Beide Räte stimmten im Berichtsjahr einer Mini-Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) zu und damit jenen Massnahmen, die vom ursprünglich umfassenderen Revisionspaket "Anschlussprogramm Bodenrecht und Raumplanung" nach dem Widerstand bürgerlicher Kreise noch übrig geblieben waren: das Recht auf Privaterschliessung sowie Massnahmen zur Vereinfachung und Beschleunigung des Baubewilligungsverfahrens. Das Recht auf Privaterschliessung, wenn Gemeinden Bauzonen nicht fristgerecht erschliessen, gab in beiden Räten kaum zur Diskussion Anlass. Zu gewichtigen Differenzen kam es aber bei den Massnahmen zur Beschleunigung und Koordination des kantonalen Baubewilligungsverfahrens. Der Ständerat als Erstrat wies auf die laufenden Bemühungen der meisten Kantone in diesem Bereich hin und lehnte es deshalb zumindest vorläufig ab, diese zu verpflichten, für alle Verfahren zur Errichtung oder Änderung von Bauten und Anlagen Fristen zu setzen. Ebenso sprach er sich zu diesem Zeitpunkt gegen Minimalanforderungen für die Koordination der verschiedenen Bewilligungen aus. Stattdessen überwies der Ständerat eine Motion seiner Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie (Urek), die vom Bundesrat verlangte, mit gutem Beispiel voranzugehen und bis Ende 1996 eine Vorlage über die Koordination der Bewilligungsverfahren für bodenbezogene Projekte vorzulegen, welche in die Zuständigkeit des Bundes fallen. In der Sommersession sprach sich der Nationalrat mit 93 zu 23 Stimmen aber für verbindliche Verfahrensfristen und für obligatorische Koordinationsvorschriften aus. Ein Minderheitsantrag Strahm (sp, BE), der sich der Motion des Ständerates anschloss, wurde abgelehnt. Auch ein Antrag der rot-grünen Ratsminderheit, das dünne Revisionspaket zurückzuweisen und dem Rat wieder mit dem ursprünglich enthaltenen Vorkaufsrecht sowie der Pflicht zur Preisveröffentlichung vorzulegen, scheiterte. In der Herbstsession warf dann auch die kleine Kammer ihre föderalistischen Bedenken über Bord und schwenkte auf den bundesrätlichen Entwurf ein. Neben der Verpflichtung der Kantone, für sämtliche Verfahren Fristen zu setzen und Minimalanforderungen des Bundes für die Koordination der verschiedenen Verfahren und Verfügungen zu folgen, sieht die Revision des RPG auch eine Vereinheitlichung beim Beschwerdeweg vor. So soll neu eine einzige einheitliche Rechtsmittelinstanz von Bundesrechts wegen vorgeschrieben werden [1].

Der Ständerat bestand in der Herbstsession auf der Überweisung des Herzstücks der Motion seiner Urek-Kommission, die dem Bundesrat den Auftrag erteilt, bis spätestens 1996 eine Vorlage über die Koordination der Bewilligungsverfahren der in die Bundeszuständigkeit fallenden bodenbezogenen Projekte (Koordinationsgesetz) - es geht vor allem um wichtige Grossprojekte - vorzulegen. Der Bundesrat zeigte sich bereit, die Motion entgegenzunehmen, wobei er auf ein gewisses Zeitproblem aufmerksam machte. Als Zweitrat überwies auch der Nationalrat die Motion diskussionslos [2].

