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Nachdem der Bundesrat bereits im Februar 2019 seinen Willen für eine umfassende Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen bekräftigt hatte, wie dies mit einer Motion der RK-SR verlangt wird, äusserte sich in der Frühjahrssession auch der Ständerat wohlwollend dazu. Angestossen worden war die Kommissionsmotion durch eine Vielzahl an Vorstössen sowohl von der Vermieter- als auch von der Mieterseite, was zuletzt in sechs hängigen parlamentarischen Initiativen gipfelte (Pa.Iv. 16.451; 17.459; 17.491; 17.493; 17.514; 17.515), die allesamt Anpassungen der Regelungen zu den missbräuchlichen Mietzinsen verlangten. Die geltenden Bestimmungen zur Mietzinsgestaltung stammen aus dem Jahr 1990, wobei sich gemäss Bundesrat die darin enthaltenen Regelungen in den Grundzügen bereits im Bundesbeschluss über die Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen aus dem Jahr 1972 fanden.

Revision der Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen (Mo. 18.4101)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nachdem der Ständerat die Kommissionsmotion zum Anstoss einer umfassenden Revision der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen (Mo. 18.4101) in der Frühjahrssession 2019 als Erstrat angenommen hatte, zog Didier Berberat seine zuvor in der RK-SR auf wenig Wohlwollen gestossene parlamentarische Initiative mit der Forderung nach einer bedingungslosen Möglichkeit zur Anfechtung des Anfangsmietzinses zurück. Im Unterschied zur parlamentarischen Initiative, von der insbesondere die Mieterschaft hätte profitieren sollen, beabsichtigt die Motion, sowohl die Mieter- als auch die Vermieterseite besser zu stellen.

Missbräuchliche Mieten sollen verstärkt bekämpft werden können (Pa.Iv. 17.511)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Ebenso wie die parlamentarische Initiative Sommaruga (sp, GE; Pa.Iv. 17.459), verlangte die im Ständerat eingereichte parlamentarische Initiative Berberat (sp, NE) die bedingungslose Möglichkeit zur Anfechtung des Anfangsmietzinses innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache. Doch auch sie scheiterte in der Rechtskommission des zuständigen Erstrates: Die RK-SR, welche das Anliegen im November 2018 mit diversen weiteren, sachverwandten Anliegen von Seiten der Vermieter beriet, gab dem Geschäft mit 2 zu 8 Stimmen bei 2 Enthaltungen keine Folge. Die Mehrheit der bürgerlichen Initiativen erlitt dasselbe Schicksal (Pa.Iv. 17.491, Pa.Iv. 17.514, Pa.Iv. 17.515). Folge erteilte die Kommission einzig zwei parlamentarischen Initiativen Egloff (svp, ZH; Pa.Iv. 16.451 und Pa.Iv. 17.493). An derselben Sitzung beschloss die Kommission zudem die Einreichung einer Kommissionsmotion (Mo. 18.4101), mit welcher angesichts der zahlreichen Vorstösse und Anliegen eine umfassende Revision der Mietzinsregelungen ins Auge gefasst werden soll.

Missbräuchliche Mieten sollen verstärkt bekämpft werden können (Pa.Iv. 17.511)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Mit 6 zu 4 Stimmen bei 3 Enthaltungen schloss sich die RK-SR im November 2018 ihrer Schwesterkommission an und gab einer parlamentarischen Initiative Egloff (svp, ZH) Folge. Damit soll der Vermieterseite unter anderem die Suche nach Vergleichsobjekten erleichtert werden, die als Beweis für die Orts- und Quartierüblichkeit des geforderten Mietzinses beigezogen werden können. Die Kommission gab gleichentags einer weiteren, thematisch ähnlich gelagerten Initiative des HEV-Präsidenten Folge (Pa.Iv. 16.451).

Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten (Pa.Iv. 17.493)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Gleich zwei parlamentarischen Initiativen von HEV-Präsident Hans Egloff (svp, ZH) gab die RK-SR im November 2018 Folge. Während die eine die Beweisbarkeit der Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten erleichtern will (Pa.Iv. 17.493), beabsichtigt die andere die Anhebung der Hürden für die Anfechtung des Anfangsmietzinses. Demnach soll das Vorliegen der Wohnungsknappheit gemessen an objektiven Kriterien wie der Leerwohnungsziffer nicht als ausreichender Grund für die Anfechtung betrachtet werden, wie dies das Bundesgericht jüngst geurteilt hatte. Die ständerätliche Rechtskommission fällte ihren Beschluss mit 7 zu 5 Stimmen bei 1 Enthaltung und folgte damit ihrer erstberatenden Schwesterkommission.
Weniger erfolgreich waren hingegen zwei parlamentarischen Initiativen von Seiten der SP: Gleichentags gab die Kommission nämlich einer parlamentarischen Initiative Berberat (sp, NE; Pa.Iv. 17.511), welche den Schutz vor missbräuchlichen Mieten verstärken wollte, deutlich keine Folge. Ähnlich klar war bereits in der Herbstsession eine mit dem gleichen Zweck lancierte parlamentarische Initiative Sommaruga (sp, GE; Pa.Iv. 17.459) im Nationalrat gescheitert.

Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters (Pa.Iv. 16.451)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im Gegensatz zu ihrer Schwesterkommission gab die RK-SR im November zwei parlamentarischen Initiativen Nantermod (fdp, VS), welche die Möglichkeiten zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse einschränken wollten, mit deutlichen Mehrheiten keine Folge (Pa.Iv. 17.514, Pa.Iv. 17.515). Zuvor hatte die Kommission bei der Verwaltung einen Kurzbericht in Auftrag gegeben, worin die Folgen bei Annahme diverser hängiger Initiativen in dieser und ähnlicher Sache abgeschätzt werden sollten (vgl. auch Pa.Iv. 16.451, Pa.Iv. 17.491, Pa.Iv. 17.493, Pa.Iv. 17.511). Nach Vorliegen des Berichts kam die Kommission zum Schluss, dass die geltenden Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen einer grundsätzlichen Überprüfung zu unterlegen seien, was sie durch Einreichung einer Kommissionsmotion (Mo. 18.4101) auch entsprechend beantragte.

Missbräuchliche Mietzinse nur noch in Zeiten von Wohnungsmangel (Pa.Iv. 17.514, 17.515)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nachdem die RK-NR im Juli 2018 einer parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD) betreffend die zeitgemässe Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht grossmehrheitlich Folge geleistet hatte, kam die ständerätliche Schwesterkommission im November desselben Jahres nach Einholen eines Verwaltungsberichts zu einem anderen Beschluss. Der Kurzbericht, der die Folgen bei Annahme der diversen hängigen Anliegen betreffend Mietzinse abzuschätzen hatte, veranlasste eine einstimmige RK-SR zur Einreichung einer Kommissionsmotion (Mo. 18.4101). Mit deren Annahme würde der Bundesrat beauftragt, eine umfassende, zeitgemässe und ausgewogene Revision der Mietzinsregelungen auszuarbeiten. Der Initiative Feller gab die Kommission mit 0 zu 5 Stimmen bei 8 Enthaltungen keine Folge. Negativ äusserte sich die Kommission gleichentags auch zu drei weiteren Anliegen im Bereich der Mietzinsregelungen (Pa.Iv. 17.511, Pa.Iv. 17.514, Pa.Iv. 17.515). Zustimmung erfuhren hingegen zwei parlamentarische Initiativen Egloff (Pa.Iv. 16.451, Pa.Iv. 17.493).

Festlegung des übersetzen Ertrages im Mietrecht (Pa.Iv. 17.491)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Nachdem sich die RK-NR im Juli 2018 bereits deutlich gegen eine parlamentarische Initiative Sommaruga (sp, GE) zur Verbesserung des Kündigungsschutzes für ältere Mieter ausgesprochen hatte, bestätigte der Nationalrat in der Herbstsession 2018 diesen Entscheid, womit das Geschäft erledigt wurde. Ebenso wie eine weitere parlamentarische Initiative des Präsidenten des Schweizerischen Mieterverbandes (Pa.Iv. 17.459) lehnte der Nationalrat auch erwähntes Anliegen mit geschlossenen Blöcken ab: Befürwortenden 52 Stimmen der Ratslinken standen 123 opponierende Stimmen aus den Fraktionen der GLP, BDP, CVP, FDP und SVP gegenüber. Die Ausnahme bildeten 2 Enthaltungen aus der SVP-Fraktion.

Schutz der älteren Menschen vor missbräuchlichen Mietkündigungen (Pa.Iv. 17.502)

Nach der deutlichen Niederlage in der RK-NR erlitt die parlamentarische Initiative Sommaruga (sp, GE) mit der Forderung eines generellen Anspruchs auf Anfechtung des Anfangsmietzinses in der Herbstsession 2018 im Nationalrat endgültig Schiffbruch. Den geschlossen stimmenden Fraktionen der Grünen und SP (55 Stimmen) stand ein ebenso geschlossener Block aus allen restlichen Fraktionen gegenüber (140 Stimmen). Unterdessen ging es den vier bürgerlichen Initiativen zum Mietrecht mit Ausnahme der Initiative Egloff (svp, ZH; Pa.Iv. 17.493) trotz wohlwollender Position der RK-NR in der Schwesterkommission nicht viel besser (Pa.Iv. 17.491, Pa.Iv. 17.514, 17.515).

Anfangsmietzins bedingungslos anfechten (Pa.Iv. 17.459)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Ebenso wie der thematisch eng verwandten parlamentarischen Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 16.459) gab die RK-SR im August 2018 auch einer parlamentarischen Initiative Vogler (csp, OW) ohne Gegenstimme Folge. Letztere sieht ebenfalls eine Erleichterung im Bereich der Formularpflicht vor. Damit müsste der Vermieter in Zukunft zur Information der Mietzinserhöhung, die auf einem Mietvertrag mit vereinbarten Mietzinsstaffelungen beruht, kein vom Kanton beglaubigtes amtliches Formular mehr verwenden. Der Initiant argumentiert, dass der Einsatz eines solchen Formulars bei der Staffelmiete verwirrlich und irrational sei, da der Mieter gegen die einzelnen Staffeln nur im Rahmen der Anfangsmietzins-Anfechtung Einwand erheben kann und danach nicht mehr.

