Die Schwierigkeiten der Kantone bei der Erstellung der Richtpläne zum Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) wurden 1984 manifest. Obwohl am Ende des Berichtsjahres die Fünfjahresfrist zur Einreichung der kantonalen Richtpläne ablief, kamen nur Graubünden, Solothurn und Zürich dieser Pflicht nach. Die übrigen 23 Kantone ersuchten den Bundesrat um eine Fristerstreckung von fünf Monaten bis mehr als drei Jahre ; als Gründe für die Verzögerung wurden eine Unterschätzung des Zeitaufwandes für die planerische Arbeit sowie Personalmangel angegeben. Der Bundesrat verlängerte die Frist zur Ablieferung der kantonalen Richtpläne um maximal zwei Jahre und stellte für den Fall des Nichteinhaltens dieser Zusatzfrist Subventionskürzungen in Aussicht [1].

Auf die Dringlichkeit der Raumplanung angesichts des fortschreitenden Kulturlandverlustes verwies der Schweizerische Bauernverband (SBV), der mit einer Eingabe an den Bundesrat eine sofortige Verstärkung der raumplanerischen Vollzugsvorschriften zur Sicherung der Fruchtfolgeflächen verlangte. In einem Handbuch, das den kantonalen Sektionen als Leitfaden für die Mitarbeit bei der Erstellung der Richtpläne zugestellt wurde, plädierte der SBV für die Rückzonung von landwirtschaftlich genutztem Boden in überdimensionierten Bauzonen und für den besonderen Schutz lebensfähiger Bauernbetriebe innerhalb von Bauzonen (mittels sogenannter «Bauernhofzonen»); er regte im weiteren an, zu prüfen, ob die für die Ernährungssicherung wichtigen Fruchtfolgeflächen auf ähnliche Weise geschützt werden könnten wie die Wälder. Besorgnis über die zunehmende Zweckentfremdung von landwirtschaftlichem Kulturland bekundete auch der Bundesrat bei der Beantwortung von zwei Interpellationen aus bäuerlichen Kreisen. Er erachtete jedoch grundsätzlich das RPG mit seinen Instrumenten für ausreichend, um den Schutz des Kulturlandes zu gewährleisten, sobald die Richt- und vor allem die Nutzungspläne der Kantone erstellt seien [2].

Indiz für das wachsende Unbehagen eines Grossteils der Bevölkerung gegenüber der «Verbetonierung der Landschaft» ist die vermehrte Desavouierung von behördlichen Vorschlägen betreffend Bauvorhaben und Zonenplanrevisionen. Innerhalb von elf Monaten wurden beispielsweise in Lausanne drei Zonenpläne abgelehnt, welche «zur Steigerung der wirtschaftlichen und wohnlichen Qualität» Neubauten vorsahen. Umzonungsvorhaben von Grün- in Bauzonen wurden ferner in den Städten Basel, Bern und St. Gallen verworfen. Auffallend bei dieser Opposition gegen die Neubau- und Überbauungspläne der Behörden ist, dass sich diese fast ausschliesslich aus Kreisen der grünen und kleinen Linksparteien sowie der betroffenen Quartierbevölkerung rekrutiert [3]. Nationales Aufsehen erregten zwei Abstimmungen über Umzonungsvorlagen in der Innerschweiz, welche von den Stimmenden zugunsten der Erhaltung von Grünflächen entschieden wurden [4].