Kritisch bis ablehnend ist im Vernehmlassungsverfahren eine weitere Teilrevision des RPG aufgenommen worden, die eine Öffnung der Landwirtschaftszonen für kommmerzielle und gewerbliche Zwecke zum Ziel hat. Eine vom Obwaldner Landammann Adalbert Durrer (cvp) präsidierte Expertenkommission hatte sich mit der Umsetzung dieses auf eine Motion Zimmerli (svp, BE) zurückgehenden Anliegens befasst und sich für eine weitgehende Öffnung der Landwirtschaftszone ausgesprochen. 17 Kantone, vier Parteien (SP, Grüne, LP, SD), alle Umweltorganisationen, fast alle Gruppierungen aus dem Bereich Planung und Bodenrecht sowie der Gemeindeverband lehnten die Vorlage ab; neun Kantone, die bürgerlichen Bundesratsparteien und die grossen Wirtschaftsverbände formulierten gewichtige Vorbehalte. Im Zentrum der Kritik standen dabei die Vorschläge, die Bodenabhängigkeit landwirtschaftlicher und gartenbaulicher Nutzungen aufzuweichen sowie die Agrarzone für gewerbliche Nutzungen zugänglich zu machen. Die Vorlage verletze durch die Preisgabe der Bodenabhängigkeit oder durch die Zulassung vollständiger Zweckänderungen bestehender landwirtschaftlicher Bauten zur gewerblichen Nutzung den verfassungsmässig garantierten Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet und würde zu Kollisionen mit dem bäuerlichen Bodenrecht oder sogar zu dessen Aushöhlung führen. Konsensfähig erschien dagegen der Vorschlag, nicht mehr benötigte landwirtschaftliche Bauten vermehrt für Wohnzwecke nutzen zu dürfen. Der Bundesrat schickte die Vorlage zur Überarbeitung zurück und legte Rahmenbedingungen fest. So sollten Bauten für bodenunabhängige Produktion in der Landwirtschaftszone vor allem in Zusammenhang mit der sogenannten "inneren Aufstockung", d.h. der Sicherung eines landwirtschaftlichen Betriebes durch Angliederung von Bauten zur bodenunabhängigen Produktion, zulässig sein. Das Gebiet ausserhalb von Bauzonen sei gewerblichen Tätigkeiten jedoch nur in sehr beschränktem Umfang zu öffnen. Die vermehrte Nutzung nicht mehr benötigter landwirtschaftlicher Bauten solle grundsätzlich ermöglicht werden [3].

Im Rahmen der Vernehmlassung zum Bericht "Grundzüge der Raumordnung Schweiz", mit dem das Bundesamt für Raumplanung Impulse gegen die Zersiedelung geben wollte, und der möglicherweise in eine Totalrevision des RPG münden soll, gingen vorwiegend "Ja aber"-Stellungnahmen ein. Verschiedene ländliche Stände empfanden das Raumordnungskonzept eines vernetzten Städtesystems und einer verstärkten Funktionsteilung der Wirtschaftsräume als zu "städtelastig" und kritisierten, dass die ländlichen Räume und Berggebiete einmal mehr als wirtschaftlich vernachlässigbare Ergänzungsräume und Natur- und Erholungsgebiete für die städtischen Zentren dargestellt und behandelt würden. Die Regionalkonferenz der Nordwestschweizer Regierungen befürchtete eine zu grosse Konzentration auf den Ballungsraum Zürich. Die Bündner Regierung warf dem Bund ausserdem vor, den verfassungsmässigen Grundsatz zu missachten, wonach die Kompetenz und die Verantwortung für die Raumordnung den Kantonen mit ihren Richt- und Nutzungsplänen zustehen. Die Parteien kritisierten die Unverbindlichkeit der Ziele und den fehlenden Praxisbezug des Entwurfs. So hätte sich die SP klare zeitliche Angaben zur Verwirklichung der Kostenwahrheit im Verkehr gewünscht, und die FDP vermisste Ansätze zu Förderung der Wirtschaftsstandorte [4].

Eine parlamentarische Initiative Thür (gp, AG) verlangte mit einer Änderung des RPG eine Begrenzung des Siedlungsgebietes und eine dichtere Überbauung, um die Zersiedelung der Landschaft zu bremsen. Gemäss dem Initianten sollen Bauzonen neu nur noch Land umfassen, das bereits weitgehend überbaut ist. Der Nationalrat folgte mit 71 zu 44 Stimmen der Kommissionsmehrheit, die den Vorstoss mit der Begründung ablehnte, dass die verbindliche Festlegung der Bauzonen und Reservegebiete durch den Bund als Eingriff in die Kompetenzen der Kantone oder Gemeinden verfassungswidrig sei. Ausserdem würde eine Baulandverknappung zu einer Preisexplosion führen. Auch eine parlamentarische Initiative Strahm (sp, BE), die mit einer Änderung des RPG eine Besteuerung von baureifem Land zum Verkehrswert forderte, um die Baulandhortung zu hemmen und Bauland rascher und besser verfügbar zu machen, wurde vom Nationalrat klar abgelehnt. Das Anliegen des Initianten sei nicht im Rahmen des RPG, sondern über das Steuerrecht zu lösen [5].

Der Nationalrat lehnte eine im letzten Jahr vom Ständerat überwiesene Motion Bisig (fdp, SZ) ab, die eine Ergänzung des RPG (Art. 24) in dem Sinne verlangte, dass das kantonale Recht die Erstellung von Anlagen zum Zwecke der Erschliessung von Baugebiet künftig auch ausserhalb der Bauzone gestatten kann. Als Argument machte die Ratsmehrheit geltend, dass die Erleichterung des Bauens ausserhalb der Bauzone den Grundsätzen der Raumplanung und insbesondere dem Zweck der Landwirtschaftszone widerspreche [6].

