Die Covid-19-Pandemie hatte im Jahr 2020 auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Zu Beginn der Krise war noch erwartet worden, dass die durch die Coronavirus-Schutzmassnahmen hervorgerufene Rezession insbesondere im Luxussegment einen Rückgang der Immobilienpreise auslösen würde. Tatsächlich deutete zuerst einiges daraufhin. Die Zinsen für zehnjährige Hypotheken stiegen Ende März kurzfristig von 1.10 auf 1.31 Prozent – nicht zuletzt auch weil Pensionskassen und Versicherungen Mühe hatten, auf Homeoffice umzustellen und darum mit der Vergabe von neuen Hypotheken in Verzug kamen, woraufhin Banken ihre Marge auf neue Hypotheken dank des geringeren Konkurrenzdruckes erhöhen konnten. Neben teureren Hypotheken bewirkte auch die mit der Krise verbundene Unsicherheit während der ersten Welle im März bis im Mai 2020 tendenziell einen Nachfragerückgang. Während im Dezember 2019 in einer Umfrage von Moneypark noch zwei Drittel der Mietenden angaben, Wohneigentum kaufen zu wollen, waren es im April 2020 nur noch gut die Hälfte.

Doch der Nachfrageeinbruch war nur von kurzer Dauer. Ab dem Sommer stieg die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich an. Der Lockdown während der ersten Welle bewirkte laut der Credit Suisse Immobilienstudie, dass den Menschen die Bedeutung der eigenen Wohnung und ihrer Qualitäten stärker bewusst wurden. Nachfrageindizes mit Auswertungen der Suchabos nach Wohneigentum, wie etwa von Realmatch360, stiegen nach dem ersten Lockdown denn auch sprunghaft an. Ein weiterer Grund für die hohe Nachfrage war die Geldpolitik, welche – nicht zuletzt auch wegen der Pandemie – weiterhin sehr locker blieb. Ein Anstieg der Zinsen schien zu keiner Zeit realistisch. Die Hypothekarzinsen pendelten sich ab Mai bei etwa 1.16 Prozent ein. Die tatsächlichen Hypothekarzinskosten für bestehende Wohneigentümer erreichten Ende 2020 mit CHF 4'684 ein neues Rekordtief. Die Pandemie veränderte auch die Nachfragestruktur: Die Zeit im Homeoffice bewirkte bei vielen, dass sie sich eine grössere Wohnung mit Balkon oder Garten wünschten. Dafür waren mehr Menschen bereit, ihren Suchradius zu erweitern, in der Erwartung, dass sie auch nach der Pandemie zumindest noch einige Tage pro Woche im Homeoffice werden verbringen können. Daraus resultierte ein Anstieg der Nachfrage nach Eigentum in der Peripherie sowie nach Ferienwohnungen.

Das Angebot an Wohneigentum konnte auch 2020 nicht mit dem Anstieg der Nachfrage mithalten. Der seit 2013 anhaltende Trend von sinkender Neubautätigkeit im Wohneigentumssegment setzte sich auch im Coronajahr fort. 2020 kam über 10 Prozent weniger Wohneigentum auf den Markt als noch im Vorjahr. Besonders gross ist das Problem bei den Einfamilienhäusern, wo die Ausweitung, gemessen am Bestand, nur gerade 0.6 Prozent betrug. Ein Hauptgrund für das geringe Bauvolumen von Wohneigentum ist das tiefe Zinsniveau, welches insbesondere bei Pensionskassen und Versicherungen einen hohen Anlagedruck auslöst. Da diese institutionellen Investoren langfristig anlegen müssen, fokussieren sie ihre Investitionen auf den Bau von Mietwohnungen.

Insgesamt stiegen im Coronajahr 2020 laut Credit Suisse die Preise von Eigentumswohnungen um 5.1 und bei Einfamilienhäuser um 5.5 Prozent an. Überraschenderweise war dieser Anstieg trotz der Krise im Luxussegment an stärksten. Dank der tiefen Zinsen bleibe der Kauf von Wohneigentum grundsätzlich verhältnismässig günstig, doch wegen der strikten regulatorischen Finanzierungsanforderungen – beträchtliche Eigenmittel, hohes Einkommen – würden trotzdem viele, vor allem junge Arbeitnehmer «faktisch vom Immobilienmarkt ausgesperrt», wie die NZZ schrieb.

