In der Raumplanung machten sich 1983 gewisse Krisentendenzen bemerkbar. Auf kantonaler, regionaler und kommunaler Ebene wurde weiter an der Ausführung des 1980 in Kraft gesetzten eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) gearbeitet. Nach diesem Gesetz sollten bis Ende 1984 dem Bundesrat sämtliche kantonalen Richtpläne zwingend zur Genehmigung vorgelegt werden. Die Mehrheit der Kantone dürfte diese Frist jedoch deutlich überschreiten. Bislang war nämlich einzig der Kanton Graubünden in der Lage, um die entsprechende Bundesbewilligung nachsuchen zu können (Ende 1982 erteilt). Anderseits verfügen inzwischen alle Kantone über die nötigen Einführungsvorschriften zum RPG. Die laut Gesetz nicht aufschiebbaren Massnahmen bezüglich der haushälterischen Nutzung des Bodens sowie der konsequenten Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet können somit im ganzen Land sofort durchgesetzt werden. Ferner haben über 20 Kantone ihre Bau- und Planungsgesetze im Hinblick auf die Anforderungen der Raumplanung bereits revidiert oder aber entsprechende Projekte ausgearbeitet [1]. Als wegweisend, was die Mitsprache der Bevölkerung anbelangt, kann das Vorgehen des Kantons Luzern gelten, der schon den Grundlagenbericht zur Richtplanung in die öffentliche Vernehmlassung geschickt hat und nicht erst den fertig ausgearbeiteten Plan. Eine 1981 von der SVP im Kanton Zürich eingereichte Volksinitiative, die den Zwang zur Erstellung regionaler und kommunaler Richtpläne aus dem Planungs- und Baugesetz von 1975 gestrichen sehen wollte, drang im Parlament zwar nicht durch, vermochte aber einen Gegenvorschlag mit wesentlichen Zugeständnissen herbeizuführen. Im Rahmen des Europarates wurde im Mai eine Raumordnungscharta mit empfehlendem Charakter verabschiedet, der die schweizerische Raumplanung als Beispiel diente [2].

Die hohe Dringlichkeit der Raumplanung ergibt sich aus der Tatsache, dass in der Schweiz jährlich rund 30 km2 Kulturland neu verbaut werden. Volle 16% des theoretisch besiedelbaren Raums sind in diesem Sinn bereits verbraucht. Es ist zudem ungewiss, ob die zur allfälligen Sicherstellung der Ernährungsbasis nötige Gesamtfläche an landwirtschaftlich nutzbarem Boden «planungsrechtlich» überhaupt noch existiert. Bundesrat Friedrich sprach sich denn auch dafür aus, dem Kulturland einen ähnlichen Schutz zu verschaffen wie dem Wald. Vom Präsidenten des Bauernverbandes wurde die Frage einer rigorosen Verkleinerung der überdimensionierten Bauzonen aufgeworfen. Nicht minder besorgt äusserte sich auch der Geschäftsleiter der Schweizerischen Stiftung für Landschaftsschutz. Im Kanton Genf, wo das Agrarland langsam knapp wird, meldeten die Bauern ihren Widerstand gegen eine Umzonung zugunsten von Mehrfamilienhäusern an. Für diesen Zweck sollten nach Meinung des Direktors der Genfer Landwirtschaftskammer eher bereits bestehende Villenzonen verwendet werden [3]. Weitere Bemühungen auf kantonaler Ebene galten dem Schutz der Landwirtschaft innerhalb der Bauzonen sowie der Bewahrung natürlicher Landschaften [4]. Ein schwerwiegendes Problem stellt seit dem Inkrafttreten des RPG das zunehmend regere Bauen in den Landwirtschaftszonen dar. Eine Erhebung über die Bewilligungspraxis gegenüber entsprechenden Bauvorhaben nach Artikel 24 RPG stiess allerdings bei gewissen Kantonen auf wenig Gegenliebe. Als weiteres Übel ist sodann auch die mancherorts immer üblicher werdende illegale Bautätigkeit ausserhalb der Bauzone zu nennen [5]. Als Beitrag zu einer möglichst haushälterischen Nutzung der zur Überbauung gelangenden Grundstücke fanden verdichtete Wohn- und Siedlungsformen bei den Gemeinwesen zunehmend Beachtung [6].