Eine Motion Fischer (fdp, AG) verlangte eine Revision des RPG mit dem Ziel, die Fortgeltung vor dem Inkrafttreten des RPG erlassener nicht RPG-konformer Nutzungspläne zu sichern, solange diese nicht ersetzt oder überarbeitet werden. Zumindest sollen jene Pläne aufrechterhalten bleiben, die nach dem Inkrafttreten des RPG von den zuständigen kantonalen Behörden genehmigt wurden. Der Nationalrat überwies die Motion knapp mit 73 zu 72 Stimmen, gegen den Willen des Bundesrats. Dieser machte geltend, dass die Motion bezwecke, Gemeinden mit immer noch überdimensionierten Bauzonen von einer Anpassung ihrer Bauzonen an das gesetzeskonforme Mass zu dispensieren. Gemeinden, die unter grossen Anstrengungen ihre Bauzonengrössen angepasst haben, würden damit desavouiert [7].

Der Ständerat überwies oppositionslos eine Motion Maissen (cvp, GR), die eine verbesserte Koordination zwischen Raumplanung und Naturschutz fordert. Konkret verlangte der Motionär, dass alle raumwirksamen Pläne und Inventare koordiniert und kohärent abgestimmt werden und dass insbesondere sämtliche raumwirksamen Aufgaben des Bundes im Bereich des Natur- und Heimatschutzes in die ordentlichen raumplanungsrechtlichen Verfahren eingebunden werden [8].

Das Tessiner Komitee "Pro Rustici" kündigte eine Volksinitiative an, welche eine Verfassungsnorm über die Behandlung von kulturgeschichtlich wertvollen Bauten ausserhalb der Bauzone fordert und die Zuständigkeit für den Erhalt der historischen Landschaft und ihrer charakteristischen Bauten den Kantonen übertragen will. Es strebt damit einen Ausweg aus der langjährigen Kontroverse um die Frage und die teils widersprüchliche Praxis an, in welcher Weise ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Gebäude im Tessin, die Tessiner Rustici, legal renoviert und damit vor dem Zerfall gerettet werden können. Insgesamt sind im Südkanton rund 450 Fälle von nicht gesetzeskonform umgebauten Rustici bekannt, und gegen einige wurden Abbruchbefehle verhängt. Diese Zwangsabbrüche sollen gemäss dem Initiativkomitee nun bis zur Beendigung des Inititiativverfahrens suspendiert werden [9].

Eine vom Bundesamt für Raumplanung publizierte Studie kam zum Schluss, dass marktwirtschaftliche Instrumente die Konzentration der Besiedelung fördern und zum sparsameren Umgang mit dem Boden beitragen können. Einen entscheidenden Faktor stellen dabei die Preiserhöhungen im privaten Personenverkehr dar: Mit diesen werde der öffentliche Verkehr relativ günstiger, da er sich auf die Siedlungszentren konzentriere. Als zweites wichtiges Instrument wurde eine "Bodenversiegelungsabgabe" vorgeschlagen, mit der sich die Bautätigkeit stärker auf die überbauten Flächen konzentrieren würde. Der Übergang von Preissubventionen zu flächengebundenen und ökologischen Direktzahlungen in der Landwirtschaft führe insgesamt zu einer Abnahme der Nutzungsintensität. Weniger raumplanerische Effekte ergeben sich gemäss der Studie etwa bei der CO2-Abgabe, der Einführung der Marktmiete und der Deregulierung der Telekommunikation. Unter dem Strich würden marktwirtschaftliche Instrumente zu einer verstärkten Konzentration beitragen und die Siedlungskerne fördern. Sie unterstützen so das Ziel der haushälterischen Nutzung des Bodens [10].

Erstmals quantifizierte eine Studie die brachliegenden Areale und Flächen der Schweiz. Danach standen 1991 über 10% (gut 10 Mio m2) aller Industrieflächen vollständig leer oder wurden unzureichend genutzt. Diese brachliegende Fläche wird sich gemäss Schätzungen der Autoren in den nächsten zehn Jahren verdreifachen und könnte bis im Jahr 2005 durch Umnutzung die Hälfte des gesamten neuen, nicht-industriellen Raumbedarfs (Wohnen, Dienstleistungen, Infrastruktur und Büros) decken [11].