Da der Ständerat in der Wintersession 2020 eine umfassende und ausgewogene Revision der Mietzinsgestaltung nach Konsultation der Sozialpartner bevorzugte und aus diesem Grund eine entsprechende Motion der RK-SR befürwortete, lehnte er eine parlamentarische Initiative Feller (fdp, VD), die eine zeitgemässe Definition des übersetzten Ertrags aus der Mietsache verlangt hätte, sowie zwei weitere parlamentarische Initiativen zur Regelung missbräuchlicher Mietzinse ab, womit er die Anliegen beerdigte. Der freisinnige Nationalrat verwies zur Begründung seines Vorstosses auf die aktuelle Rechtsprechung, die auf einem Bundesgerichtsurteil aus dem Jahr 1986 beruht – zu dieser Zeit lagen die massgeblichen Hypothekarzinssätze bei 5.5. Prozent – und gemäss welchem der zulässige Ertrag maximal 0.5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz zu liegen kommen darf. Obwohl die parlamentarische Initiative im Parlament vorerst bachab geschickt wurde, fand sie ihre Erfüllung in einem jüngsten Entscheid des Bundesgerichts: Gemäss eines kurz vor der parlamentarischen Beratung gefällten Bundesgerichtsurteils darf der Ertrag den Referenzzinssatz – sofern dieser 2 Prozent oder weniger beträgt – neu um bis zu 2 Prozentpunkte übersteigen.

In der Herbstsession 2020 schrieb der Nationalrat in Zusammenhang mit der Beratung des bundesrätlichen Berichts zu den Motionen und Postulaten der eidgenössischen Räte 2019 eine Motion Egloff (svp, ZH) als erfüllt ab: Mit einer im September 2019 erfolgten Änderung der Grundbuchverordnung ist es Grundeigentümerinnen und -eigentümern seit Juli 2020 möglich, die zu ihrem Grundstück getätigten Abfragen einzusehen.

In der Herbstsession 2020 beschloss der Nationalrat mit 98 zu 79 Stimmen (6 Enthaltungen), zwei Standesinitiativen aus den Kantonen Basel-Stadt (Kt.Iv. 18.301) und Genf (Kt.Iv. 18.302) mit der Forderung nach Abschaffung des Eigenmietwerts keine Folge zu geben, wobei sie einem Antrag einer Mehrheit der WAK-NR folgte. Die Kommissionsmehrheit stützte zwar die Forderung nach Abschaffung des Eigenmietwertes, wollte aber Doppelspurigkeiten vermeiden, die durch Folgegeben der Standesinitiativen hätten eintreten können, da sich ein Gesetzesentwurf zu einer parlamentarischen Initiative der WAK-SR (Pa.Iv. 17.400) bereits in Ausarbeitung befand. Während der parlamentarischen Beratung der beiden Standesinitiativen war die für die Ausarbeitung des Entwurfs zuständige Kommission daran, Auskünfte bei der Verwaltung zu offenen Fragen einzuholen. Ein erster Entwurf mit verschiedenen Varianten zur Ausgestaltung des Systemwechsels hatte sich in einer im Vorjahr durchgeführten Vernehmlassung als umstritten entpuppt; die Grossmehrheit der Kantone stand dem Entwurf gar ablehnend gegenüber. Um den Druck zur Ausarbeitung einer griffigen Gesetzesvorlage aufrecht zu erhalten, hatte eine Kommissionsminderheit der WAK-NR ihrem Rat Folgegeben beantragt.

Mit 124 zu 68 Stimmen und in klaren Blöcken – die bürgerlichen Fraktionen vollständig auf der ablehnenden und die Fraktionen der Grünen und der SP ebenso geschlossen auf der befürwortenden Seite – lehnte der Nationalrat in der Herbstsession 2020 eine angesichts der Wohnungsnot eingereichte Motion Molina (sp, ZH) ab. Diese hätte ermöglichen wollen, dass seit über einem Jahr leerstehende Grundstücke, für welche die Eigentümerschaft keinen Nutzen geltend macht, bis zum Nutzungsnachweis vorübergehend durch Dritte genutzt werden könnten. Der Bundesrat hatte sich im Vorfeld ablehnend zum Anliegen geäussert, da er dem Recht auf Privateigentum und den bestehenden Schutznormen einen hohen Stellenwert beimass. Der Besitzesschutz entspreche auch dem Willen des Parlaments, habe sich doch dieses erst kürzlich klar für eine Motion Feller (fdp, VD; Mo. 15.3531) ausgesprochen, die es Eigentümerinnen und Eigentümern ermöglichen soll, einfacher gegen Hausbesetzungen vorzugehen.

