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Jahresrückblick 2023: Raumplanung und Wohnungswesen

Das Thema Mietwesen erhielt im Jahr 2023 deutlich mehr mediale Aufmerksamkeit als in den Jahren zuvor. Zum einen dominierte der durch die Erhöhung des Referenzzinssatzes ausgelöste Anstieg der Mieten den Themenbereich «Raumplanung und Wohnungswesen»: Im Juni 2023 stieg der Referenzzinssatz erstmals seit seiner Einführung im Jahre 2008 an (+0.25 Prozentpunkte auf 1.5 Prozent). Dies hatte für rund die Hälfte der Mieterinnen und Mieter in der Schweiz eine Mietzinserhöhung von durchschnittlich rund drei Prozent zur Folge. Gegen Ende Jahr gab das BWO bekannt, dass der Referenzzinssatz per 2. Dezember 2023 erneut um 0.25 Prozentpunkte auf 1.75 Prozent ansteige. Folglich kündigte der Bundesrat im November mietzinsdämpfende Massnahmen an, um die Mieterinnen und Mieter zu entlasten. Zum anderen schürte die stetige Reduktion der Leerwohnungsziffer im Verlauf des Jahres weiter die Angst vor einer Wohnungsnot, insbesondere in den grösseren Städten. Zusätzliche Medienaufmerksamkeit erhielt diese Problematik im Zusammenhang mit der Asyldebatte, nachdem es Medienberichte gegeben hatte, dass Mietenden zugunsten von Asylbewerbenden die Wohnung gekündigt worden sei. Die meisten dieser Berichte stellten sich in der Folge jedoch als falsch heraus.

Um die Wohnungsknappheit anzugehen, berief Bundesrat Guy Parmelin im Mai einen Runden Tisch mit Vertretenden der Kantone, Gemeinden und Städten sowie der Immobilien- und Baubranche ein. Einige Akteurinnen und Akteure vermuteten die Ursache der potenziellen Wohnungsnot in der Schweiz im fehlenden Wohnungsbau. Im Parlament waren die Meinungen indes gespalten, ob und wie gegen den fehlenden Wohnungsbau vorgegangen werden sollte. Einerseits überwies das Parlament ein Postulat zur Schaffung eines Kostenrisikos bei Einsprachen gegen Baubewilligungsverfahren an den Bundesrat, andererseits lehnte es einen Vorstoss zur Schaffung standardisierter Prozesse für die Ausarbeitung von Vollzugshilfen in der Baubranche ab.

Zudem verabschiedete das Parlament im Berichtsjahr vier Gesetzesvorlagen im Mietbereich, die allesamt auf parlamentarische Initiativen zurückgingen und Verbesserungen zugunsten der Vermieterinnen und Vermieter mit sich brachten. So beschloss das Parlament Revisionen für eine Reduktion des Verwaltungsaufwands und der Lockerung der Formularpflicht bei Staffelmieten, für eine Zulassung von Nachbildungen der handschriftlichen Unterschrift, für ein beschleunigtes Kündigungsverfahren wegen Eigenbedarf sowie für ein Mitspracherecht bei Untermieten. Auf der anderen Seite lehnte das Parlament die meisten Vorstösse von Vertretenden der Mieterinnen und Mieter ab, etwa gegen Mietzinserhöhungen, für eine bessere Durchsetzung des Mietrechts oder für ein Kündigungsverbot von Mietverträgen von über 65-Jährigen.

Einen Meilenstein stellt die zweite Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG) dar, die nach mehreren Jahren intensiver Arbeiten und Diskussionen in der Herbstsession 2023 vom Parlament verabschiedet werden konnte. Die ausgedehnten parlamentarischen Beratungen zum Geschäft fanden insbesondere in der Sommersession starken Widerhall in den Printmedien (vgl. Abbildung 1 der APS-Zeitungsanalyse). In der Differenzbereinigung mussten die Räte insbesondere Fragen zur Umnutzung von Landwirtschaftsgebäuden zu Wohnungen sowie zu Sonderregelungen für die Bergregionen klären. Schliesslich einigten sich die Räte unter anderem auf ein Anreizsystem zum Abbruch von Bauten ausserhalb der Bauzone. Nach Verabschiedung der Gesetzesrevision, die auch einen indirekten Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative darstellt, zogen die Initiantinnen und Initianten ihr Anliegen im Oktober bedingt zurück.

Mit der Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts bleibt hingegen eine weitere Grossreform auch nach 2023 in parlamentarischer Beratung. Auch in der zweiten Behandlungsrunde scheint noch keine Einigung in Sicht zur Frage, ob auch Zweitwohnungen vom Eigenmietwert befreit werden sollen. Starke Differenzen zwischen National- und Ständerat bestehen auch bei der Höhe des Schuldzinsenabzugs.

Im Berichtsjahr als ebenfalls umstritten entpuppte sich ein im Rahmen einer parlamentarischen Initiative erarbeiteter Entwurf für eine Revision des Zweitwohnungsgesetzes, das durch Annahme der Zweitwohnungsinitiative geschaffen worden war. Konkret beabsichtigt die Revision, die Zweitwohnungs-Beschränkungen dahingehend zu lockern, dass in Gemeinden mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen sowohl Erweiterungen als auch Wiederaufbauten altrechtlich erbauter Gebäude als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen. In der Herbstsession nahm der Entwurf nach längeren Diskussionen eine erste Hürde im erstberatenden Nationalrat.