Im Januar kam das Referendum der Schweizer Demokraten gegen die Liberalisierung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, der sogenannten Lex Friedrich, mit 56 800 Stimmen zustande. Während die Befürworter die Revision als einen massvollen Schritt zur Deregulierung und Revitalisierung der Wirtschaft begrüssten, bekämpften die Gegner die Lockerung der Lex Friedrich mit dem Slogan "Kein Ausverkauf der Heimat!" und behaupteten, dass diese der Bodenspekulation in Berggebieten und der Verschandelung von Landschaften Vorschub leiste. Ausserdem wehrten sie sich gegen eine Gleichbehandlung von Auslandschweizern und Ausländern, wie sie der Übergang vom Nationalitäts- zum Wohnsitzprinzip gebracht hätte, und sie sahen in der Lockerung der Lex Friedrich einen weiteren, unerwünschten Schritt in Richtung Anpassung an die Europäische Union [12].

Am 25. Juni kam die revidierte Lex Friedrich zur Abstimmung und wurde, nach einem lauen Abstimmungskampf, mit 53,6% Nein-Stimmen abgelehnt, obwohl alle grossen Parteien und Verbände der Lockerung zugestimmt hatten. Von den deutschsprachigen Kantonen nahm kein einziger die Vorlage an; überdurchschnittlich viele Nein-Stimmen kamen dabei aus den Alpen- und Voralpengebieten. Hingegen nahmen sämtliche französischsprachigen Kantone und das Tessin die Vorlage an, da sie sich, stärker als die Deutschschweiz, von der Lockerung wirtschaftlichen Aufschwung versprochen hatten. Die welschen Pressereaktionen waren denn auch ausgesprochen heftig und liessen separatistische Töne anklingen [13].

Die Vox-Befragung zur Abstimmung zeigte, dass Personen, die sich für eine offenere Schweiz aussprechen, der Lockerung der Lex Friedrich weit mehr als durchschnittlich zustimmten, und dass wirtschaftliche Motive im Vordergrund standen. Die Motive der Nein-Stimmenden konzentrierten sich stark auf eine Dimension, die als Ablehnung von Ausländern umschrieben werden kann. Die Argumente "Kein Landerwerb für Ausländer" und "Ausverkauf der Heimat" dominierten bei den Gegnern, während ökologische Motive seltener genannt wurden. Dass es bei der Vorlage auch darum ging, ausländischen Firmen die Etablierung in der Schweiz zu erleichtern und dass die Kontingentierung der Ferienwohnungen beibehalten worden wäre, nahmen die Nein-Stimmenden kaum wahr. Unter ihnen waren aber auch viele, denen die Vorlage zu wenig weit ging. Gemäss Vox-Analyse wäre die Abstimmung wahrscheinlich anders ausgegangen, wenn eine Mehrheit derjenigen, die für eine völlige Freigabe des Kaufs von Liegenschaften durch Ausländer eintraten, der Vorlage zugestimmt hätten [14].

Nur fünf Wochen vor der Abstimmung hatte eine Expertenkommission, die 1993 vom Bundesrat eingesetzt worden war, um die Folgen einer vollständigen Liberalisierung der Lex Friedrich zu prüfen, ihren Bericht veröffentlicht und sich dabei grundsätzlich für eine gänzliche Aufhebung der Lex Friedrich ausgesprochen. Der Zeitpunkt der Veröffentlichung wurde von den Befürwortern einer Lockerung der Lex Friedrich kritisiert. Gemäss der Kommission unter Leitung der Solothurner Regierungsrätin Cornelia Füeg (fdp) leiste eine gänzliche Abschaffung der Lex Friedrich einen weiteren Beitrag zur Liberalisierung der Schweizer Wirtschaft und könnte sich namentlich in den Fremdenverkehrsgebieten positiv auf die lokale und regionale Bauwirtschaft, den Immobilienhandel und letztlich die ganze Tourismusbranche auswirken. Zu den Auswirkungen der Aufhebung wagten die Experten keine präzise langfristige Prognose, erwarteten beim Grundstückerwerb wegen der hohen Preise und der nicht übermässigen Rendite aber keine grosse Zunahme der ausländischen Nachfrage. Beim Bau von Zweit- und Ferienwohnungen, von denen sich rund vier Fünftel in Schweizer Hand befinden, forderte die Kommission aber eine kontrollierte Entwicklung. Als geeignete Massnahmen, für die primär die betroffenen Gemeinden zuständig sein sollen, schlug sie raumplanerische und steuerliche Instrumente sowie Kontingentierungssysteme vor [15].