Im Rahmen seiner Beratung des bundesrätlichen Berichts über Motionen und Postulate der eidgenössischen Räte 2019 schrieb der Nationalrat ein Postulat Caroni (fdp, AR) als erledigt ab, das eine Erörterung des Anpassungsbedarfs beim Stockwerkeigentumsrecht verlangt hatte. Ein im März 2019 aufgrund der Annahme des Postulats erschienener Bericht, der sich auf ein rechtliches Gutachten stützte, hatte unmittelbaren gesetzgeberischen Handlungsbedarf in verschiedenen Punkten des fünfzigjährigen Stockwerkeigentumsrechts erkannt. Daraufhin hatte das Parlament bereits eine Motion Caroni (fdp, AR; Mo. 19.3410) angenommen, mit welcher der Bundesrat beauftragt worden war, die im Bericht festgestellten Gesetzgebungslücken zu schliessen.

Nachdem sich der Nationalrat in der Sommersession 2019 auf Anraten seiner Kommission positiv zu drei parlamentarischen Initiativen betreffend Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen geäussert hatte – darunter zwei parlamentarische Initiativen Nantermod (fdp, VS; Pa.Iv. 17.514; Pa.Iv. 17.515) sowie die parlamentarische Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 17.491) – bekräftigte die RK-SR im August 2020 in allen drei Fällen ihre ablehnende Haltung vom November 2018. So lehnte sie es mit 6 zu 3 Stimmen bei 3 Enthaltungen ab, die Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht zugunsten der Vermietenden anzupassen, wie es das Anliegen Feller verlangen würde. Zeitgleich verabschiedete sie eine neue Kommissionsmotion (Mo. 20.3922), die den Bundesrat bei Annahme auffordern würde, die Sozialpartner im Wohnungswesen anzuhören und danach eine ausgewogene Vorlage zur Überarbeitung der Mietzinsgestaltung zu präsentieren.

Nach der WAK-SR äusserte sich im Juni 2020 auch die WAK-NR ablehnend gegenüber zwei Standesinitiativen aus den Kantonen Basel-Stadt (Kt.Iv. 18.301) und Genf (Kt.Iv. 18.302) mit der Forderung nach Abschaffung des Eigenmietwerts. Mit 12 zu 10 Stimmen bei 1 Enthaltung vertrat die Mehrheit der Kommission die Ansicht, dass sich mit der Vorlage der WAK-SR (Pa.Iv. 17.400) bereits ein Vorstoss mit dem Anliegen befasse und man auf parallele Arbeiten verzichten wolle.
Ein erster Entwurf der WAK-SR war in der Vernehmlassung indes auf beträchtlichen Gegenwind gestossen, weswegen die ständerätliche Kommission vor Fortsetzen der Arbeiten in dieser Sache nun die Stellungnahme des Bundesrates abwarten wollte. Aufgrund coronabedingter Verzögerungen lag die Stellungnahme des Bundesrates der WAK-NR vor ihrem Beschluss zu den beiden Standesinitiativen noch nicht vor.

Afin d'éviter une distorsion de la concurrence induite par une garantie implicite de l'Etat, le groupe Vert'libéral a déposé une motion qui vise la privatisation de Postfinance. Selon le parti, une privatisation permettrait, d'un côté, de rétablir une concurrence libre et efficace, et d'un autre côté, d'autoriser Postfinance à accorder des crédits et des hypothèques.
Le Conseil fédéral a précisé qu'un débat de fond serait mené avec le DETEC, le DFF et la Poste pour dessiner le futur de la Poste – et de Postfinance particulièrement. Il a par conséquent recommandé de rejeter la motion tant que ce débat ne serait pas mené. L'objet a été classé car il n'a pas été analysé dans le délai imparti.