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Pa.Iv. 16.458)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Neben der parlamentarischen Initiative Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458) verlangte auch die parlamentarische Initiative Feller (fdp, VD) Erleichterungen im Bereich der Formularpflicht. Konkret verlangte sie, dass bei Mitteilungen einer Mietzinserhöhung eine auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschrift auf dem offiziellen Formular zulässig und der eigenhändigen Unterschrift gleichzusetzen sei. Wie dem Anliegen Vogler leistete die RK-SR im August 2018 auch diesem Geschäft ohne Gegenstimme Folge.

Autorisation de la signature reproduite par un moyen mécanique dans le droit du bail (Pa.Iv. 16.459)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Der Präsident des Schweizerischen Mieterverbandes, Carlo Sommaruga (sp, GE), wollte mit einer parlamentarischen Initiative bezwecken, dass innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjekts jeder Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden kann. Gemäss geltendem Recht ist dies nur möglich, wenn der Vermieter die Miete für dieselbe Sache im Vergleich zu vorher stark erhöht hat oder sich der Mieter wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder aufgrund der Marktverhältnisse zum Vertragsabschluss gezwungen sah. Der Sozialdemokrat basierte seine Argumentation auf Statistiken, gemäss welchen Mieterhöhungen hauptsächlich auf den Abschluss neuer Mietverträge zurückzuführen sind. Eine Raiffeisen-Studie komme ferner zum Schluss, dass Mietzinse bei korrekter Anwendung des Mietrechts im Vergleich zur aktuellen Lage eigentlich um einiges tiefer liegen müssten. Eine systematische Anfechtungsmöglichkeit stelle deshalb ein geeignetes Mittel zur Bekämpfung von missbräuchlichen Mieten dar. Bei der RK-NR, die das Geschäft im Juli 2018 beriet, stiess der Initiant jedoch auf unzureichendes Wohlwollen. Die Kommission beantragte mit 16 zu 7 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben, und stellte sich im gleichen Zuge durch Befürwortung von vier parlamentarischen Initiativen aus dem bürgerlichen Lager zur selben Sache (17.491, 17.493, 17.514, 17.515) auf die Seite der Vermieter.

Anfangsmietzins bedingungslos anfechten (Pa.Iv. 17.459)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Olivier Feller (plr, VD) propose, par l'ajout d'un nouvel alinéa à l'article 269d du Code des obligations, d'autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique pour toute modification unilatérale d'un contrat de bail. Selon lui, cela permettra de réduire le travail administratif des propriétaires institutionnels et des gérants d'immeubles, s'ils peuvent apposer une signature sous la forme d'un fac-similé sur les formules officielles requises. Il rappelle que dans le cadre de la motion (07.3159), classée sans débat parlementaire, le Conseil fédéral avait alors admis que l'exigence d'une signature autographe constituait un formalisme excessif, l'utilisation de la formule officielle agréée par le canton étant suffisante pour protéger les locataires. Par 17 voix contre 6, la CAJ-CN décide de donner suite à l'initiative. Celle-ci est alors transmise à la CAJ-CE.