Jahresrückblick 2023: Raumplanung und Mietwesen
Dossier: Jahresrückblick 2023

Die SP im Jahr 2023: Kurzüberblick

Die SP startete mit einer Stabilisierung ihres Wählendenanteils bei den Zürcher Wahlen ins Jahr, und in Luzern gelang ihr die Rückkehr in die Kantonsregierung. Auch wenn die Partei bei einigen anderen kantonalen Wahlen des Jahres – unter anderem im Tessin, wo ihr eine Parteiabspaltung zu schaffen machte – weniger gut abschnitt, ergab dies zusammen mit zunehmend positiven nationalen Umfragewerten in den Medien das Bild einer Partei, die sich nach einer längeren Phase von Niederlagen bei kantonalen Wahlen wieder gefangen hatte.
In der Tat vermochte die SP schliesslich sowohl bei den Nationalrats- als auch bei den Ständeratswahlen zuzulegen. Eine Erklärung für den Wahlerfolg sah die Presse in der Themenlage, die mit Inflation, steigenden Mieten und einem Schub bei den Krankenkassenprämien der SP in die Hände gespielt habe: In ihrem Wahlkampf hatte die Partei – nebst Gleichstellung und Klimaschutz – vor allem das Thema Kaufkraft propagiert.
Im Rampenlicht stand die SP im Zusammenhang mit den Bundesratswahlen, bei denen sie den Sitz des zurücktretenden Alain Berset zu verteidigen hatte. War zunächst noch spekuliert worden, dass die Grünen mit bürgerlicher Unterstützung den SP-Sitz angreifen könnten, wurde der Anspruch der SP auf zwei Bundesratssitze spätestens nach den eidgenössischen Parlamentswahlen im Prinzip kaum mehr in Frage gestellt – von bürgerlicher Seite jedoch unter der Bedingung, dass die SP den Angriff der Grünen auf die FDP-Sitze nicht unterstütze. Die Mehrheit der SP-Fraktion erfüllte – nach eigenen Angaben «contre coeur» – diese Bedingung, was wiederum die Grünen vertäubte. Des Weiteren gab es kurz vor der Bundesratswahl aus den bürgerlichen Parteien Drohungen, eine SP-Vertretung ausserhalb des offiziellen SP-Tickets zu wählen. Auf dieses hatte die SP-Fraktion den Basler Regierungsrat Beat Jans und den Bündner Nationalrat Jon Pult gesetzt. Vier weitere Kandidierende – darunter wie schon im Vorjahr auch die Berner Regierungsrätin Evi Allemann und der Zürcher Ständerat Daniel Jositsch – blieben auf der Strecke. Die Bundesversammlung entschied sich letztlich deutlich für Beat Jans, der sich in den Anhörungen bei den anderen Fraktionen gemäss Medienberichten konzilianter gegeben hatte als Jon Pult. Dieser erhielt in allen drei Wahlgängen gar weniger Stimmen als Daniel Jositsch. Bei der Departementsverteilung blieben das EDI und das EJPD in SP-Hand, wobei überraschend die bisherige EJPD-Vorsteherin Elisabeth Baume-Schneider ins EDI wechselte und der Neugewählte Beat Jans somit das EJPD übernahm.
In der direktdemokratischen Arena musste die SP eine Niederlage hinnehmen, als die von ihr bekämpfte OECD-Mindeststeuer an der Urne deutlich angenommen wurde. Die Nein-Parole dazu hatten die Parteidelegierten entgegen der Empfehlung der Parteileitung gefasst, welche Stimmfreigabe beantragt hatte. Einen Erfolg konnte die SP verbuchen, indem sie im Sommer ihre Kita-Initiative zustande brachte.
Bereits vor den Wahlen hatte die SP ihr Fraktionspräsidium im Bundeshaus neu zu besetzen. Die Doppelkandidatur von Samira Marti und Samuel Bendahan für die Nachfolge von Roger Nordmann blieb ohne Konkurrenz, womit die Fraktion nun wie schon die Bundespartei von einem geschlechtergemischten Co-Präsidium geführt wird.

Die SP im Jahr 2023: Kurzüberblick
Dossier: Kurzüberblick über die Parteien im Jahr 2023

Der Nationalrat beriet in der Wintersession 2023 eine parlamentarische Initiative Imboden (gp, BE), welche nach deren Ausscheiden aus dem Nationalrat durch ihren Parteikollegen Michael Töngi (gp, LU) übernommen worden war. Der Vorstoss zielte auf eine Verbesserung der Transparenz im Mietwesen ab, indem Vermietende den Nachmieterinnen und Nachmietern den Mietzins der Vormieterinnen und Vormietern vorlegen müssten. Dies basierend auf einer bundesweite Formularpflicht – wie sie bereits 2015 vom Bundesrat gefordert worden war. Wichtig sei dies insofern, als dass neue Mieterinnen und Mieter unter Kenntnisnahme des Vormietzinses einen missbräuchlichen Anfangsmietzins besser erkennen und effektiver anfechten könnten. Dieses Instrument sei bereits in einigen Kantonen verbreitet, wobei in diesen ein Grossteil der Anfangsmietzinsanfechtungen stattfinden würden, betonte Nationalrat Töngi. Eine Mehrheit der RK-NR erachtete die existierenden Instrumente im Mietrecht als ausreichend und hob hervor, dass es bereits heutzutage den Kantonen freistehe, zusätzliche Massnahmen zu ergreifen. Der Nationalrat entschied mit 116 zu 71 Stimmen (bei 4 Enthaltungen), dem Antrag der Kommissionsmehrheit zu folgen und der Initiative keine Folge zu geben. Der Vorstoss wurde lediglich von den geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und Grünen sowie einer Mehrheit der GLP-Fraktion und dem frisch gewählten Mitte-Nationalrat Giorgio Fonio (mitte, TI) unterstützt.

Transparenz im Mietwesen verbessern
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

In der Wintersession 2023 widmete sich der Nationalrat als Zweitrat einer Motion Engler (mitte, GR), welche sich für mehr Rechtssicherheit im Mietrecht einsetzte. Spezifisch forderte das Geschäft die Ausarbeitung einer Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz über 2 Prozent anwachsen sollte. Die RK-NR hatte die Motion ihrem Rat mit 17 zu 5 Stimmen zur Annahme empfohlen, wobei sich eine Minderheit Dandrès (sp, GE) gegen den Vorstoss aussprach. Diese sah im Geschäft eine weitere Abschwächung des Mieterinnen- und Mieterschutzes, da sich diese einer Mietzinserhöhung unter Berufung auf die Rendite nicht mehr widersetzen könnten. Wirtschaftsminister Parmelin betonte wiederum, dass mit einer verbindlichen Regelung der zulässigen Nettorendite sowohl die Mieterinnen und Mieter als auch die Vermieterinnen und Vermieter von der erhöhten Rechtssicherheit profitieren würden. Schliesslich entschied eine Nationalratsmehrheit, dem Antrag der Kommissionsmehrheit und demjenigen des Bundesrats zu folgen und nahm die Motion mit 130 zu 61 Stimmen (bei 3 Enthaltungen) an. Lediglich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen positionierten sich gegen den Vorstoss.

Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht (Mo. 22.4448)

Der Bundesrat gab im Dezember 2023 einen erneuten Anstieg des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1.75 Prozent bekannt. Somit stieg der Referenzzinssatz bereits das zweite Mal binnen Jahresfrist, nachdem dieser bereits im Juni 2023 von 1.25 Prozent auf 1.5 Prozent erhöht worden war. Wie bereits im Juni waren Vermietende in der Folge berechtigt, den Mietzins um bis zu 3 Prozent zu erhöhen, vorausgesetzt der aktuelle Mietzins basierte auf dem bisherigen Referenzzinssatz von 1.5 Prozent. Bei rund zwei Dritteln der Mietverträge könnte so eine Mietzinserhöhung geltend gemacht werden, berichtete der Blick. Ob weitere Anpassungen des Referenzzinssatzes bevorstünden, sei laut der Raiffeisen in erster Linie abhängig von der mittelfristigen Entwicklung der Hypothekarzinsen. Dies sei aber unwahrscheinlich, da momentan keine weiteren Erhöhungen des Leitzinses durch die SNB zu erwarten seien, argumentierte die Raiffeisen weiter.