Nach dem Nein vom 25. Juni verlangten verschiedene Vorstösse unter Federführung der welschen Kantone eine Kantonalisierung der Lex Friedrich. Sukkurs erhielten sie vom Ständerat. Dieser überwies in der Wintersession mit 20 zu 17 bzw. mit 17 zu 13 Stimmen eine Motion Martin (fdp, VD) und eine Motion seiner Rechtskommission, die verlangten, dass die Kantone künftig in eigener Kompetenz über Beschränkungen im Immobilienhandel entscheiden können. Der Bundesrat stellte kurzfristig eine Umlenkung von 300 bis 400 Bewilligungen für Ferienhäuser für Kantone mit grosser ausländischer Nachfrage - wie das Wallis, Graubünden und das Tessin - in Aussicht, da die 1420 kontingentierten Einheiten gegenwärtig gesamtschweizerisch nur zu rund 65% ausgeschöpft würden. Eine Erhöhung des Kontingents lehnte er ab, beauftragte aber eine Expertengruppe mit der Umverteilung der Kontingente. Einer Kantonalisierung steht der Bundesrat jedoch skeptisch gegenüber; bereits ein Rechtsgutachten für die Expertenkommission Füeg hatte vor einer Kantonalisierung gewarnt, da damit die Idee eines einheitlichen Bundesprivatrechts praktisch aufgegeben und dies unter anderem die Verhandlungen mit der EU erschweren würde. In die gleiche Richtung ging auch der Nationalrat: Er lehnte vier Motionen aus der Westschweiz, die ebenfalls die Kantonalisierung der Lex Friedrich forderten, deutlich ab. Mit der Ratsmehrheit stimmten auch Teile der Westschweizer Linken. Ende Jahr beschloss die Westschweizer Regierungskonferenz mit Beteiligung des Tessins, Standesinitiativen für eine Lockerung der Lex Friedrich einzureichen [16].

Die Zahl der bewilligten Immobilienverkäufe an im Ausland lebende Personen nahm 1994 gegenüber dem Vorjahr ab. Die Kantone haben Personen im Ausland 1836 (1993: 2040) Bewilligungen für den Erwerb von Grundstücken erteilt. Das sind 204 oder 10% weniger als im Vorjahr. Dabei ging es um 204 Hektaren (215 ha) im Wert von 2 Mia Fr. Die meisten Bewilligungen entfielen auf das Tessin (305), gefolgt vom Kanton Waadt (302) und dem Wallis (278). Abnahmen waren bei den Betriebsstätten und Ferienwohnungen zu verzeichnen, eine Zunahme gab es bei den Hauptwohnungen [17].

Anders als im letzten Jahr der Ständerat verwarf der Nationalrat eine Motion Martin (fdp, VD), die mit einer Änderung des bäuerlichen Bodenrechtes bei Zwangsversteigerungen eine Erwerbsmöglichkeit für Nichtselbstbewirtschafter, insbesondere für Gläubiger, vorsehen wollte. Der Motionär hatte geltend gemacht, dass die Banken als Gläubigerinnen heute Verluste erleiden könnten, weil sie bei Zwangsversteigerungen von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben nicht mitsteigern könnten, da ihnen die Selbstbewirtschaftereigenschaft fehle. Die Ratsmehrheit witterte eine Hintertür für spekulative Geschäfte [18].

Der Nationalrat überwies ein Postulat der liberalen Fraktion, das den Bundesrat aufforderte, einen Bericht zu erarbeiten, der, gesondert nach Kantonen, über die positiven und negativen Auswirkungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht Auskunft gibt [19].

Beide Räte stimmten im Berichtsjahr mit dem Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung der Rechtsgrundlage für eine neue Sozialpartnerschaft im Wohnungswesen zu. Das neue Gesetz sieht vor, dass Musterbestimmungen über Abschluss, Inhalt und Beendigung der einzelnen Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume, die repräsentative Vermieter- und Mieterverbände gemeinsam vereinbart haben, regional für alle Mietverhältnisse gelten, wenn diese der Kanton oder, bei kantonsübergreifenden Verträgen, der Bundesrat für allgemeinverbindlich erklärt. Voraussetzung ist, dass die Verbände mindestens 5% der Mietenden oder Vermietenden im Geltungsbereich vertreten. Ein Rahmenmietvertrag kann für die ganze Schweiz, für ein oder mehrere Kantone und für Regionen, die mindestens 30 000 Wohnungen oder 10 000 Geschäftsräume umfassen, abgeschlossen werden. Oppositionslos stimmten beide Kammern der nationalrätlichen Rechtskommission zu, die zusammen mit Vermieter- und Mietervertretern in der umstrittenen Frage, wann vom gesetzlichen Mietrecht abgewichen werden darf, einen Kompromiss erarbeitet hatte. Der Kompromiss sieht vor, dass von den Bestimmungen des Obligationenrechts über die Anfechtung von Anfangsmietzinsen unter gewissen Voraussetzungen abgewichen werden darf. Ebenso können Rahmenmietverträge im Fall eines Eigentümerwechsels oder bei der Erstreckung eines Mietverhältnisses vom Gesetz abweichen. Nicht eingeschränkt werden darf hingegen das Recht der Mietenden, die Erhöhung von Mietzinsen anzufechten oder die Herabsetzung der Miete zu verlangen. Das neue Gesetz wird auf den 1. März 1996 in Kraft treten [20].