Autorisation de la signature reproduite par un moyen mécanique dans le droit du bail (Pa.Iv. 16.459)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Im Berichtsjahr ging eine Vorlage zur Änderung des Mietrechts an den Ständerat. Das Geschäft bezweckte primär die Abkopplung der Mietzinse von den Hypothekarzinsen. Neu sollten die Mietzinse an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden. Dies würde nicht nur zu einem moderateren Anstieg der Mieten führen, sondern die Entwicklung für den Mieter wie auch für den Vermieter transparenter machen und somit missbräuchlichen Mietzinsen vorbeugen. Der Nationalrat, welcher die Vorlage als Erstrat hätte behandeln sollen, war im Vorjahr auf Anraten seiner Kommission nicht auf die Revision eingetreten. Ausschlaggebend für diesen Entscheid war die vom Bundesrat nachträglich eingebrachte Änderung, welche vorsah, die Mietzinsanpassung nicht an die volle Teuerung zu koppeln, wie dies der von den Sozialpartnern ausgehandelte Kompromiss vorsah, sondern nur an den Landesindex unter Ausschluss der Wohn- und Energiekosten, was einer Teuerungsüberwälzung von ca. 90 Prozent gleich käme. In der ständerätlichen Kommission plädierte eine Mehrheit auf Eintreten. Sie begründete ihren Entscheid mit der Notwendigkeit einer Mietrechtsrevision und war deswegen nicht bereit, bereits „von vornherein die Flinte ins Korn“ zu werfen. Jedoch präsentierte sie auch ihrerseits einen abgeänderten Entwurf. Um den Vermietern, welche sich nach dem vorgeschlagenen Spezialindex vom Revisionsentwurf distanziert hatten, bei den Zinserhöhungen mehr Spielraum zu gewähren, sollte ihnen erlaubt werden, die Miete alle fünf Jahre auch an das Marktniveau anpassen zu können. Der Deutschschweizer Mieterverband liess verlauten, dass eine solche Regelung inakzeptabel wäre, da die Mieter so auf einen Schlag massiven Mietzinserhöhungen ausgesetzt würden. Im Gegensatz zum Nationalrat trat der Ständerat nach kurzer Diskussion und mit einer starken Zweidrittelmehrheit auf die Vorlage ein. Die Diskussion um den Umfang der Teuerungsüberwälzung schlug in der Beratung die höchsten Wellen. Die Kommission empfahl ihrem Rat mit knapper Mehrheit, den bundesrätlichen Spezialindex zu übernehmen. Eine starke bürgerliche Kommissionsminderheit trat für eine hundertprozentige Überwälzung ein. Der Ständerat folgte der Kommissionsmehrheit schliesslich knapp mit 18 zu 14 Stimmen. Ein anderes Hindernis hingegen sahen die linken Vertreter der Romandie. Sie stiessen sich insbesondere an der vorgeschlagenen Ermittlung von missbräuchlichen Mietzinsen. Das geltende Recht, welches Mietzinse als missbräuchlich bezeichnet, wenn der Vermieter einen übersetzten Ertrag aus dem Mietverhältnis zieht, sollte durch ein sogenanntes Vergleichsmietemodell ersetzt werden. Konkret würde Missbrauch dann festgestellt, wenn der Mietzins eines Wohnraumes oberhalb einer vorgegebenen Bandbreite von Mietpreisen vergleichbarer Objekte liegen würde. Die Westschweizer Ständeräte befürchteten, dass dies eine inflationäre Preisspirale nach sich ziehen könnte. Unter Widerstand von Vertretern der Vermieter- und der welschen Mieterseite wurde das Geschäft mit 21 zu 12 Stimmen angenommen und ging erneut an den Nationalrat. Vertreter des Deutschschweizer Mietverbandes unterstützten die Vorlage nach wie vor; sie erachteten die bestehende Koppelung der Miet- an die Hypothekarzinse als fahrlässig. Die Rechtskommission des Nationalrats sprach sich im Folgenden für die vom Hauseigentümerverband verlangte 100 prozentige Anrechnung der Teuerung aus und schuf eine weitere Differenz zum Ständerat, indem sie dem Nationalrat vorschlug, eine zusätzliche Mietzinsanpassung an den Marktpreis abzulehnen. In diesem Sinne empfahl sie ihrem Rat, auf die Vorlage mit dem ursprünglich ausgehandelten Kompromiss einzutreten. Mit einer äusserst knappen Mehrheit von 88 zu 86 Stimmen beschloss der Nationalrat bei 10 Enthaltungen und somit zum zweiten Mal, nicht auf die Vorlage einzutreten. Er beerdigte damit die Gesetzesrevision, welche mit einem historischen sozialpartnerschaftlichen Kompromiss vielversprechend begonnen hatte. Gegen die Vorlage opponierten erfolgreich eine geschlossene SVP und eine grosse Mehrheit der SP.

Mietrechtsrevision scheitert (BRG 08.081)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

Im ersten Quartal ging der definitive Entwurf der Teilrevision des Mietrechts in die Beratung der nationalrätlichen Kommission für Rechtsfragen (RK-NR). Hauptziel der Revision war, die Entwicklung der Mietzinse von den Hypothekarzinsen loszulösen. Die Anpassung der Mietzinse würde stattdessen an den Landesindex der Konsumentenpreise unter Ausschluss der Wohn- und Energiekosten erfolgen, was einer ungefähren Teuerungsüberwälzung von 90% gleichkommen würde. Dass Mietzinssteigerungen nicht an die volle Teuerung zu koppeln seien, beschloss der Bundesrat Ende letzten Jahres aufgrund der Vernehmlassungsergebnisse. Dies ärgerte jedoch den Hauseigentümerverband, welcher gleich nach Publikation der Vorlage mit einem Referendum drohte. Trotz anfänglich positivem Eintretensentscheid beantragte die RK-NR nach der Detailberatung ihrem Rat, nicht auf die Vorlage einzutreten. Ausschlaggebend für diesen Entscheid war gerade die vom Bundesrat beschlossene Änderung im Vergleich zur Vernehmlassungsvorlage. Die Kommission entschied abweichend vom Bundesrat, dass eine Koppelung an den integralen Landesindex nicht missbräuchlich sei und befürwortete mit 15 zu 11 Stimmen eine 100%-Anrechnung der Teuerung. Trotzdem lehnte sie die Vorlage in der Schlussabstimmung mit 22 zu 1 ab, zumal allen Kommissionsmitgliedern klar war, dass sowohl der Entscheid für eine Anrechnung der vollständigen Teuerung wie auch für eine Anrechnung der partiellen Teuerung entweder von Seiten der Mieter- oder von Seiten der Vermieterverbände zur Ergreifung eines Referendums führen würde. Auch im Nationalrat, welcher das Geschäft in der Sommersession traktandierte, war man sich grösstenteils einig, dass eine Vorlage, welche von Mietern und Vermietern nicht gemeinsam getragen wird, politisch chancenlos sei. Mit 119 zu 61 Stimmen beschloss die grosse Kammer dann auch, nicht auf die Vorlage einzutreten. Diesen Entscheid stützten die SVP, die FDP sowie eine Mehrheit der SP und eine Minderheit der CVP. Mieter- und Vermieterverbände reagierten sogleich. Während sich der Hauseigentümerverband mit dem Entscheid des Nationalrates zufrieden zeigte, bezeichnete ihn der Mieterverband als sozialpolitisch unverantwortlich und drohte bereits mit Konsequenzen im Falle eines Scheiterns der Vorlage im Ständerat.