Referenzzinssatz steigt 2023 auf 1.75%
Dossier: Entwicklung des Referenzzinssatzes

In Anbetracht der steigenden Mieten gab der Bundesrat im November 2023 bekannt, dass er mietzinsdämpfende Massnahmen plane, und stellte dabei vier kurzfristige Anpassungen des VMWG vor: Erstens soll der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital von 40 auf 28 Prozent gesenkt werden. Zweitens sollen die Vermieterinnen und Vermieter Kostensteigerungen nicht pauschal an die Mietenden weitergegeben werden können. Stattdessen soll zukünftig das effektive Ausmass der Kostensteigerung nachgewiesen werden müssen. Drittens soll bei den Formularen für die Mitteilung des Anfangsmietzinses auch der zugrundeliegende Referenzzinssatz angegeben werden. Und viertens sollen Mietzinserhöhungen um die Anmerkung ergänzt werden, dass bei Anfechtungen ebendieser unter anderem die orts- und quartierüblichen Mieten als Kriterien verwendet werden können. Gleichzeitig beauftragte der Bundesrat das WBF zu überprüfen, ob das geltende Mietzinsmodell weiterhin der Realität entspreche.
Die Massnahmen stiessen laut AZ-Medien insbesondere beim Mieterinnen- und Mieterverband auf Unverständnis, der sie als «völlig untauglich» erachtete. Unter anderem befürchtete der Verband, dass diese Massnahmen weitaus zu spät greifen würden.

Bundesrat plant mietzinsdämpfende Massnahmen

In der Herbstsession 2023 beugte sich die kleine Kammer über einen von der RK-NR ausgearbeiteten Entwurf zur Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf. Wie auch im Nationalrat war Eintreten auf die Vorlage umstritten. Eine Minderheit Mazzone (gp, GE) beantragte Nichteintreten, da der vorliegende Entwurf die Mietsicherheit der Mieterinnen und Mieter stark einschränken würde. Bereits im geltenden Recht ende die Mehrheit der Schlichtungsverfahren in einer Einigung und einvernehmliche Lösungen könnten bereits jetzt zur Genüge gefunden werden, betonte die Genfer Ständerätin. Weiter sei unklar, was genau als «bedeutender und aktueller Eigenbedarf» gelte – wie bereits einige Kantone und die Schweizerische Vereinigung der Richterinnen und Richter und bemängelt hätten –, was zu Rechtsunsicherheit führe. Kommissionssprecher Bauer (fdp, NE) hob die Wichtigkeit einer Regeländerung hervor, so dass die Vermietenden zukünftig nicht drei bis vier Jahre warten müssten, bis sie ihr Objekt nutzen können. Daniel Fässler (mitte, AI) ergänzte, dass eine Mietverhältniskündigung durch Eigenbedarf heutzutage nur schwer durchzusetzen sei und auch die Auslegung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs sehr willkürlich ausfallen könne, meist zum Nachteil der Eigentümerin oder des Eigentümers. Zudem bliebe den Mieterinnen und Mietern durch die Erstreckung des Mietverhältnisses, welches durch den Entwurf nicht angetastet werde, weiterhin ein mächtiges Instrument, um gegen missbräuchliche Kündigungen anzukämpfen. Der Ständerat entschied in der Folge, auf die Vorlage einzutreten, und nahm den Entwurf in der Gesamtabstimmung ohne Änderungen mit 29 zu 11 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) an.

Ende der Herbstsession 2023 hiess der Nationalrat die entsprechende Änderung des OR in den Schlussabstimmungen mit 123 zu 72 Stimmen (bei 1 Enthaltung) zu, der Ständerat mit 33 zu 11 Stimmen. Erfolglos hatten sich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen sowie drei Mitglieder der GLP-Fraktion gegen die Vorlage ausgesprochen.

Verfahrensbeschleunigung bei Kündigung des Mietverhältnisses wegen dringendem Eigenbedarf (Pa.Iv. 18.475)

In der Herbstsession 2023 beugte sich der Ständerat über einen Entwurf zur Vereinfachung von Formvorschriften im Mietwesen, welche in Umsetzung der parlamentarischen Initiativen Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458) und Feller (fdp/plr, VD; Pa.Iv. 16.459) von der RK-NR ausgearbeitet worden war. Demnach müssten einerseits Mietzinserhöhungen im Rahmen einer Staffelmiete nicht mehr per amtlichem Formular, sondern lediglich noch schriftlich übermittelt werden, andererseits würden andere Mietzinserhöhungen auch ohne handschriftliche Unterschrift der Vermieterin oder des Vermieters rechtens. Stattdessen soll künftig die Nachbildung der eigenhändigen Unterschrift auf mechanischem Wege genügen. Eintreten auf die Vorlage war in der kleinen Kammer unbestritten und es lagen auch keine Detailanträge vor. In der Gesamtabstimmung nahm der Ständerat den Entwurf mit 28 zu 4 Stimmen (bei 6 Enthaltungen) an. Ebenfalls noch in der Herbstsession standen die Schlussabstimmungen an, in welchen der Nationalrat den Entwurf mit 124 zu 70 (bei 2 Enthaltungen) guthiess, der Ständerat mit 36 zu 5 Stimmen (bei 3 Enthaltungen).

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Pa.Iv. 16.458)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Der Ständerat beugte sich in der Herbstsession 2023 über eine Motion Engler (mitte, GR), welche mehr Rechtssicherheit im Mietrecht forderte. Die vorgeschlagene Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften sollte zum Tragen kommen, falls der hypothekarische Referenzzinssatz über 2 Prozent steigen sollte. Die Motion war in der Frühjahrssession desselben Jahres von der kleinen Kammer zur Vorprüfung der RK-SR zugewiesen worden, damit die Kommission abklären konnte, ob eine gesetzliche Intervention hier notwendig und erwünscht sei. Unter Konsultation von Expertinnen und Experten sei die Kommission zum Schluss gekommen, dass eine entsprechende Regelung durch die Gesetzgebenden tatsächlich zu mehr Rechtssicherheit führe und somit Vorteile für Mietende und Vermietende mit sich bringe, so Kommissionssprecher Carlo Sommaruga (sp, GE) im Rat. Der Motionär betonte in der parlamentarischen Debatte, dass – unter anderem aufgrund der bisweilen inkohärenten Rechtsprechung – weiterhin unklar sei, wie hoch die zusätzliche Nettorendite sein dürfe, wenn der Referenzzinssatz auf über 2 Prozent steigen sollte. Um diese Rechtsunsicherheit zu mitigieren, solle der Bundesrat beauftragt werden, für diesen Fall eine entsprechende Regelung zur zulässigen Nettorendite zu entwickeln. Diese solle sich auf das Verhältnis zwischen dem Referenzzinssatz und dem zulässigen Ertrag gemäss OR stützen. Auch Wirtschaftsminister Parmelin pflichtete bei, dass eine Klärung in diesem Bereich sowohl von Interesse für Mietende als auch für Vermietende sei und versicherte, sich in der kommenden Legislaturperiode dem Thema zu widmen. Infolgedessen nahm der Ständerat den Vorstoss auf Antrag seiner RK und des Bundesrats stillschweigend an.

Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht (Mo. 22.4448)

Im Sommer 2023 lancierten die Genfer Parteikollegen Carlo Sommaruga (sp, GE; Mo. 23.3949) im Ständerat und Christian Dandrès (sp, GE; Mo. 23.3850) im Nationalrat zwei wortgleiche Motionen zum Stopp der Mietzinsexplosion. So sollten die Mieten mithilfe einer temporären Änderung der VMWG stabilisiert werden. Als Begründung nannten die Motionäre die steigende Inflation und die damit zusammenhängende Anhebung des Referenzzinssatzes, welcher für viele Mieterinnen und Mieter zu einer Mietzinserhöhung führte und insbesondere im Frühjahr 2024 zu allgemeinen Mietzinserhöhungen von bis zu 10 Prozent führen könnten. Kombiniert mit steigenden Lebenserhaltungskosten und höheren Krankenkassenprämien, könne dies schwerwiegende finanzielle Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter haben. Der Bundesrat sah jedoch davon ab, aufgrund der erstmaligen Erhöhung des Referenzzinses das System drastisch anzupassen. Obschon ein steigender Referenzzinssatz zur Inflation beitragen könne, trage im Gegenzug ein sinkender Referenzzinssatz zur Tilgung der Teuerung bei. Dementsprechend ergebe die Kopplung des Mietzinses an den Referenzzinssatzes trotzdem Sinn, insbesondere auch, da vom Bundesrat vorgeschlagene Systemwechsel bisher nie politisch mehrheitsfähig gewesen seien. Das Parlament beschäftigte sich im Rahmen der ausserordentlichen Session «Wohnen und mieten» innerhalb der Herbstsession mit dem Anliegen. Im Ständerat wurde der Vorstoss Sommaruga mit 30 zu 9 Stimmen (bei 1 Enthaltung) abgelehnt. Auch der Nationalrat stellte sich mit 111 zu 75 Stimmen (bei 3 Enthaltungen) gegen die Motion Dandrès. Unterstützt wurde die Motion im Nationalrat von der geschlossen stimmenden SP- und Grünen-Fraktion, von den drei EVP-Ratsmitgliedern sowie von einer Minderheit der GLP-Fraktion.

Dringliche Massnahme: Mietzinsexplosion stoppen (Mo. 23.3949)

Der Nationalrat beriet in der Herbstsession 2023 eine Motion der SP-Fraktion für ein Moratorium für missbräuchliche Mietzinserhöhungen. Der Bundesrat solle ein solches einführen, bis ein automatischer Kontrollmechanismus für einen maximal zulässigen Mietzinsertrag umgesetzt werden könne, so die Forderung der Fraktion. Vermietende könnten jedoch weiterhin Mietzinserhöhungen geltend machen, insofern diese als «nicht missbräuchlich» eingestuft würden. Ebenso solle das Moratorium nur auf gewisse Wohnungskategorien angewendet werden können. Die Urheberin argumentierte, dass Vermieterinnen und Vermieter oftmals bereits einen Mietzins über dem zugelassenen Betrag verlangten und diesen in Zeiten des tiefen Hypothekarzinses nicht entsprechend gesenkt hätten. Durch das vorgeschlagene Moratorium sollten Mieterinnen und Mieter vermehrt gegen missbräuchliche Mietzinserhöhungen geschützt werden. Der Bundesrat erachtete das bestehende Mietrecht als ausreichend für die Vermeidung übermässiger Mietzinserhöhungen. Zudem könne eine allfällige Anfechtung aller Mietzinsanpassungen einen beachtlichen Mehraufwand nach sich ziehen. Nachdem die Motion im Rahmen der ausserordentlichen Session «Wohnen und Mieten» im Detail beraten worden war, scheiterte sie mit 122 zu 68 Stimmen im Nationalrat. Lediglich die geschlossen stimmenden Fraktionen der SP und der Grünen unterstützten den Vorstoss, während sich die übrigen Rastmitglieder dagegen positionierten.

Moratorium für missbräuchliche Mietzinserhöhungen (Mo. 23.3337)

Unter anderem in Reaktion auf angebliche Mietkündigungen zugunsten von Asylbewerberinnen und -bewerbern in Windisch (AG) lancierte Martina Bircher (svp, AG) eine Motion gegen Wohnungskündigungen, um Asylsuchende unterzubringen. Weiter sollten auch Zwischennutzungen von Mietwohnungen als Asylunterkünfte fortan nicht mehr rechtens sein, wenn sie zur Auflösung von Mietverträgen führten. Der Bundesrat erwiderte, dass die Mieterschaft fristgerechte Kündigungen des Mietverhältnisses anfechten könne und zum Zeitpunkt der Kündigung oftmals nicht klar sei, zu welchem Zweck und an wen das Wohnobjekt nach einer Mietkündigung vermietet werde. Die von der Motionärin geforderten Massnahmen könnten hier zu Rechtsunsicherheit führen. In der Herbstsession 2023 folgte der Nationalrat dem Antrag des Bundesrats und lehnte die Motion mit 136 zu 53 Stimmen ab. Die geschlossen stimmende SVP-Fraktion unterstützte den Vorstoss ihrer Fraktionskollegin.

Schutz der Schweizer Mieter und Mieterinnen: Kein Rauswurf wegen Asylbewerbern (Mo. 23.3572)

Im Rahmen der Herbstsession 2023 beschäftigte sich der Ständerat mit der Motion Feller (fdp, VD) zur Bildung von Arbeitsbeschaffungsreserven seitens der Unternehmen. Gemäss Kommissionssprecher Hans Wicki (fdp, NW) habe die WAK-SR die Motion einstimmig zur Ablehnung empfohlen, da sich das 2015 aufgehobene Bundesgesetz über die Bildung steuerbegünstigter Arbeitsbeschaffungsreserven (ABRG) nicht als wirkungsvolles Instrument erwiesen habe und deswegen nicht wieder eingeführt werden solle. Den Unternehmen stünden andere Instrumente zur Verfügung, um ihre Resilienz zu stärken, zum Beispiel die Kurzarbeit oder die freiwillige Reservebildung. Der Ständerat lehnte die Motion stillschweigend ab.

Unternehmen ermutigen, Arbeitsbeschaffungsreserven zu bilden (Mo. 21.3036)

Rückblick auf die 51. Legislatur: Raumplanung und Wohnungswesen

Autorinnen und Autoren: Elia Heer und Marlène Gerber

Stand: 17.08.2023

Bezeichnend für die oft nur langsam fortschreitenden Entwicklungen in der Raumplanung und im Wohnungswesen war, dass die beiden weitaus am intensivsten debattierten Geschäfte in diesem Themenbereich vorangegangenen Legislaturen entsprungen waren – und bislang (Stand August 2023) noch immer nicht zum Abschluss gekommen sind: In der 51. Legislatur unternahm das Parlament jedoch bedeutende Fortschritte bei der Regulierung des Bauens ausserhalb der Bauzonen. Mit dem mittlerweile dritten Entwurf zur zweiten Etappe der RPG-Teilrevision scheint eine tragfähige Lösung in Griffweite. Nach der Detailberatung des Nationalrats in der Sommersession 2023 gelangt der Entwurf nun in die Differenzbereinigung. Die Gesetzesanpassung soll auch als indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative gelten.

Ebenfalls nicht neu sind Diskussionen um die Abschaffung des Eigenmietwerts, aber auch hier passierte in der 51. Legislatur ein Entwurf die Detailberatung in beiden Räten. Nachdem der Nationalrat sich in der Sommersession 2023 unter anderem für eine vollständige Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen und die WBK-SR ihrem Rat daraufhin empfohlen hatte, an der Ausnahme der Reform für Zweitwohnungen festzuhalten, verspricht der Fortgang der Geschichte jedoch noch einiges an Spannung.