Mieterinnen und Mieter erhalten kein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen will. Mit 84:55 Stimmen lehnte der Nationalrat entgegen einer knappen Kommissionsmehrheit eine parlamentarische Initiative Rechsteiner (sp, SG) ab, welche damit die Rechte von Mietern verbessern und eine breitere Streuung des Wohneigentums erreichen wollte. Vergebens erinnerte der Initiant daran, dass es sich hier um ein in den achtziger Jahren, vor der Abstimmung über die Stadt-Land-Initiative abgegebenes Versprechen handle. Die Gegner machten geltend, dass das Mietervorkaufsrecht die Vertragsfreiheit des Eigentümers einschränke [21].

Nach verschiedenen nationalrätlichen Vorstössen im Vorjahr und der steten Kritik der Hauseigentümer seit Inkrafttreten des neuen Mietrechts 1990 unternahm neben dem Nationalrat auch der Bundesrat Schritte zu einem flexibleren Mietrecht. Er hat Änderungen der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen in die Vernehmlassung geschickt, gemäss welchen der Mietzins künftig auch ohne Vorbehalt erhöht werden kann, wenn die Rendite ungenügend ist oder der Zins an das quartier- oder ortsübliche Niveau angepasst wird. Weiter soll der Vermieter die Teuerung künftig ganz überwälzen dürfen, wenn der Mietzins im Vertrag an den Konsumentenpreis-Index gekoppelt ist. Nicht berücksichtigt hat der Bundesrat den Vorschlag der Mieterverbände, künftig auf einen längerfristigen Durchschnitt des Hypothekarzinssatzes abzustellen.

Im Herbst kamen die Hypothekarzinsen auf breiter Front ins Rutschen. Die Ersthypotheken fielen bis Ende Jahr in zwei Schritten von 5,5% auf 5,1%, während die Althypotheken von 5,5% auf 5,4% sanken. Das Bundesgericht entschied aber bereits vorher in einem Grundsatzurteil, dass eine Miete trotz Senkung des Hypothekarzinssatzes nicht herabgesetzt werden muss, solange der Vermieter keinen missbräuchlichen Ertrag erzielt [23].

Als Reaktion auf dieses Urteil sowie auf die Liberalisierungsversuche von Nationalrat und Bundesrat, die gemäss dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband "das Mietrecht aushöhlen", kündigte dieser Ende November an, eine Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" zu lancieren. Die Initiative verlangt eine automatische Weitergabe von Hypothekarzinssenkungen an die Mieterschaft, einen Mietzinsschutz bei Handänderungen und einen verbesserten Schutz gegen ungerechtfertigte Kündigungen. Neu soll für die Mieten ein sogenannter geglätteter Hypothekarzinssatz massgeblich sein, der dem Hypothekarzinsdurchschnitt der letzten fünf Jahre entspricht. Damit würden sprunghafte Mietzinserhöhungen verhindert, und der Wohnungsmarkt würde weniger abhängig von den fluktuierenden Kapitalmärkten. Der Mieterverband begründete sein Begehren damit, dass er dem Spekulantentum mit Mietwohnungen, der Preistreiberei bei Handänderungen und Luxussanierungen einen Riegel schieben wolle. Der Schweizerische Hauseigentümerverband warf den Initianten vor, sie wollten die Kostenmiete weiter zementieren und die letzten Marktelemente im Mietrecht beseitigen [24].

