Die im vergangenen Herbst vom Parlament beschlossene Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG) bezüglich des Rechts auf Privaterschliessung und der Beschleunigung der Baubewilligungsverfahren wurde im Berichtsjahr erst teilweise in Kraft gesetzt. Während die Bestimmungen über private Erschliessungen ab dem 1. April wirksam wurden, wird die Bestimmung über die Vereinfachung, Beschleunigung und Koordination der Verfahren erst am 1. Januar 1997 wirksam werden. Damit soll jenen Kantonen entgegengekommen werden, die ihre Baubewilligungsvorschriften noch an die neuen Bestimmungen anpassen müssen [1].

Ende Mai stellte der Bundesrat die Elemente der künftigen Raumordnungspolitik der Schweiz vor. Er leitete dem Parlament eine Teilrevision des RPG zu, die auf eine "kontrollierte" Lockerung der Bau- und Nutzungsvorschriften in den Landwirtschaftszonen abzielt und dafür sorgen soll, dass die Landwirtschaft künftig besser auf die neuen Herausforderungen reagieren kann. Die Revisionsarbeiten gehen auf eine Motion des Berner SVP-Ständerates Ulrich Zimmerli zurück. Die Teilrevision schlägt Änderungen auf zwei Ebenen vor: Zum einen soll die Zonenkonformität für Bauten und Anlagen in der multifunktionellen Landwirtschaftzone neu umschrieben werden, zum anderen sollen Bauten, die infolge des Strukturwandels für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt werden, unter strengen Voraussetzungen auch zu landwirtschaftsfremden Zwecken umgenutzt werden dürfen. Kernstück der Neuumschreibung der Zonenkonformität bildet der künftige Verzicht auf die Unterscheidung zwischen bodenabhängiger und bodenunabhängiger Bewirtschaftung. Als zonenkonform sollen künftig all jene neuen Bauten und Anlagen gelten, die unabhängig von der Produktionsweise für Landwirtschaft oder Gartenbau unerlässlich sind und im Interesse einer längerfristigen Betriebsführung erstellt werden. Damit werden Hors-sol-Gewächshäuser und Mastbetriebe künftig gleich behandelt wie bodenabhängige Landwirtschaft. Der Bundesrat unterstrich jedoch, dass ihr Entwicklungspotential beschränkt bleiben solle und hielt die Kantone dazu an, Landwirtschaftszonen weiterhin zu unterscheiden.

Als weiterer wichtiger Revisionspunkt wird die Möglichkeit eröffnet, funktionslos gewordene Bauten zu landwirtschaftsfremden Zwecken umzunutzen. So sollen Landwirte nicht mehr benötigte Bauernhäuser als Wohn- und Ferienhäuser nutzen können. Möglich sind bauliche Veränderungen, um etwa Ferien auf dem Bauernhof anbieten zu können, Kantone dürfen künftig aber auch rechtskonform zulassen, dass leerstehende Bauernhäuser von Personen bewohnt werden, die nicht oder nicht mehr in der Landwirtschaft tätig sind. Die Umnutzung bleibt aber auf das zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung vorhandene Bauvolumen beschränkt. Mit dieser Regelung würden auch zahlreiche ohne Bewilligung in Ferienhäuser umgebaute Rustici und Maiensässen legalisiert. Schliesslich soll die Landwirtschaftszone für gewerbliche Nutzungen zugänglich gemacht werden. Dabei beharrte der Bundesrat aber darauf, dass eine gewerbliche Nutzung eng an die Landwirtschaft angelehnt sein und die gewerbliche Tätigkeit - gemessen am Haupterwerb - von untergeordneter Bedeutung bleiben muss. Von der Kompetenz vollständiger Zweckänderungen bestehender Gebäude für beliebige gewerbliche Tätigkeiten in der Landwirtschaftszone, wie sie die von Adalbert Durrer (cvp, OW) präsidierte Expertenkommission vorgeschlagen hatte, und die von Gewerbekreisen im letztjährigen Vernehmlassungsverfahren stark kritisiert worden war, sah er ab.