Während der Covid-19-Pandemie stritt sich das Parlament über die im Rahmen der Bekämpfung der Pandemie beschlossenen Massnahmen zur Schliessung der Geschäfte und die dadurch aufkommende Frage, ob die Geschäftsmieten während der Phase der Schliessung vollumfänglich geschuldet bleiben. Nachdem National- und Ständerat nach längerem Hin- und Her zwei entsprechenden Motionen zugestimmt hatten, die eine Lösung nach dem Schlüssel 40 Prozent zu Lasten der Mietenden und 60 Prozent zu Lasten der Vermietenden beinhaltete, waren sie in der Folge nicht auf die daraufhin vom Bundesrat ausgearbeitete Gesetzesanpassung eingetreten, womit das Anliegen erledigt war.

Auch die generelle legislative Blockade im Bereich der Mietzinsgestaltung hatte in der 51. Legislatur grösstenteils Bestand. So scheiterte auch eine zweite Motion der RK-SR, die eine ausgewogene Revision hatte erarbeiten lassen wollen. Während Anliegen der Mieterinnen und Mieter im Parlament allesamt chancenlos blieben, gelang es wenigen parlamentarische Initiativen von Seiten der Vermietenden, die erste Hürde zu nehmen, wobei die Vorstösse zur Kündigung wegen Eigenbedarfs und zur Untermiete auch innerhalb der Kommissionen umstritten waren. In der Herbstsession 2023 wird sich der Ständerat den Anliegen als Zweitrat annehmen. Nicht still stand hingegen die Rechtsprechung: Während der 51. Legislatur fällte das Bundesgericht verschiedene Urteile, so etwa zur Berechnung der Nettorendite, zur Beweislast bei Mietzinserhöhung und zur Härtefallklausel beim Eigenmietwert. Schlechte Nachrichten stellten für die Mietenden schliesslich die steigenden Mietzinsen dar: Unter anderem aufgrund der Inflation und der steigenden Hypothekarzinsen – Letzteres bekamen auch Immobilienbesitzerinnen und -besitzer deutlich zu spüren – stiegen die Mieten 2022 und 2023 deutlich an, ab Juni 2023 wurde dies durch den erstmaligen Anstieg des hypothekarischen Referenzzinssatzes noch verstärkt. Für Ende 2023 und 2024 wurden gar noch zusätzliche Erhöhungen des Referenzzinssatzes erwartet.

Erfolglos blieb nicht zuletzt auch die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands, die verlangt hatte, dass im gesamtschweizerischen Durchschnitt jede zehnte neu gebaute Wohnung im Eigentum von Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus sein soll. Im Februar 2020 wurde das Volksanliegen an der Urne abgelehnt. Daraufhin trat der indirekte Gegenvorschlag in Kraft, der eine Aufstockung des Fonds de Roulement zur Vergabe zinsgünstiger Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger für die nächsten zehn Jahre vorsieht.


Zu den Jahresrückblicken:
2020
2021
2022

Rückblick auf die 51. Legislatur: Raumplaung und Wohnungswesen
Dossier: Rückblick auf die 51. Legislatur

Im Sommer 2023 schrieb der Ständerat das Postulat Jositsch (sp, ZH) zum Thema «Angebote der Arbeitslosenversicherung für junge Erwachsene am Übergang II» während der Corona-Krise ab, nachdem der Bundesrat Ende Sommer 2022 den entsprechenden Bericht in Erfüllung des Vorstosses veröffentlicht hatte. Die Abschreibung erfolgte im Rahmen der Behandlung des Berichts des Bundesrates über Motionen und Postulate der eidgenössischen Räte im Jahr 2022.

Berufserfahrung von arbeitslosen Lehrabgängerinnen und Lehrabgängern in der Corona-Krise stärken (Po. 20.3480)
Dossier: Schulen und Ausbildung während Covid-19 – Reaktionen und Folgen

Am 1. Juni 2023 gab der Bundesrat bekannt, dass der hypothekarische Referenzzinssatz zum ersten Mal überhaupt ansteigen würde. Bei seiner Einführung 2008 hatte der Referenzzinssatz 3.5 Prozent betragen und war ab da schrittweise bis zum Allzeittief von 1.25 Prozent gesunken. Auf diesem Wert hatte der Zinssatz die letzten drei Jahre verharrt, bevor er nun auf 1.5 Prozent anstieg. Der Anstieg berechtigt Vermietende gemäss Mietrecht, den Mietzins im Umfang von 3 Prozent zu erhöhen, sofern der Mietzins zuvor aufgrund des bisherigen Referenzzinssatzes von 1.25 Prozent berechnet worden war. Laut Medienberichten geht das BWO davon aus, dass der Referenzzinssatz bereits im Winter 2023 oder im Verlauf des Jahres 2024 erneut steigen wird.

Referenzzinssatz steigt 2023 auf 1.5%
Dossier: Entwicklung des Referenzzinssatzes

Der Ständerat prüfte in der Sommersession 2023 eine Standesinitiative des Kantons Genf vor. In dieser hatte der Kanton gefordert, dass Mietverträge von über 65-Jährigen nicht mehr gekündigt werden dürfen sofern die Gründe für die Kündigung rein wirtschaftlicher Natur sind. Der Initiant im Grossen Rat des Kantons Genf, Ronald Zacharias (mcg, GE) hatte seinen Vorstoss damit begründet, dass Immobilienverwaltungen in der Stadt Genf systematisch Mieterinnen und Mietern kündigten, um ihre Immobilie für mehr Geld an andere Personen zu vermieten. Ältere Menschen sollten vor diesen Kündigungen geschützt werden. In der Debatte vertrat Philippe Bauer (fdp, NE) die Mehrheit der RK-SR, welche ihrem Rat empfahl, der Initiative keine Folge zu geben. Bauer begründete die ablehnende Haltung der Kommission damit, dass das Problem – und damit das Anliegen der Standesinitiative – hauptsächlich den Genfer Wohnungsmarkt betreffe. Die vorgeschlagene Lösung sei deshalb nicht für die gesamte Schweiz geeignet. Ausserdem würde ein Ausbau des Mietschutzes für über 65-Jährige zu einer «schwer zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung führen». Die beiden Genfer Standesstimmen in der kleinen Kammer, Lisa Mazzone (gp, GE) und Carlo Sommaruga (sp, GE), weibelten vergeblich für die Initiative, welche vom Ständerat schlussendlich mit 29 zu 9 Stimmen abgelehnt wurde.