Mietrechtsrevision scheitert (BRG 08.081)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

Die vom Bundesrat im Dezember präsentierte Vorlage stiess bei den Hauseigentümern auf grossen Protest. Sie kündigten an, diese Revision mit einem Referendum bekämpfen zu wollen, wenn sie nicht vom Parlament in ihrem Sinne abgeändert werde. Der Auslöser des Ärgers war der Entscheid der Landesregierung, bei der massgeblichen Inflationsrate die Mietkosten- und die Energiepreisentwicklung auszuklammern, da diese von den Mietern über die Mietzinse und die Nebenkosten bereits vollständig getragen würden.

Mietrechtsrevision scheitert (BRG 08.081)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

Der Bundesrat gab den Vorentwurf für eine Teilrevision des Mietrechts in die Vernehmlassung. Ziel der Vorlage ist es, die Abhängigkeit der Entwicklung der Mietzinsen von derjenigen der Hypothekarzinsen aufzuheben. Neu wäre als Berechnungsgrundlage für zulässige Mietzinssteigerungen der Teuerungsindex der Konsumentenpreise massgebend. Dieses System erlaubt es insbesondere den Mietern, die zu erwartende Entwicklung der Mietkosten genauer abzuschätzen als dies beim sich oft erratisch bewegenden Hypothekarzins der Fall ist. Das Modell entsprach einer Vereinbarung von Mieter- und Hauseigentümerverbänden, die Ende 2007 unter Federführung des Bundesamtes für Wohnungswesen zustande gekommen war. Die Übereinkunft sah vor, dass die Teuerung vollständig berücksichtigt wird. Dies stiess aber bei den welschen Mieterverbänden und später auch bei den deutschschweizerischen Organisationen und der SP auf Kritik: Da die Mietkostensteigerung im Teuerungsindex enthalten ist, dürfe nur 80% der Teuerung angerechnet werden. Anderenfalls würde bei sonst stabilen Preisen ein genereller Mietkostenanstieg allein eine weitere individuelle Erhöhung der Miete rechtfertigen. Die Hauseigentümer verteidigten die 100%-Anrechnung mit dem Argument, dass sie mit dem Einverständnis zum Verbot einer Mietzinserhöhung bei einem Eigentümerwechsel bereits ein Opfer gebracht hätten. In der Vernehmlassung sprachen sich der Hauseigentümerverband, die Interessenorganisationen der Mieter und alle Parteien mit Ausnahme der SVP und der GP grundsätzlich für den Systemwechsel aus. Die GP hätte eine reine Kostenmiete vorgezogen und die SVP sprach sich prinzipiell gegen staatliche Eingriffe in den Mietmarkt aus. Im Herbst beauftragte der Bundesrat das EVD mit der Ausarbeitung eines definitiven Entwurfs für die Revision des Mietrechts.

Mietrechtsrevision scheitert (BRG 08.081)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