Ebenfalls als grüne Protestmanifestation gegen die Bodenpolitik der Behörden und gegen ein ungenügendes Bodenrecht, wenn auch verbunden mit einem ausländerfeindlichen Anliegen, können die 837 987 Ja-Stimmen zur Initiative der Nationalen Aktion (NA) «gegen den Ausverkauf der Heimat» verstanden werden. Für eine ökologische Unterstützung dieser Vorlage sprachen sich im Vorfeld der Abstimmung die Föderation der Grünen Parteien (GPS) und ihr nahestehende Organisationen sowie LdU, EVP und SPS aus; von der letztgenannten plädierten jedoch zehn Kantonalparteien für ein Nein zur Initiative. Mehr aufgrund der Gemeinsamkeit ihrer xenophoben Ideologie befürworteten die Parteien der extremen Rechten die NA-Forderung. Die bürgerlichen Bundesratsparteien hingegen lehnten die Initiative geschlossen ab; sie erhofften sich vom Gegenvorschlag des Bundesrates, dem Bundesgesetz über den Erweb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), eine mässigere Reduktion des Grundstückverkaufs an Ausländer, welche ihrer Meinung nach den Bedürfnissen der Berggebiete Rechnung trägt. Dezidiert als ausländerfeindlich verworfen wurde die NA-Initiative von den kleineren Linksparteien [5]. In der Volksabstimmung scheiterte das NA-Begehren klar am Ständemehr (7 3/2 : 13 3/2). Weniger eindeutig war hingegen das Volksmehr (837 987: 874 964); der hohe Ja-Stimmenanteil war namentlich auf die zustimmenden Mehrheiten der bevölkerungsreichen Stände Aargau, Baselstadt, Bern, St. Gallen und Zürich zurückzuführen. Zum Teil deutlich verworfen wurde die Initiative in der am Tourismus interessierten Innerschweiz und in Graubünden sowie in den traditionell föderalistisch stimmenden welschen Kantonen; der Anteil der Nein-Stimmen bewegte sich in der Westschweiz zwischen 64 und 84% (Wallis). Eine Nachanalyse ergab, dass von den Gegnern der Initiative 42% ihre Ablehnung mit der Zufriedenheit mit dem bestehenden Zustand oder den von der Lex Friedrich in Aussicht gestellten Reformen begründeten; 17% gaben ferner Angst vor negativen wirtschaftlichen Auswirkungen als Gründe für ihre Gegnerschaft an. Unter den Befürworten stellte die Untersuchung ferner 40% fremdenfeindlich und 24% ökologisch begründete Meinungsbekundungen fest [6].

Mit der Ablehnung der Initiative «gegen den Ausverkauf der Heimat» war der Weg frei für die Anwendung des im Jahr 1983 von den eidgenössischen Räten verabschiedeten Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Der Bundesrat schickte eine entsprechende Verordnung in die Vernehmlassung, welche — dem knappen Ausgang der Abstimmung über die NA-Initiative Rechnung tragend — die gesetzlich möglichen Höchstkontingente nicht voll ausschöpfte : Für die Jahre 1985/86 sind je 2000 Verkaufsbewilligungen für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels vorgesehen. Die Herabsetzung der Kontingente geht in erster Linie zulasten der Fremdenverkehrkantone Bern (–30), Graubünden (–70), Tessin (–45), Waadt (–40) und Wallis (–95); diese waren denn auch, ausgenommen Bern, mit der Verordnung nicht einverstanden. Trotzdem wurde sie zusammen mit dem BewG auf 1985 in Kraft gesetzt [7].

Bereits ein Jahr nach der Einreichung der «Stadt-Land-Initiative gegen die Bodenspekulation» beschloss der Bundesrat, das Volksbegehren dem Parlament mit dem Antrag auf Ablehnung und ohne Gegenvorschlag zu unterbreiten. Gestützt auf den Bericht einer Arbeitsgruppe unter der Leitung des Direktors des Bundesamtes für Raumplanung Baschung teilte er zwar mit den Initianten deren Grundgedanken, die Förderung des Eigengebrauchs von Grundeigentum, er verwarf jedoch deren konkrete Zielsetzung, die seiner Meinung nach zu stark eigentumorientiert und raumordnungshemmend sei und den Bodenmarkt spalte. Der Bundesrat beauftragte darauf das EJPD, einen Bericht zur Weiterentwicklung des Bodenrechts zu verfassen, welcher der Botschaft zur Initiative im Herbst 1985 zugrunde gelegt werden könne. Die Initianten widersprachen den Argumenten des Bundesrates, die sie für oberflächlich und lückenhaft hielten: die Initiative sei weder einseitig eigentumorientiert noch vernachlässige sie die Interessen der Mieter und Pächter; vielmehr würden auch die Nichteigentümer davon profitieren, wenn der Bodenmarkt von Kapitalanlegern und Spekulanten befreit sei; ferner sei das Volksbegehren nicht raumordnungshemmend, sondern weise ein differenziertes und rechtlich griffiges Planungsinstrumentarium auf. Die Schweizerische Arbeitsgemeinschaft für die Bergbevölkerung, welche die Stadt-Land-Initiative nicht unterstützte, sondern ihre Hoffnungen in eine Revision des Bundesgesetzes zur Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes setzte, veröffentlichte Thesen zur Revision des Bodenrechts und berücksichtigte dabei besonders die Probleme der Berg- und Randregionen [8].