Mietverträge von über 65-Jährigen. Einschränkung des Kündigungsrechts der vermietenden Partei (St.Iv. 22.309)

Im März 2023 reichte Thomas Minder (parteilos, SH) eine Motion ein, mit der er den Bundesrat beauftragen wollte, die Stellenmeldepflicht abzuschaffen. Eine Studie im Auftrag des SECO habe gezeigt, dass die Stellenmeldepflicht für Berufe mit einer gesamtschweizerischen Arbeitslosigkeit von mindestens 5 Prozent keinen signifikanten Einfluss auf die Arbeitslosigkeit oder die Zuwanderung habe und somit «untauglich» sei. Der Bundesrat empfahl, die Motion abzulehnen. Dass keine signifikanten statistischen Effekte der Stellenmeldepflicht gefunden wurden, sei darauf zurückzuführen, dass nur die Jahre 2018 und 2019 untersucht wurden, in denen die Arbeitslosenquoten gering war. Dennoch habe die Studie festgestellt, dass die Stellenmeldepflicht die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Stellensuche in einer meldepflichtigen Berufstätigkeit leicht erhöht habe. Zudem habe der Bundesrat das EJPD und das WBF damit beauftragt, die Umsetzung aller Massnahmen zur Förderung des inländischen Arbeitskräftepotenzials zu analysieren. Ende Mai 2023 zog Minder seine Motion zurück.

Motion "Abschaffung der untauglichen Stellenmeldepflicht" (Mo. 23.3216)

Angesichts steigender Mietpreise rief Wirtschaftsminister Guy Parmelin im Mai 2023 zu einem «Runden Tisch» zum Thema «Wohnungsknappheit» auf. Eingeladen dazu wurden Vertreterinnen und Vertreter von Städten, Kantonen und Verbänden im Bereich Bau- und Mietwesen. Mehrere Verbände äusserten gegenüber dem «Blick» im Vorfeld ihre Erwartungen zum Treffen. Einerseits liess der Wohneigentümerinnen- und Wohneigentümerverband Casafair verlauten, dass er nur geringe Erwartungen an dieses Austauschformat habe. Der Mieterinnen- und Mieterverband dagegen hoffte darauf, mit den von ihm befürworteten Massnahmen, darunter eine Regulierung der Übernachtungsplattform Airbnb oder eine automatische Überprüfung der Mietrenditen, auf offene Ohren zu stossen. Von staatlichen Eingriffen absehen wollte dagegen der Baumeisterinnen- und Baumeisterverband, welcher lieber auf marktwirtschaftliche Anreize als Instrument zur Verstärkung des Wohnbaus zurückzugreifen wollte.

Im Anschluss an den Austausch gab Bundesrat Guy Parmelin bekannt, dass noch keine Lösungen hatten gefunden werden können. Nun solle eine Arbeitsgruppe eingesetzt werden, um Massnahmen zur Erhöhung des Wohnungsangebots auszuarbeiten. In diesem Rahmen solle es in rund neun Monaten ein konkretes Aktionsprogramm und einen erneuten Runden Tisch geben. Gemäss NZZ, die im Unterschied zu anderen Printmedien ausführlicher über den runden Tisch berichtete, habe dieser ergeben, dass vor allem lange und verzögerte Bauverfahren aufgrund häufiger Einsprachen und starrer Bauregeln viele Akteure störe, weswegen insbesondere hier angesetzt werden solle.

Runder Tisch Wohnungsnot

Im Juni 2021 reichte Christian Lohr (cvp, TG) eine Motion ein, mit der er den Bundesrat beauftragen wollte, im Rahmen der ALV Massnahmen für Personen, die von struktureller Arbeitslosigkeit betroffen sind, zu planen. Konkret sollten Möglichkeiten zu Aus- und Weiterbildungen für neue Berufe ihren Wiedereinstieg in den Arbeitsmarkt vereinfachen.
In seiner Stellungnahme vom August 2021 beantragte der Bundesrat, die Motion abzulehnen. Er erachtete die geltenden gesetzlichen Grundlage in der ALV als ausreichend. Zudem war er der Meinung, dass die Finanzierung von Grundausbildungen und Höherqualifizierungen für Arbeitslose nicht zu den Aufgaben der ALV gehöre.
Im Rahmen der Sondersession 2023 zog der Motionär seinen Vorstoss kommentarlos zurück, womit das Geschäft erledigt war.

Motion "Investition in berufliche Perspektiven statt strukturelle Langzeitarbeitslosigkeit" (Mo. 21.3761)

Stefan Engler (mitte, GR) wollte den Bundesrat mittels Motion damit beauftragen, eine Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften vorzulegen für den Fall, dass der Referenzzinssatz auf über 2 Prozent steigen sollte. Das Mietrecht verbietet «übersetzte» Erträge aus Mietsachen. Doch was genau ein unzulässig hoher Ertrag ist, ist nicht in einem Gesetz oder einer Verordnung, sondern durch die ständige Rechtsprechung des BGer geregelt. Konkret durfte seit 1986 die Nettorendite, also der Ertrag auf dem investierten Eigenkapital, maximal 0.5 Prozentpunkte höher liegen als der aktuelle hypothekarische Referenzzinssatz. Seit einem BGer-Urteil aus dem Jahr 2010 galt zudem, dass bei einem Referenzzinssatz von 2 Prozent oder weniger die Nettorendite um maximal 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen darf. Da in letzter Zeit die Zinsen anstiegen, ist zu erwarten, dass auch der Referenzzinssatz in naher Zukunft schrittweise steigen wird. Engler fragte sich deshalb, was passieren würde, wenn der Referenzzinssatz über 2 Prozent steigt. Wenn nämlich die bisherige Regelung zur Anwendung käme, dann würde ein Anstieg des Referenzzinssatzes von 2 auf 2.25 Prozent gleichzeitig dazu führen, dass die zulässige Nettorendite von 4 auf 2.75 Prozent sinken würde. Engler ging davon aus, dass das Bundesgericht den für die Berechnung der Nettorendite zulässigen Zuschlag in Schritten reduzieren würde. Im Interesse der Rechtssicherheit sei eine politische Klärung allerdings klar vorzuziehen. Der Bundesrat empfahl die Annahme der Motion.
Der Ständerat befasste sich in seiner Frühjahressession 2023 mit der Motion. Dabei stellte Eva Herzog (sp, BS) einen Ordnungsantrag für eine Zuweisung der Motion an die RK-SR zur Vorprüfung. Sie begründete ihren Antrag damit, dass die Motion so gelesen werden könne, dass sie dem Bundesrat direkt vorschreibt, eine gesetzliche Regelung auszuarbeiten. Dabei sei es angezeigt, zuerst noch eine Auslegeordnung zu machen und zu prüfen, ob eine gesetzliche Regelung überhaupt notwendig und erwünscht sei. Engler zeigte sich mit dem Ordnungsantrag einverstanden, plädierte aber für eine rasche Behandlung in der Kommission. RK-SR-Präsident Carlo Sommaruga (sp, GE) sicherte ihm dies zu und so beschloss der Ständerat einstimmig den Ordnungsantrag und schickte die Motion an seine RK.

Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht (Mo. 22.4448)

In der Frühjahressession 2023 kam die Vorlage betreffend die Vereinfachungen von Formvorschriften im Mietwesen in den Nationalrat. Patricia von Falkenstein (ldp, BS) und Sidney Kamerzin (mitte, VS) stellten sie im Namen der zuständigen RK-NR dem Rat vor. Mit dem Entwurf sollen gleich zwei parlamentarische Initiativen umgesetzt werden, namentlich eine Initiative Vogler (csp, OW; Pa.Iv. 16.458), welche bei gestaffelten Mietzinserhöhungen die Formularpflicht abschaffen und durch die schriftliche Form ersetzen wollte, sowie eine Initiative Feller (fdp, VD; Pa.Iv. 16.459), die für einseitige Vertragsänderungen im Mietwesen auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften zulassen wollte. Beide Anliegen stellten eine erhebliche Erleichterung und Reduktion von Aufwand dar, ohne dass dabei die Rechtssicherheit oder die Rechtsposition der Mieterschaft beeinträchtigt werde, so die beiden Kommissionssprechenden. Auch Christa Markwalder (fdp, BE) und Vincent Maître (mitte, GE) sowie Guy Parmelin sprachen sich im Namen ihrer jeweiligen Fraktion respektive im Namen des Bundesrates für die Vorlage aus. Die restlichen Fraktionen verzichteten auf eine Wortmeldung, die Fraktionen von SP und Grünen liessen allerdings über Ratspräsident Martin Candinas (mitte, GR) ausrichten, dass sie die Vorlage ablehnen werden. Die beiden linken Fraktionen stellten aber keinen Antrag auf Nichteintreten, weshalb Eintreten auf die Vorlage stillschweigend beschlossen wurde. Auch Detailanträge gab es keine zu besprechen und so schritt die grosse Kammer bereits zur Gesamtabstimmung. Dort stimmten neben den Fraktionen der Grünen und der SP nur noch zwei Mitglieder der Mitte-Fraktion gegen die Vorlage, welche schliesslich mit 108 zu 66 Stimmen (bei 2 Enthaltungen) angenommen wurde.

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen (Pa.Iv. 16.458)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung

Christian Dandrès (sp, GE) ersuchte das Parlament mittels einer parlamentarischen Initiative, Änderungen an den gesetzlichen Bestimmungen betreffend befristete Mietverträge vorzunehmen. Laut Dandrès würden befristete Mietverträge von «skrupellosen Vermieterinnen und Vermietern» benützt, um zu hohe Anfangsmieten zu setzen, die dann von den Mietenden weniger oft rechtlich angefochten würden – aus Angst, dass sie keine Verlängerung des Vertrags erhalten könnten. Konkret schlug Dandrès deshalb vor, dass in Regionen mit Wohnungsmangel befristete Mietverträge neu mittels amtlichen Formulars mitgeteilt werden müssten. Damit würden Mieterinnen und Mieter über ihre Rechte und Pflichten informiert und die Vermieterinnen und Vermieter zur Rechtstreue verpflichtet, da sie begründen müssten, weshalb sie nur einen befristeten Mietvertrag abschliessen wollen oder können. Bei Verstössen gegen diese Formularpflicht, sah die parlamentarische Initiative vor, dass der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt und die Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses verlängert werden soll.

Der Nationalrat beugte sich in der Frühjahressession 2023 über die parlamentarische Initiative. Für die RK-NR, welche die Vorprüfung der Initiative vorgenommen hatte, äusserten sich Patricia von Falkenstein (ldp, BS) und Sidney Kamerzin (mitte, VS). Sie führten aus, weshalb die Mehrheit der Kommission die parlamentarische Initiative zur Ablehnung empfohlen hatte. Eine Befristung sei ein wichtiges Element eines Vertrages und die geforderte automatische Umwandlung eines befristeten in einen unbefristeten Vertrag wäre ein Novum im Schweizer Recht. Ausserdem würden missbräuchliche Anwendungen von befristeten Mietverträgen bereits heute von Gerichten nicht gestützt. Betroffene Mieterinnen und Mieter hätten also bereits heute die Möglichkeit, sich rechtlich zu wehren. Schliesslich führe die neue Regelung auch zu neuer Bürokratie. Der Nationalrat folgte dem Plädoyer der beiden Kommissionssprechenden und beschloss mit 124 zu 69 Stimmen (bei 2 Enthaltungen), der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben. Unterstützung erfuhr die Initiative lediglich aus den Fraktionen der SP und der Grünen.

Befristeter Mietvertrag. Es braucht einen Mechanismus, um in Zeiten von Wohnungsmangel Missbrauch zu bekämpfen (Pa.Iv. 22.418)

In der Frühjahressession 2023 nahm sich der Nationalrat den von seiner RK ausgearbeiteten Entwurf betreffende eine Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf vor. Bereits das Eintreten auf die Vorlage wurde kontrovers diskutiert. Eine Minderheit der RK, bestehend aus Politikerinnen und Politikern von SP und Grünen, beantragte dem Rat, nicht auf die Vorlage einzutreten. Christian Dandrès (sp, GE) und Baptiste Hurni (sp, NE) beklagten beide in ihren Voten, dass der vorliegende Entwurf Teil einer Salamitaktik sei, bei der es darum ginge, das Mietrecht schrittweise auszuhöhlen. Florence Brenzikofer (gp, BL) befürchtete, dass durch die Vorlage das Machtgefälle zwischen Vermietenden und Mietenden weiter vergrössert werde. Ausserdem sei die Vorlage unnötig, da Vermieterinnen und Vermieter bereits heute das Recht hätten, bei dringendem Eigenbedarf ihrer vermietenden Partei zu kündigen. Der Schutz der Mietenden solle nicht weiter geschwächt werden, da schon jetzt Eigenbedarf sehr oft nur vorgeschoben werde, um den Mieter oder die Mieterin loszuwerden und die Wohnung zu einem höheren Preis weiterzuvermieten. Mitglieder der Fraktionen von SVP, FDP und Mitte hielten dagegen. Vincent Maître (mitte, GE) war der Ansicht, dass es bei dieser Vorlage nur darum gehe, dass Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer wieder das Recht erhalten sollen, die von ihnen gekaufte Immobilie bewohnen zu können. Mit der bestehenden Regelung, dass für die Kündigung bei Eigenbedarf ein «dringender Eigenbedarf» geltend gemacht werden muss, sei dies oft unmöglich, da es schwierig sei, die Dringlichkeit zu beweisen und dies ein langes juristisches Verfahren nach sich ziehen könnte. Ähnlich äusserte sich Christa Markwalder (fdp, BE), die darüber hinaus ausführte, dass stattdessen neu eine Kündigung bereits bei einem «bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf» möglich sein soll. Dies sei eine ausgewogene und moderate Lösung, mit der der Schutz der Interessen der Mieterinnen und Mieter weiterhin gewährleistet sei. Pirmin Schwander (svp, SZ) plädierte im Namen der SVP-Fraktion ebenfalls für Eintreten. Er sehe in dieser Frage eher ein Machtgefälle zugunsten der Mietenden und deshalb müsse der Eigenbedarf schneller und einfacher geltend gemacht werden können. Gespalten zeigte sich die GLP-Fraktion. Beat Flach (glp, AG) war zwar prinzipiell mit dem Anliegen des Vorstosses einverstanden. Er liess jedoch durchblicken, dass innerhalb der GLP-Fraktion auch einige der Meinung seien, dass generell die Balance zwischen den beiden Lagern im Moment zulasten der Mietenden gestört sei. Da es sich zudem nur um wenige Fälle handle, in denen es zu langen Verfahren gekommen sei, sei es fraglich, ob man nun in diese Richtung legiferieren solle. Als letztes äusserte sich noch Bundesrat Guy Parmelin. Dieser beantragte dem Nationalrat im Namen des Bundesrates, nicht auf die Vorlage einzutreten. Parmelin vertrat die Meinung, dass die aktuelle Regelung ausreichend sei, um die Interessen beider Parteien zu schützen. Ausserdem komme es in der Praxis nicht zu so vielen störenden Fällen, als dass sich eine legislative Intervention rechtfertigen liesse. Entgegen diesem Antrag stimmte schliesslich eine Mehrheit des Nationalrates für Eintreten auf die Vorlage (mit 108 zu 80 Stimmen, bei 1 Enthaltung). Zu den geschlossen stimmenden Fraktionen von SP und Grünen gesellten sich auch acht Mitglieder der GLP und drei Mitglieder der Mitte-Fraktion. In der Detailberatung galt es anschliessend noch, über verschiedene Anträge der Minderheit auf Verschärfung der Regelung zur Kündigung bei Eigenbedarf zu entscheiden. Diese wurden jedoch allesamt abgelehnt. Schliesslich nahm der Nationalrat das Geschäft in der Gesamtabstimmung mit 114 zu 79 Stimmen (bei 1 Enthaltung) an.