Ende 2005 hatte der Bundesrat eine revidierte Vorlage zur Mietrechtsrevision in die Vernehmlassung gegeben, welche bei der Mietzinsgestaltung ein duales System vorschlug, das den Vertragsparteien die Wahl zwischen Indexmodell und Kostenmiete liess. Der Entwurf wurde kontrovers beurteilt: Die Mieterseite sprach sich für eine Gesetzesrevision aus, lehnte das vorgesehene duale Modell jedoch mangels echter Wahlmöglichkeit für die Mietenden ab. Ebenso verwarf sie das Instrument der Vergleichsmiete als Missbrauchskriterium. Stattdessen forderte sie eine Verstärkung des Kündigungsschutzes. Die Vermieter akzeptieren die Vorlage im Grundsatz, verlangten aber einen Abbau der Schutzbestimmungen. Aufgrund der grundlegenden Differenzen beschloss der Bundesrat, die Revisionsarbeiten auf Gesetzesstufe vorderhand nicht weiter zu verfolgen, das geltende Modell der Kostenmiete aber per Verordnung zu aktualisieren: So sollen die Preise nicht mehr an den Satz für variable Hypotheken der jeweiligen Kantonalbank gekoppelt werden, sondern an einen Durchschnittssatz. Dieser würde entweder als Durchschnitt der Zinssätze aller Kantonalbanken und damit national einheitlich bestimmt oder aber als Durchschnitt sämtlicher Hypothekarmodelle aller Banken, womit sich die Preisentwicklung etwas verstetigte. Neu sollen die Vermieter Mehrkosten für energetische Gebäudesanierungen wie Isolationen und neue Heizungssysteme (z.B. Erdwärme oder Sonnenkollektoren) ganz oder teilweise auf die Mieter überwälzen können. Das geltende Recht schafft energie- und umweltpolitisch falsche Anreize, da die Vermieter eine alte Ölheizung wieder durch eine Ölheizung ersetzen, weil sie die Kosten eines anderen Heizsystems nicht allein tragen wollen. Schliesslich will der Bundesrat die Abrechnung der Nebenkosten enger fassen. Um zu verhindern, dass Mieter mit unrealistisch tiefen Akontozahlungen geködert und Ende Jahr aufgrund der Nebenkostenabrechnung mit übermässig hohen Nachforderungen konfrontiert würden, seien Nachforderungen prozentual auf einen bestimmten Bruchteil der Akontozahlungen zu beschränken.

Mietrechtsrevision (2005) wird nach kontroversen Vernehmlassungsantworten nicht weiterverfolgt

Nachdem die Mietrechtsrevision im Vorjahr in der Volksabstimmung gescheitert war, gab der Bundesrat im Dezember eine revidierte Vorlage in die Vernehmlassung; ausgearbeitet worden war der Entwurf von der Kommission für Wohnungswesen, in der Mieter und Hauseigentümer vertreten sind. Die Gesetzesänderung betrifft nur die Mietzinsgestaltung, die geltenden Kündigungsbestimmungen bleiben unangetastet. Vorgeschlagen wird ein duales System, bei dem die Vertragsparteien zwischen dem Indexmodell und der Kostenmiete wählen können: Das Indexmodell koppelt die Mietzinsen nicht mehr an den Hypothekarzins, sondern an den Landesindex der Konsumentenpreise. Mietzinsanpassungen bei Wohnungen sollen jährlich im Ausmass von 80% der Teuerung möglich sein – die in der Volksabstimmung gescheiterte Vorlage ging von 100% aus. Bei Geschäftsräumen kann der Vermieter die Teuerung vollumfänglich überwälzen. Andere, über die Teuerung hinausgehende Erhöhungen sind ausgeschlossen. Um festzustellen, ob ein Zins missbräuchlich ist, wird auf die Preise für vergleichbare Wohnungen abgestellt; wie die Vergleichsmieten bestimmt werden, ist noch offen. Die Missbräuchlichkeit der Miete kann nur zu Vertragsbeginn resp. bei einer Handänderung überprüft werden, nicht jedoch während der Dauer des Mietverhältnisses. Die Kostenmiete hingegen orientiert sich am geltenden Recht: Mietzinsanpassungen folgen der Kostenentwicklung, wobei statt des bisherigen variablen Hypothekarzinses neu ein von der Nationalbank vierteljährlich zu veröffentlichender Durchschnittssatz zur Anwendung kommt. Für die Feststellung der Missbräuchlichkeit der Mietpreise ist der „angemessene Ertrag“ massgeblich. Was genau unter einer angemessenen Bruttorendite zu verstehen ist, soll auf Verordnungsstufe geregelt werden; das Gesetz hält nur die Eckwerte fest. Anders als bei der Indexmiete kann der Zins nicht nur zu Vertragsbeginn, sondern auch während der Mietdauer auf seine Missbräuchlichkeit hin überprüft werden, und zwar nach sieben Jahren. Das zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Mietzinsmodell, Indexmodell oder Kostenmiete, soll für die ganze Dauer des Mietverhältnisses gelten; liegt keine Vereinbarung zwischen den Parteien vor, gilt das Indexmodell.

Mietrechtsrevision (2005) wird nach kontroversen Vernehmlassungsantworten nicht weiterverfolgt

Anfang Februar kam die Vorlage zur Revision des Mietrechts zur Volksabstimmung. Sie stellte einen indirekten Gegenvorschlag des Parlaments zu der im Mai 2003 von Volk und Ständen abgelehnten Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ des Mieterinnen- und Mieterverbandes dar. Der Verband hatte gegen die Mietrechtsrevision das Referendum ergriffen, weil er vom neuen Recht massive Mietzinserhöhungen befürchtete. Kernstück der Vorlage bildete der Systemwechsel bei der Berechnungsgrundlage für zulässige Mietzinsveränderungen: Neu sollte nicht mehr der Hypothekarzins, sondern der Landesindex der Konsumentenpreise als Basis dienen. In der Abstimmungskampagne entsprachen die Fronten in der Deutschschweiz und im Tessin dem bei wirtschaftspolitischen Vorlagen typischen Links-Rechts-Schema: Auf der Befürworterseite standen die meisten bürgerlichen Parteien und die Unternehmerverbände, auf der Seite der Gegner die SP, die GP und die Gewerkschaften. In der Westschweiz hingegen empfahlen mit Ausnahme der Liberalen auch die meisten bürgerlichen Parteien und der Hauseigentümerverband ein Nein.