Die Zahl der neuerstellten Wohnungen in den Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern stieg gegenüber 1983 um 6,3 % auf 14 074 Einheiten und kompensierte somit den Rückschlag, den der Wohnungsbau im Vorjahr erlitten hatte. Ein weiteres Ansteigen der Bautätigkeit ist hingegen nicht zu erwarten, wurden doch 1984 6,9% weniger Baubewilligungen erteilt (insgesamt 14 819) als 1983; stark rückläufig dürfte der Wohnungsbau in Gemeinden mit 5-10 000 Einwohnern sein, wo sich die Zahl der Baubewilligungen um 22,6% verringerte. Demgegenüber stieg der Leerwohnungsanteil weiter leicht an: 1984 standen im Durchschnitt 0,8% (1981: 0,5%) der Wohnungen leer. In den 5 Grossstädten betrug die Leerwohnungsziffer jedoch nur 0,38%; knapp 2/3 der leerstehenden Wohnungen umfassen 3-4 Zimmer [9].

In Grossstädten mit einem unterdurchschnittlichen Leerwohnungsbestand (Bern: 0,28%, Genf: 0,19%, Zürich: 0,34%) hielten die zum Teil militanten Auseinandersetzungen zwischen Wohnungssuchenden und Häuserbesitzern an [10]. Auf die spezielle Wohnungsnot der Jugendlichen machten der Verein für Jugendhilfe in Zürich und der Verband der Schweizerischen Studentenschaften (VSS) aufmerksam; die Sektionen des letzteren forderten die jeweiligen Kantonsregierungen auf, für die Studierenden verbilligten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Im Kanton Genf und in der Stadt Neuenburg wurden gegen die Opposition der bürgerlichen Parteien zwei mieterfreundliche Vorlagen angenommen, während im Kanton Bern eine sozialdemokratische Gesetzesinitiative zur Wohnbauförderung abgelehnt wurde [11].

Das Investorenverhalten auf dem schweizerischen Wohnungsmarkt war der Gegenstand einer im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen erstellten Untersuchung. Die Autoren nennen als Hauptmotiv für die Investition die Anlage von langfristig verfügbaren finanziellen Mitteln, welche eine mit andern Anlagen vergleichbare Rendite erzielen und den Wert langfristig steigern; typische Endinvestoren legen ihr Geld zu 80% im Wohnungsbau an. Insofern also die Kapitalanlage das Hauptmotiv für den Wohnungsbau ist, sind Lage und Art der Wohnungen für die Investoren weniger von Bedeutung und tragen den Bedürfnissen der Mieter nur selten Rechnung. Im Wohnungsimmobilienmarkt stellen die Verfasser der Studie einen erheblichen Nachfrageüberhang fest, der sich nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die berufliche Vorsorge ab 1. Januar 1985 noch verstärken dürfte [12].

Im Rahmen der Aufgabenneuverteilung zwischen Bund und Kantonen beantragte der Bundesrat dem Parlament die Abänderung der Verfassungs- und Gesetzesbestimmungen betreffend die Wohnbauförderung, um diese, mit Ausnahme der Wohnbausanierung in den Berggebieten und der Bauforschung, den Kantonen überlassen zu können. Während der Ständerat der Vorlage bereits 1983 zugestimmt hatte, überwogen in der grossen Kammer die Stimmen von Seiten der Linksparteien, der LdU-EVP-Fraktion und der Mehrheit der CVP, die mit der Föderalisierung einen Leistungsabfall im sozialen Wohnungsbau der finanzschwachen Kantone befürchteten. Auch ein erneuertes Festhalten des Ständerates an der Kantonalisierung der Wohnbauförderung konnte den Nationalrat nicht dazu bewegen, auf die Vorlage des Bundesrates einzutreten [13].