Verfahrensbeschleunigung bei Kündigung des Mietverhältnisses wegen dringendem Eigenbedarf (Pa.Iv. 18.475)

Anfang März 2023 beriet der Nationalrat eine Vorlage, welche seine RK-NR aus einer parlamentarischen Initiative Hans Egloff (svp, ZH) betreffend die «Vermeidung missbräuchlicher Untermiete» ausgearbeitet hatte. Der Entwurf sah vor, dass für ein neues Untermietverhältnis künftig die schriftliche Zustimmung der Vermieterin oder des Verpächters erforderlich sein soll. Wenn dabei die Voraussetzungen nicht erfüllt werden, soll der Vermieterin oder dem Verpächter ein ausserordentliches Kündigungsrecht zustehen. Ausserdem soll die Vermieterschaft neu ein Untermietverhältnis ablehnen können dürfen, wenn dieses für eine Dauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist. Die Vorlage wurde insbesondere von Mitgliedern der Fraktionen der SP und der Grünen bekämpft. Es gäbe keinen gesetzlichen Handlungsbedarf in dem Bereich, so etwa Florence Brenzikofer (gp, BL). Sie sah in der Vorlage einen Versuch, den «ohnehin schwachen Kündigungsschutz in der Schweiz weiter [abzubauen]». Insbesondere sei es unverhältnismässig, dass eine ausserordentliche Kündigungsfrist zur Anwendung kommen könnte, bei Untermietverhältnissen, die etwa wegen Formfehlern nicht den gesetzlichen Kriterien entsprechen. Baptiste Hurni (sp, NE) und Raphael Mahaim (gp, VD) äusserten sich ähnlich. Sie sahen aktuell nur ein Problem mit den Untermietverhältnissen in der Schweiz, nämlich im Zusammenhang mit Plattformen wie Airbnb. Doch dann sollten besser die Plattformen direkt reguliert werden, anstatt die Gesamtheit der Untermietverhältnisse zu attackieren, so Mahaim. Anders als bei der unmittelbar danach beratenen Vorlage betreffend die Kündigung bei Eigenbedarf äusserte sich bei dieser Vorlage auch die GLP klar kritisch. Beat Flach (glp, AG) bezeichnete den Entwurf als einen «bürokratischen Blockadeartikel, angereichert mit zusätzlichen Hürden und Folgen für die Mieterinnen und Mieter». Auch Flach sah keinen Handlungsbedarf. Die geltenden Regeln funktionierten und es sei deshalb unnötig und «unliberal», weitere Bürokratie aufzubauen. Für die Vorlage plädierten die Fraktionen der SVP, FDP und Mitte. Pirmin Schwander (svp, SZ) sagte, mit der Revision werde eine Unklarheit behoben, darüber wie lange eine vorübergehende Abwesenheit und ein Untermietverhältnis dauern kann. Das sei gerade auch in der aktuell herrschenden Wohnungsnot wichtig, da Wohnungen, welche durch Untermiete blockiert seien, damit frei würden. Christian Lüscher (fdp, GE) vertrat die Position der freisinnigen Fraktion, welche aus ähnlichen Gründen wie Schwander und die SVP die Vorlage unterstützte. Philipp Matthias Bregy (mitte, VS) sprach sich für die Mitte-Fraktion ebenfalls für die Vorlage aus. Die Untervermietung würde mit der Änderung gestärkt und die Vermieterinnen und Vermieter geschützt. Es sei normal, dass es bei Verstössen gegen Regelungen auch Sanktionen geben sollte, konterte er die Kritik unter anderem von Florence Brenzikofer betreffend die ausserordentlichen Kündigungsfristen. Er liess auch das Argument betreffend mehr Bürokratie nicht gelten. Mietverträge seien grundsätzlich schriftlich, weshalb es kein zusätzlicher Aufwand sei, diese Frage in dem Rahmen ebenfalls noch zu regeln. Bundesrat Guy Parmelin zeigte sich damit nicht einverstanden. Im Namen des Bundesrates empfahl er dem Nationalrat, nicht auf die Vorlage einzutreten, da die aktuellen Regelungen ausreichten, um Vermieterinnen und Vermieter vor missbräuchlichen Untermietverhältnissen zu schützen. Auch er war der Meinung, dass die Vorlage zu einem grösseren Bürokratieaufwand und zu Rechtsunsicherheit führen würde. Letzteres weil der Entwurf eine nicht abschliessende Liste an Gründen aufführte, wegen welchen der Vermieter oder die Vermieterin ein Untermietverhältnis ablehnen kann. Schliesslich sei auch die Dauer von zwei Jahren, worüber hinaus es laut dem Entwurf der Vermieterschaft freistehen soll, die Untermiete abzulehnen, zu kurz – insbesondere im Kontext von Untermietverhältnissen von Geschäftsräumen. Entgegen dem Antrag des Bundesrates stimmte die Mehrheit des Nationalrates jedoch für Eintreten auf die Vorlage (110 zu 82 Stimmen, bei 1 Enthaltung). Alle Fraktionen stimmten geschlossen: diejenigen der Mitte, FDP und SVP für Eintreten, diejenigen der SP, Grünen und GLP dagegen. In der Detailberatung befand der Nationalrat anschliessend über mehrere Minderheitsanträge, welche aus linker Sicht zum Ziel hatten, die Regelungen und damit die negativen Folgen abzuschwächen. Sie wurden jedoch allesamt mit dem ungefähr gleichen Stimmenverhältnis abgelehnt. So schritt die grosse Kammer zur Gesamtabstimmung, wo die Vorlage mit 108 zu 83 Stimmen (1 Enthaltung) angenommen wurde.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden (Pa.Iv. 15.455)
Dossier: Mietzinse: Bestimmung der Missbräuchlichkeit und Anfechtung