Eine "Marktmiete-Studie II" kam zum Schluss, dass der Übergang von der Kostenmiete zur Marktmiete zum Zeitpunkt März 1995 die Mieten wegen der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nur noch um durchschnittlich 2,5% hätte steigen lassen. Mit einer Gegenstudie konterte der Mieterverband, dass die Mieter in den letzten sechs Jahren 1,5 Mia Fr. zuviel für ihre Wohnungen bezahlt hätten, wobei die Nichtweitergabe der Hypothekarzinssenkungen der Hauptgrund gewesen sei. Der Schweizerische Hauseigentümerverband bestritt diese Zahl vehement [25].

Die Mieten stiegen 1995 im schweizerischen Landesdurchschnitt gemäss dem Landesindex für Wohnungsmiete zwischen Dezember 1994 und Dezember 1995 um 2% [26].

Rund 25% der Schweizer Haushalte haben Mühe, die monatliche Miete zu bezahlen; sie müssen dafür mehr als einen Viertel ihres Einkommens aufwenden. Dies geht aus einer Studie "Wohnen und Einkommen" des Bundesamtes für Wohnungswesen hervor, die aber auch festhält, dass die Wohnkosten für die grosse Mehrheit gut tragbar oder sogar günstig sind. Rund 60% der Mieterinnen und Mieter bezahlen 10 bis 25% des Einkommens für die Nettomiete, 23% der Haushaltungen müssen sogar weniger als 10% ausgeben. Zu den Risikohaushalten, die mehr als 25% für die Miete aufzubringen haben, gehören jeder zweite alleinstehende Pensionierte und jedes vierte Rentnerpaar sowie Jugendliche und übrige Alleinstehende [27].

Der Schweizer Wohnungsmarkt hat sich weiter deutlich entspannt und wies mit Stichtag 1. Juni 1995 einen Leerwohnungsbestand von 1,39% (1994: 1,2%) auf. Damit kam es zu einem wachsenden Angebotsüberhang. 46 300 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser standen leer, 6900 Einheiten oder 17,5% mehr als ein Jahr zuvor. Dabei dehnte sich der Leerwohnungsbestand insbesondere bei den kleinen und mittleren Wohnungen aus (+22%), während er bei den Drei- und Vierzimmerwohnungen um 18% und bei den grossen Wohnungen mit fünf oder sechs und mehr Zimmern um 7% zunahm. Erstmals hatte das Bundesamt für Statistik die leerstehenden Objekte in die Kategorien "zu vermieten" und "zu verkaufen" eingeteilt. Demnach wurden rund drei Viertel (35 300) der leerstehenden Objekte auf dem Wohnungsmarkt zur Miete und ein Viertel (11 000) zum Kauf angeboten. Weiterhin standen in der Westschweiz und im Tessin mehr Wohnungen und Häuser leer als in der Deutschschweiz. Die höchsten Leerwohnungsziffern wiesen die Kantone Wallis (2,69%) und Waadt (2,44%) auf, während Baselland (0,42%) und Baselstadt (0,53%) wie im Jahr zuvor die wenigsten leerstehenden Wohnungen registrierten [28].

Der Wohnungsbau hat 1995 nochmals zugenommen. Laut dem BFS wurden 49 300 Wohnungen erstellt, rund 9% mehr als im Vorjahr. Insgesamt zeichnet sich aber eine Trendwende im Wohnungsbau ab. Deutlich rückläufig war die Zahl der Wohnungen im Bau. Die Baubewilligungen nahmen 1995 um rund einen Fünftel auf 48 500 ab. Ausserdem ging die Zahl der Baugesuche für Neu- und grössere Umbauten 1995 massiv zurück. Im Vergleich zum Vorjahr nahmen sie um 13,1% auf 23 049 ab, wobei mit einem Rückgang von 16,8% insbesondere die Deutschschweiz betroffen war. Im Tessin sank die Zahl der Baugesuche um 2,8%, während sie in der Westschweiz stabil blieb. Die Gesuche für neue Wohnbauten nahmen um 14,3%, die Büro- und Verwaltungsbauten um 12% und die Gewerbe- und Industriebauten gar um 22,8% ab [29].