Die Natur- und Umweltschutzverbände sowie einzelne Kantone hatten in ihren Vernehmlassungen insbesondere die Zulassung bodenunabhängiger Landwirtschaftsbetriebe kritisiert. Dass der Bundesrat daran festhielt, stiess auf erneute massive Kritik der Naturschützer; sie drohten mit dem Referendum. Der Schweizerische Bund für Naturschutz (SBN) bezeichnete die Revision als unnötig, nicht praktikabel und nicht verfassungskonform. Die kontrollierte Öffnung der Landwirtschaftszone für zusätzliche Bauten verletze den Verfassungsgrundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. In der Landwirtschaft finde mit der Revision ein Wechsel von der Flächenbewirtschaftung zur Gebäudenutzung als Produktionsbasis statt. Ferner entspreche der Vorschlag nicht der am 9. Juni von Volk und Ständen getroffenen Weichenstellung, mit der man sich für eine ökologie- und marktorientierte Landwirtschaft entschied. Die Intensivierung der Produktion konkurrenziere die naturnah produzierenden Bauern. Die Schweizerische Stiftung für Landschaftsschutz und Landschaftspflege (SL) warnte vor einem "Zersiedlungs-Boom" und einer markanten Zunahme der Bautätigkeit im Nichtbaugebiet. Es drohten hangarähnliche, charakterlose Bauten als Masthallen oder Gewächshäuser auf der grünen Wiese. Weiter warnte der SL vor zusätzlichen Infrastrukturkosten durch eine weitere Dezentralisierung des Wohnens. Der Schweizer Heimatschutz schliesslich sah mit der Revision die Bemühungen des Heimatschutzes im ländlichen Raum in Frage gestellt [3].

Das Bundesgericht verdeutlichte in einem Grundsatzurteil die massgebenden Gesichtspunkte für das Bewilligen von bäuerlichen Wohngebäuden ausserhalb der Bauzone gemäss dem RPG von 1980. Die bisherige bundesgerichtliche Praxis anerkannte zusätzlichen Wohnraum für landwirtschaftliche Betriebe nur dann als zonenkonform, wenn es sich um einen Betrieb mit existenzsichernder Bewirtschaftung handelt. Das bernische Verwaltungsgericht berief sich bei einem Entscheid über die Erhaltenswürdigkeit eines Bauernbetriebs jedoch allein auf das 1994 in Kraft getretene Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, welches dem erzielten Ertrag keine Bedeutung zumisst und dann von einem landwirtschaftlichen Gewerbe spricht, wenn für die Bewirtschaftung jährlich mindestens die halbe Arbeitskraft einer Familie (2100 Arbeitsstunden) geleistet wird. Gegen diesen Entscheid rief das Bundesamt für Raumplanung das Bundesgericht an. Dieses lehnte eine schematische Anwendung des Kriteriums Arbeitsaufwand ab und führte an, dass wichtige Anliegen der Raumplanung - insbesondere die Verhinderung der Zersiedelung - ebenfalls zu respektieren seien. Ein Kriterium für die Zonenkonformität sei etwa, ob die Bauernfamilie ständig auf dem Hof präsent sein müsse, oder ob sie den Betrieb von einer nahen Bauzone aus bewirtschaften könne. Zu beachten seien der Typ, die Grösse und die Lage eines Betriebs [4].

Eine parlamentarische Initiative Bignasca (lega, TI) mit dem Titel Retten der "Rustici" forderte, dass typische ländliche Bauten in kulturgeschichtlich wertvollen Landschaften der Kantone renoviert, umgebaut oder wiederaufgebaut sowie als Zweitwohnungen verwendet werden können, ohne dass dafür die entsprechende Infrastruktur - namentlich ein Anschluss an eine Kläranlage - geschaffen werden muss. Der Nationalrat gab der Initiative, u.a. weil sie gegen die Raumplanungs- und Gewässerschutzartikel der Bundesverfassung verstosse, mit 86 zu 1 Stimme keine Folge und verwies auf die eigenen Möglichkeiten des konkret betroffenen Kantons Tessin. Dieser präsentierte denn auch einen Vorschlag, wie die geschätzten 400 in Wochenendhäuser umgebauten Rustici mit den gesetzlichen Bestimmungen in Einklang gebracht werden können. Durch eine Erweiterung der Gesetzesgrundlagen im Tessiner Richtplan soll die Zweckbestimmung von Rustici geändert werden können, wenn dadurch der Erhalt von schützenswerter Bausubstanz gewährleistet wird. Unter dieser Voraussetzung sollen auch ehemalige landwirtschaftliche Nutzgebäude bewohnt werden können, die ausserhalb der Bauzone stehen. Die baulichen Eingriffe müssten jedoch grundsätzlich dem geltenden Bundesrecht entsprechen [5].