Wie bereits im Rahmen der Debatte um die Überbrückungsleistungen in der Frühjahrssession 2020 angetönt worden war, reichte die SGK-NR im März 2020 eine Motion zur Vermeidung von Doppelspurigkeiten zwischen Branchenlösungen und Überbrückungsleistungen ein. Ursprung der Motion war ein Antrag Regazzi (cvp, TI), wonach Branchen mit sozialpartnerschaftlichen Lösungen von der Finanzierung der ÜL ausgenommen werden sollten, weil sie sich bereits an eigenen Lösungen für ältere Mitarbeitende beteiligen müssten und es sonst zu einer Doppelbesteuerung komme. Zudem könnten ansonsten die entsprechenden Branchen – die Kommission nannte als Beispiel das Baugewerbe, das Branchenlösungen für den frühzeitigen Altersrücktritt von Arbeitnehmenden kenne – zukünftig auf solche Lösungen verzichten. Stillschweigend nahm der Nationalrat die Motion in der Sommersession 2020 an.

Etant donné les faibles taux d'intérêts, le rendement de PostFinance – filiale de La Poste détenue à 100% par la Confédération – diminue depuis 2008. Afin de contrer la baisse de valeur de l'entreprise, le Conseil fédéral a mis en consultation un projet de révision de la loi sur l'organisation de la Poste (LOP). Ce projet prévoit notamment un accès au marché des hypothèques et des crédits, ainsi qu'une privatisation partielle et progressive de PostFinance. Selon le Conseil fédéral, l'accès au marché des crédits et des hypothèques devraient renforcer la concurrence et être bénéfique aux clients. De plus, il précise qu'un tel accès est cohérent car PostFinance possède de nombreuses PME comme clients, et que 16'400 demandes de crédits-relais lui ont été adressées durant la crise du Covid-19. A l'opposé, les banques cantonales, la Raiffeisen ou encore l'Union Suisse des Arts et Métiers (USAM) s'interrogent sur cette proposition qui vient bousculer un marché qui fonctionne. Au final, il est certain qu'un tel accès risque d'aviver de nombreuses tensions sur le marché des crédits et des hypothèques. Ce sujet a déjà été abordé à plusieurs reprises au Parlement notamment à travers les motions 18.3161 et 15.3892.

A travers un postulat, Andrea Caroni (plr, AR) a souhaité renforcer la protection des maîtres d'ouvrage. Il a ainsi pointé du doigt l'art. 837 et suivant du Code civil (CC). Ces articles régissent l'hypothèque des artisans et entrepreneurs. Néanmoins, selon le parlementaire appenzellois, ils sont inadaptés car ils engagent la responsabilité du maître d'ouvrage envers des sous-traitants potentiels qu'il n'a pas approuvé. Dès lors, le manque de transparence peut avoir de lourdes conséquences pour le maître d'ouvrage. L'objectif du rapport du Conseil fédéral serait de maintenir les intérêts des artisans et entrepreneurs, et de renforcer la protection du maître d'ouvrage.
Le Conseil fédéral a proposé d'accepter le postulat. Il a été adopté tacitement par la chambre haute.

Im März 2020 sank der Referenzzinssatz erneut auf ein Allzeittief (neu 1.25%). Seit der letzten Senkung vom Juni 2017 hatte der Referenzzinssatz 1.5 Prozent betragen. Bereits damals galt der Tenor, dass die Senkung auf 1.5 Prozent die letzte sein werde, da man davon ausgegangen war, dass die für die Berechnung des Referenzzinssatzes relevanten Hypothekarsätze nicht noch weiter sinken würden. Eine weitere Senkung auf 1 Prozent sei in nächster Zeit jedoch nicht zu erwarten, prognostizierte etwa die NZZ. Bis der hypothekarische Durchschnittssatz auf unter 1.13 Prozent sinken würde, was die Voraussetzung für eine Senkung auf 1 Prozent wäre, dürfte es bei einem aktuellen Zinssatz von 1.37 Prozent einige Jahre dauern.

Jahresrückblick 2019: Raumplanung und Wohnungswesen

Der Bereich Raumplanung und Wohnungswesen sah sich im Jahr 2019 durch vier grosse Themen dominiert. Dazu gehören einerseits zwei Anliegen, die ihren Ursprung ausserhalb des Parlaments hatten: die im Februar 2019 verworfene «Zersiedelungsinitiative» und die Volksinitiative für «Mehr bezahlbare Wohnungen», die genau ein Jahr später zur Abstimmung gelangt aber im Berichtsjahr parlamentarisch diskutiert wurde. Aus dem Inneren der politisch-repräsentativen Institutionen hingegen kamen die anderen zwei grossen Anliegen des Jahres 2019: Anläufe zur Abschaffung des Eigenmietwerts und zur Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG). Allen vier Themen ist gemein, dass die dazugehörigen politischen Auseinandersetzungen klar entlang eines Links-rechts-Schemas verliefen, sie medial nur relativ wenig Beachtung fanden und auch von der sonst so dominierenden Europäisierungsfrage weitestgehend unbehelligt abliefen.