Bezüglich der Entwicklung der Städte machten sich recht widersprüchliche Interessen bemerkbar. Viele Bau- und Planungsvorhaben, die von den einen aus vorwiegend wirtschaftlichen Überlegungen heraus sehr begrüsst wurden, stiessen bei andern aus Griinden des Umwelt-, Natur- und Heimatschutzes, der Erhaltung von Wohnraum, wohnlichen Quartieren usw. auf entschiedene Ablehnung. Aus Sorge um die wachsenden ungelösten Probleme des urbanen Siedlungsraumes überwies der Nationalrat im Juni das Postulat Loretan (fdp, AG) für die Verwirklichung eines entsprechenden nationalen Forschungsprogramms. Da die Städte vor allem unter dem Auszug der Einwohner und Steuerzahler ins Grüne leiden, würden sie sich gerne ihre zentralen Leistungen von den Nachbargemeinden abgelten lassen [7]. In der Stadt Zürich scheiterte auch der dritte Anlauf zur Verwirklichung der Richtplanung. Der betreffende von den bürgerlichen Parteien im Parlament durchgesetzte Gesamtplan, der in der Volksabstimmung durchfiel, war von der Linken und vom Landesring als einseitig expansionistisch bekämpft worden. Völlig überraschend stimmten die Stadtzürcher dagegen der Volksinitiative der Nationalen Aktion (NA) von 1980 zur «Erhaltung der öffentlichen Grünflächen» zu, die von fast sämtlichen übrigen Parteien (Stimmfreigabe durch POCH), weil unrealistisch, zur Ablehnung empfohlen worden war [8]. Ähnlich wie in Zürich wurde auch in andern Städten verstärkt um die Erhaltung von Grünflächen gerungen [9]. Weitere Bemühungen hatten die Beruhigung des Quartierverkehrs sowie die Errichtung von Wohnstrassen und Fussgängerzonen zum Ziel [10]. Noch viel zu reden geben dürften schliesslich die vorgesehenen Bahnhoftiberbauungen in den Städten Zürich und Basel, die insbesondere dem Dienstleistungssektor zugute kommen würden [11].

Das Problem der Bodenüberfremdung dürfte mit der Verabschiedung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) einer dauerhaften Lösung zugeführt worden sein [12]. Infolge des 1982 eingetretenen Nachfrageschwundes verlor die Frage zudem einiges an Spannung. Besonders dämpfend wirkte dabei eine Steuerrevision in der Bundesrepublik Deutschland [13]. Anderseits gab die «flexible» Anwendung des geltenden Rechts durch die Kantone Anlass zu kritischen Bemerkungen [14]. Im Parlament wurde anlässlich der Beratungen des BewG richtigerweise darauf hingewiesen, dass bauliche Fehlentwicklungen und landschaftliche Übernutzungen nur mit einem vernünftigen Bodenrecht und angemessenen Nutzungszonen verhindert werden könnten, die gleichermassen für Ausländer wie Schweizer Gültigkeit hätten. Das als indirekter Gegenvorschlag zur Volksinitiative der NA von 1979 «gegen den Ausverkauf der Heimat» gedachte BewG erhielt in den Räten die Unterstützung sämtlicher Fraktionen, während besagte Initiative nicht minder einhellig als zu radikal abgelehnt wurde. Diese wäre nämlich bei ihrer Annahme praktisch auf ein Verbot von Ferienwohnungsverkäufen an Personen im Ausland hinausgelaufen und hätte damit gegen die Interessen der Berg- und Touristikgebiete verstossen. Im Nationalrat opponierten neben der NA nur ganz wenige Vertreter aus andern Gruppierungen gegen das neue Gesetz (EVP, LdU), wobei besonders die fehlende Wirksamkeit der bisherigen Erlasse hervorgehoben wurde [15].