Gleichzeitig mit der Teilrevision des RPG legte der Bundesrat den Bericht über die "Grundzüge der Raumordnung Schweiz" und darauf aufbauende konkrete Massnahmen für 1996 bis 1999 vor. Nach diesem soll die räumliche Entwicklung der Schweiz nach neuen Zielen ausgerichtet werden, künftig geordneter und nachhaltiger vonstatten gehen und die Nation stärker zusammenhalten. Im Mittelpunkt steht das Konzept eines vernetzten Systems von Städten und ländlichen Räumen durch effiziente Verkehrs- und Kommunikationswege. Mittlere und kleine Städte sollen durch Vernetzung mit den grossen Zentren des Mittellandes in die Lage versetzt werden, Entwicklungsimpulse aufzunehmen und eigenständig umzusetzen, in peripher gelegenen ländlichen Gebieten werden die Regionalzentren durch die Vernetzung mit den wachstumsstarken Zentren gestärkt. Das vernetzte Städtesystem soll das Zusammenwachsen von Siedlungsräumen vermeiden, gleichzeitig soll eine Siedlungsentwicklung nach innen bestehende Siedlungen besser nutzen, erneuern und durchmischen. Grundgerüst der Agglomerationsentwicklung ist der öffentliche Verkehr. Zentrales Ziel des neuen Raumkonzepts ist die Stärkung der gesamten Schweiz als internationaler Standort, wobei neben dem Grossraum Zürich auch Genf und Basel die Attraktivität des Wirtschaftsstandortes Schweiz massgeblich mitbestimmen sollen, da sich die Schweiz im internationalen Standortwettbewerb mit einer dezentralen Vernetzung besser behaupten könne als mit einem einzigen grossen Zentrum. Das Schweizer Städtesystem soll Teil des europäischen Städteverbundes und beispielsweise ins Hochgeschwindigkeitsnetz der Bahnen integriert werden. Für die ländlichen Räume schlägt der Bundesrat unterschiedliche Strategien vor, die auf die spezifischen Entwicklungspotentiale der Regionen ausgerichtet sind. In den ländlichen Regionen des Mittellandes gelte es etwa, das eigenständige Dorfbild und die Wohnlichkeit zu erhalten, wobei eine sanfte Nachverdichtung möglich sei. Der Jurabogen soll als Standort für Klein- und Mittelbetriebe des industriell-gewerblichen Sektors weiter gestärkt und in das vernetzte Städtesystem eingebunden werden, während im Voralpenraum die unternehmensbezogene Infrastruktur in den Regionszentren verbessert werden soll. Der Alpenraum schliesslich soll als Lebens- und Wirtschaftsraum gestärkt werden. Als wichtige Voraussetzungen nannte der Bericht die Sicherung der Grundversorgung des öffentlichen Verkehrs, die Förderung des umweltfreundlichen Tourismus und die Sicherung der Berglandwirtschaft. Im Realisierungsprogramm 1996-1999 setzte der Bundesrat Prioritäten fest. So soll die Verwaltung bei Sachfragen künftig koordinierter vorgehen und intensiver mit den Kantonen, Regionen und Städten diskutieren. Raumplanung und Regionalpolitik seien besser aufeinander abzustimmen. Zudem stellte er die Vorantreibung der Planung in Infrastrukturbereichen und die Entwicklung eines Landschaftsschutzkonzeptes in Aussicht.

Eine im letzten Jahr vom Ständerat angenommene Motion Maissen (cvp, GR), die eine verbesserte Koordination zwischen Raumplanung und Naturschutz forderte, wurde mit 79 zu 58 Stimmen auch vom Nationalrat überwiesen. Eine links-grüne Kommissionsminderheit sah in der Forderung, sämtliche raumwirksamen Aufgaben des Bundes im Bereich des Natur- und Heimatschutzes in die ordentlichen raumplanungsrechtlichen Verfahren einzubinden, den Versuch, den Naturschutz der Raumplanung unterzuordnen und den Biotopschutz des Bundes abzuschwächen. Auch eine Motion Bisig (fdp, SZ), die mehr Kohärenz im raumwirksamen Handeln und Entscheiden des Bundes forderte, wurde vom Nationalrat überwiesen. Bundesrat Arnold Koller begrüsste beide Motionsbegehren und räumte ein, dass beim Bund selber wie auch im Verhältnis zwischen Bund und Kantonen eine bessere Koordination der verschiedenen raumwirksamen Planungen unbedingt nötig sei [7].

Im letzten Jahr hatte der Nationalrat knapp eine Motion Fischer (fdp, AG) angenommen, die verlangt, dass die Bestandesgarantie für bestehende Nutzungspläne weiterhin aufrechterhalten bleibt. Damit würden Gemeinden, deren Bauzonen - gemessen an den Vorschriften des RPG aus dem Jahre 1979 - immer noch überdimensioniert sind, von einer Anpassung ihrer Bauzonen auf ein gesetzeskonformes Mass dispensiert. Als Zweitrat folgte der Ständerat mit 25 zu 6 Stimmen aber klar dem Bundesrat, der davor warnte, dass damit jene Gemeinden desavouiert würden, die ihre Bauzonen angepasst haben [8].