Zuerst zur Raumplanung. Am 10. Februar lehnten Volk und Stände die Volksinitiative der Jungen Grünen klar ab. Mit 63.7 Prozent legten gut zwei Drittel der Stimmenden ein Nein in die Urne; in keinem Kanton fand sich eine Mehrheit. Laut VOTO-Studie unterstützen zwar 80 Prozent der Befragten das Kernanliegen der Initiative, nämlich einen besseren Schutz der Schweizer Landwirtschaft und des Kulturlandes. Das bestehende, eben erst revidierte - und vom Volk 2013 angenommene - RPG wurde jedoch als genügend zielführend angesehen. Lediglich die Anhängerinnen und Anhänger der Grünen (zu 91%) unterstützen die «Zersiedelungsinitiative»; die Sympathisierenden von SVP, CVP und FDP hingegen lehnten sie mit Nein-Stimmenanteilen zwischen 78 bis 84 Prozent ebenso klar ab. SP- und GLP-Anhängerinnen und Anhänger waren gespalten. Die Stimmbeteiligung von 37.9 Prozent ist als unterdurchschnittlich einzustufen, ebenso die nur mässige mediale Berichterstattung.

Auch am anderen Ende des Berichtsjahres, im Dezember 2019, findet sich ein für den den Bereich Raumplanung zwar wichtiges Ereignis, das aber gesellschaftlich nur wenig Resonanz fand. So lehnte es der eben erst neu bestellte Nationalrat in einer seiner ersten Abstimmungen ab, auf die vom Bundesrat vorgeschlagene zweite Etappe der RPG-Revision einzutreten. Bereits im Juni 2019 hatte die UREK-NR «ihrem» Rat Nichteintreten empfohlen. Im Dezember nun folgte der neue Nationalrat der Empfehlung seiner alten Kommission: SVP-, FDP- und Mitte-Fraktionen stimmten geschlossen gegen, SP, Grüne und GLP geschlossen für Eintreten, sodass am Schluss ein Ergebnis von 108 zu 86 Stimmen für Nichteintreten bei 6 Enthaltungen resultierte. Pikant dabei ist, dass genau diese zweite Etappe der RPG-Revision als Argument gegen die Zersiedelungsinitiative benutzt worden war, geht es doch bei beiden um die bessere Regulierung von Bauten ausserhalb von Bauzonen.

Auch der zweite Teilbereich, das Wohnungswesen, lässt sich für das Berichtsjahr 2019 auf zwei Kernanliegen destillieren. Zum einen sind dies parlamentarische Bestrebungen zur Aufhebung des Eigenmietwerts. Im Februar 2019 verabschiedete die WAK-SR einen entsprechenden Vorentwurf, dessen Anstoss auf einer parlamentarischen Initiative beruhte. Nach der Durchführung ihrer im Frühling 2019 eingeleiteten Vernehmlassung beschloss die Kommission im August 2019 jedoch, bei der Verwaltung weitere Informationen zu Zweitliegenschaften, Schuldzinsenabzügen und ausserfiskalisch motivierten Abzügen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen einzuholen. Im November 2019 beantragte die WAK-SR ihrem Rat deshalb eine Verlängerung der Behandlungsfrist bis Herbst 2021.

Auch die auf Februar 2020 zur Abstimmung angesetzte Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» war bereits im Jahr 2019 relevant. Bereits im März stimmten sowohl National- als auch Ständerat dem Vorschlag der Regierung zu, das Anliegen des Schweizer Mieterverbands Volk und Ständen zur Ablehnung zu empfehlen. Der Ausbau von preisgünstigen Mietwohnungen lasse sich besser erreichen, wenn dafür der sogenannte Fonds de Roulement aufgestockt würde, entschieden Mehrheiten in beiden Kammern. Auch in der Vernehmlassung hatten sich 24 Kantone sowie der Gemeinde- und Städteverband zwar gegen die Initiative aber für diesen indirekten Gegenvorschlag ausgesprochen. Die Aufstockung tritt nur dann in Kraft wenn die Initiative abgelehnt wird.