Das im Expertenentwurf vorgesehene gesamtschweizerische Kontingentierungssystem für sämtliche Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels, das vom Bundesrat aufgrund der Kritik verschiedener Kantone zugunsten von ortsweise festzulegenden maximalen Bestandesquoten fallengelassen worden war, fand anschliessend wieder Eingang in den Vorschlag der vorberatenden Nationalratskommission. Diese gegenüber dem Entwurf des Bundesrates wesentlich verschärfte Vorlage wurde dann im wesentlichen von den beiden Kammern übernommen und noch etwas griffiger ausgestaltet. Die Jahreskontingente wurden dabei neu auf höchstens zwei Drittel der in den letzten fünf Jahren vor dem Inkrafttreten des BewG erteilten Bewilligungen festgelegt (ca. 2200 pro 1985 für 1000 statt wie bisher für 600 Gemeinden). Sie müssen zudem alle zwei Jahre vom Bundesrat neu bestimmt und, nach volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten differenziert, schrittweise herabgesetzt werden. Auf die Kantone verteilt werden die Kontingente je nach der Bedeutung des Fremdenverkehrs, den touristischen Entwicklungsplanungen sowie dem Anteil an ausländischem Grundeigentum auf deren Gebiet. Die weitere Verteilung der Bewilligungen ist dann Sache der Kantone. Um Umgehungsgeschäfte zu verhindern, wurde der Verkauf von Stockwerken aus Apparthotels speziell geregelt. Mindestens 51% der betreffenden Wohneinheiten müssen im Besitz der Betriebsinhaber verbleiben und 65% sind hotelmässig zu bewirtschaften. Schliesslich wurden die Kantone und Gemeinden ermächtigt, noch weitergehende örtliche Beschränkungen über den Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer einzuführen. Sofern die Initiative der NA 1984 vom Volk abgelehnt würde, sollte das BewG den bisher geltenden befristeten Bundesbeschluss (Lex Furgler) auf Anfang 1985 ablösen [16].

Zu einer grundsätzlichen Auseinandersetzung über das schweizerische Bodenrecht dürfte die 1981 lancierte und nunmehr zustande gekommene «Stadt-Land-Initiative gegen die Bodenspekulation» führen [17]. Dieser erste Erfolg ist um so bemerkenswerter, als das Begehren fast nur von kleinen Splittergruppen getragen wurde und vorgängig je zwei Bodenrechtsinitiativen am Volksmehr bzw. an der nötigen Unterschriftenzahl gescheitert waren [18]. Unterstützt wird die Initiative inzwischen von fast der gesamten Linken, den oppositionellen Bauernvereinigungen, diversen Umweltschutzorganisationen, kantonalen Mieterverbänden und gewissen kirchlichen Kreisen. Der Schweizerische Bauernverband sowie die Arbeitsgemeinschaft für die Bergbevölkerung setzen ihre Hoffnungen dagegen in die laufende Revision des bäuerlichen Bodenrechts. Am entschiedensten abgelehnt wird der angeblich «unschweizerische», «kommunistische» und «kontraproduktive» Vorstoss von den rechtsbürgerlichen Kreisen. Der Schweizerische Hauseigentümerverband führt seinerseits die fortwährend steigenden Grundstückpreise und Mietzinse auf die Inflation und nicht auf die Bodenspekulation zurück. Im übrigen darf eine gewisse Preisberuhigung von der Nutzungsausscheidung im Rahmen der Raumplanung erwartet werden. Einige Kantone haben gehortetes Bauland besteuert, um es der Uberbauung zuzuführen [19].

Trotz gewisser Anzeichen für eine mögliche Tendenzwende blieb die Lage auf dem Wohnungsmarkt weiterhin angespannt. War der seit 1976 rückläufige Leerwohnungsbestand 1982 erstmals wieder leicht angestiegen, und zwar von 0,5% im Jahre 1981 auf 0,7%, erfuhr der Wohnungsbau dagegen im ersten Halbjahr 1983 erstmals seit 1977 wieder einen Rückschlag. Gegenüber der entsprechenden Vorjahresperiode nahm die Zahl der neu erstellten Wohnungen in den Gemeinden mit über 2000 Einwohnern um 9,7% von 15 869 auf 14 332 Einheiten ab. In den fünf grössten Städten des Landes mit Leerwohnungsziffern von meist unter 0,4% (Basel 0,93%, Genf und Lausanne 0,13%) betrug dieser Einbruch volle 44,7%. Diese rückläufige Bautätigkeit dürfte sich allerdings nicht fortsetzen, befanden sich doch landesweit 8,7% mehr Wohnungen im Bau und wurden 16,2% mehr Baubewilligungen erteilt [20]. Die Ursachen für die geschilderte Lage auf dem Wohnungsmarkt blieben sich weitgehend gleich wie im Vorjahr. Einer zunehmend unbefriedigten Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum, besonders im Einzugsbereich der grossen Agglomerationen, standen teure, oft nur schwer oder gar nicht vermietbare und für Personen mit einem beschränkten Einkommen unerschwingliche Neustwohnungen gegenüber. Angesichts der sehr niedrigen Wohndichte (2,5 Personen je Wohnung 1980, 2,9 Personen 1970) sowie des gehobenen und immer noch steigenden Wohnkomforts wäre es allerdings verfehlt, allgemein von einer Wohnungsnot zu sprechen [21].