Gemäss einer Studie des Bundesamtes für Raumplanung ist die Veränderungsdynamik ausserhalb der Bauzonen gross. Jährlich werden 2000 Bauernbetriebe aufgegeben, deren Bausubstanz dann zum grossen Teil von Nicht-Landwirten genutzt wird. Nur noch ein Drittel der rund 560 000 Menschen, die in den Zonen ausserhalb städtischer oder dörflicher Bauzonen leben, hat direkt mit der Agrarwirtschaft zu tun. Der Dienstleistungssektor ist zum stärksten Erwerbszweig geworden. Ausserhalb der Bauzone stehen rund 540 000 Gebäude, von denen rund ein Drittel dem Wohnen dient; jährlich kommen 2000 Wohnungen dazu [9].

Der WWF kritisierte die bestehende Raumplanung als zuwenig wirksam. Jährlich werde in der Schweiz noch immer eine Fläche von der Grösse des Murtensees (rund 2400 Hektaren) zubetoniert. Gemäss dem WWF liegt das zentrale Problem darin, dass die traditionelle Raumplanung Flächen zum ökologischen Nulltarif zur Verfügung stellt, wenn Landwirtschaftsflächen in Bauland umgewandelt werden. Der bei der Umzonung in Bauland entstehende Gewinn solle deshalb mit einer "Bodenabgabe" zumindest teilweise abgeschöpft und zur Renaturierung und Entsiegelung von Bodenflächen genutzt werden. Der WWF forderte eine Halbierung der Baulandreserven, die auch dann noch auf Jahrzehnte hinaus reichen würden. Knapp die Hälfte des Bedarfs an baulicher Nutzfläche könne innerhalb des bereits bestehenden Siedlungsgebietes abgedeckt werden, etwa durch verdichtetes Bauen oder durch die Nutzung von brachliegenden Industriearealen [10].

Rund ein halbes Jahr nach der Abstimmung über eine liberalisierte Lex Friedrich, bei der die zustimmenden französischsprachigen Kantone und das Tessin in die Minderheit versetzt wurden, reichten die Kantone Genf, Waadt, Wallis und Neuenburg gleichlautende Standesinitiativen zur Lockerung der Lex Friedrich ein. Gemäss dem Initiativtext ist der Erwerb von Grundstücken für gewerbliche Zwecke durch Personen im Ausland von der Bewilligungspflicht zu befreien, und für Ferienwohnungen sollen die Kantone zusätzliche Reservekontingente beanspruchen können [11].

Im Februar stellte der Bundesrat eine Pool-Lösung für Ferienhaus-Kontingente zur Diskussion. Danach soll der Bund unausgeschöpfte kantonale Kontingente für den Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer kurz vor dem Verfall auf Kantone mit Mehrbedarf - das sind insbesondere die Kantone Wallis und Tessin - umverteilen können. Die Kantone könnten auf diese Weise ihre Kontingente bis maximal um die Hälfte aufstocken. Am gesamtschweizerischen Kontingent von 1420 Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels, das seit Jahren nicht ausgeschöpft wird, hielt der Bundesrat für 1997 und 1998 aber fest. In der Vernehmlassung sprachen sich nur die SP und die Schweizer Demokraten gegen diese Neuordnung der Lex Friedrich aus. Sie kritisierten, dass damit die bereits stark belasteten Tourismusregionen weiterbauen könnten. Die bürgerlichen Bundesratsparteien und die Tourismuskantone begrüssten die Flexibilisierung des Wohnungsmarkts. Bereits auf den 1. August des Berichtsjahrs setzte der Bundesrat eine entsprechende Verordnungsänderung in Kraft [12].

1995 wurden für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland 1801 Bewilligungen erteilt, 2% weniger als im Vorjahr. Die bewilligte Preissumme nahm mit 2419 Mio Fr. jedoch um rund 400 Mio Fr. zu. Die meisten Bewilligungen erhielt der Kanton Wallis (408), gefolgt vom Tessin (274) und der Waadt (228). Die Zahl der tatsächlich erfolgten Erwerbe durch Ausländer war etwas höher als 1994, es wurden 1273 (1994: 1216) Handänderungen ins Grundbuch eingetragen. 298 Objekte (1994: 343) wurden von Schweizern zurückgekauft. Insgesamt kam es zu einem Nettozuwachs an ausländischem Grundeigentum von 95 Hektaren (1994: 63 ha). Weiterhin stammten die meisten Erwerber aus dem EU-Raum [13].