Die ausserparlamentarische, sprich gesellschaftliche Debatte im Sektor Wohnwesen des Jahres 2019 drehte sich in den Printmedien vor allem um den immer schwerer zu verwirklichenden Traum vom Eigenheim. Den Anfang machte im Januar der Blick mit einer vierteiligen Serie zum «Traum vom Eigenheim». Im März folgten Berichte über zu hohe Mieten bzw. den Umstand, dass zwei Drittel aller Mieterinnen und Mieter trotz tiefem Referenzzinssatz keine Mietzinsreduktion forderten, obwohl sie dazu eigentlich berechtigt wären. Eine im März publizierte Studie des Immobiliendienstleisters IAZI bezifferte den so entstandenen «Verlust» auf rund CHF 800 Mio. Gleichzeitig wurde im September bekannt, dass seit 20 Jahren nicht mehr so viele Wohnungen leer standen, nämlich schweizweit mehr als 75'000. Obwohl dadurch die Mieten grundsätzlich sinken würden, sei die Verteilung sehr ungleich über das Schweizer Territorium verteilt, berichtete die Presse. Gemäss einer anderen Studie von IAZI betrugen die durchschnittlichen Mietausgaben in 28 von 159 untersuchten Gemeinden mit mehr als 10’000 Einwohnerinnen und Einwohnern mehr als einen Drittel des Einkommens. Dies vor allem in den Städten Zürich, Genf, Lausanne und Winterthur. Umso schwerer wiege deshalb die Tatsache, dass sich immer weniger Menschen den Kauf eines Eigenheims leisten könnten. Zwar befanden sich im Jahr 2019 die Zinsen auf einem historischen Tiefststand, was Hypotheken besonders erschwinglich machte. Allerdings sei der Häusermarkt wegen der tiefen Zinsen als Anlageobjekt besonders beliebt – unter anderem bei Pensionskassen, die ihre Gelder anlegen wollten und auch müssten, um der zukünftigen Generation ihre Rente zu garantieren –, was die Preise in die Höhe treibe. Dazu kämen spezifische Vorgaben zur langfristigen Tragbarkeit einer Hypothek (wozu Banken einen Referenzpreis von 4–5 Prozent verwendeten) und den aufzuwendenden Eigenmitteln (20 Prozent des Kaufpreises). Gemäss Studie der Zürcher Kantonalbank vom November erfülle nur gerade jeder zehnte Mietshaushalt diese beiden Bedingungen, die auf das Einkommen bzw. das Vermögen abstützen, und könne den Traum vom Eigenheim zumindest weiterträumen.

Erneut beschloss der Nationalrat im Dezember 2019 eine zweijährige Fristverlängerung für die parlamentarische Initiative Gössi (fdp, SZ) «für verbindliche Haftungsregeln beim Kauf neuer Wohnungen». Man plane nach wie vor, das Anliegen mit denjenigen der Motion Fässler-Osterwalder (sp, SG; Mo. 09.3392) und der parlamentarischen Initiative Hutter (fdp, ZH; Pa.Iv. 12.503) zu koordinieren, so die RK-NR in ihren Ausführungen. Man wolle aber noch den Bericht des Bundesrates zur Umsetzung der erwähnten Motion abwarten, der noch immer ausstehe.

Diskussionslos verlängerte der Ständerat im Dezember 2019 die Frist für eine Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts für am Wohnsitz selbstbewohntes Wohneigentum. Jene soll nun bis spätestes Herbst 2021 vorliegen. Die WAK-SR hatte zwar bereits einen Entwurf ausgearbeitet und in die Vernehmlassung geschickt, die im Juli 2019 endete. Da aber insbesondere im Bereich des Schuldzinsenabzugs noch offene Fragen bestünden, wolle die Kommission die Stellungnahme des Bundesrates abwarten, bevor der Entwurf bereinigt werde, sagte Kommissionssprecher Pirmin Bischof (cvp, SO).

Nach dem Ständerat nahm auch der Nationalrat die Motion Caroni (fdp, AR) bezüglich gesetzlicher Anpassungen am Stockwerkeigentum diskussionslos an. Bereits die vorberatende Kommission, die RK-NR, hatte mit 13 zu 9 Stimmen bei 1 Enthaltung empfohlen, die Motion anzunehmen. Ein besonders zentraler Punkt sei für sie das Erarbeiten einer neuen Regelung zum Stockwerkeigentum, das erworben wird, bevor ein Gebäude überhaupt fertiggestellt ist.

