um 7% im Vergleich zum Vorjahr nicht auf die Zuwanderung zurückzuführen sei. Anders sei dies bei Mietwohnungen. Hier verzeichnete die einwanderungsstarke Westschweiz für Mietwohnungen mit 7% einen deutlich höheren Preisanstieg als der schweizerische Durchschnitt.

Auswirkungen der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte auf den Schweizerischen Wohnungsmarkt

Die von der Credit Suisse veröffentlichte Studie zum Zustand des Schweizer Immobilienmarktes 2011 verzeichnete einen trotz Wirtschaftskrise und ansteigenden Immobilienpreisen ungebremsten Anstieg der Wohneigentumsquote. Die beiden Hauptgründe für diese Entwicklung verortete die Studie zum einen in der Zuwanderung und zum anderen in den rekordtiefen Zinsen. Gleichzeitig warnten die Ökonomen vor einer Überhitzung des Marktes, insbesondere in den Kantonen Genf, Waadt, Tessin und Zug. Sie hielten jedoch fest, dass sich der Trend zum Eigenheim als positiv für die Mieterinnen und Mieter erweise, weil ein Anstieg der Mieten nicht vor 2013 zu erwarten sei.

Zustand des Schweizer Immobilienmarktes 2011

Eine Studie des BfS zeigte auf, dass die Mietpreise in der Schweiz zwischen 1990 und 1996 um durchschnittlich 26% angestiegen sind. Gleichzeitig hat der Bestand an günstigem Wohnraum markant abgenommen. Es hat sich ausserdem gezeigt, dass steigende Hypothekarzinsen jeweils einen Mietzinsanstieg beschleunigten, während sinkende Hypothekarzinsen kaum zu fallenden Mietpreisen beigetragen haben.

Mietpreiserhöhung in den 1990-er Jahren

Der Schweizer Mieterinnen und Mieterverband (MV) überprüfte im Mai rund 1'500 Mietverhältnisse auf die Weitergabe von Hypothekarzinssenkungen. Gemäss den vom MV veröffentlichten Ergebnissen wurden die der Mieterschaft zustehenden Mietzinssenkungen nur teilweise oder gar nicht vorgenommen. Im Durchschnitt der untersuchten Mietverhältnisse resultierte ein Mietsenkungs-Guthaben von 8,2% oder CHF 1'356 pro Jahr. Die Erhebung des MV wurde vom Hauseigentümerverband als nicht repräsentativ und unseriös kritisiert, weil sich die Zahlen einseitig auf die Hypothekarzinsen stützten und dabei andere Kostenfaktoren völlig ignorierten. Zwei Wochen später reichte der MV eine wissenschaftliche Studie des Büros für arbeits- und sozialpolitische Studien (BASS) nach, dessen Ergebnisse auf offiziellen Daten (Mietpreisindex, nationale Mietpreiserhebung, Gebäude- und Wohnungserhebung, Konsumentenpreisindex, Hypothekarzinsen der ZKB) basierten. Gemäss BASS-Studie stiegen die Hauseigentümer-Kosten seit 1989 um vier Prozent, die Mieten jedoch um über 30%. Laut MV-Vizepräsidentin Thanei wurden die Hypothekarzinserhöhungen den Mietern voll überwälzt, während die Hypothekarzinssenkungen seit 1993 nicht oder nur teilweise weitergegeben worden seien. Insgesamt seien den Mietern CHF 11,2 Mrd. oder CHF 6400 pro Haushalt vorenthalten worden.

Mangelhafte Weitergabe der Hypothekarzinssenkungen an die Mieter

Gemäss dem Landesindex für Wohnungsmiete stiegen die Mieten im schweizerischen Landesdurchschnitt auch 1996 noch an. Zwischen Dezember 1995 und Dezember 1996 betrug der Anstieg 0,9%.

Landesindex der Wohnungsmiete (1991-1998)

Eine Nationalfonds-Studie zur Wohnsituation der Betagten in der Schweiz verwies auf die Gefahr, dass das System der Marktmiete die ältere Bevölkerung in überdurchschnittlichem Masse treffen würde, da ältere Menschen im allgemeinen niedrigere Mieten zahlen als junge Menschen. Ein nicht unbeträchtlicher Teil der Betagten lebe aber bereits heute in finanziell angespannter Lage. Die Studie bestätigte, dass die ältere Bevölkerung markant häufiger in stark unterbelegten Wohnungen wohnt. Zu politischen Schlüssen gelangten die Autoren auch bei der Untersuchung der räumlichen Verteilung der älteren Bevölkerung. So sind von der demografischen Alterung heute vermehrt die Agglomerationen betroffen und nicht mehr so sehr die Kernstädte. Dies werde vor allem dort zu grossen Problemen führen, wo die gesamte bisherige Verkehrs- und Siedlungsstruktur auf junge, hochmobile Personen ausgerichtet ist. Eine Massierung von Betagten lasse sich in der Schweiz am ehesten für die „Sonnenstube“ Tessin nachweisen, wobei von einer Ghettoisierung (wie sie etwa der US-Staat Florida oder die englische Südküste kennt) nicht gesprochen werden könne.