Gemäss dem Landesindex für Wohnungsmiete stiegen die Mieten im schweizerischen Landesdurchschnitt auch 1996 noch an. Zwischen Dezember 1995 und Dezember 1996 betrug der Anstieg 0,9% [14].

Wohnungsmieten dürfen künftig voll und nicht nur zu 80% dem Teuerungsindex angepasst werden. Eine entsprechende Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) änderte der Bundesrat auf den 1. August. Damit wurde die Regelung für Wohnungsmieten an diejenige für Geschäftsräume angeglichen. Der Mieterverband kritisierte diese Neuerung als "unsoziales Geschenk an die Hauseigentümer". Eine weitere Lockerung des Mietrechts lehnte der Bundesrat vorerst ab: So verzichtete er nach heftigem Protest des Mieterverbandes darauf, Anpassungen des Mietzinses an die ortsüblichen Preise oder wegen ungenügender Rendite auch ohne einen entsprechenden ausdrücklichen Vorbehalt zuzulassen. Der Schweizerische Hauseigentümerverband kritisierte, dass die "Mini-Revision" zu wenig weit gehe [15].

Als Zweitrat überwies im März mit 22:14 Stimmen auch der Ständerat eine Motion Baumberger (cvp, ZH), die den schrittweisen Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete fordert. Er folgte damit dem Nationalrat, der dem Vorstoss bereits 1994 zugestimmt hatte. Konkret verlangte der Motionär eine Überarbeitung all jener Vorschriften über die Mietzinse, die heute faktisch ein System der Kostenmiete bewirken würden, sowie jener Vorschriften, die die privaten Investoren vom Wohnungsbau abschrecken. Explizit hätte der Übergang zur Marktmiete auch im Bereich der Altwohnungen zu erfolgen. Eine Ratsmehrheit ging mit der antragstellenden Kommission einig, dass die 1990 eingeführte Regulierung des Mietrechts für gravierende Mängel auf dem Mietwohnungsmarkt verantwortlich sei und betonte, dass der Zeitpunkt für den Systemwechsel günstiger denn je sei. Vergeblich plädierten der Bundesrat und eine linke Ratsminderheit für die unverbindlichere Form des Postulats. Während die Linke vor höheren Mieten insbesondere auch für Altwohnungen warnte, gab Bundesrat Delamuraz zu bedenken, dass der Bund mit dem Übergang zur Marktmiete viel mehr Mittel für die soziale Abfederung aufwenden müsste als heute für die Wohnbauförderung. Die Rechtskommission des Nationalrats erhielt den Auftrag, abzuklären, ob für den Übergang zur Marktmiete eine Verfassungsänderung erforderlich ist.

Der Nationalrat überwies gegen den Willen des Bundesrates eine Motion Hegetschweiler (fdp, ZH), die den Kündigungsschutz für Mieter nach Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren relativieren will. Hegetschweiler fordert eine Änderung von Art. 271a OR, der Vorschriften enthält, welche eine Kündigung, die innerhalb einer dreijährigen Sperrfrist nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs-oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, als missbräuchlich erklären. Diese Regelung habe in der Praxis dazu geführt, dass Mieter wegen Kleinigkeiten beim Vermieter oder den Schlichtungsbehörden vorstellig werden, um eine Vergleichslösung einzugehen und damit einen Kündigungsschutz auszulösen. Neu soll der Vermieter dem Mieter während der dreijährigen Kündigungssperre kündigen können, wenn er nachweist, dass er aus achtbaren Gründen handelt [17].

1994 hatte der Nationalrat gegen den Widerstand von SP und Grünen drei parlamentarischen Initiativen Folge gegeben, die auf eine Deregulierung im Mietwesen abzielen. Die zwei Initiativen Hegetschweiler (fdp, ZH) verlangen im Sinne einer Liberalisierung des Mietrechts eine Revision von 19 Artikeln des Obligationenrechts. Die Initiative Ducret (cvp, GE) will verhindern, dass Mietzinse, die durch kantonale Behörden aufgrund kantonalen Rechts festgelegt werden, vor dem Zivilrichter als missbräuchlich angefochten werden können. Die Kommission für Rechtsfragen, die beauftragt worden war, eine Vorlage auszuarbeiten, wartete noch die in der ersten Hälfte des Berichtsjahrs erfolgte ständerätliche Überweisung der Motion Baumberger zur Marktmiete und die Verordnungsänderung des Bundesrates zur VMWG ab, die für die Initiativen von Bedeutung sind. Im Anschluss daran setzte sie eine Subkommission ein, die Gesetzesentwürfe im Sinne der Initiativen ausarbeiten wird [18].