Après consultation, le Conseil fédéral a modifié l'ordonnance sur les fonds propres (OFR). Cette ordonnance avait été introduite pour consolider la résistance des banques lors des crises financières. Tout d'abord, le Conseil fédéral a simplifié les procédures pour les petites banques. Cette mesure devrait réduire la charge administrative de ces établissements. Ensuite, le rehaussement des fonds propres pour les banques d'importance systémique a été confirmé. Il était entrée en vigueur en janvier 2019. Cette mesure s'applique également aux établissement qui focalisent leur activité sur le marché intérieur. Finalement, le Conseil fédéral a refusé d'intervenir au niveau des crédits hypothécaires pour les objets résidentiels de rendement. Il préfère ainsi l'autorégulation du marché plutôt qu'une intervention étatique.

Die WAK-SR hat die Ergebnisse ihrer im Frühling 2019 eingeleiteten Vernehmlassung zur Kenntnis genommen. Heute bezahlen Besitzer von Wohneigentum, in dem sie selber wohnen, Einkommensteuern auf einen fiktiven Mietertrag (sog. Eigenmietwert). Die Kommission schlug vor, den Eigenmietwert für am Wohnsitz selbstbewohntes Wohneigentum zusammen mit verschiedenen Abzugsmöglichkeiten (z.B. für den Unterhalt oder die Instandstellung) abzuschaffen. Ausserfiskalisch motivierte Abzüge (z.B. für Energiesparen) würden lediglich auf Bundesebene abgeschafft; die Kantone könnten sie weiterhin erlauben. Zweitliegenschaften wären zwar vom Systemwechsel nicht betroffen, doch würden ausserfiskalisch motivierte Abzüge trotzdem nicht mehr erlaubt. Schliesslich sollte auch die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen mehr oder weniger eingeschränkt werden; hierzu erarbeitete die Kommission fünf Varianten. Als Ausgleich würde ein neuer «Ersterwerberabzug» von CHF 10'000 für Ehepaare (CHF 5'000 CHF Alleinstehende) eingeführt, der aber nach 10 Jahren endet. Insgesamt gingen 110 Stellungnahmen ein. Der kurze Zeit später veröffentlichte Vernehmlassungsbericht zeigt auf, dass 21 Kantone, FDK, SP und die Grünen sowie der Mieterverband und SGB die Vorlage ablehnen. Einzig die Kantone GE, NW, OW, SZ und ZH unterstützen den Systemwechsel, doch auch sie lediglich mit gewichtigen Vorbehalten, allen voran bezüglich Ersterwerberabzugs. Das gleiche gilt für die grundsätzlich befürwortenden Parteien (SVP, FDP, CVP, BDP und Grünliberale). Am positivsten haben Verbände der Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer (HEV) und Economiesuisse reagiert. In Anbetracht der zahlreichen umstrittenen Fragen hat die WAK-SR jedoch die Verwaltung damit beauftragt, weitere Abklärungen vorzunehmen. Diese sollen vor allem folgende Punkte betreffen: Zweitliegenschaften, Schuldzinsenabzüge und ausserfiskalisch motivierte Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen.

Auf Anraten einer knappen Kommissionsmehrheit (12 zu 11 Stimmen) beschloss der Nationalrat in der Sommersession 2019, einer Initiative Feller (fdp, VD) mit der Forderung nach Einschränkung der Möglichkeiten zur Mietzinsanfechtung Folge zu geben. Er fällte diesen Entscheid – ebenso wie seinen Beschluss über zwei verwandte parlamentarische Initiativen Nantermod (fdp, VS; Pa.Iv. 17.514, Pa.Iv. 17.515) – mit 102 zu 82 Stimmen bei 2 Enthaltungen nach einer intensiven Debatte. Im gleichen Zug versenkte der Nationalrat eine Motion der RK-SR, die eine umfassendere und ausgewogene Revision verlangt hätte (Mo. 18.4101). Der Ball geht nun zurück zur Urheberin der Motion, die im Vorjahr einen anderslautenden Beschluss zu den drei Initiativen gefasst hatte.