War in den grossen Städten die Zahl der Hausbesetzungen allem Anschein nach rückläufig, traf auf die Zahl der Obdachlosen eher das Gegenteil zu [22]. Unmut in der Bevölkerung erregte der Verlust bzw. die Verteuerung preisgünstiger Wohnungen durch Abriss, Luxusrenovation, Zweckentfremdung und Spekulation [23].

Um der seit 1981 infolge der Bauteuerung sprunghaft angestiegenen Zahl von Gesuchen um Bundeshilfe gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz von 1975 zu begegnen, beschlossen die eidgenössischen Räte einen weiteren, aber möglicherweise letzten Rahmenkredit von 1143 Mio Fr. für vier Jahre (wovon 289 Mio Fr. im Rahmen des Massnahmenpakets zur Stärkung der Wirtschaft). Gewisse Vorbehalte bezüglich der Höhe des Kredits, mit dem weitere 10000 Wohnungen verbilligt werden sollen (1975-1982 wurden rund 13 000 Wohnungen gefördert), gab es dabei einzig seitens der SVP und der Liberalen Partei sowie des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes. Da der Kredit nicht vorzeitig aufgebraucht werden, sondern bis Ende 1986 reichen sollte, sah der Bundesrat ab 1984 eine Kontingentierung der Bundeshilfe vor [24]. Gegen den Widerstand der SP stimmte ferner der Ständerat einer Verfassungs- und Gesetzesänderung zu, die den Kantonen im Rahmen der Aufgabenneuverteilung die seit 1975 vom Bund getragene allgemeine Wohnbauförderung überbinden soll. Entsprechend dem Vorschlag der vorberatenden Kommission wurde dabei die ursprünglich vorgesehene Übergangsfrist um drei Jahre auf Ende 1986 verlängert, um den Kantonen genügend Zeit zur Anpassung ihrer Gesetzgebung zu verschaffen sowie die Koordination mit dem neuen Rahmenkredit sicherzustellen. Aus der Befürchtung heraus, dass viele Kantone die Aufgabe nicht allein lösen könnten, sprach sich die nationalrätliche Kommission dann allerdings knapp gegen die Kantonalisierung der Bundeshilfe aus [25].

Die Kantone ihrerseits hatten sich ebenfalls mit verschiedenen Vorlagen und Begehren zur Wohnbau- und Eigentumsförderung, zum Wohnschutz sowie zur Erhaltung preisgünstigen Wohnraums zu befassen [26]. Dem Problem der Verdrängung von Wohnraum für die Ansässigen durch Zweit- und Ferienwohnungen begegneten die Tessiner Gemeinden Tenero, Magadino und Brusino in der Weise, dass sie weitgehende Umwandlungsbeschränkungen erliessen und eine Begrenzung des Anteils der genannten Wohnungskategorien am Gesamtwohnungsbestand einführten [27]. Mit einer neuen Form der Wohnbaufinanzierung bzw. einem neuen Bausparmodell leisteten die Kantonalbanken von Schwyz, Zug und Zürich von sich aus und ohne staatliche Beihilfe einen Beitrag zur Verbilligung des Wohnungsbaus [28].