Studie zur Wohnsituation älterer Menschen in der Schweiz (1996)
Marktmiete

Gemäss einer im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes erstellten Studie geben Hauseigentümer Hypothekarzinssenkungen nur unzureichend weiter. Seit 1990 seien die Mieten um über 30% gestiegen. Hätten sich die Mietzinse in dieser Zeit nach den im Mietrecht zulässigen relativen Anpassungsgründen entwickelt, so wären die Mieten um lediglich 14% gestiegen. Die Studie errechnete, dass Hauseigentümer seit 1990 kumuliert CHF 5,9 Mrd. zuviel kassierten. Der Präsident des Mieterverbandes, Nationalrat Rudolf Strahm (sp, BE), sah sich durch die Studie in seiner Meinung bestätigt, dass die von einer Parlamentsmehrheit geforderte „Marktmiete“ in der Realität gar nicht zum Tragen komme. Der Hauseigentümerverband bezeichnete die Berechnungen als unseriös.

Mangelhafte Weitergabe der Hypothekarzinssenkungen an die Mieter

Auf CHF 3,2 Mrd. schätzt eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen die jährlichen Umzugskosten für Mietwohnungen, wobei die Mieterinnen und Mieter mit CHF 2,3 Mrd. den Löwenanteil der Kosten übernehmen müssen. Gemessen an den CHF 22 Mrd., die jährlich an Mietzinsen umgesetzt werden, verteuerten die bei Wohnungswechseln entstehenden Transaktionskosten das Gut Wohnung um 15%. Jährlich wechseln 450'000 der 2,9 Mio. Erstwohnungen in der Schweiz ihren Mieter.

Jährliche Umzugskosten für Mietwohnungen

Eine vom Bundesamt für Raumplanung publizierte Studie kam zum Schluss, dass marktwirtschaftliche Instrumente die Konzentration der Besiedelung fördern und zum sparsameren Umgang mit dem Boden beitragen können. Einen entscheidenden Faktor stellen dabei die Preiserhöhungen im privaten Personenverkehr dar: Mit diesen werde der öffentliche Verkehr relativ günstiger, da er sich auf die Siedlungszentren konzentriere. Als zweites wichtiges Instrument wurde eine «Bodenversiegelungsabgabe» vorgeschlagen, mit der sich die Bautätigkeit stärker auf die überbauten Flächen konzentrieren würde. Der Übergang von Preissubventionen zu flächengebundenen und ökologischen Direktzahlungen in der Landwirtschaft führe insgesamt zu einer Abnahme der Nutzungsintensität. Weniger raumplanerische Effekte ergeben sich gemäss der Studie etwa bei der CO2-Abgabe, der Einführung der Marktmiete und der Deregulierung der Telekommunikation. Unter dem Strich würden marktwirtschaftliche Instrumente zu einer verstärkten Konzentration beitragen und die Siedlungskerne fördern. Sie unterstützen so das Ziel der haushälterischen Nutzung des Bodens.

Auswirkungen der Marktwirtschaft auf die Raumplanung (1995)

Eine „Marktmiete-Studie II“ kam zum Schluss, dass der Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete zum Zeitpunkt März 1995 die Mieten wegen der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nur noch um durchschnittlich 2,5% hätte steigen lassen. Die 1991 ebenfalls von der Hochschule St. Gallen erstellte „Marktmiete-Studie I“ hatte noch einen Mietzinsanstieg von 23% errechnet. Mit einer Gegenstudie konterte der Mieterverband, dass die Mieter in den letzten sechs Jahren CHF 1,5 Mrd. zuviel für ihre Wohnungen bezahlt hätten, wobei die Nichtweitergabe der Hypothekarzinssenkungen der Hauptgrund gewesen sei. Der Schweizerische Hauseigentümerverband bestritt diese Zahl vehement.

Studie zur Marktmiete (1995)
Marktmiete

Rund 25% der Schweizer Haushalte haben Mühe, die monatliche Miete zu bezahlen; sie müssen dafür mehr als einen Viertel ihres Einkommens aufwenden. Dies geht aus einer Studie „Wohnen und Einkommen“ des Bundesamtes für Wohnungswesen hervor, die aber auch festhält, dass die Wohnkosten für die grosse Mehrheit gut tragbar oder sogar günstig sind. Rund 60% der Mieterinnen und Mieter bezahlen 10 bis 25% des Einkommens für die Nettomiete, 23% der Haushaltungen müssen sogar weniger als 10% ausgeben. Zu den Risikohaushalten, die mehr als 25% für die Miete aufzubringen haben, gehören jeder zweite alleinstehende Pensionierte und jedes vierte Rentnerpaar sowie Jugendliche und übrige Alleinstehende.