Ende April lancierte der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband seine im letzten Jahr angekündigte Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten". Damit will er auf Vorstösse des Hauseigentümerverbandes reagieren, welche die Preisgabe des heutigen Mieterschutzes, den Wechsel zur Marktmiete und mit der Volksinitiative "Wohneigentum für alle" (siehe unten) weitere Steuerprivilegien fordern. Die Initianten betonten, Investoren nicht abschrecken zu wollen und das Recht auf eine angemessene, faire Rendite für die langfristigen Kapitalanleger in Wohnliegenschaften anzuerkennen. Ihr Ziel sei es, Mieterinnen und Mieter vor Spekulation und Missbräuchen zu schützen, wie z.B. Kündigungen für Luxusrenovationen oder Preissprünge durch Mieterwechsel. Konkret verlangt die Initiative eine Änderung von Artikel 34septies der Bundesverfassung und einen neuen Artikel 24, welche die automatische Weitergabe von Hypothekarzinssenkungen an die Mieterschaft enthalten. Neu wäre anstelle des aktuellen Hypothekarzinssatzes ein über fünf Jahre geglätteter Durchschnittszinssatz als Berechnungsgrundlage für die Mieten massgebend. Darüber hinaus zielt die Initiative auf einen wesentlich verstärkten Kündigungs- und Preisschutz ab: Neu sollen Mieterinnen und Mieter nicht bloss "missbräuchliche", sondern alle "ungerechtfertigten" Kündigungen anfechten können. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass die Kündigung aus einem schützenswerten Interesse erfolgte und verhältnismässig ist. Mietzinsanpassungen wären nur noch aufgrund der ausgewiesenen Kostenentwicklung, allfälliger Mehrleistungen oder zur Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals zulässig. Eine Anpassung an die ortsüblichen Mieten wäre dagegen während der Dauer eines Mietverhältnisses nicht mehr möglich [19] und auch mit dem Hinweis auf eine ungenügende Rendite könnte eine Mietzinserhöhung nicht begründet werden. Der Hauseigentümerverband verurteilte die Initiative als "volkswirtschaftlich schädlich" und widersprach der Behauptung, dass sie dem Vermieter eine angemessene Rendite garantiere. Die Initiative gefährde künftige Investitionen im Wohnungsbau [20].

Einer parlamentarischen Initiative Thanei (sp, ZH), die in die gleiche Richtung wie die Volksinitiative zielte und u.a. ebenfalls einen geglätteten Durchschnittszinssatz forderte, wurde in der Wintersession vom Nationalrat mit 113 zu 62 Stimmen keine Folge gegeben [21].

Auf den 1. März setzte der Bundesrat das Gesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung und eine dazugehörige Verordnung in Kraft. Im Mai wurde in der Deutschschweiz ein paritätischer Mietvertrag zwischen dem Mieterinnen- und Mieterverband und der Dachorganisation der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften (SVW), die rund 110 000 Wohnungen in der Schweiz besitzen, präsentiert. Der Kündigungsschutz ist darin abschliessend und im Detail geregelt. Dem Vertrag kommt gemäss den beiden Partnern Modellcharakter für künftige allgemeingültige Rahmenmietverträge zu. Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften nehmen allerdings eine spezielle Stellung ein, da deren Mitglieder gleichzeitig Mieter und Vermieter sind [22].

1994 hatte der Datenschutzbeauftragte Odilo Guntern viele Fragen bei Wohnungsbewerbungen als unnötig und die Privatsphäre der Mieter verletzend kritisiert. Die Eidg. Datenschutzkommission (EDSK) kam nun teilweise zu einer anderen Ansicht: So dürfe gefragt werden, ob jemand Schweizer oder Ausländer ist. Auch die Fragen nach Anzahl, Alter und Geschlecht der Kinder und nach der Anzahl Autos seien zulässig. Hingegen stützte die EDSK die Ansicht, dass punktuelle Fragen zur finanziellen Situation eines Mietinteressenten unzulässig seien [23].