Nachdem der Bundesrat bereits im letzten Herbst die Volksinitiative des Schweizerischen Hauseigentümerverbands "Wohneigentum für alle" ohne Gegenvorschlag zur Ablehnung empfohlen hatte, lieferte er in seiner Botschaft im Berichtsjahr die ausführliche Begründung nach. Gemäss Bundesrat begünstigt bereits das geltende Steuerrecht den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums; es bestehe aus volkswirtschaftlicher Sicht keine Notwendigkeit einer noch stärkeren steuerlichen Privilegierung des Wohneigentums. Er widersetzte sich auch der Forderung der Initiative, die Eigenmietwerte nach Ersterwerb des selbstgenutzten Wohneigentums während zehn Jahren zu ermässigen, da damit eine rechtsgleiche Besteuerung im Verhältnis zu den Mietern nicht mehr gewährleistet wäre. Unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit als völlig unhaltbar bezeichnete er das Begehren, einmal festgesetzte Eigenmietwerte bis zu einer Handänderung gar nicht mehr anzupassen. Die bei Annahme der Initiative entstehenden Steuerausfälle bezifferte der Bundesrat für den Bund auf 400 bis 500 Mio Fr. und für die Kantone auf 1 bis 1,4 Mia Fr. Allein die "massvolle" Festlegung der Eigenmietwerte würde den Bund 250 Mio Fr. und die Kantone 700 Mio Fr. kosten [30].

Eine vom Bundesrat eingesetzte Expertenkommission zur Prüfung des Einsatzes des Steuerrechts für wohnungs- und bodenpolitische Ziele kam zum Schluss, dass sich das Ziel einer breiteren Streuung von Wohneigentum mit steuerlichen Erleichterungen nur beschränkt erreichen lässt. Die Baulandhortung sei die Hauptursache für die anhaltende Baulandknappheit; erschlossenes Bauland sei nämlich ausreichend vorhanden. Einen entscheidenden Ansatz sahen die Experten in der konsequenten Besteuerung des Baulandes aufgrund des Verkehrswertes. Im Gegenzug solle die Liegenschaftssteuer abgeschafft werden, da diese vor allem ohnehin stark belastete Neuerwerber treffe und bereits heute nicht mehr in allen Kantonen erhoben werde [31].

Der Nationalrat überwies eine Motion einer Minderheit seiner Rechtskommission als Postulat, das - ohne gesetzlichen Zwang gegenüber Vermietern - Anreize zu erleichtertem Wohneigentumserwerb für Mieter fordert. Als mögliche Massnahmen wurden eine Rabattgewährung bei der Grundstückgewinnsteuer bei einem Verkauf an den Mieter oder der Verzicht auf die Eigenmietwertbesteuerung des neuerwerbenden Mieters während einer bestimmten Zeit vorgeschlagen [32].

Eine Motion Baumberger (cvp, ZH) ersuchte den Bundesrat, Massnahmen zu prüfen, die im Sinne der besseren Eigentumsstreuung die Verbreitung des Stockwerkeigentums fördern und schlug unter anderem steuerliche Erleichterungen vor. Die Motion wurde im Nationalrat von Mieterseite bekämpft und ihre Behandlung verschoben [33].

Auf Beginn des Berichtsjahrs traten das Bundesgesetz über Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge und die dazugehörigen Verordnungen in Kraft. Gemäss dem Bundesamt für Sozialversicherungen und den Pensionskassen war die Nachfrage aber "marginal". Weit weniger als 1% aller Versicherten machte 1995 vom neuen Instrument Gebrauch [34].

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Bundesamt für Raumplanung / Bundesamt für Landwirtschaft, Zweiter Bericht zum Landschaftswandel 1978-1989, Bern 1995.
H.-J. Blöchlinger / R. Frey / E. Staehelin-Witt, Marktwirtschaftliche Reformvorschläge: Unterstützen sie die Raumplanung?, Bern 1995. (Artikel der Autoren unter dem selben Titel in Die Volkswirtschaft, 69/1996, Nr. 3, S. 43 ff.).
H. Flückiger, Städtesystem Schweiz - Stadt Schweiz im Zentrum Europas, Bern 1995 (Schriftenreihe des Eidg. Personalamts, Band 3).
Industrie Engineering Holding (Wüest + Partner), Flächennutzung der Industrie 1991 und Perspektiven zum Flächenbedarf bis 2005, Zürich 1995.
P. Locher, Einsatz des Steuerrechts für wohnungs- und bodenpolitische Anliegen, Bern (EDMZ) 1995.
H. Müller / L. Bühlmann (Schweizerische Vereinigung für Landesplanung), Liberalisierung der "Lex Friedrich": Folgen für den Zweitwohnungsbau, Bern 1995.

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Büro für arbeits- und sozialpolitische Studien (Bass), Hypothekarzinsentwicklung und Mieten im Kanton Zürich, Bern 1995 (inklusive Zahlen für die gesamte Schweiz).
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F. Jaeger / S. Bühler, Marktmiete. Schweizer Wohnungsmieten zwischen Politik und Markt, St. Gallen (Forschungsinstitut für empirische Wirtschaftsforschung) 1995.