Wohnen und Einkommen (Studie 1995)

Die Ersthypotheken lagen während dem ganzen Berichtsjahr stabil bei durchschnittlich 5,5%, die Althypotheken reduzierten sich von 5,9% auf ebenfalls 5,5%.
Auch die Mieten blieben 1994 im Schweizerischen Landesdurchschnitt auf stabilem Niveau. Ein Vergleich des Landesindex für Wohnungsmiete zwischen Dezember 1993 und Dezember 1994 ergibt eine leichte Erhöhung der Wohnmieten von 0,1%. Damit wirkte sich das wachsende Angebot auf dem Wohnungsmarkt, von einigen Teilmärkten und Wohnungssegmenten abgesehen, noch nicht auf die Entwicklung der Wohnkosten aus.

Landesindex der Wohnungsmiete (1991-1998)

Eine Univox-Umfrage über die Lebensqualität am Wohnort zeigte, dass ein Drittel der Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung gerne kaufen würde, wobei dieser Wunsch unter den Romands stärker verbreitet ist. Der Grossteil der Befragten, 80%, gibt mehr als ein Fünftel des Einkommens für das Wohnen aus. Grösstes Wohnproblem ist gemäss der Studie der Verkehr, von dem sich 60% der Befragten negativ betroffen fühlen; 25% leiden darunter.

Umfrage zur Lebensqualität am Wohnort (1994)

Der Hypothekarzinssatz geriet während des ganzen Jahres ins Rutschen. Nachdem zu Beginn des Jahres die Schweizerische Bankgesellschaft — grösste Schweizer Bank und Leaderin im Hypothekargeschäft — sowie einige Kantonalbanken den Zins für Neuhypotheken im Wohnungsbau um ein halbes auf 7% gesenkt hatten, lag er Ende des Jahres generell bei 5,5%.

Hypothekarzinsen 1992-1993

Das Sinken des Hypothekarzinses schlug sich bis Mitte des Jahres noch nicht auf die Mietpreise nieder. Nach den Berechnungen des Bundesamtes für Statistik (BfS) stiegen die Mieten von November 1992 bis Mai 1993 gesamthaft um 2,6%. In der vorangegangenen Halbjahresperiode hatte der Anstieg 2,8% betragen. Auf das Jahr gesehen, d.h. von Mai 1992 bis Mai 1993 erhöhten sich die Mietpreise generell um 5,4%. Die Teuerungsraten lagen bei alten und neuen, d.h. vor bzw. nach 1947 erstellten Wohnungen, annähernd gleich hoch. Im genannten Zeitraum schlugen die Mietkosten bei 35% der erfassten 110'000 Mietpreise auf, bei 64% blieben sie stabil und bei 1% sanken sie. Die bislang vom BfS halbjährlich erhobene Mietpreisstatistik wird ab August 1993 im Rahmen des revidierten Konsumentenpreisindexes nach einer neuen Methode berechnet und nicht mehr separat publiziert.

Landesindex der Wohnungsmiete (1991-1998)

Nachdem im Sommer schon von einer weiteren Erhöhung der Hypothekarzinsen gemunkelt worden war, gerieten die Zinssätze im Spätherbst ins Rutschen. Als erstes führendes Institut senkte der Schweizerische Bankverein anfangs Oktober die Zinsen für Neuhypotheken um ein Viertel Prozent auf 7,75%. Der Zinssatz für Althypotheken blieb vorläufig unverändert bei 7%. Gut eine Woche später doppelte die Bankgesellschaft, und in ihrer Folge die Zürcherische als erste grosse Kantonalbank, mit einer Reduktion der Zinsen für Neuhypotheken auf 7,5% nach. Ende Jahr überraschte die Berner Kantonalbank, indem sie einen einheitlichen Hypothekarzinssatz von Alt- und Neuhypotheken von 6,75% festlegte. Den gleichen Einheitssatz hatte zuvor bereits die Migros-Bank eingeführt. (Siehe auch hier.)

Hypothekarzinsen 1992-1993

Laut einer im Herbst 1991 durchgeführten Studie des Bundesamtes für Wohnungswesen lagen die Wohnkosten für rund einen Drittel aller Miet- und Eigentumshaushalte an der Grenze der finanziellen Tragbarkeit oder gar darüber. Innerhalb dieser Gruppe besonders betroffen waren gemäss der Studie Bezieher von Renten, denen zusätzlich auch kaum Alternativen offen ständen. Die durchschnittliche Brutto-Miete errechnete das Bundesamt für Oktober 1991 auf gut CHF 1'000. Rund ein Viertel der Haushalte hatten gemäss der Studie in den Jahren 1990 und 1991 keinen Mietaufschlag hinzunehmen, während sich bei drei von fünf Haushalten die Miete in diesem Zeitraum bis zu 10% verteuerte und ein weiteres knappes Viertel gar einen Aufschlag von 16% und mehr zu verkraften hatte.

Landesindex der Wohnungsmiete (1991-1998)