Eine Nationalfonds-Studie zur Wohnsituation der Betagten in der Schweiz verwies auf die Gefahr, dass das System der Marktmiete die ältere Bevölkerung in überdurchschnittlichem Masse treffen würde, da ältere Menschen im allgemeinen niedrigere Mieten zahlen als junge Menschen. Ein nicht unbeträchtlicher Teil der Betagten lebe aber bereits heute in finanziell angespannter Lage. Die Studie bestätigte, dass die ältere Bevölkerung markant häufiger in stark unterbelegten Wohnungen wohnt. Zu politischen Schlüssen gelangten die Autoren auch bei der Untersuchung der räumlichen Verteilung der älteren Bevölkerung. So sind von der demografischen Alterung heute vermehrt die Agglomerationen betroffen und nicht mehr so sehr die Kernstädte. Dies werde vor allem dort zu grossen Problemen führen, wo die gesamte bisherige Verkehrs- und Siedlungsstruktur auf junge, hochmobile Personen ausgerichtet ist. Eine Massierung von Betagten lasse sich in der Schweiz am ehesten für die "Sonnenstube" Tessin nachweisen, wobei von einer Ghettoisierung (wie sie etwa der US-Staat Florida oder die englische Südküste kennt) nicht gesprochen werden könne [24].

Auf 3,2 Mia Fr. schätzt eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen die jährlichen Umzugskosten für Mietwohnungen, wobei die Mieterinnen und Mieter mit 2,3 Mia Fr. den Löwenanteil der Kosten übernehmen müssen. Gemessen an den 22 Mia Fr., die jährlich an Mietzinsen umgesetzt werden, verteuerten die bei Wohnungswechseln entstehenden Transaktionskosten das Gut Wohnung um 15%. Jährlich wechseln 450 000 der 2,9 Mio Erstwohnungen in der Schweiz ihren Mieter [25].

Gemäss einer im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes erstellten Studie geben Hauseigentümer Hypothekarzinssenkungen nur unzureichend weiter. Seit 1990 seien die Mieten um über 30% gestiegen. Hätten sich die Mietzinse in dieser Zeit nach den im Mietrecht zulässigen relativen Anpassungsgründen entwickelt, so wären die Mieten um lediglich 14% gestiegen. Die Studie errechnete, dass Hauseigentümer seit 1990 kumuliert 5,9 Mia Fr. zuviel kassierten. Der Präsident des Mieterverbandes, Nationalrat Rudolf Strahm (sp, BE), sah sich durch die Studie in seiner Meinung bestätigt, dass die von einer Parlamentsmehrheit geforderte "Marktmiete" in der Realität gar nicht zum Tragen komme. Der Hauseigentümerverband bezeichnete die Berechnungen als unseriös [26].

Der Schweizer Wohnungsmarkt entspannte sich nochmals markant und wies mit Stichtag 1. Juni 1996 einen Leerwohnungsbestand von 1,61% (1995: 1,39%) auf. Gemäss dem BFS erhöhte sich der Leerwohnungsbestand in der Schweiz innert Jahresfrist um 17,5% auf 54 483 leerstehende Wohnungen. Dabei nahmen gegenüber 1995 insbesondere die leerstehenden Kleinwohnungen mit 1 und 2 Zimmern zu. In der Deutschschweiz war die Zunahme leerstehender Wohnungen grösser als in der Westschweiz und im Tessin. Die höchsten Leerwohnungsziffern wiesen am Stichtag die Kantone Solothurn (2,94%), Wallis (2,65%) und Waadt (2,6%) auf, deutlich unter 1% lag die Leerwohnungsziffer nur noch in den Kantonen Basel-Land (0,46%) und Basel-Stadt (0,78%). Leicht rückläufig war mit 21% der Anteil der Neuwohnungen am Leerwohnungsbestand. Der Anteil der Einfamilienhäuser am Leerwohnungsbestand sank von fast 10% auf rund 8% [27].

Der Wohnungsbau war massiv rückläufig. Laut dem BFS wurden 1996 43 700 Wohnungen gebaut, 5800 oder 12% weniger als im Vorjahr. Ende Dezember waren 39 300 Wohnungen im Bau, 8700 oder 18% weniger als vor Jahresfrist. Auch die Zahl der erteilten Baubewilligungen nahm deutlich ab; mit 42 900 waren es 6300 oder 13% weniger als im Vorjahr [28].

Als Erstrat hatte der Ständerat im März über die 1993 vom Hauseigentümerverband eingereichte Volksinitiative "Wohneigentum für alle" zu entscheiden, die Steuererleichterungen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum und eine massvolle Besteuerung der Eigenmietwerte verlangt. Der Bundesrat hatte die Initiative, die Steuerausfälle in der Grössenordnung von 1,5 bis 2 Mia Fr. für Bund und Kantone zur Folge hätte und vor allem bisherige Hauseigentümer begünstigen würde, 1994 ohne Gegenvorschlag zur Ablehnung empfohlen. Bei einem Stimmenverhältnis von 29 zu 7 Stimmen war die Initiative auch im Ständerat chancenlos. Anders als seine vorberatende Wirtschaftskommission (WAK), die auch einen Gegenvorschlag abgelehnt hatte, folgte der Ständerat mit 25 zu 12 Stimmen aber einem Antrag Bisig (fdp, SZ) und beauftragte die WAK mit der Evaluation eines möglichen Gegenvorschlags, der eine für Bund und Kantone haushaltsneutrale Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums verwirklicht.