In einem Land mit 70% Mietern, dem liberalsten Mietrecht Westeuropas und einem oft angespannten Wohnungsmarkt verwundert es nicht, dass der Mieterschutz zum Dauerthema wird [29]. Blieb der Mietzinsauftrieb mit 2,5% auch deutlich hinter dem Vorjahr zurück (1982: 8,9%), so überstieg er dennoch die allgemeine Teuerung von 1,8%. Trotz einer auf den 1. April angesetzten Zinssenkung von 6 auf 5,5% für Althypotheken schlugen von Mai bis November gleichwohl 11% der statistisch erfassten Mieten auf (1982: 27%) und nur 5% wurden gesenkt (1982: 1%). Dass nun nicht, wie früher bei einer Anhebung der Hypothekarzinse jeweils feststellbar, die Mieten deren Entwicklung folgten, wurde von seiten der Mieter deutlich kritisiert. Beeinflusst wurde die Mietpreisentwicklung aber nicht nur von den Hypothekarzinsen, sondern auch von andern Kostenfaktoren wie den Preisen für Neustwohnungen, für die Erneuerung bzw. Modernisierung von Altwohnungen usw. So lagen z.B. die Mieten der seit Mai auf den November neuerstellten Wohnungen um 3% über jenen der Vorerhebung (per Mai 1983 um 10% höher) und betrugen, je nach Zimmerzahl, das 1,8- bis 2,1fache des Durchschnitts aller früher gebauten Einheiten [30]. Nach Bekanntwerden der guten Bankabschlüsse per Ende 1982 wurden aus Mieter- und Konsumentenkreisen Stimmen laut, die eine weitere Reduktion der Hypothekarzinsen verlangten. Die Banken ihrerseits hielten die Gewinne aus dem Hypothekargeschäft aber nicht für zu hoch und verwiesen auf die Notwendigkeit, im Hinblick auf gefährdete Firmenkredite genügend Reserven zu äufnen [31]. Einem Mieteranliegen entsprechend, legte der Bundesrat für Hypothekarzinserhöhungen neue, gestaffelte Uberwälzungssätze fest. Er verdeutlichte zudem die Rechtslage in der Weise, dass bei Hypothekarzinssenkungen die Mietzinse in der Regel entsprechend zu reduzieren seien. Ferner regte Nationalrat Carobbio (psa, TI) eine Stabilisierung der Hypothekarzinsen an. Diese sollten auf dem Wege der Gesetzgebung z.B. für je zehn Jahre fixiert werden.. Der Bundesrat nahm die betreffende Motion als Postulat entgegen, will aber vom Grundsatz eines freien Wohnungsmarktes nicht abgehen [32].

Die Ablösung des bis 1987 befristeten Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) durch eine dauerhafte Regelung ist gegenwärtig voll im Gang. Als Gegenvorschlag zu der 1982 eingereichten Mieterschutzinitiative soll auf Verfassungsebene die geltende Missbrauchsgesetzgebung aufs ganze Land ausgedehnt sowie auf Gesetzesebene der Kündigungsschutz verstärkt werden (Schaffung eines Bundesgesetzes und Revision der Mietvertragsbestimmungen im OR). Indem aber der Bundesrat seinen Auftrag zur Ausarbeitung einer Botschaft mit der Auflage verband, im Bereich des Kündigungsschutzes eine mit der Kündigungsfreiheit konforme Lösung zu treffen, kam er dem Hauptanliegen der Initianten nicht nach. Diese beharren denn auch weiter auf ihrer Forderung, dass ungerechtfertigte Kündigungen auf Begehren der Mieter vom Richter aufzuheben seien. Ein bloss mässiger Schutz gegen zweckfremde Kündigungen genügt dem Schweizerischen Mieterverband nicht. Im Bereich der Mietzinsgestaltung möchten die Initianten möglichst die Kostenmiete verwirklicht sehen, ohne aber die Einführung einer staatlichen Mietzinskontrolle zu verlangen. Die Gegner einer jeglichen Verschärfung der heute geltenden Regelung (Arbeitgeber, Hauseigentümer, bürgerliche Parteien) halten die Aufrechterhaltung der Vertragsfreiheit, einen gut funktionierenden, von Planungsvorschriften, Bürokratie und unnötigen Steuern entlasteten Wohnungsmarkt sowie eine gezielte Wohnbauftirderung für die beste Form von Mieterschutz [33].