Die Stimmberechtigten lehnten die Mietrechtsrevision mit 64,1% Nein-Stimmen ab; sie stiess in keinem einzigen Kanton auf Zustimmung. Gemäss Vox-Analyse war das wichtigste Motiv für die Ablehnung die Angst vor Mietzinserhöhungen gewesen. Von Bedeutung waren auch die Vermutung, dass mit dem neuen Gesetz der Mieterschutz abgebaut würde, sowie eine allgemein negative Haltung gegenüber der Vorlage.


Mietrechtsrevision
Abstimmung vom 8. Februar 2004

Beteiligung: 45,4%
Ja: 755 561 (35,9%)
Nein: 1 347 458 (64,1%)

Parolen:
– Ja: CVP (5*), FDP (1*), SVP (5*), LP, FP, Lega; economiesuisse, SGV, SBV, ZSA, Hauseigentümerverband Schweiz.
– Nein: SP, GP, CSP, EDU, EVP, PdA, SD; SGB, Travail.Suisse, Mieterverband, Westschweizer Hauseigentümerverband.
* In Klammer Anzahl abweichender Kantonalsektionen

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

Am 18. Mai 2003 fand die Abstimmung über die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ statt, welche der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband 1997 eingereicht hatte. Bundesrat und Parlament lehnten die Vorlage ab mit der Begründung, sie enthalte zu starre Mietzinsvorschriften, führe die problematische Anbindung der Mietzinse an die Hypothekarzinssätze fort und gehe beim Kündigungsschutz zu weit. Wichtige Anliegen der Initiative würden mit einer 2002 beschlossenen Änderung des geltenden Mietrechts erfüllt. Da der Mieterverband gegen diesen indirekten Gegenvorschlag erfolgreich das Referendum ergriff, wird es darüber 2004 zu einer Volksabstimmung kommen.
Linke und Gewerkschaften befürworteten die Initiative „Ja zu fairen Mieten“, bürgerliche Parteien, der Hauseigentümerverband und die Wirtschaftsverbände lehnten sie ab.


Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“
Abstimmung vom 18. Mai 2003

Beteiligung: 49,6%
Ja: 749'388 (32,7%) / 1 Kanton
Nein: 1'540'401 (67,3%) / 19 6/2 Kantone

Parolen:
– Ja: SP, GP, PdA, CSP; SGB, Travail.Suisse.
– Nein: CVP, FDP, SVP, LP, EVP, EDU, Lega, FP; economiesuisse, SGV, SBV.
– Stimmfreigabe: SD.


Volk und Stände verwarfen die Vorlage. Am meisten Unterstützung erhielt sie in der Westschweiz, wo Genf ihr als einziger Kanton knapp zustimmte, sowie im Tessin und in Basel-Stadt. Die nach dem Urnengang durchgeführte Meinungsumfrage (Vox-Analyse) ergab, dass nur die Hälfte der Mieterinnen und Mieter die Vorlage befürwortet hatte. Allerdings konnten die Nein-Stimmenden gemäss Vox-Analyse nur wenig spezifische Motive für ihre negative Einstellung nennen. Offenbar hatte die Tatsache, dass viele Leute angesichts der komplexen Ausgangslage mit Initiative und indirektem Gegenentwurf schlecht informiert waren, zur diffusen Ablehnung einer plötzlichen Änderung des alten und bekannten Mietsystems und damit zur deutlichen Ablehnung der Initiative geführt.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

Da der Ständerat in der Wintersession weiterhin auf seinen Positionen bei den verbleibenden Differenzen beharrte, wurde eine Einigungskonferenz nötig. Hier einigten sich die Räte, dass bei einer Handänderung der Mietzins künftig im Rahmen der Vergleichsmiete bis zu zehn Prozent erhöht werden dürfte (der Ständerat hatte sich für 20 Prozent ausgesprochen, die grosse Kammer wollte Mietzinserhöhungen hingegen nicht einfach durch Besitzerwechsel begründen lassen). Ferner würden, wie vom Ständerat gewünscht, Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über CHF 2,5 Mio. oder mindestens 20 Beschäftigten vom Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgenommen. Schliesslich sollen nur die neuen Mietverhältnisse dem neuen Recht unterstehen, nicht jedoch die alten. Der Nationalrat nahm die Vorschläge der Einigungskonferenz mit 88:61 Stimmen bei 10 Enthaltungen an. In der Schlussabstimmung wurde der indirekte Gegenvorschlag zur Mieterinitiative mit 98:71 Stimmen (Nationalrat) respektive 36:5 Stimmen (Ständerat) angenommen; dagegen sprachen sich die Grünen, die SP und vereinzelte Vertreter der SVP aus. Wenige Tage nach der Schlussabstimmung beschloss der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband einstimmig, das Referendum zu ergreifen, da das neue Mietgesetz gegenüber dem gültigen Recht eine Verschlechterung darstelle.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