Als möglichen Kern eines Gegenvorschlags propagierten die dem Unterstützungskomitee der Hauseigentümer-Initiative angehörenden Ständeräte Küchler (cvp, OW), Loretan (fdp, AG) und Reimann (svp, AG) die Forderung einer Aargauer Standesinitiative, gemäss welcher der Bund bei der direkten Bundessteuer die von den Kantonen festgesetzten Eigenmietwerte übernehmen müsste, soweit sie mindestens den halben Marktwert umfassen. Heute berechnet der Bund in jenen elf Kantonen, die die Wohneigentümer besonders schonen, erhöhte Eigenmietwerte. Die Standesinitiative, die ebenfalls mit Steuereinbussen verbunden wäre und die 1993 die knappe Unterstützung des Nationalrats fand, wurde ebenfalls an die vorberatende Kommission zurückgewiesen.

Die WAK fand jedoch keine kostenneutrale Alternative zur Wohneigentums-Initiative und sah deshalb von einen Gegenvorschlag ab. Mit leeren Händen wollte sie aber nicht ins Plenum zurückkehren. Sie arbeitete eine Motion aus, die eine Änderung des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) fordert und den Kantonen mehr Spielraum bei der Festsetzung des Eigenmietwertes übertragen will. So sollen Kantone die Eigenmietwerte massvoll ansetzen, für alle oder einen Teil der Steuerpflichtigen auf eine Anpassung der Eigenmietwerte während einer gewissen Periode verzichten und den Neuerwerb von Wohneigentum mit speziellen Anreizen fördern können. Mit einer zweiten Motion verlangte die WAK, die 1973 vom Bundesgericht begründete sogenannte "Dumont-Praxis" abzuschaffen. Gemäss dieser sind Unterhaltsaufwendungen für Liegenschaften in den ersten Jahren nach einem Hauskauf als wertvermehrende und deshalb in der Regel nicht abzugsfähige Ausgaben zu betrachten. Die Abschaffung dieser Praxis würde sich gemäss WAK eigentumsfördernd auswirken. In der Herbstsession verzichtete der Ständerat endgültig auf einen Gegenvorschlag zur Hauseigentümer-Initiative, überwies dafür gegen den Willen des Bundesrates beide Motionen der WAK mit deutlichen Mehrheiten. Der Aargauer Standesinitiative gab er keine Folge [29].

Auch eine Motion Reimann (svp, AG) wollte mit einer Änderung des StHG bewirken, dass die Kantone bei der Wohneigentumsförderung mehr Spielraum erhalten. Die Kantone sollen die Eigenmietwerte wesentlich unter dem Marktwert ansetzen können. Anreize schaffen sollen ausserdem zusätzliche Abzugsmöglichkeiten bei Neuerwerbungen, der Verzicht einer Anpassung der Eigenmietwerte während einer bestimmten Periode und Bausparabzüge. Auf Antrag des Bundesrates schwächte Reimann seinen Vorstoss in ein Postulat ab; dieses wurde vom Ständerat oppositionslos überwiesen [30].

Im Nationalrat zielte eine Motion Baumberger (cvp, ZH) ebenfalls auf eine Reduzierung des Eigenmietwertes ab und verlangte, das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und das StHG mit dem Ziel zu revidieren, den Mietwert von Liegenschaften für den Eigengebrauch der Steuerpflichtigen gesondert vom übrigen Einkommen und zu einem angemessen reduzierten Vorsorgetarif zu besteuern. Bundesrat Villiger bezeichnete den Vorstoss als Versuch, den Eigenmietwert faktisch abzuschaffen. Die Motion wurde als Postulat überwiesen [31].

Um das Wohneigentum zu fördern, verlangte Ständerat Onken (sp, TG) auf dem Motionsweg ein unlimitiertes Vorkaufsrecht für Wohnungsmieter. Denselben Vorschlag hatte 1993 bereits der Bundesrat gemacht, um die Eigentumsstreuung im vorhandenen Baubestand zu verbessern, er war aber im Vernehmlassungsverfahren deutlich abgelehnt worden. Auch der Ständerat verwarf den Vorstoss mit 25 zu 6 Stimmen klar [32].

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