In der Sommer- und Herbstsession nahmen Stände- und Nationalrat je eine Motion für Anpassungen am Stockwerkeigentum an.
Diskussionslos, stillschweigend und somit einstimmig nahm der Ständerat im Juni 2019 eine Motion Caroni (fdp, AR; Mo. 19.3140) an. Diese forderte, aufbauend auf dem Bericht des Bundesrates vom März 2019 und einem früheren Postulat Caroni (fdp, AR; Po. 14.3832), entsprechende gesetzliche Anpassungen am Stockwerkeigentum. Damit sollten diverse Lücken geschlossen und Anwendungsprobleme gelöst werden. Namentlich erwähnt wurde vom Motionär der mangelnde Rechtsschutz von Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern, die «ab Plan» erwerben, also noch vor der Fertigstellung eines Gebäudes.
Im Nationalrat wurde die gleichentags eingereichte und ähnlich lautende Motion von Beat Flach (glp, AG; Mo. 19.3347) zwar ebenfalls vom Bundesrat zur Annahme empfohlen, aber wegen Bekämpfung durch Hans Egloff (svp, ZH) erst im September 2019 behandelt. Egloffs zwei Hauptargumente für Ablehnung der Motion waren einerseits die grundsätzlich ausreichenden rechtlichen Regelungen zum Stockwerkeigentum und andererseits die Behebung einzelner Probleme durch bereits aufgegleiste Reformen im Werk- bzw. Kaufvertragsrecht. Da sich einzig die SVP – geschlossen – und vier Liberale gegen die Motion stellten, wurde diese mit 108 zu 63 Stimmen bei einer Enthaltung klar überwiesen.

Zwei im Jahr 2018 eingereichte Standesinitiativen aus den Kantonen Basel-Stadt (Kt.Iv. 18.301) und Genf (Kt.Iv. 18.302) verliehen der Forderung nach Abschaffung des Eigenmietwerts zusätzliche Schubkraft, in diesem Fall von Seiten der Kantone. Die WAK-SR, welche sich im Januar 2019 mit den Anliegen befasste, verwies auf ihre eigene, sich in Arbeit befindende und zum gegebenen Zeitpunkt bereits weit fortgeschrittene parlamentarische Initiative (Pa.Iv. 17.400), mit welcher die beiden Anliegen erfüllt werden könnten. Aus diesem Grund beantragte sie einstimmig, den Initiativen keine Folge zu geben. Der Ständerat folgte diesem Antrag in der Frühjahrssession 2019 oppositionslos.

Im März 2019 folgte der Nationalrat seiner Kommission und lehnte die parlamentarische Initiative Hardegger (sp, ZH) mit 132 zu 51 Stimmen klar ab. Die Initiative forderte das obligatorische Einführen eines Erneuerungsfonds für alle Stockwerkeigentümergemeinschaften. Damit sollten dringende bauliche Sanierungen trotz Einstimmigkeitsgebotes ermöglicht werden. Mit Verweis auf die bereits heute bestehende Möglichkeit, solche Fonds einzuführen, stimmte eine Mehrheit aus SVP, FDP, CVP, BDP und GLP gegen SP und Grüne.

In der Frühjahrssession 2019 sprach sich der Nationalrat mit 58 zu 130 Stimmen bei 2 Enthaltungen gegen eine Motion Gschwind (cvp, JU) aus, die eine Reduktion des Eigenmietwertes um 50 Prozent beantragte, um zusätzliche steuerliche Anreize für die Sanierung von Altbauten zu schaffen. Der Motionär begründete sein Anliegen mit der durch Annahme des Raumplanungsgesetzes erschwerten Bauzonenerschliessung für Einzelbauten. Folglich gelte es, das Wohnpotential nichtbewohnter Altbauten besser zu nutzen. Dies bedinge aber oftmals umfassende Sanierungsmassnahmen, welche die Kosten eines Neubaus bei weitem überstiegen, weswegen es zusätzlicher Steueranreize bedürfe. Bundesrat Maurer äusserte sich im Parlament ablehnend zum Vorstoss, wobei er zum einen auf ein Bundesgerichtsurteil aus dem Jahr 1998 verwies, gemäss welchem der kantonale Eigenmietwert nicht unter 60 Prozent des tatsächlichen Marktwertes zu liegen kommen darf. Zum anderen befürchtete er, dass die verlangte Änderung auf der Ebene der Kantone und Gemeinden zu hohen Steuerausfällen führen würde. Unterstützung erfuhr das Anliegen durch die mit einer Ausnahme in der BDP-Fraktion geschlossen auftretenden Fraktionen der BDP, CVP und GLP sowie durch eine SVP-Minderheit.