In der Herbstsession bereinigte der Ständerat die Hauptdifferenz zum Nationalrat: Künftig soll der Vermieter die Teuerung jährlich voll überwälzen können; der Antrag Dettling (fdp, SZ), welcher eine Anpassung des Mietzinses jeweils an die Vergleichsmiete nebst einer Überwälzung der Teuerung von 80% vorsah, wurde abgelehnt, nachdem Bundesrat Couchepin gedroht hatte, die Vorlage mit einer solchen Kumulation nicht mehr zu unterstützen. Bei den übrigen Differenzen beharrte der Ständerat auf seiner Position, insbesondere bei der Lockerung des Mieterschutzes für Geschäftsräume, bei Handänderungen als Grund für Mietzinserhöhungen und bei der Ausdehnung des neuen Rechts auch auf alte Mietverhältnisse. Die grosse Kammer lenkte in der Frage der Transparenz bei den ermittelten Vergleichsmieten ein. Diese sollen nur beim Verdacht auf Missbrauch eingesehen werden können, nicht aber, um den Mietpreis festzulegen.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

In der Sommersession lehnte der Nationalrat eine Lockerung des Mieterschutzes für Geschäftsräume, wie sie der Ständerat vorsah, ab. Anschliessend verwarf er mit 95:83 Stimmen den „accord romand“ und folgte dem Minderheitsantrag Cina (cvp, VS), der wie die kleine Kammer die Vergleichsmiete als Mittel zur Mietzinsüberprüfung vorsah. Mit grossem Mehr schloss er sich der ständerätlichen Lösung an, die es Mieterinnen und Mietern erstmals nach fünf Jahren erlaubt, eine Überprüfung des Mietzinses zu verlangen und nahm damit ein Anliegen der Mieterinitiative auf; gegen die Stimmen der SP verzichtete die grosse Kammer jedoch auf einen weitergehenden Kündigungsschutz. Dafür sollten auch Genossenschafts- und Sozialwohnungen in die Vergleichsmiete einbezogen werden. Nachdem Thanei (sp, ZH) die Forderung, dass Vermieter die Mieten alle fünf Jahre an die Vergleichsmieten anpassen könnten, als Schicksalsartikel qualifiziert hatte und Bundesrat Couchepin eine Niederlage in der Volksabstimmung befürchtete, lehnte die Volkskammer diesen Antrag der Vermieterseite ab. Schliesslich beschloss sie, dass Investitionen für energetisch wirksame Massnahmen im Sinne des CO2-Gesetzes nur zu 50-70% (statt zu 100%) als wertvermehrend auf den Mietzins überwälzt werden können; sie begründete dies damit, dass steuerlich begünstigte Investitionen nicht voll auf die Mieterschaft überwälzt werden sollen. Zur Methode zum Vergleich der Marktmieten siehe auch die Frage Garbani (sp, NE) (01.1121).

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen

Während des Differenzbereinigungsverfahrens zur Teilrevision des Mietrechts schwenkte die Rechtskommission des Nationalrats auf ein neues Konzept, den „accord romand“, um. Dieser Kompromiss zwischen Mieter- und Vermieterkreisen aus der Romandie orientierte sich im Wesentlichen an den Regeln des Status quo, koppelt die Mietzinse jedoch statt an den Hypothekarzins neu an den Landesindex der Konsumentenpreise. Während der Schweizerische Mieterverband den Rückzug seiner Initiative in Aussicht stellte, falls das Parlament den accord übernehmen sollte, lehnten ihn die Deutschschweizer Hauseigentümer strikte ab. In der Frühlingssession folgte der Nationalrat einem Ordnungsantrag des Präsidenten des Zürcher Hauseigentümerverbandes Hegetschweiler (fdp, ZH) und strich die Mietrechtsrevision vom Sessionsprogramm, da das mit Stichentscheid der Kommissionspräsidentin beschlossene Konzept noch nicht behandlungsreif sei; Kommissionspräsidentin Thanei (sp, ZH) unterlag mit ihrem Antrag, das Geschäft auf die dritte Sessionswoche zu verschieben. Mit Unterstützung der Mehrheit der CVP und eines Teils der FDP hiess der Rat mit 93:74 Stimmen jedoch einen weiteren Ordnungsantrag der Zürcherin gut, die Volksabstimmung über die Initiative "Ja zu fairen Mieten" auszusetzen, bis die Bundesversammlung über den indirekten Gegenvorschlag endgültig beschlossen habe. Mit 102:60 (Nationalrat) respektive 35:4 Stimmen (Ständerat) empfahl das Parlament die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ zur Ablehnung.

Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und Teilrevision des Mietrechts (99.076)
Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung
Gescheiterte Mietrechtsrevisionen