Als Folge des erhöhten Einsatzes von finanziellen Mitteln zur Stärkung der Wirtschaft war die Zahl der Gesuche um Wohnbauförderungskredite im Jahr 1983 auf 6000 angestiegen (in den früheren Jahren betrug die durchschnittliche Zahl der Gesuche 2500). Diese Steigerung der Nachfrage setzte sich 1984 fort, so dass die jährlich freigegebene Summe von 250 Mio Fr. — der Bundesrat hatte den Vierjahreskredit von 1,14 Mia Fr. kontingentiert — bald aufgebraucht war; alle seit dem Juli 1984 eingegangenen Gesuche mussten zurückgestellt werden. Nationalrat Meizoz (sp, VD) forderte daher mit 74 Mitunterzeichnenden den Bundesrat auf, die für 1985 bestimmte Kredittranche bereits 1984 freizugeben und dem Parlament eine Rahmenkredit zu unterbreiten, der die ordentliche Durchführung des Wohnbauförderungsgesetzes bis Ende 1986 sichere. Die Motion wurde als Postulat überwiesen. Nachdem sich die eidgenössischen Räte bezüglich der Kantonalisierung der Wohnbauförderung nicht hatten einigen können, beauftragte der Bundesrat das EVD mit der Ausarbeitung eines neuen Rahmenkredits von 3 Mia Fr. [14].

Die Mietzinse stiegen 1984 gegenüber dem Vorjahr wieder leicht an. Die Ursachen für diese Erhöhung (+ 2,7%) liegen nicht nur bei den Neubauten, deren Mietzins durchschnittlich fast doppelt so hoch ist wie jener von Alt-Wohnungen, sondern auch bei den renovierten und modernisierten Wohnungen älteren Datums. Eine Untersuchung über das Mietwesen in der Schweiz bezeichnete die Wohnversorgung allgemein als günstig: Die durchschnittliche Mietbelastung beträgt 18% des Einkommens und 9/10 der Mieterhaushalte verfügen über ausreichende bis grosszügige Räumlichkeiten. Allerdings verwies die Studie auch auf eine relativ klar abgrenzbare Gruppe von Menschen, für welche diese positive Einschätzung nicht zutrifft: Haushalte mit 4 oder mehr Personen (das sind 12% aller Mieter) leiden oft unter beengten Wohnraumverhältnissen, was namentlich auf die einseitige Grössenstruktur des schweizerischen Mietwohnungsbestandes — das Vorherrschen von 3-4-Zimmerwohnungen — zurückzuführen ist. Ferner sind Haushalte mit niedrigen Einkommen (insbesondere alleinstehende Pensionierte und jüngere oder grössere Haushalte) von einer übermässigen Mietbelastung betroffen; diese Gruppen, welche zusammen 30% aller Mieter ausmachen, müssen mehr als 1/5 ihres Einkommens für die Miete aufwenden [15].

Einen Vorschlag zur Stabilisierung der Mietkosten präsentierte die Arbeitsgruppe der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung unter dem Vorsitz von Nationalrätin Kopp (fdp, ZH). Ausgehend davon, dass die Schweiz den höchsten Mieteranteil Europas aufweist (70%), dass ein Mangel an preisgünstigen Wohnungen herrscht und dass infolge des rar gewordenen Bodens das Einfamilienhaus nicht mehr eine unproblematische Wohnform darstellt, schlug sie ein Modell von Mieteigentum («Locacasa») vor, welches Elemente der bestehenden Eigentums- und Mietordnung in sich vereinigt: Lokale Stiftungen sollen Liegenschaften mit Mieteigentum erwerben und dieses zu kostendeckenden Zinsen vermieten, wobei sich die Mieter mit einem zinslosen Darlehen von 10-50% an den Anlagekosten zu beteiligen haben. Das Darlehen dient der Mässigung der Mietzinse und garantiert den Mietern Schutz vor Kündigung sowie ein stabiles Mietzinsniveau (ausgenommen die Schwankungen des Hypothekarzinses). Die Kündigungsfreiheit des Mieters, nicht aber jene des Vermieters, soll gewährleistet bleiben; bei einem etwaigen Auszug aus der Liegenschaft ist für den Mieter eine Beteiligung an der Wertsteigerung «seiner» Wohnung entsprechend der Höhe des angelegten Darlehens vorgesehen. Für die Unterhaltskosten hat die lokale Stiftung «Locacasa» aufzukommen. Die Arbeitsgruppe wies in weiteren darauf hin, dass «Locacasa»- Mieter eine Mietzinsverbilligung durch eidgenössische und kantonale Zuschüsse beanspruchen könnten. Die Idee wurde 1984 nur in Bern realisiert. Die Stadt Zürich weigerte sich, dieses Projekt finanziell zu unterstützen, da die Mieter an der Wertsteigerung der Liegenschaften beteiligt seien ; der Mieterverband seinerseits kritisierte das «Locacasa»-Modell als zu einseitig auf die Mittelschichten bezogen und vermisste demokratische Mitbestimmungsrechte der Mieter [16].